acquisto casa all'asta

[daxy74]

Salve, ho visto un immobile all'asta al quale sono molto interessato e non essendo pratico della materia vorrei chiedervi qualche consiglio. In primis...meglio rivolgersi ad un addetto in materia? tipo avvocato che tratta la materia o qualche agenzia che si occupa di aste giudiziarie? Poi leggevo dall'annuncio che la casa in questione è occupata ma non specifica se da inquilini o dall'esecutato. In realtà sono giorni che sto provando a chiamare il custode giudiziario per avere info a riguardo ma non risponde, anche per sapere se c'è la possibilità di visionare l'immobile. Immagino che una volta acquisito tale immobile occupato dopo ci sarà da penare per liberare l'immobile dagli inquilini o l'esecutato. In ultimo...sapreste dirmi orientativamente i costi/onorario da sostenere per farsi seguire da un addetto ai lavori (avvocato o agenzia) per l'intero iter procedurale?
Buona giornata e a buon rendere.

 

[Maestr]

Non conosco bene la materia ma per quel che avevo potuto informarmi:
1. Attenzione alle spese condominiali arretrate, sono l'unico possibile debito che si trasmette all'inquilino successivo.
2. Se l'immobile è occupato da bambini/disabili farlo sgombrare diventa più complicato.

Io dopo che mi ero informato un po' ero giunto alla conclusione che la maggior parte degli alloggi erano parecchio vecchiotti e malandati e mi ero risparmiato la fatica di valutare oltre. Sicuramente terrei conto di un grosso margine prima di avventurarmi in un'asta, il rischio di prendere una fregatura mi pare elevato.

 

[matteogigli]

.........non essendo pratico della materia........meglio rivolgersi ad un addetto ? tipo avvocato che tratta la materia o qualche agenzia che si occupa di aste giudiziarie? Poi leggevo dall'annuncio che la casa in questione è occupata ma non specifica se da inquilini o dall'esecutato....sapreste dirmi orientativamente i costi/onorario da sostenere per farsi seguire da un addetto ai lavori (avvocato o agenzia) per l'intero iter procedurale?

Secondo me ti sfugge un passaggio cruciale, ovvero quello che corri il rischio di spendere dei soldi per non concludere niente.
Se non sei in grado di valutare a pieno la validità dell'immobile, come hai giustamente affermato ti serve una consulenza, e questa ha un costo indipendentemente dal suo esito.
Quindi potresti ritrovarti nella situazione di aver speso dei soldi per poi sentirti dire dai tuoi consulenti che quell'immobile non è da acquistare, oppure, pur essendolo, potresti comunque non aggiudicarti l'asta.
Se l'immobile è occupato ti serve un avvocato per capire quanto facilmente sia liberabile, e poi un tecnico che ne valuti la situazione urbanistica.

 

[167-761]

Conosco bene la materia e confermo che occorre preparazione per non incappare in problemi.

E' sicuramente consigliabile farsi assistere da chi abbia comprovata esperienza sul campo.

Per rispondere brevemente alla tua domanda la prima cosa da capire è se l'immobile è occupato con titolo o senza titolo, c'è molta differenza. Puoi chiedere questa informazione, se non riesci a decifrare l'avviso di vendita, direttamente al professionista delegato alla vendita. Si, gli immobili possono essere visitati.

 

[daxy74]

Ok, grazie per i consigli, ovviamente io non sono della materia e devo necessariamente affidarmi ad un addetto ai lavori con le spese annesse, di consulenza ed altro. Devo capire l'onorario di questa consulenza per vedere se ne vale la pena. La casa, dalle foto allegate in annuncio, sta messa molto bene, ristrutturata, e per il prezzo in questione (offerta minima 54500 euro - 73000 euro base asta) e conoscendo la zona sarebbe un affare anche aggiudicarselo per 73000 euro. Quello che mi preoccupa è il fatto che la casa è occupata (con titolo o senza da verificare) e non so da chi, in quanto immagino che se la casa dovesse essere occupata da bambini o disabili per liberarla poi ci vorrà tempo ed altro denaro. Farò tesoro dei vostri consigli.

 

[daxy74]

Ieri ho chiamato il custode giudiziario che sta curando questa casa all'asta e mi ha detto che dopo le festività mi chiamerà per visionare la casa e soprattutto mi ha detto che l'immobile è occupato con titolo dal proprietario che a sua volta è il debitore/esecutato a cui hanno pignorato casa e con lui ci vivono moglie e due figli.

