Affittare appartamento uso abitativo ad utilizzo ufficio

avv.

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Mi è stato proposto da una società di locare un appartamento nella mia disponibilità accatastato A/3, quindi abitativo, per farne un loro ufficio. Vedo che la prassi corrente sebbene non corretta lo prevede salvo ben specificare nel contratto uso abitativo e quindi consapevolezza del conduttore alla destinazione naturale dell'immobile. Tra l'altro un appartamento dello stabile è già un ufficio.
Per far le cose corrette ed essere al riparo da ogni conseguenza la cosa corretta dovrebbe essere quella di procedere ad una variazione catastale dell'immobile, vale a dire una variazione a livello di visura.
Che costi ci sarebbero?
E, non ultimo, la procedura corretta cosa prevede?
 

chantal_bbb

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L'immobile accatastato A/3 può tranquillamente essere affittato uso ufficio (e questo deve figurare nel contratto), salvo che la società non eserciti attività subordinata all'ottenimento di licenze, autorizzazioni, nulla osta del Comune e della Asl che richiedano lo svolgimento in locali commerciali in possesso di requisiti determinati (es : supermercati, pescherie, attività al pubblico, ecc). In tutti gli altri casi, non è necessaria alcuna variazione catastale. Nel caso di studi medici, non deve esservi espresso divieto nel regolamento condominiale.
 

avv.

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Ti ringrazio Chantal, chiaro e esauriente.
Pertanto sul contratto riporto i dati catastali, categoria A/3 ecc e poi scrivo nell'articolato che nell'appartamento verrà svolta attività di ufficio ecc. non con contatto con il pubblico.
Il regolamento nulla prevede in merito per cui anche su questo andrei tranquillo.
Fiscalmente in questo caso potrei comunque avvalermi della cedolare secca oppure essendo il potenziale conduttore una società purtroppo non posso applicare il regime della cedolare? Grazie ancora
 

avv.

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sangiorgio, cosa non si può? la cedolare?
 

sangiorgio

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rischi la risoluzione del contratto è sanzione fino al 240% dell'imposta. La cass dice che se il conduttore ne è consapevole non puo chiedere la risoluzione ma il rischio è alto e va ben specificato nel contratto. Il conduttore rischia di non poter scaricare i canoni essendo il contratto di categoria abitativa.
 

avv.

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Quindi se nel contratto specifico gli estremi catastali e ovviamente la categoria catastale (abitativa, tra l'altro è un obbligo esplicitare gli estremi catastali) e pertanto il conduttore ne è consapevole che si tratta di A/3 e poi nell'articolato preciso che vi svolge attività di ufficio, penso che non rischierei nulla. Che ne dici?
 

sangiorgio

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puo essere ma rischi la sanzione per erronei dati catastali
 

chantal_bbb

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Ti ringrazio Chantal, chiaro e esauriente.
Pertanto sul contratto riporto i dati catastali, categoria A/3 ecc e poi scrivo nell'articolato che nell'appartamento verrà svolta attività di ufficio ecc. non con contatto con il pubblico.
Il regolamento nulla prevede in merito per cui anche su questo andrei tranquillo.
Fiscalmente in questo caso potrei comunque avvalermi della cedolare secca oppure essendo il potenziale conduttore una società purtroppo non posso applicare il regime della cedolare? Grazie ancora

Esatto, devi semplicemente fare un contratto uso ufficio. Purtroppo no, non puoi optare per la cedolare secca.
 

avv.

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Sì, penso che così facendo non incorrerei nei rischi paventati. La sentenza della Cassazione mi sembra pacifica: se il conduttore è consapevole allora menzionando la cat catastale abitativa e facendo un contratto ad uso ufficio penso possa farsi.
Il deterrente della cedolare non è da poco, devo far qualche calcolo sulla convenienza.
Grazie per i contributi