Alternative ad Airbnb

subito e bakeka?
Su subito ho ricevuto una marea di richieste (per mia scelta non ho messo il mio numero, quindi mi contattano solo via email). Diciamo che alcune erano richieste fuffa, di gente interessata ad affittare per 4 anni, nonostante nell'annuncio c'è scritto chiaramente che affitto per brevi periodi e basta.

Comunque tendenzialmente direi 8 richieste serie da Subito e un paio da Bakeka.

In più ho ricevuto qualche richiesta tramite telefono (su Bakeka e un altro paio di siti c'è il mio numero), però non so su quale sito hanno visto l'annuncio
 
ricorda che la mancata comunicazione alla Questura è un reato penale punito con una multa di 206 Euro e fino a 3 mesi di detenzione
in che modo si potrebbe venire a sapere che la persona non ha comunicato i dati in questura?
 
Io due alloggi turistici e quest'anno (cioè, nel 2022) mi sono cancellato sia da airbnb che da booking per una serie di ragioni:
1) Mi sono rotto di pagare le tasse sul prezzo pieno e non su quanto mi viene girato dalla piattaforma dopo che ha tolto la commissione.
2) Mi sono rotto di aspettare ore ospiti che dicono di arrivare ad un orario, non rispondono al telefono e si presentano con 3 ore di ritardo
3) Mi sono rotto di dover fare "regalini" tipo la bottiglia di vino, i cioccolatini o le brioche per colazione altrimenti ti trovi un feedback negativo e l'algoritmo ti penalizza
4) Mi sono rotto di avere a che fare col suddetto algoritmo che ogni 3x2 ti "suggerisce" di fare sconti, promozioni e allinearti con i "prezzi della zona", che poi suggerimento non è perché se non fai come dici vedi le prenotazioni che precipitano
5) Mi sono rotto di ricevere prenotazioni a Gennaio per Luglio o Agosto ed esattamente 6 giorni prima dell'arrivo degli ospiti arriva invece la disdetta perché nel frattempo hanno prenotato in altri 25 alloggi in mezzo mondo che tanto fino a 5 giorni prima la disdetta e gratuita e così con calma possono decidere la destinazione che tanto la prenotazione è fatta e non c'è rischio di non trovare posto
Quindi, siccome mi sono rotto di questo ensemble di testediminkia - non so se s'era capito - ho pubblicato inserzioni solo sui siti di annunci e grazie a questi, a google e al passaparola ho lavorato tanto quanto gli altri anni ma con infinite rotture di balle in meno
Chiarissimo Harvest.

Ho ristrutturato un appartamento in una casa con giardino e amenità varie in montagna che vorrei affittare a turisti.
Pensavo da 3 a 9 gg massimo. A dir la verità ero orientato su Air ma la tua disamina mi ha fermato.
Non ho tempo di seguire le mail che mandano questi signori, nè voglio delegare una persona a seguirle che vuole una fee.
Su quale tipo di siti di annunci hai messo le tue inserzioni, se è lecito?
Orientativamente fatta 100€ la struttura a notte, quanto ti resta netto? Air mi pare voglia il 3-4% e Booking il 17%, sbaglio?
 
quali sono i criteri che usi per scremare le serie dalle non serie ( a parte l'ovvio, richieste sgrammaticate di aiuto ecc)
Allora, diciamo che tra quelle non serie ci metto quelli che chiedono "è possibile affittare per 4 anni"?. Cavolo, è scritto in maiuscolo che si affitta solo per periodi brevi. Però, nella vita mi occupo di immobili (sono agente immobiliare), quindi ci sono ormai abituato!

Comunque, le richieste serie sono quelle di persone che hanno esigenze ben specifiche e che quindi vogliono l'appartamento per pochi mesi. Che hanno poi la possibilità e le garanzie per pagare l'affitto (ovviamente per un contratto da uno o due mesi, richiedo il pagamento anticipato in un'unica soluzione prima di consegnare l'immobile)

Tendo poi a scartare quelli che non hanno il budget necessario per pagare l'affitto richiesto e che cercano di trattare il prezzo.
 
vviamente per un contratto da uno o due mesi, richiedo il pagamento anticipato in un'unica soluzione prima di consegnare l'immobile)
Chiarissimo; ti chiedo , quando puoi , visto che sei un AI e quindi anche non volendo , avrai avuto centinaia di interazioni con persone più o meno serie, come ti tuteli a livello pratico dalla remota ( si parla di affitti temporanei) possibilita' che qualcuno , magari un truffatore professionista , decida di installarsi nell'appartamento dopo aver pagato i 2 mesi?

Interessante l'idea , a volte non pratica ( almeno a detta di qualcuno che si occupa di affitti ) di evitare quelli che trattano sul prezzo.......
 
