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piccolotrader

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Volevo domandare, siccome sto acquistando una casa in
costruzione, una volta che ho fatto l'atto, se l'impresa
fallisce per esempio dopo pochi mesi, io corro dei rischi?
visto che la stessa impresa ne sta costruendo ancora
nello stesso caseggiato.
in parole povere se io ho fatto l'atto sono al sicuro da eventuali
fallimenti successivi dell'impresa.
Grazie a chi mi risponderà.
 
piccolotrader ha scritto:
Volevo domandare, siccome sto acquistando una casa in
costruzione, una volta che ho fatto l'atto, se l'impresa
fallisce per esempio dopo pochi mesi, io corro dei rischi?
visto che la stessa impresa ne sta costruendo ancora
nello stesso caseggiato.
in parole povere se io ho fatto l'atto sono al sicuro da eventuali
fallimenti successivi dell'impresa.
Grazie a chi mi risponderà.


Prova a vedere se ti può essere utile :










http://www.centroconsumatori.it/45v505d12927.html

Il fallimento del costruttore: quali i rischi?



L'acquisto di una casa da una ditta costruttrice può comportare dei rischi. Quali?

Il fallimento della ditta costruttrice e l'azione revocatoria

Il più grave è senz‘altro quello del possibile fallimento della ditta e quindi della possibilità di perdere l‘immobile acquistato a seguito della cd. „azione revocatoria“. La legge fallimentare prevede infatti che con tale azione, esercitata nei confronti del compratore, il giudice possa far dichiarare inefficace la compravendita di un immobile, avvenuta nei due anni anteriori alla dichiarazione del fallimento. L‘immobile revocato può poi essere rivenduto in sede d‘asta fallimentare e con il ricavato possono essere soddisfatti i creditori del fallito.

Cosa è revocabile?

Revocabile è solo l‘atto definitivo di acquisto dell‘immobile, non quindi il contratto preliminare. Mentre infatti con un contratto preliminare, la proprietà dell‘immobile rimane ancora nella disponibilità dell‘impresa, con il contratto definitivo la proprietà dell‘immobile viene trasferita al nuovo proprietario/compratore. Solo con il trasferimento definitivo si può quindi creare un danno concreto al patrimonio della ditta

Chi rischia dunque di perdere quanto pagato?

Nonostante quanto detto sopra il rischio riguarda sia il promittente-acquirente che ha già pagato caparre e acconti, sia il definitivo proprietario che ha già saldato tutto all‘impresa costruttrice, con l’acquisto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento della stessa. Il primo ha già pagato parte del prezzo al fallito e quindi difficilmente rivedrà i suoi soldi. Il secondo può perdere l‘immobile di cui è già proprietario e quindi dovrà eventualmente ricomprarlo in sede di asta fallimentare oppure diventare un creditore, fra gli altri creditori, del fallimento.

Cosa bisogna fare per porsi al riparo da sorprese?

Difficile dare una risposta univoca.
Quando si acquista definitivamente un immobile è senz‘altro bene fare attenzione al prezzo che si vuole indicare nel rogito notarile. Se si indica un prezzo inferiore a quello reale, ad esempio il cd. „valore catastale“ del bene – in genere per godere di una tassazione più favorevole - c‘è il rischio concreto che la compravendita possa venire „revocata“, in quanto si presume che il compratore abbia voluto „approfittare“ dello stato di insolvenza del fallito. Se proprio si vuole indicare nel rogito un prezzo inferiore è bene tenersi prova a parte – es. copia degli assegni dati in pagamento o di una ricevuta di versamento – del prezzo effettivamente pagato. Solo così si potrà dimostrare di aver effettivamente pagato il prezzo “giusto”.
Per chi ha firmato solo un contratto preliminare, si ricorda che da qualche anno esiste la possibilità della trascrizione di questo contratto all‘Ufficio Tavolare. In questo modo, in caso di fallimento dell‘impresa costruttrice, si diventa „almeno“ creditori cd. privilegiati, cioè con prelazione rispetto agli altri creditori nella divisione dei beni del fallito.
Altra soluzione è quella di chiedere all‘impresa il rilascio a proprio favore di una fideiussione bancaria oppure di una polizza assicurativa che garantiscano il compratore nel caso di fallimento della stessa impresa o di un‘azione revocatoria fallimentare. Al limite il compratore può dichiararsi disponibile a sostenere i costi di tali „polizze“.

Fideiussione bancaria
Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono garantire agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito. Tale obbligo riguarda solamente le ditte costruttrici che hanno richiesto il permesso di costruire o un provvedimento abilitativo o fatto altra denuncia successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
A ogni acquirente, che non possa usufruire dei vantaggi di queste nuove disposizioni, viene raccomandato di farsi rilasciare contrattualmente una fideiussione bancaria. Questa garanzia tutela l’acquirente nel caso la ditta costruttrice dichiari fallimento.

