Acquisto immobiliare o investimento obbligazionario?

soppa

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Mi rendo conto che magari la sezione influenza le risposte ma ho bisogno un parere circostanziato per conto di un amico (no, ahime' non sono io ad avere questi problemi di lusso :D)... Purtroppo so che e' complicato perche' ci sono di mezzo un miliardo di fattori che influenzerebbero la scelta.

la domanda e': oggi come oggi comprereste un appartamento da 350k euro o li mettereste su un obbligazione al 4,5%?

l'appartamento sarebbe affittato per almeno 10 anni, poi destinato ad uso familiare oppure rivenduto (piu' probabile la seconda). Parliamo di milano e di una periferia ricca dove l'immobiliare e' sceso circa del 10% ma non e' andato in crisi (e nulla lascia presagire che ci andra' con l'expo alle porte). Il prezzo per un appartamento di 100mq e' medio/basso stando alle ultime contrattazioni in zona.

Il calcolo che faccio io e': 350k in 10 anni fruttano 130k euro, tasse incluse stando stretti. Per "pareggiare" vuol dire che la casa deve essere affittata continuativamente a 1000 euro al mese (impossibile, max 800/900), e non sto calcolando ancora imu e varie spese.

Ovviamente indovinare l'eventuale rivalutazione e' impensabile ma cio' detto, ha lontanamente senso pensare di arrivare al pareggio con l'obbligazione oppure no?

Tra le variabili non calcolo eventuali orizzonti accorciati perche' per loro fortuna la situazione economica e' estremamente solida quindi l'idea che si sia costretti a vendere o a disinvestire improvvisamente non sussiste.

Grazie a tutti
 
Mi rendo conto che magari la sezione influenza le risposte ma ho bisogno un parere circostanziato per conto di un amico (no, ahime' non sono io ad avere questi problemi di lusso :D)... Purtroppo so che e' complicato perche' ci sono di mezzo un miliardo di fattori che influenzerebbero la scelta.

la domanda e': oggi come oggi comprereste un appartamento da 350k euro o li mettereste su un obbligazione al 4,5%?

l'appartamento sarebbe affittato per almeno 10 anni, poi destinato ad uso familiare oppure rivenduto (piu' probabile la seconda). Parliamo di milano e di una periferia ricca dove l'immobiliare e' sceso circa del 10% ma non e' andato in crisi (e nulla lascia presagire che ci andra' con l'expo alle porte). Il prezzo per un appartamento di 100mq e' medio/basso stando alle ultime contrattazioni in zona.

Il calcolo che faccio io e': 350k in 10 anni fruttano 130k euro, tasse incluse stando stretti. Per "pareggiare" vuol dire che la casa deve essere affittata continuativamente a 1000 euro al mese (impossibile, max 800/900), e non sto calcolando ancora imu e varie spese.

Ovviamente indovinare l'eventuale rivalutazione e' impensabile ma cio' detto, ha lontanamente senso pensare di arrivare al pareggio con l'obbligazione oppure no?

Tra le variabili non calcolo eventuali orizzonti accorciati perche' per loro fortuna la situazione economica e' estremamente solida quindi l'idea che si sia costretti a vendere o a disinvestire improvvisamente non sussiste.

Grazie a tutti

Dipende dalla casa e dall'obbligazione :)

Io per esempio dividerei sicuramente su più obbligazioni, dato che l'importo lo consente...
 
ho detto "obbligazione" come esempio, facciamo che sia un paniere di obbligazioni con rendimento medio al 4.5% ma la domanda non cambia... mattone o rendita finanziaria?

discorso casa, vero, ovvia risposta :) e' un immobile che "piace" ma nel quale difficilmente ci andra' a vivere qualcuno di famiglia, trattasi appunto di acquisto a scopo di investimento. Personalmente anche io andrei sull'obbligazione, ragionevolmente sicura & zero sbattimenti, ma sono in cerca di pareri perche' la domanda comunque mi ha messo in difficolta'
 
...

la domanda e': oggi come oggi comprereste un appartamento da 350k euro o li mettereste su un obbligazione al 4,5%?

l'appartamento sarebbe affittato per almeno 10 anni, poi destinato ad uso familiare oppure rivenduto (piu' probabile la seconda). ...

Io non avrei dubbi, comprerei l'appartamento. :yes:

Pensa che qui ci sono esperti immobiliaristi da generazioni che ce l'hanno in vendita da dodici anni e nemmeno lo affittano. Figuriamoci a tenerlo affittato a 1000 euro mese! :D
 
Ad oggi io considero gli immobili un investimento solo nel caso siano la prima casa. A titolo di investimento punterei ad una rendita finanziaria anche se il mercato è sempre più incerto.
 
