Acquisto immobile all'asta

[Gregor Samsa]

Se non hai esperienza meglio assumere un professionista serio e farsi seguire da lui, un geometra o architetto di tua fiducia come qualcuno ha consigliato.

Lo trovo alquanto dispendioso visto che su dieci aste sei fortunato se te ne va bene una.

 

[Gregor Samsa]

confermo, del resto anche questo fa parte del pacchetto "prezzo stracciato" tecnicamente chiamato prezzo di vendita forzata che viene di volta in volta abbattuto di un tot. a seconda dei tentativi di vendita.

Di prezzi stracciati in asta ne vedo pochi, forse dipende anche dalla città ma spesso ho visto prezzi di aggiudicazione anche superiori a quelli di mercato.

 

[mistic investor]

MIstic carissimo buonasera, innanzitutto fammi dire che ti leggo sempre con piacere, abitando anche tu nell'hinterland laziale,io sono in periferia a Roma, cosa non ti convince delle magagne delle case all'asta della nostra regione? io ,adesso piu' assiduamente,i mesi passati con meno lena, sto seguendo delle aste di ville e villette tra roma,viterbo e rieti per una villetta indipendete(o semi); tutte le ville o sono abitate oppure hanno abusi edilizi pesanti oppure sono vetuste da fare schifo! quale e' la tua esperienza a tal proposito? buona serata, gekko

Grazie per l'apprezzamento, ma mi corre l'obbligo di precisare che non abito nell'hinterland laziale (ne nel Lazio in generale) , forse mi confondi con qualcun altro.
In ogni caso visto che tutto il mondo delle aste è paese (nel senso che è lo specchio dell'inefficienza di questo paese ) dirò quanto notato negli anni:
a) vanno sempre all'asta le "ciofeche". Il 50-60% del parco aste è costituito da ciofeche, per tali intendendosi non immobili poco appetibili quanto piuttosto baracche ruderi e frazioni (tipo 1/8) di proprietà marginali/rurali. Cose che non comprerebbe mai nessuno (a parte il proprietario degli altri 7/8). Anni fa il parco ciofeche ascendeva almeno all'80% del totale: segno che le banche ipotecano "cum grano salis".
b) Se non sono immobili del punto a) sono, quantomeno, immobili marginali e vetusti, diciamo il 30-40% del parco aste. Tutti invariabilmente occupati dall'esecutato e famiglia. Il prezzo a base d'asta risultante da perizia (la prima asta) sembra essere di soli 2 tipi: alto se esce croce, basso se esce testa. Non esistono mezze misure.
c) Il restante 10% del parco aste è di solito costituito da immobili di grandi dimensioni e di non facile "smobilizzo", si tratta di casi particolari del mercato immobiliare di riferimento. Qualcuno potrebbe, effettivamente, essere appetibile. In genere leggere le perizie di questo tipo di immobili regala delle vere e proprie perle e svela le "magagne" dell'immobile. Tipo:villa signorile del 700 di 2000 mq e annessi con 1 ettaro scarso di parco, il cui ettaro scarso di parco costituisce fondo rustico affittato, assieme alla villa in questione, ad Euro 1000 annui con contratto di validità trentennale (storia vera) stipulato, guarda caso, qualche mese prima che un fallimento/pignoramento si abbattesse sulla proprietà in questione.
d) I "segreti di fatima": capita a volte di vedere immobili di lusso che finiscono sui portali dei tribunali e che presentano un ottimo rapporto qualità/prezzo già come valore di stima, in genere spariscono, senza lasciare traccia, dopo qualche giorno. L'importante è credere di averli visti, perchè non si vedranno più e rimarranno avvolti nel mistero.
e) Perizie "testa o croce". I CTU nominati dal tribunale sono di 2 categorie: quelli che credono di vivere ancora ante 2009 per i quali ogni baracca è buckingham palace e quelli che hanno capito l'antifona.

In ogni caso è opportuno che il potenziale acquirente di bilo e trilocali standard in zona "buona" lasci ogni speranza di poter fare buoni affari.
Ma ripeto, scherzi a parte, è solo quanto visto in anni di "appassionate" letture di annunci tribunalizi.