 

[minimax76]

1. Attenzione alle spese condominiali arretrate, sono l'unico possibile debito che si trasmette all'inquilino successivo.

le spese condominiali spettano all'aggiudicatario limitatamente per l'anno precedente e in corso (data del decreto di aggiudicazione)

 

[11/11/11]

Ieri ho chiamato il custode giudiziario che sta curando questa casa all'asta e mi ha detto che dopo le festività mi chiamerà per visionare la casa e soprattutto mi ha detto che l'immobile è occupato con titolo dal proprietario che a sua volta è il debitore/esecutato a cui hanno pignorato casa e con lui ci vivono moglie e due figli.

Boia... io non comprerei mai una casa occupata con figli mi sembrerebbe di essere scrooge del canto di natale.

Una volta ho visitato una casa occupata e mi ha fatto proprio una brutta sensazione di invasione

Poi se sono minorenni ci possono essere ritardi nell'esecuzione.

Invece da un'azienda, un imprenditore fallito, una società andata male, un immobile vuoto, un negozio, un ufficio etc.. sarebbe ideale all'asta

 

[daxy74]

In effetti è l'unico motivo per il quale mi fa desistere avendo subito anni fa uno sfratto a mio carico, brutta esperienza ma d'altro canto dietro me ci saranno altri che non si faranno molti scrupoli. E in ogni caso la visita che ho chiesto al custode giudiziario è anche per capire da vicino la situazione familiare.

 

[11/11/11]

In effetti è l'unico motivo per il quale mi fa desistere avendo subito anni fa uno sfratto a mio carico, brutta esperienza ma d'altro canto dietro me ci saranno altri che non si faranno molti scrupoli. E in ogni caso la visita che ho chiesto al custode giudiziario è anche per capire da vicino la situazione familiare.

Quello fai bene ad andare così ti rendi conto se il gioco vale la candela, e che sensazioni ti farebbe doverli cacciare di casa

 

[167-761]

l'immobile è occupato con titolo dal proprietario

Se è occupazione con titolo l'immobile viene venduto occupato e non si possono mandare via gli occupanti.

Tuttavia mi pare strano un debitore esecutato (proprietario) con titolo, forse hai capito male o forse è un inquilino con titolo dovuto a contratto di locazione o altro motivo.

 

[federico il duca]

in generale le case occupate (senza titolo) sono liberate a carico della procedura, diverso e' il caso in cui l'occupante ha un contratto d'affitto stipulato prima del pignoramento o esiste un diritto reale di godimento tipo usufrutto, nella perizia deve essere comunque specificato dettagliatamente, ma ci sono spesso anche CTU molto superficiali a un conoscente e' capitato un immobile che non arrivava a 2,7m di altezza e per regolarizzarlo ha dovuto abbassare il pavimento, ad ogni modo conviente consultare il custode giudiziario che "sapra'" ragguagliarti su tutto

 

[daxy74]

Il custode giudiziario mi ha detto che il debitore è colui che vive attualmente in casa con moglie e figli e gli è stata pignorata casa. Quindi immagino che in caso di aggiudicazione bisognerebbe mettere in atto relativa procedura giudiziaria per liberarla, con ulteriori costi e soprattutto tempi lunghi.

 

[daxy74]

Se è occupazione con titolo l'immobile viene venduto occupato e non si possono mandare via gli occupanti.

Tuttavia mi pare strano un debitore esecutato (proprietario) con titolo, forse hai capito male o forse è un inquilino con titolo dovuto a contratto di locazione o altro motivo.

Mi sono espresso male.....il debitore che attualmente vive in casa con famiglia, non ha più titolo in quanto la casa gli è stata pignorata e messa all'asta.

 

[federico il duca]

fa

Il custode giudiziario mi ha detto che il debitore è colui che vive attualmente in casa con moglie e figli e gli è stata pignorata casa. Quindi immagino che in caso di aggiudicazione bisognerebbe mettere in atto relativa procedura giudiziaria per liberarla, con ulteriori costi e soprattutto tempi lunghi.

fatti dire se e' a carico della procedura oggi dovrebbe essere cosi ovunque, anni fa ci si doveva attrezzare di un legale avviando l'iter giudiziario dello sfratto con costi non indifferenti, le tempistiche restano comunque analoghe

 

[daxy74]

fa

fatti dire se e' a carico della procedura oggi dovrebbe essere cosi ovunque, anni fa ci si doveva attrezzare di un legale avviando l'iter giudiziario dello sfratto con costi non indifferenti, le tempistiche restano comunque analoghe

ah ok....quindi devo chiedere al custode giudiziario se nell'acquisizione dell'asta è compreso già la procedura di sfratto? se non ho capito male. In ogni caso....se mi dovessi rivolgere ad un avvocato per liberare casa, mi sapresti dire orientativamente quanto mi costerebbe e quanto tempo ci vorrebbe?