Chiarissimo; ti chiedo , quando puoi , visto che sei un AI e quindi anche non volendo , avrai avuto centinaia di interazioni con persone più o meno serie, come ti tuteli a livello pratico dalla remota ( si parla di affitti temporanei) possibilita' che qualcuno , magari un truffatore professionista , decida di installarsi nell'appartamento dopo aver pagato i 2 mesi?

Interessante l'idea , a volte non pratica ( almeno a detta di qualcuno che si occupa di affitti ) di evitare quelli che trattano sul prezzo.......
Bella domanda, purtroppo il rischio zero secondo me non esiste. Detto questo, chiedo sempre la documentazione che "giustifica" il fatto che il contratto è transitorio.

Per esempio, se viene una persona che è qui per lavoro gli chiedo il contratto nel quale è scritto che lui viene mandato in trasferta per X tempo. Oppure, la documentazione che attesta che l'inquilino è qui per due o tre mesi perché sta ristrutturando casa, in questo caso chiederei i documenti relativi alla ristrutturazione dell'immobile.

Però, come detto, purtroppo il rischio zero non esiste. Io per lavoro mi occupo anche di affitti e ne faccio molti (ad esempio, ho dei clienti che hanno più immobili e quindi glieli gestisco). Fino ad oggi per fortuna è sempre andata bene (ad esempio, per i contratti di locazione più lunghi oltre ai soliti documenti relativi a busta paga ecc.. faccio il controllo cliente per verificare se ha pregiudizievoli e così via), però appunto può anche capitarti il cliente che ha tutti i documenti perfetti, ma poi si rivela un brutto cliente.

Riguardo al prezzo, cerco di trattare il meno possibile. Probabilmente non ho più la pazienza di qualche anno fa:D
 
Chiarissimo Harvest.

Ho ristrutturato un appartamento in una casa con giardino e amenità varie in montagna che vorrei affittare a turisti.
Pensavo da 3 a 9 gg massimo. A dir la verità ero orientato su Air ma la tua disamina mi ha fermato.
Non ho tempo di seguire le mail che mandano questi signori, nè voglio delegare una persona a seguirle che vuole una fee.
Su quale tipo di siti di annunci hai messo le tue inserzioni, se è lecito?
Orientativamente fatta 100€ la struttura a notte, quanto ti resta netto? Air mi pare voglia il 3-4% e Booking il 17%, sbaglio?
Airbnb credo prenda il 5%, mentre booking mi pare 15 o 17 non ricordo. Consdierà però che quando a fine anno comunichi al commercialista gli affitti, per calcolare la cedolare (o l'aliquota delle tasse) devi dichiarare il lordo, ovvero quanto ha pagato il cliente per soggiornare, non quanto le piattaforme ti girano., quindi la percentuale di utile cala ancora.
Ma il vero punto è la rottura di balle che ti fanno ogni santo giorno: fai uno sconto, fai una promozione, fai questo, fai quello....
 
in che modo si potrebbe venire a sapere che la persona non ha comunicato i dati in questura?
un tempo, non so se lo fanno ancora, si diceva che incrociassero i dati della tassa di soggiorno.. ma non so se fosse una diceria o una cosa seria. La questione però è sempre la stessa: non succede mai nulla, ma se succede e tu non sei i regola allora sono guai. Poi, vabbè, siamo in Italia e a quel punto è lo Stato brutto e cattivo che vessa le persone perbene e non va a cercare i criminali. Ma l'accesso ad alloggiatiweb è gratuito e registare i dati degli ospiti ci si mette 5 minuti.
 
Airbnb credo prenda il 5%, mentre booking mi pare 15 o 17 non ricordo. Consdierà però che quando a fine anno comunichi al commercialista gli affitti, per calcolare la cedolare (o l'aliquota delle tasse) devi dichiarare il lordo, ovvero quanto ha pagato il cliente per soggiornare, non quanto le piattaforme ti girano., quindi la percentuale di utile cala ancora.
Ma il vero punto è la rottura di balle che ti fanno ogni santo giorno: fai uno sconto, fai una promozione, fai questo, fai quello....
Grazie.

Approfitto della tua gentilezza ancora.
Sempre partendo dai 100€, 5€ a Air, 21€ di cedolare (...o meno?) 5€ di lenzuola, 10€ di pulizia 5€ di imprevisti. E' corretto secondo te ipotizzare che netti restino 50€ pari al 50% circa?
Oppure ci sono altre incombenze che mi sfuggono?
 
Pulizia e lenzuola-asciugamani se li fai fare ci vogliono 40-50 euro, se li fai tu fai un lavoro da 40-50 euro. Va messo in conto pure questo. Io chi fa 1 o 2 giorni minimo proprio non li capisco, a meno che non ci mandano una mamma-nonna-zia in modalità schiavo a fare il lavoro che "tanto sono abituate e non gli pesa".
 