 

[mistic investor]

Di prezzi stracciati in asta ne vedo pochi, forse dipende anche dalla città ma spesso ho visto prezzi di aggiudicazione anche superiori a quelli di mercato.

Caso reale: complesso di tre villette semi indipendenti,ovviamente tutte ugali tra di loro per finitura e dimensioni. Una viene svenduta sul mercato a 100, un'altra va all'asta (deserta) a 160 (e non era neanche un prezzo di partenza esoso).

 

[forumfol]

Il prezzo di partenza di questa asta è 90.000 la prima asta a 125.000 è andata deserta.
Io non sono un tecnico ma i lavori da fare dubito superino i 50k (pavimenti, scala per il piano superiore, radiatori, rifacimento due bagni, zanzariere, varie ed eventuali ma non robe grosse). Aggiungiamo costi burocratici di circa 10k (agevolazioni prima casa). Uno dei problemi è che l'amministratore di condominio non mi risponde alle email e chiamate e non ho idea dei costi arretrati e attuali di esercizio. La perizia su questo aspetto non dice nulla. Inoltre la tizia che ci porta a vedere la casa (domani andiamo per la seconda volta) è molto impreparata comunque se ne sta molto abbottonata diciamo così. Non si possono fare foto, mah a me sarebbero servite parecchio visto che la visita "causa covid" non può essere fatta da più di 2 persone e non per più di 10 min (così mi comunica la signora).
Siccome so già che non potrò rialzare di molto non so quanto mi convenga tirare in ballo geometri architetti che mi facciano una stima, anche perché ormai tra poche settimane ci sarà l'asta. Quello che sto valutando è di farmi seguire da un agenzia di consulenza. Con un 200€ presento l'offerta in maniera corretta e poi si vedrà.

 

[Gregor Samsa]

Il prezzo di partenza di questa asta è 90.000 la prima asta a 125.000 è andata deserta.
Io non sono un tecnico ma i lavori da fare dubito superino i 50k (pavimenti, scala per il piano superiore, radiatori, rifacimento due bagni, zanzariere, varie ed eventuali ma non robe grosse). Aggiungiamo costi burocratici di circa 10k (agevolazioni prima casa). Uno dei problemi è che l'amministratore di condominio non mi risponde alle email e chiamate e non ho idea dei costi arretrati e attuali di esercizio. La perizia su questo aspetto non dice nulla. Inoltre la tizia che ci porta a vedere la casa (domani andiamo per la seconda volta) è molto impreparata comunque se ne sta molto abbottonata diciamo così. Non si possono fare foto, mah a me sarebbero servite parecchio visto che la visita "causa covid" non può essere fatta da più di 2 persone e non per più di 10 min (così mi comunica la signora).
Siccome so già che non potrò rialzare di molto non so quanto mi convenga tirare in ballo geometri architetti che mi facciano una stima, anche perché ormai tra poche settimane ci sarà l'asta. Quello che sto valutando è di farmi seguire da un agenzia di consulenza. Con un 200€ presento l'offerta in maniera corretta e poi si vedrà.

Ma perchè dovresti rivolgerti ad un consulente? La domanda si redige in modo semplicissimo, l'importante è ricordare la firma (una volta ho visto uno che è stato escluso per mancanza di firma ma oggi sono tutte aste telematiche).

Non so dove sta questa casa ma a Milano di aste deserte ne vedo pochissime (nessuna). Per le spese condominiali, in perizia dovresti avere già dei dati ed in ogni caso è il delegato alla vendita che ti deve dire tutto non l'amministrazione condominiale.
Una volta l'aggiornamento delle spese condominiali è stato letto prima dello svolgimento della gara a cura del banditore.

 

[forumfol]

PEC, firma digitale, bollo digitale ecc. Insomma per essere la prima volta sarei disposto a spendere 100€ (ho rivisto ora il prezziario). Con altri 100€ mi seguono anche in diretta durante l'asta ma quello penso di essere in grado di farlo anche io.

