Abuso / Difformita' Urbanistica e Vendita

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Buongiorno a tutti amici del FOL.
Vi chiederei una mano in una faccenda alquanto spinosa che sta succedendo a mia madre.
Mia madre ha recentemente venduto una casa in campagna a una coppia di ragazzi.
Sono state fatte misurazioni sia dall'agenzia immobiliare che dalla banca, dato che i ragazzi necessitavano di mutuo.
Sia l'agenzia che la banca hanno confermato che l'immobile era conforme alle planimetrie depositate in catasto.
Viene fuori adesso (scoperto dal tecnico incaricato dai ragazzi per fare i lavori) che uno dei due garage, adiacente alla casa, e' stato allungato di circa un metro.
Mia madre non era a conoscenza della cosa e adesso sembra che i due ragazzi vogliano specularci chiedendo risarcimenti e quant'altro.
Quale potrebbe essere la peggiore delle ipotesi?
Ho letto che essendo questo considerato piu' che un abuso una difformita' urbanistica difficilmente potrebbero richiedere lo scioglimento del contratto. Cosa che comunque non vorrebbero nemmeno loro.

Grazie mille!
 
Buongiorno a tutti amici del FOL.
Vi chiederei una mano in una faccenda alquanto spinosa che sta succedendo a mia madre.
Mia madre ha recentemente venduto una casa in campagna a una coppia di ragazzi.
Sono state fatte misurazioni sia dall'agenzia immobiliare che dalla banca, dato che i ragazzi necessitavano di mutuo.
Sia l'agenzia che la banca hanno confermato che l'immobile era conforme alle planimetrie depositate in catasto.
Viene fuori adesso (scoperto dal tecnico incaricato dai ragazzi per fare i lavori) che uno dei due garage, adiacente alla casa, e' stato allungato di circa un metro.
Mia madre non era a conoscenza della cosa e adesso sembra che i due ragazzi vogliano specularci chiedendo risarcimenti e quant'altro.
Quale potrebbe essere la peggiore delle ipotesi?
Ho letto che essendo questo considerato piu' che un abuso una difformita' urbanistica difficilmente potrebbero richiedere lo scioglimento del contratto. Cosa che comunque non vorrebbero nemmeno loro.

Grazie mille!

I ragazzi avrebbero dovuto fare i controlli in fase di proposta inserendo una bella sospensiva.
Adesso l'immobile e' gia' andato al rogito...mi sembra.....
Quindi basta sanare la difformita' urbanistica ed il gioco e' fatto...sara' qualche migliaio di euro, ma poca roba.....mettetevi d'accordo, pagate a meta'....
Per lo scioglimento del contratto mi sembra una stupidata..non e' un abuso insanabile....e' soltanto una cosetta da mettere a posto e pagare la sanzione...
Di' a tua mamma di stare tranquilla.
 
Purtroppo da quello che dice il geometra non si puo' chiedere una sanatoria perche' il garage era gia' stato condonato in precedenza ed e' a meno di un metro e mezzo dal confine con il vicino da quello che ho capito. L'unica opzione sembrerebbe quindi demolire quel metro in piu' e rimborsare i ragazzi del mq mancante. E' veramente cosi impossibile una sanatoria? (Perdona gli accenti, ho la tastiera UK).
 
Il tuo tecnico avrà eseguito le verifiche del caso prima di affermare che non è possibile procedere con la sanatoria. Tieni conto che attualmente (escluse le opere regolarizzabili mediante cila tardiva) è possibile presentare attestazione di conformità in sanatoria che richiede che sia soddisfatto il requisito della doppia conformità, ovvero che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
 
in italia nn c'e' praticamente casa che nn si discosti "leggermente" dalle piante depositate.... soprattutto per quelle di 50-60 anni fa...


Da come la racconti.... La difformita' SEMBRA cosi' banale ... quindi basta stare zitti perche' tutto proceda regolarmente....


Certo nel tuo caso c'e' il problema del vicino che potrebbe UN DOMANI chiedere il rispetto delle distanze dal confine....
 