Fino al 10 agosto 2006 è possibile presentare alla CONSAB la domanda di accesso al Fondo di solidarietà destinato ad indennizzare gli acquirenti di immobili da costruire che, a seguito di fallimento del venditore, abbiano subìto la perdita di somme di denaro o di altri beni oggetto dell’accordo negoziale con il costruttore. Lo prevede il decreto ministeriale del 2 febbraio 2006.

L’accesso alle prestazioni del Fondo è subordinato all’esistenza a carico del costruttore, in ragione della sua insolvenza, di procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva al 21 luglio 2005, nonché alla presentazione della richiesta, per l'immobile oggetto di negoziazione, del permesso di costruire. Ulterirori informazioni e il modulo per la domanda si trovano al sito http://www.confedilizia.it/EVI_D.M.2.2.2006.html.

Foglio informativo: WA42
Situazione al: 01-2006
 
piccolotrader ha scritto:
Volevo domandare, siccome sto acquistando una casa in
costruzione, una volta che ho fatto l'atto, se l'impresa
fallisce per esempio dopo pochi mesi, io corro dei rischi?
visto che la stessa impresa ne sta costruendo ancora
nello stesso caseggiato.
in parole povere se io ho fatto l'atto sono al sicuro da eventuali
fallimenti successivi dell'impresa.
Grazie a chi mi risponderà.


Sì, i rischi di un acquisto "superficiale" sono notevoli. Ti consiglio di leggere il d.l. n. 122/2005 (lo trovi sul sito ufficiale del Senato oppure se non lo trovi ti mando copia), in particolare gli artt. 2 e 4, ma considera che è importante verificare la solvibilità e liquidità del costruttore e - pochi lo sanno - che abbia realmente la proprietà del terreno su cui insisteranno gli immobili da costruire :)
 
confermo che oin caso di rogito a prezzo di mercato è molto difficile, quasi impossibile che venga applicata la revoca fallimentare in quanto è dimostrata la buona fede dell'acquirente.
Confermo inoltre l'utilità di verificare stato patrimoniale dell'impresa, se la costruzione avviene attraverso mezzi propri o mutuo cantiere.
Richiedi a tal fine:
- atto di acquisto e visura del terreno
- concessione edilizia e successive modifiche di varianti in opera.
- codice fiscale e documenti del legale rappresentante.
- visura camerale dell'impresa
 
leo66 ha scritto:
confermo che oin caso di rogito a prezzo di mercato è molto difficile, quasi impossibile che venga applicata la revoca fallimentare in quanto è dimostrata la buona fede dell'acquirente.
Confermo inoltre l'utilità di verificare stato patrimoniale dell'impresa, se la costruzione avviene attraverso mezzi propri o mutuo cantiere.
Richiedi a tal fine:
- atto di acquisto e visura del terreno
- concessione edilizia e successive modifiche di varianti in opera.
- codice fiscale e documenti del legale rappresentante.
- visura camerale dell'impresa

l'impresa mi ha detto che si finanziano da soli,
a dicembre dovremmo fare l'atto, mi conviene
come mi hanno proposto di dichiarare al rogito
circa il 20% in meno del prezzo reale.
finora ho versato solo il 30% del prezzo totale
tutto il resto lo verserò all'atto.
 
piccolotrader ha scritto:
l'impresa mi ha detto che si finanziano da soli,
a dicembre dovremmo fare l'atto, mi conviene
come mi hanno proposto di dichiarare al rogito
circa il 20% in meno del prezzo reale.
finora ho versato solo il 30% del prezzo totale
tutto il resto lo verserò all'atto.

E' sconsigliabile dichiarare di meno. Questo proprio perchè in caso di fallimento dell'impresa, non potresti dimostrare la reale cifra pagata. Meglio pagare più Iva che rischiare di perdere grosse cifre di denaro in caso di evento negativo che, ovviamente, auguro non avvenga.
 
cleopatra758 ha scritto:
E' sconsigliabile dichiarare di meno. Questo proprio perchè in caso di fallimento dell'impresa, non potresti dimostrare la reale cifra pagata. Meglio pagare più Iva che rischiare di perdere grosse cifre di denaro in caso di evento negativo che, ovviamente, auguro non avvenga.

quindi anche se ho fatto il rogito in caso di fallimento
il mio appartamento può essere diciamo "pignorato"
 
piccolotrader ha scritto:
quindi anche se ho fatto il rogito in caso di fallimento
il mio appartamento può essere diciamo "pignorato"

Purtroppo sì. Devi cautelarti prima.
 
cleopatra758 ha scritto:
E' sconsigliabile dichiarare di meno. Questo proprio perchè in caso di fallimento dell'impresa, non potresti dimostrare la reale cifra pagata. Meglio pagare più Iva che rischiare di perdere grosse cifre di denaro in caso di evento negativo che, ovviamente, auguro non avvenga.