... eccerto, anche a costo di indebitarsi una vita :D

No, mi hai frainteso.
Se si dispone di basi solide l'acquisto della prima casa è comunque un investimento (in senso lato) tanto più conveniente quanto più si è giovani. Secondo la mia opinione, si intende.
 
No, mi hai frainteso.
Se si dispone di basi solide l'acquisto della prima casa è comunque un investimento (in senso lato) tanto più conveniente quanto più si è giovani. Secondo la mia opinione, si intende.

... quindi anche a quotazioni calanti ... :D
 
Scelta difficile...
consiglio l'utilizzo di un generatore digitale di decisioni* :o









* monetina, testa o croce :yes:
 
No, mi hai frainteso.
Se si dispone di basi solide l'acquisto della prima casa è comunque un investimento (in senso lato) tanto più conveniente quanto più si è giovani. Secondo la mia opinione, si intende.

questo anche secondo me. In questo cmq non sarebbe prima casa

... quindi anche a quotazioni calanti ... :D

anche. La sicurezza di un tetto sopra la testa secondo me non ha prezzo, anche a costo di perderci un tot... Questione psicologica eh, me ne rendo conto ;)
 
Se l'immobile deve essere venduto dopo dieci anni, non credo sia conveniente investirci soldi. I troppi costi fissi (agenzia, notaio, tasse di registrazione...) annullerebbero una eventuale e per il momento dubbia rivalutazione.
Mentre con una banca online compri tutte le obbligazioni che vuoi ad un costo contenuto.

A meno che l'immobile non sia da ristrutturare e si possa fare tutto (o quasi) da soli, nel qual caso e' tutto da valutare.
 
Se l'immobile deve essere venduto dopo dieci anni, non credo sia conveniente investirci soldi. I troppi costi fissi (agenzia, notaio, tasse di registrazione...) annullerebbero una eventuale e per il momento dubbia rivalutazione.
Mentre con una banca online compri tutte le obbligazioni che vuoi ad un costo contenuto.

A meno che l'immobile non sia da ristrutturare e si possa fare tutto (o quasi) da soli, nel qual caso e' tutto da valutare.

Anche io sono per l'obbligazione. Oltretutto vista l'incertezza è liquidabile molto più facilmente.
E poi ci sono molti meno sbattimenti e da quello che dici rende anche di più.
 
Mi rendo conto che magari la sezione influenza le risposte ma ho bisogno un parere circostanziato per conto di un amico (no, ahime' non sono io ad avere questi problemi di lusso :D)... Purtroppo so che e' complicato perche' ci sono di mezzo un miliardo di fattori che influenzerebbero la scelta.

la domanda e': oggi come oggi comprereste un appartamento da 350k euro o li mettereste su un obbligazione al 4,5%?

l'appartamento sarebbe affittato per almeno 10 anni, poi destinato ad uso familiare oppure rivenduto (piu' probabile la seconda). Parliamo di milano e di una periferia ricca dove l'immobiliare e' sceso circa del 10% ma non e' andato in crisi (e nulla lascia presagire che ci andra' con l'expo alle porte). Il prezzo per un appartamento di 100mq e' medio/basso stando alle ultime contrattazioni in zona.

Il calcolo che faccio io e': 350k in 10 anni fruttano 130k euro, tasse incluse stando stretti. Per "pareggiare" vuol dire che la casa deve essere affittata continuativamente a 1000 euro al mese (impossibile, max 800/900), e non sto calcolando ancora imu e varie spese.

Ovviamente indovinare l'eventuale rivalutazione e' impensabile ma cio' detto, ha lontanamente senso pensare di arrivare al pareggio con l'obbligazione oppure no?

Tra le variabili non calcolo eventuali orizzonti accorciati perche' per loro fortuna la situazione economica e' estremamente solida quindi l'idea che si sia costretti a vendere o a disinvestire improvvisamente non sussiste.

Grazie a tutti

Io sarei per una obbligazione, ma 10 anni son lunghi, punterei su una durata minore a scapito di un minor rendimento.
 
ho detto "obbligazione" come esempio, facciamo che sia un paniere di obbligazioni con rendimento medio al 4.5% ma la domanda non cambia... mattone o rendita finanziaria?

discorso casa, vero, ovvia risposta :) e' un immobile che "piace" ma nel quale difficilmente ci andra' a vivere qualcuno di famiglia, trattasi appunto di acquisto a scopo di investimento. Personalmente anche io andrei sull'obbligazione, ragionevolmente sicura & zero sbattimenti, ma sono in cerca di pareri perche' la domanda comunque mi ha messo in difficolta'

Premetto che non sono un esperto, quindi prendi il mio consiglio con le pinze...