Curiosità, in caso di acquisto in separazione dei beni, la procura notarile serve farla (quanto costa??) prima dell'offerta o si può fare anche solo dopo aver effettivamente vinto?

 

[mageno]

PEC, firma digitale, bollo digitale ecc. Insomma per essere la prima volta sarei disposto a spendere 100€ (ho rivisto ora il prezziario). Con altri 100€ mi seguono anche in diretta durante l'asta ma quello penso di essere in grado di farlo anche io.

Curiosità, in caso di acquisto in separazione dei beni, la procura notarile serve farla (quanto costa??) prima dell'offerta o si può fare anche solo dopo aver effettivamente vinto?

Se intendi "acquisto in separazione in regime di comunione" direi prima perchè il momento dirimente è quello dell'offerta (che se non ci sono altre offerte comporta l'aggiudicazione) o al più tardi, l'aggiudicazione, ma direi dell'offerta perchè in quella sede dichiari anche il regime coniugale. Cmq parliamo di un paio di giorni di differenza.
Dopo che hai "vinto" la frittata è fatta.

 

[mageno]

La pubblicità delle aste e la relativa maggior facilità alla partecipazione ha aumentato l'efficienza del mercato (efficienza intesa in senso economico) per cui partecipano anche famigliole sprovvedute che idealizzano l'acquisto e si fanno il viaggio della casetta acquistata ad un prezzo "bazza" vaneggiando per due mesi costrundoci progetti di arredamento ecc.
Questi partecipano all'asta stando mano nella mano con gli occhi scintillanti ed a balzi di 2000 euro alla volta non si rendono conto che vanno oltre non dico alla perizia ma al valore di mercato tra l'altro rinunciando alle garanzie del venditore ecc.
Il disastro avviene quando ci sono due famigliole che si fanno la guerra per non perdere l'onore con una prova di celodurismo che lascia basiti gli altri spettatori.
Film visto più volte.

Cmq in asta ora arriva poco; le chicche vengono cannibalizzate prima da chi ha agganci con i vari uffici "sofferenze" delle banche o impachettatori di mutui

 

[Gregor Samsa]

La tua analisi rispecchia quello che ho visto di persona partecipando a diverse aste, purtroppo non sono solo famigliole sprovvedute che fanno alzare il prezzo ma spesso chi ha liquidità da investire oppure chi magari ha la figlia che abita nello stesso stabile oppure possono intervenire altre mille motivi per far salire il prezzo ben oltre quello di mercato.

 

[Gregor Samsa]

......
Curiosità, in caso di acquisto in separazione dei beni, la procura notarile serve farla (quanto costa??) prima dell'offerta o si può fare anche solo dopo aver effettivamente vinto?

La procura notarile non si deve fare, chi ti ha detto che si fa?
Forse hai confuso con la procura notarile che serve se vuoi mandare un avvocato (solo lui può) a partecipare all'asta per te.

 

[mistic investor]

La pubblicità delle aste e la relativa maggior facilità alla partecipazione ha aumentato l'efficienza del mercato (efficienza intesa in senso economico) per cui partecipano anche famigliole sprovvedute che idealizzano l'acquisto e si fanno il viaggio della casetta acquistata ad un prezzo "bazza" vaneggiando per due mesi costrundoci progetti di arredamento ecc.
Questi partecipano all'asta stando mano nella mano con gli occhi scintillanti ed a balzi di 2000 euro alla volta non si rendono conto che vanno oltre non dico alla perizia ma al valore di mercato tra l'altro rinunciando alle garanzie del venditore ecc.
Il disastro avviene quando ci sono due famigliole che si fanno la guerra per non perdere l'onore con una prova di celodurismo che lascia basiti gli altri spettatori.
Film visto più volte.

Cmq in asta ora arriva poco; le chicche vengono cannibalizzate prima da chi ha agganci con i vari uffici "sofferenze" delle banche o impachettatori di mutui

quando ci si "impunta" e ci si lascia prendere la mano in asta può avvenire di tutto.. pure che si esca dall'asta avendo acquistato un immobile diverso da quello per il quale si partecipava (storia vera avvenuta negli anni '80).