Ma tutto l'iter relativo a questura ecc.. deve essere fatto anche se si pubblicizza una casa vacanza su booking?

Ad esempio, un mio amico ha un appartamento in Sardegna che affitta su booking. Mi dice che lui non ha seguito nessun iter (è la prima volta che affitta su booking), è giusto così o sta rischiando? Tenete presente che è una casa che affitta solo per pochi giorni, massimo 10/15 alla volta
 
Pulizia e lenzuola-asciugamani se li fai fare ci vogliono 40-50 euro, se li fai tu fai un lavoro da 40-50 euro. Va messo in conto pure questo. Io chi fa 1 o 2 giorni minimo proprio non li capisco, a meno che non ci mandano una mamma-nonna-zia in modalità schiavo a fare il lavoro che "tanto sono abituate e non gli pesa".
Ho scritto 5€ al giorno... asciugamani lenzuola e biancheria varia ce l'ho già. Devo lavarla, ogni tre giorni. Pulizia al terzo giorno 3 ore per 10€/H sono 30€, 10 al giorno.
Riesci a rispondere al mio quesito, giusto per capire su che margine posso contare.
Leggevo che Air vorrebbe fare da sostituto d'imposta e liquidare il netto dalla cedolare. Ti risulta?
 
Ho scritto 5€ al giorno... asciugamani lenzuola e biancheria varia ce l'ho già. Devo lavarla, ogni tre giorni. Pulizia al terzo giorno 3 ore per 10€/H sono 30€, 10 al giorno.
Riesci a rispondere al mio quesito, giusto per capire su che margine posso contare.
Leggevo che Air vorrebbe fare da sostituto d'imposta e liquidare il netto dalla cedolare. Ti risulta?
Le spese una tantum ovviamente le spalmi sul periodo di soggiorno, più è lungo minori sono le spese fisse su ogni giorno per questo dicevo che non capisco chi fa 1-2 giorni. Metti nel conto anche le utenze, perché alla fine dell'anno incidono pure quelle.
Airbnb ha un contenzioso con l'Italia perché si è rifiutata di fare da sostituto d'imposta.
 
Ma tutto l'iter relativo a questura ecc.. deve essere fatto anche se si pubblicizza una casa vacanza su booking?

Ad esempio, un mio amico ha un appartamento in Sardegna che affitta su booking. Mi dice che lui non ha seguito nessun iter (è la prima volta che affitta su booking), è giusto così o sta rischiando? Tenete presente che è una casa che affitta solo per pochi giorni, massimo 10/15 alla volta
Sta rischiando esattamente quello che ho scritto in precedenza riguardo le case vacanza.
 
Le spese una tantum ovviamente le spalmi sul periodo di soggiorno, più è lungo minori sono le spese fisse su ogni giorno per questo dicevo che non capisco chi fa 1-2 giorni. Metti nel conto anche le utenze, perché alla fine dell'anno incidono pure quelle.
Airbnb ha un contenzioso con l'Italia perché si è rifiutata di fare da sostituto d'imposta.
Come pensavo, si fa fatica ad arrivare ad un netto del 50%. Diciamo che con quale ammortamento/danno/inconveniente si sta nel range 40-45%. 35% per essere quasi certi.
Con l'affitto breve mensile si parte da una cifra molto più bassa ma le "rotture" mancano e pertanto il margine è leggermente più alto.
 
Ho scritto 5€ al giorno... asciugamani lenzuola e biancheria varia ce l'ho già. Devo lavarla, ogni tre giorni. Pulizia al terzo giorno 3 ore per 10€/H sono 30€, 10 al giorno.
Asciugamani e biancheria col cavolo! se li devono portare i turisti: "questa casa non è un albergo" vale per le locazioni brevi
chi vuol essere servito e riverito vada in una struttura professionale.
 
Io non ho mai utilizzato Airbnb o Booking. Per me per esempio funzionano bene i gruppi tematici di Facebook e a volte anche con subito.it.
Per non avere problemi oltre a fare assolutamente tutto in regola e anche cercare di valutare bene la persona che ti telefona. Con un pò di esperienza le cose le annusi prima...:sneaky:
Io comunque non metto mai il numero di telefono. Chiedo che mi indichino cosa cercano e quante persone sono e poi li richiamo io.
 
Ultima modifica:
funzionano bene i gruppi tematici di Facebook
A sensazione, nei gruppi tematici di fb visto che sono aperti a tutti ci sono anche i peggiori.... solo una mia sensazione, probabilmente motivata dal fatto l'iscrizione a FB è più semplice dell'iscrizione a ABN e nel secondo caso per prenotare bisogna avere una carta di credito mentre per chiamare su FB no....
 
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