 

[federico il duca]

premesso quanto sopra che dovrebbe essere a cura della procedura per cui non avresti costi, uno sfratto con titolo esecutivo (gia il decreto di trasferimento lo e') potrebbe costarti in base all'avvocato potrebbe essere 800 come 2000 euro dipende dagli accessi dell ufficiale giudiziario e dall'onesta' del legale che ti assiste, per le tempistiche dipende dalla situazione dell'occupante in quanto un giudice potrebbe avere piu benevolenza per occupanti disagiati

 

[daxy74]

premesso quanto sopra che dovrebbe essere a cura della procedura per cui non avresti costi, uno sfratto con titolo esecutivo (gia il decreto di trasferimento lo e') potrebbe costarti in base all'avvocato potrebbe essere 800 come 2000 euro dipende dagli accessi dell ufficiale giudiziario e dall'onesta' del legale che ti assiste, per le tempistiche dipende dalla situazione dell'occupante in quanto un giudice potrebbe avere piu benevolenza per occupanti disagiati

Grazie per le info Federico, stavo leggendo poco fa la perizia del tecnico che ha fatto i rilievi sulla casa, l'ordinanza del giudice esecutore che dato mandato per la vendita dell'immobile e l'avviso del custode giudiziario a cui è stato affidato l'incarico della vendita e leggendo le carte risulta che l'immobile in questione ha balcone e soppalco edificati senza titolo e spazi interni diversi dallo stato dei luoghi, quest'ultimo sanabile. Inoltre nell'avviso vi è scritto che la procedura di sfratto è già compresa nell'aggiudicazione della casa.

 

[federico il duca]

Grazie per le info Federico, stavo leggendo poco fa la perizia del tecnico che ha fatto i rilievi sulla casa, l'ordinanza del giudice esecutore che dato mandato per la vendita dell'immobile e l'avviso del custode giudiziario a cui è stato affidato l'incarico della vendita e leggendo le carte risulta che l'immobile in questione ha balcone e soppalco edificati senza titolo e spazi interni diversi dallo stato dei luoghi, quest'ultimo sanabile. Inoltre nell'avviso vi è scritto che la procedura di sfratto è già compresa nell'aggiudicazione della casa.

infatti normalmente e cosi inoltre molte irregolarita' rientrano come in un condono se si vuole sanarle ma c'e' un termine

 

[Altopiano_Gentile]

Boia... io non comprerei mai una casa occupata con figli mi sembrerebbe di essere scrooge del canto di natale.

Una volta ho visitato una casa occupata e mi ha fatto proprio una brutta sensazione di invasione

Poi se sono minorenni ci possono essere ritardi nell'esecuzione.

Invece da un'azienda, un imprenditore fallito, una società andata male, un immobile vuoto, un negozio, un ufficio etc.. sarebbe ideale all'asta

Anche io la penso come te, mai è poi mai comprerei una casa occupata da una famiglia con figli. (diverso il caso fosse di un'azienda, società immobiliare fallita ecc.)

Alla fine si sa che gli esecutati andranno ad abitare per strada o in qualche cantina o se hanno genitori ancora vivi e vegeti da loro. Con tutte le sofferenze del caso.

Ovviamente chi acquista all'asta cerca di trovare le giustificazioni morali più disparate: non hanno pagato, se avessero pagato stavano ancora in casa loro, sono dei criminali, non hanno voglia di lavorare ecc. (come se uno si divertisse a non pagare ed essere buttato fuori casa).

Permettimi una riflessione personale, ormai la società si sta abruttendo in modo impressionante (mors tua vita mea). Senza nessun freno inebitore. Andando avanti di questo passo giusificheremo oncologi che chiedono 500€ a visitia (sa signora/signore c'è sempre il ssn, si metta in lista per il primo appuntamento tra 2 anni... ).