 

[mageno]

La tua analisi rispecchia quello che ho visto di persona partecipando a diverse aste, purtroppo non sono solo famigliole sprovvedute che fanno alzare il prezzo ma spesso chi ha liquidità da investire oppure chi magari ha la figlia che abita nello stesso stabile oppure possono intervenire altre mille motivi per far salire il prezzo ben oltre quello di mercato.

Oltre agli argomenti emotivi, chi acquista per se parte da una pozione avvantaggiata perché ha una tassazione agevolata e non deve necessariamente creare uno spread x farci un business dopo.

 

[David00101]

Scusate se ravvivo il topic ma sembra non abbia permessi per aprire tread nella sezione principale...e non ne trovavo uno appropriato... Casomai se un mod me lo volesse spostare...

Guardavo per un garage in asta e a parte i consigli per gli immobili dall uso abitativo per cui come leggevo tra i consigli (l informarsi su ex proprietari magari,o sul come fare pressioni se non vi consegnano le chiavi, tramite avvocato etc,...tutti davvero ottimi) che ho comunque tenuto in considerazione. Leggendo la perizia IVG mi sono parsi un paio di passaggi che mi hanno turbato un attimo e volevo vostre opinioni su esperienze personali al di là di quello che si può trovare "ufficialmente" in rete.

1) Ho letto cito:
"I sopralluoghi hanno evidenziato sostanziale coincidenza fra stato di diritto,di fatto e planimetria catastale. Si precisa TUTTAVIA(era troppo facile se no) che i certificati di conformità urbanistica ed agibilità rinvenuti presso la PA sono relativi ad altre unità immobiliari (che è l' ecquivalente se ho capito di farmi vedere la casa del vicino se fosse N appartamento) mentre per l'autorimessa in esame non è stato rilevato alcun atto specifico. il futuro acquirente avrà quindi l onere di depositare idonee istanze e relative documentazioni per l ottenimento dell' agibilità.
Di tali circostanze e relativi costi presunti si è già tenuto conto nella valutazione..."
(Durante la valutazione è stato trovato comunque in buone condizioni e ci sono relative foto)

Ora...questa cosa è per chi ne ha avuto a che fare un potenziale incubo...o dipende e se sí ,dà quali fattori? Oppure è una cosa che ha un proseguo accettabile,(fingendo di vivere in un comune pseudo ricco ,pseudo normale nello pseudo nord,con una pseudo amministrazione umana..che può comunque non essere fattore rilevante..essendo cmq Italia).

E se non è un incubo posso chiedere appunto gli eventuali passaggi a riguardo? O come muoversi.

Il contesto è di un garage in condizioni meno disperate di tutti gli altri in zona ben tenuto dalle foto in un complesso bello grande di 41 altri garage non mi dispiaceva.

----
Domande bonus accessorie valide per eventuale aggiudicazione o per altre aste in ottica condominiale:

2)io userei il suddetto garage nel caso sia per posto auto ma soprattutto che per qualche mobile,scatolone con oggetti annessi di poco valore ovviamente ma di ingombro etc. (meglio sapere se da regolamento condominiale è specificato sia vietato farlo? avendo letto che in alcuni posti in passato lo era per questioni credo riguardanti oggettistica potenzialmente infiammabile etc...pur avendo credo chiunque un paio di mobiletti,robe in legno suppellettili di ricambio per la casa nel proprio garage )

3) potrebbero esserci obblighi di partecipazione ad assemblee condominiali o simili pur avendo solo un garage?

4)Sulle utenze poi tipo luce ed eventuali spese condominiali (non credo che gas arrivi nei garage) saranno contabili le spese o semplicemente suddivise equamente ? Pur essendo un garage potrebbe/dovrebbe esserci un allaccio luce e delle prese per la stessa...

4bis)"diritti proporzionali sugli enti ed accessori comuni" immagino significhi che posso usufruire delle parti comuni per raggiungere tale garage ma anche che avrò eventuali spese proporizionate, qual ora in un futuro vi fossero ristrutturazioni bla bla a riguardo tali aree, ma non di altro.
È questo che significa l estratto dell' elaborato planimetrico BCNC " bene non censibile area porticato,rampa, corsie autorimesse in comune" messo "a mero scopo di completezza"?
----

Scusate il papiro le mille domande e spero possa tornare utile anche ad altri utenti e terrò comunque in considerazione le risposte per eventuali prossime aste future.