Purtroppo da quello che dice il geometra non si puo' chiedere una sanatoria perche' il garage era gia' stato condonato in precedenza ed e' a meno di un metro e mezzo dal confine con il vicino da quello che ho capito. L'unica opzione sembrerebbe quindi demolire quel metro in piu' e rimborsare i ragazzi del mq mancante. E' veramente cosi impossibile una sanatoria? (Perdona gli accenti, ho la tastiera UK).
Si tratta di un abuso edilizio bello e buono, aumento di volumetria e violazione distanza dai confini. Le soluzioni sono due:
1) demolizione della porzione abusiva
2) fiscalizzazione con un buon geometra ammanicato coll' UT
 
Purtroppo da quello che dice il geometra non si puo' chiedere una sanatoria perche' il garage era gia' stato condonato in precedenza ed e' a meno di un metro e mezzo dal confine con il vicino da quello che ho capito. L'unica opzione sembrerebbe quindi demolire quel metro in piu' e rimborsare i ragazzi del mq mancante. E' veramente cosi impossibile una sanatoria? (Perdona gli accenti, ho la tastiera UK).

In questo caso, per stare proprio tranquilli tranquilli, bisognerebbe portare la situazione reale identica alla situazione catastale.....
cmq e' vero....in moltissimi immobili la situazione di fatto e' diversa dalla piantina catastale.......:yes:
Personalmente a me hanno contestato l'esistenza di un box garage, bello grande, grande.....in un immobile che ho ereditato una 15ina di anni fa.....
Ho fatto la successione senza essere a conoscenza dell'abuso.....
Mi e' venuto l'accertamento, dopo svariati anni, pagata la sanzione, risolto tutto...
 
Ultima modifica:
In questo caso, per stare proprio tranquilli tranquilli, bisognerebbe portare la situazione reale identica alla situazione catastale.....
cmq e' vero....in moltissimi immobili la situazione di fatto e' diversa dalla piantina catastale.......:yes:
Personalmente a me hanno contestato l'esistenza di un box garage, bello grande, grande.....in un immobile che ho ereditato una 15ina di anni fa.....
Ho fatto la successione senza essere a conoscenza dell'abuso.....
Mi e' venuto l'accertamento, dopo svariati anni, pagata la sanzione, risolto tutto...

Sicuro di aver risolto proprio tutto? la conformità urbanistica e quella catastale sono due cose diverse. Al catasto gli atti di aggiornamento devono essere presentati coerentemente con quanto risulta dalle istanze edilizie e non è possibile fare viceversa. Mi spiego meglio con un esempio, se uno ha costruito abusivamente un locale in zona destinata a verde privato e lo ha accatastato e quindi ci paga pure le tasse, non è legittimato a ottenere il rilascio di una sanatoria.
 
Si tratta di un abuso edilizio bello e buono, aumento di volumetria e violazione distanza dai confini. Le soluzioni sono due:
1) demolizione della porzione abusiva
2) fiscalizzazione con un buon geometra ammanicato coll' UT

Su questo non c'e' dubbio purtroppo! Pensi che potrebbe esserci nullita' dell'atto di compravendita?
 
Vi invito a rileggere alcune sentenze della Corte di Cassazione in cui si ribadisce la nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.
Infatti la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e dunque la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso
Cass. 17 ottobre 2013 n. 23591
Cass. 5 dicembre 2014 n. 25811
 
Ok io metto le Sezioni Unite che vale il doppio come i goal fuori casa nelle partite di coppa

https://www.altalex.com/documents/n...-urbanistica-l-intervento-delle-sezioni-unite

Ognuno è libero di avere le proprie interpretazioni e di fare le proprie valutazioni, però anche la normativa edilizia fa distinzione tra opere essenziali e opere non essenziali. Personalmente non mi sentirei di dire tranquillamente che un immobile con opere abusive essenziali sia liberamente commerciabile e penso che anche diversi notai che conosco siano concordi con il pensiero che ho espresso.
 
Sicuro di aver risolto proprio tutto? la conformità urbanistica e quella catastale sono due cose diverse. Al catasto gli atti di aggiornamento devono essere presentati coerentemente con quanto risulta dalle istanze edilizie e non è possibile fare viceversa. Mi spiego meglio con un esempio, se uno ha costruito abusivamente un locale in zona destinata a verde privato e lo ha accatastato e quindi ci paga pure le tasse, non è legittimato a ottenere il rilascio di una sanatoria.

Si', tutto ok........tra l'altro il garage era all'interno della proprietà, qualche ettaro di terreno.....se ne sono accorti con i controlli di un drone.
 
Certo nel tuo caso c'e' il problema del vicino che potrebbe UN DOMANI chiedere il rispetto delle distanze dal confine....

Mi intessa quel "UN DOMANI".

Esempio pratico.