1) Oggi ottenere il 4,5% con un paniere di obbligazioni e rendimento massimo 10 anni, ci costringe ad andare su qualcosa di un "minimo" rischioso.
Il bund decennale, per dire, rende intorno al 2% se non erro e un BTP, al netto, sta sul 4%.

2) Io valuterei la scelta in base all'attuale composizione del patrimonio familiare e ne approfitterei per diversificare: se hanno già 2/3 immobili di proprietà sicuramente preferirei le obbligazioni, se hanno 1M di euro investiti in strumenti finanziari e magari 1 sola casa di proprietà valuterei attentamente l'investimento immobiliare.
 
...
anche. La sicurezza di un tetto sopra la testa secondo me non ha prezzo, anche a costo di perderci un tot... Questione psicologica eh, me ne rendo conto ;)

Le questioni psicologiche non riempiono il piatto :D

(e spesso svuotano le tasche ;))
 
parere

Oggi come oggi farei 4 conti deposito in 4 banche diverse.....:yes::yes::yes:
 
Premetto che non sono un esperto, quindi prendi il mio consiglio con le pinze...

1) Oggi ottenere il 4,5% con un paniere di obbligazioni e rendimento massimo 10 anni, ci costringe ad andare su qualcosa di un "minimo" rischioso.
Il bund decennale, per dire, rende intorno al 2% se non erro e un BTP, al netto, sta sul 4%.

2) Io valuterei la scelta in base all'attuale composizione del patrimonio familiare e ne approfitterei per diversificare: se hanno già 2/3 immobili di proprietà sicuramente preferirei le obbligazioni, se hanno 1M di euro investiti in strumenti finanziari e magari 1 sola casa di proprietà valuterei attentamente l'investimento immobiliare.

1) si parla di "minimo" 10 anni in realta', per cui e' su questo orizzonte che a spanne sto calcolando il punto di pareggio, anche il btp del 25 o del 26 andrebbe benissimo, per dire...

2) hanno gia' entrambe le cose, la diversificazione non e' un criterio determinante altrimenti semplificherebbe di molto le cose ;)

Cmq l'immobile in questione non e' da ristrutturare, nemmeno serve un'imbiancata quasi, si puo' affittare cosi'.

@Qualatula: hai ragione ma dipende sempre da che valore dai alla tua tranquillita', che e' un fattore solamente soggettivo

cmq grazie a tutti quelli che hanno risposto e a chi rispondera', vedere che cmq non c'e' unanimita' mi conferma che non e' una scelta banale
 
1) si parla di "minimo" 10 anni in realta', per cui e' su questo orizzonte che a spanne sto calcolando il punto di pareggio, anche il btp del 25 o del 26 andrebbe benissimo, per dire...

2) hanno gia' entrambe le cose, la diversificazione non e' un criterio determinante altrimenti semplificherebbe di molto le cose ;)

Cmq l'immobile in questione non e' da ristrutturare, nemmeno serve un'imbiancata quasi, si puo' affittare cosi'.

cmq grazie a tutti quelli che hanno risposto e a chi rispondera', vedere che cmq non c'e' unanimita' mi conferma che non e' una scelta banale

Se l'orizzonte temporale è >10 anni allora già è diverso :)
Da quel poco che so, è comunque sbagliato non considerare la diversificazione come fattore.

E non considero l'investimento in TdS italiani così "diversificante" rispetto all'immobiliare, da ignorante:
1) L'Italia resta nell'euro, nessun haircut/default e l'economia riparte: l'unica variabile sarebbe l'inflazione, ma esistono i BTP i e i BTPItalia.
2) L'Italia esce dall'euro, nessun haircut/default e l'economia riparte: la moneta italiana si svaluterebbe rispetto alle altre, ma esistono le Italy in dollari
3) Haircut/default, saremmo messi così male che i TdS e i mattoni non si mangiano uguale.
4) Perdurare della crisi a fino data da destinarsi, senza haircut/default e senza uscita dall'euro -> la vedo poco probabile, probabilmente in questo caso meglio i TdS italiani.
 
Volendo investire in immobili, comunque, non consiglierei 100mq. Meglio due da 50 mq o tre da 35 mq. Sono solo i tagli piccoli che consentono almeno un 4-5 % di rendita. Eventualmente si può pensare di dividere in tre un appartamento più grande.
 
Volendo investire in immobili, comunque, non consiglierei 100mq. Meglio due da 50 mq o tre da 35 mq. Sono solo i tagli piccoli che consentono almeno un 4-5 % di rendita. Eventualmente si può pensare di dividere in tre un appartamento più grande.

Ma i tagli piccoli non sono quelli con il turn-over più alto? Tu hai esperienze dirette o indirette in proposito?
 
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