Se vi fossero già tread o risposte a riguardo mi scuso del disturbo e segnalatemi pure i link. Buona giornata/serata a tutti

 

[travis22]

Scusate se ravvivo il topic ma sembra non abbia permessi per aprire tread nella sezione principale...e non ne trovavo uno appropriato... Casomai se un mod me lo volesse spostare...

Guardavo per un garage in asta e a parte i consigli per gli immobili dall uso abitativo per cui come leggevo tra i consigli (l informarsi su ex proprietari magari,o sul come fare pressioni se non vi consegnano le chiavi, tramite avvocato etc,...tutti davvero ottimi) che ho comunque tenuto in considerazione. Leggendo la perizia IVG mi sono parsi un paio di passaggi che mi hanno turbato un attimo e volevo vostre opinioni su esperienze personali al di là di quello che si può trovare "ufficialmente" in rete.

1) Ho letto cito:
"I sopralluoghi hanno evidenziato sostanziale coincidenza fra stato di diritto,di fatto e planimetria catastale. Si precisa TUTTAVIA(era troppo facile se no) che i certificati di conformità urbanistica ed agibilità rinvenuti presso la PA sono relativi ad altre unità immobiliari (che è l' ecquivalente se ho capito di farmi vedere la casa del vicino se fosse N appartamento) mentre per l'autorimessa in esame non è stato rilevato alcun atto specifico. il futuro acquirente avrà quindi l onere di depositare idonee istanze e relative documentazioni per l ottenimento dell' agibilità.
Di tali circostanze e relativi costi presunti si è già tenuto conto nella valutazione..."
(Durante la valutazione è stato trovato comunque in buone condizioni e ci sono relative foto)

Ora...questa cosa è per chi ne ha avuto a che fare un potenziale incubo...o dipende e se sí ,dà quali fattori? Oppure è una cosa che ha un proseguo accettabile,(fingendo di vivere in un comune pseudo ricco ,pseudo normale nello pseudo nord,con una pseudo amministrazione umana..che può comunque non essere fattore rilevante..essendo cmq Italia).

E se non è un incubo posso chiedere appunto gli eventuali passaggi a riguardo? O come muoversi.

Il contesto è di un garage in condizioni meno disperate di tutti gli altri in zona ben tenuto dalle foto in un complesso bello grande di 41 altri garage non mi dispiaceva.

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Domande bonus accessorie valide per eventuale aggiudicazione o per altre aste in ottica condominiale:

2)io userei il suddetto garage nel caso sia per posto auto ma soprattutto che per qualche mobile,scatolone con oggetti annessi di poco valore ovviamente ma di ingombro etc. (meglio sapere se da regolamento condominiale è specificato sia vietato farlo? avendo letto che in alcuni posti in passato lo era per questioni credo riguardanti oggettistica potenzialmente infiammabile etc...pur avendo credo chiunque un paio di mobiletti,robe in legno suppellettili di ricambio per la casa nel proprio garage )

3) potrebbero esserci obblighi di partecipazione ad assemblee condominiali o simili pur avendo solo un garage?

4)Sulle utenze poi tipo luce ed eventuali spese condominiali (non credo che gas arrivi nei garage) saranno contabili le spese o semplicemente suddivise equamente ? Pur essendo un garage potrebbe/dovrebbe esserci un allaccio luce e delle prese per la stessa...

4bis)"diritti proporzionali sugli enti ed accessori comuni" immagino significhi che posso usufruire delle parti comuni per raggiungere tale garage ma anche che avrò eventuali spese proporizionate, qual ora in un futuro vi fossero ristrutturazioni bla bla a riguardo tali aree, ma non di altro.
È questo che significa l estratto dell' elaborato planimetrico BCNC " bene non censibile area porticato,rampa, corsie autorimesse in comune" messo "a mero scopo di completezza"?
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Scusate il papiro le mille domande e spero possa tornare utile anche ad altri utenti e terrò comunque in considerazione le risposte per eventuali prossime aste future.