Il problema è che tutte le imprese costruttrici fanno nero e quando vendono appartamenti in condominio è assai rischioso per loro discostarsi troppo sui valori dichiarati fra un appartamento e l'altro.
Ci sono imprese che se intendi dichiarare in atto il reale prezzo pagato preferiscono non vendere l'appartamento :D
 
sentex ha scritto:
Il problema è che tutte le imprese costruttrici fanno nero e quando vendono appartamenti in condominio è assai rischioso per loro discostarsi troppo sui valori dichiarati fra un appartamento e l'altro.
Ci sono imprese che se intendi dichiarare in atto il reale prezzo pagato preferiscono non vendere l'appartamento :D

A me l'hanno proposto loro di dichiarare di meno,
ma siccome ora ho cambiato idea e ho deciso
chiedergli di farmi la fattura di una cifra data in nero, e dichiarare nel rogito la cifra effettiva, secondo voi mi faranno storie, e se si rifiutano cosa posso fare?
grazie
 
piccolotrader ha scritto:
A me l'hanno proposto loro di dichiarare di meno,
ma siccome ora ho cambiato idea e ho deciso
chiedergli di farmi la fattura di una cifra data in nero, e dichiarare nel rogito la cifra effettiva, secondo voi mi faranno storie, e se si rifiutano cosa posso fare?
grazie

Se l'impresa di costruzioni è solida, è sufficiente che tu dichiari civilmente ma fermamente che ti serve fattura per l'intera cifra pagata. Le imprese serie non rifiutano, io ho comprato ben tre volte da tre diversi costruttori e non hanno obiettato nulla. Se lo fanno, allora stai in campana. Immagino che la cifra pagata in nero sia stata pagata con assegno o bonifico, quindi rintracciabile. Non possono esimersi, rischiano una denuncia alla GdF.
 
Ultima modifica:
cleopatra758 ha scritto:
Se l'impresa di costruzioni è solida, è sufficiente che tu dichiari civilmente ma fermamente che ti serve fattura per l'intera cifra pagata. Le imprese serie non rifiutano, io ho comprato ben tre volte da tre diversi costruttori e non hanno obiettato nulla. Se lo fanno, allora stai in campana.

grazie
 
Se l'azienda è solida, sana è molto difficile che fallisca a breve;(prima erano due anni per la revoca fallimentare ora dovrebbere essere 12 o 18 mesi); se si autofinanzia vuol dire che non ha problemi di liquidità:
In ogni caso un discostamento del 20% tra valore effettivo e valore dichiarato non è eccessivo in questo perido di sopravalutazione degli immobili tantopiu' che vendendo su carta molti degli acquirenti di quel palazzo faranno la stessa cosa.
Per l'acquisto porterei al 85-90% il valore dichiato; un 10%-15% è quasi irrisorio (basta che il costrutore ti firmi che ti ha consegnato la casa non tinteggiata e senza aria condizionata internamente e sei a posto).
Ovviamente la differenza va data al rogito (dentro una bella scatola di cioccolatini) per contanti prelevati da piu' banche in momenti diversi.
 
leo66 ha scritto:
Se l'azienda è solida, sana è molto difficile che fallisca a breve;(prima erano due anni per la revoca fallimentare ora dovrebbere essere 12 o 18 mesi); se si autofinanzia vuol dire che non ha problemi di liquidità:
In ogni caso un discostamento del 20% tra valore effettivo e valore dichiarato non è eccessivo in questo perido di sopravalutazione degli immobili tantopiu' che vendendo su carta molti degli acquirenti di quel palazzo faranno la stessa cosa.
Per l'acquisto porterei al 85-90% il valore dichiato; un 10%-15% è quasi irrisorio (basta che il costrutore ti firmi che ti ha consegnato la casa non tinteggiata e senza aria condizionata internamente e sei a posto).
Ovviamente la differenza va data al rogito (dentro una bella scatola di cioccolatini) per contanti prelevati da piu' banche in momenti diversi.

l'impresa dovrebbe essere solida, solo che siccome si attacano pure alle decine di euro
per lavori extra-capitolato, per dispetto vorrei
chiedergli di fare il rogito al prezzo effettivo.
esempio(io potevo spendere 20 euro mq per piastrelle di capitolato, nel cucinino ne ho spesi 11 al mq, ho chiesto se mi facevano altri 2 mq in piu' senza pagare le piatrelle, ma solo la posa, visto che avevo risparmiato rispetto ai 20 mq.
Mi rispondono che dovrei pagare anche i 2 mq in piu' di piastrelle(non sono taccagni per 25 euro) ;)
 
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