Due terreni continui.
Il terreno A è di Rossi, il terreno B è di Bianchi.
Rossi ha edificato e il suo fabbricato dista 1,5 metri dal confine condiviso con il terreno di Bianchi.
Bianchi ha edificato e il suo fabbricato dista 2,5 metri dal confine condiviso con il terreno di Rossi.
E' così da 30 anni, è intervenuto un condono (che ha sanato la parte di Rossi) e finora i rapporti tra Rossi e Bianchi sono tali per cui nessuno ha detto nulla.

UN DOMANI, Rossi vuole vendere.

Domanda: chi subentra a Rossi, può avere problemi da Bianchi? Ovvero Bianchi può chiedergli di "spostarsi" e rispettare la distanza dal confine condiviso?
Oppure, Bianchi vende e chi subentra a Bianchi intima a Rossi di "spostarsi più in là".

è uno scenario possibile?
Grazie
 
Mi intessa quel "UN DOMANI".

Esempio pratico.

Due terreni continui.
Il terreno A è di Rossi, il terreno B è di Bianchi.
Rossi ha edificato e il suo fabbricato dista 1,5 metri dal confine condiviso con il terreno di Bianchi.
Bianchi ha edificato e il suo fabbricato dista 2,5 metri dal confine condiviso con il terreno di Rossi.
E' così da 30 anni, è intervenuto un condono (che ha sanato la parte di Rossi) e finora i rapporti tra Rossi e Bianchi sono tali per cui nessuno ha detto nulla.

UN DOMANI, Rossi vuole vendere.

Domanda: chi subentra a Rossi, può avere problemi da Bianchi? Ovvero Bianchi può chiedergli di "spostarsi" e rispettare la distanza dal confine condiviso?
Oppure, Bianchi vende e chi subentra a Bianchi intima a Rossi di "spostarsi più in là".

è uno scenario possibile?
Grazie

Ti puoi andare a guardare gli articoli 873, 874, 875 e 877 del codice civile, in particolare direi l'art. 875
 
Non sono un esperto, ma quindi la mitica dicitura:
"acquista l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" è praticamente, e giustamente, inutile? E allora perchè continuano a metterla? Ci provano?
 
Non sono un esperto, ma quindi la mitica dicitura:
"acquista l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" è praticamente, e giustamente, inutile? E allora perchè continuano a metterla? Ci provano?

Non è più cosí.

Le case ora devo essere vendute catastalmente in ordine.

Infatti in molte regioni c'é obbligo di un documento, di cui non ricordo ora il nome, prima della vendita che certifica che sia tutto in ordine.

Qui la questione x il venditore è di chi è la colpa che ha sbagliato a fare la perizia? Il geometra? Il notaio?

I ragazzi se fanno causa penso che possano annullare l'atto e chiedere risarcimento.

Io ho visto un rustico con terreni fatto compromesso per 60 mila euro, poi dal notaio è saltato fuori che c'erano dei problemi catastali e l'acquirente ha chiesto di essere rimborsato e alla fine al venditore gli è convenuto vendere il rustico per 15.000 euro che rimborsare acquirente.

Fossi nel venditore sarei molto molto gentile cercando di venire in contro all'acquirente per evitare una causa e risarcimento danni.
 
Comunque nel caso dell'OP non si tratta di annullare la compravendita ma di stabilire chi paga per la demolizione o fiscalizzazione delle opere abusive. Imho la responsabilità è di entrambi, solo un fesso vende/acquista senza andare in Comune e farsi consegnare una copia delle planimetrie.
Condividano le spese come hanno condiviso l'ingenuità.
 
Ti puoi andare a guardare gli articoli 873, 874, 875 e 877 del codice civile, in particolare direi l'art. 875

Non mi è chiaro, perdonate.

Anche oggi stesso, Bianchi può chiedere a Rossi - che ha condonato oltre 30 anni fa - di abbattere quanto edificato per rispettare i 2,5 metri di distanza dal confine, posto che 2,5 metri sia il minimo stabilito da Regolamento Comunale?

E, per analogia, Rossi se vuole vendere di certo avrà problemi a farlo?


Ricordo che da piantina catastale non emergono le distanze tra il confine della proprietà e l'edificio, dunque in sede di atto pubblico la cosa potrebbe non emergere.


Grazie
 
Su questo non c'e' dubbio purtroppo! Pensi che potrebbe esserci nullita' dell'atto di compravendita?

No...
Gli immobili sono venduti a corpo, nello stato di fatto in cui si trovano.
Avrebbero dovuto controllare tutto prima, se la cosa non è stata individuata nemmeno dal perito della banca significa che non è così evidente.
Tua madre può stare tranquilla.
 
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