Se vi fossero già tread o risposte a riguardo mi scuso del disturbo e segnalatemi pure i link. Buona giornata/serata a tutti

punto 1) agibilità: come spesso avviene, non è stata trovata agli atti, o forse c'è e non è saltata fuori. Anni fa era "normale" non avere abitabilità / agibilità. Bisogna presentare la nuova segnalazione certificata di agibilità da parte di un tecnico. Non è un lavoro molto simpatico perchè bisogna avere le dichiarazioni di rispondenza degli impianti e l'idoneità statica del fabbricato, a meno che l'ufficio tecnico non chiuda due occhi

 

[dinBlue]

Considera che anche la pratica del mutuo per un immobile all'asta è un po particolare.
La lista delle banche che offrono mutui per questi immobili è piu ristretta come anche l'offerta dei prodotti.
Questa è una altra complicazione, in queste trattative.
C'è cmq. da dire che la situazione è migliorata molto rispetto al passatto.

 

[gianted]

Nel condominio ci sono 42 appartamenti e 42 garages?
significa che un appartamento è senza garage? e questo dove parcheggia?
e gli altri 41 garages hanno l'agibilità?

 

[David00101]

punto 1) agibilità: come spesso avviene, non è stata trovata agli atti, o forse c'è e non è saltata fuori. Anni fa era "normale" non avere abitabilità / agibilità. Bisogna presentare la nuova segnalazione certificata di agibilità da parte di un tecnico. Non è un lavoro molto simpatico perchè bisogna avere le dichiarazioni di rispondenza degli impianti e l'idoneità statica del fabbricato, a meno che l'ufficio tecnico non chiuda due occhi

Grazie molto esaustivo eventualmente approfondirò a riguardo(sul a chi chiedere dichiarazioni impianti, idoneità storica e il tecnico a cui fare riferimento).

Considera che anche la pratica del mutuo per un immobile all'asta è un po particolare.
La lista delle banche che offrono mutui per questi immobili è piu ristretta come anche l'offerta dei prodotti.
Questa è una altra complicazione, in queste trattative.
C'è cmq. da dire che la situazione è migliorata molto rispetto al passatto.

No nel caso acquisto solo quello che posso con la liquidità a disposizione niente mutui,ma grazie della risposta può tornare utile tenere conto di questi aspetti per chi lo cercasse.

Nel condominio ci sono 42 appartamenti e 42 garages?
significa che un appartamento è senza garage? e questo dove parcheggia?
e gli altri 41 garages hanno l'agibilità?

è parte di procedura fallimentare,non so se hanno predisposto il garage e non l appartamento perché il debito poteva essere coperto anche solo così (se è una roba che fanno) o se ci sono altri motivi. Ma dubito (probabilmente) sia un garage ricavato come abuso edilizio anche perché se no sarebbe nella perizia..
Certo che non trovandosi le carte il dubbio che ci sia qualcosa che non torna viene...

E probabilmente l agibilità c'è almeno in altri avendo preso dati per il confronto da questi ultimi il perito...ma anche perché sembra proprio complesso tenuto bene in ripeto zona non turistica non soggetta a stranezze in edilizia particolari...poi abusi piccoli medi ci possono essere un po' ovunque,ma nel contesto di una palazzina non ce lo vedo uno che fa quello gli pare con 40 intorno a non dire niente per anni in quel contesto "non disperato" che non vuol dire ma è un indizio e soprattuto non è che in una struttura di 40garage contigui attaccati interrati etc ne infili uno a sbafo così facilmente..dovrei andare a fare la visita ma sembra difficile come abuso.

Poi può sempre essere ci siano appunto altri problemi...certo partire mentre ti nominano già magagne burocratiche sapendo che implicitamente accetti anche problemi occulti direi ,a meno di non riuscire a chiarire i primi e come gestirli passa parecchio la.voglia.di accettare anche i secondi a prescindere dal prezzo e da quanto ti potrebbe interessare.

Grazie a tutti intanto per le risposte.