Analisi costo opportunità acquisto prima casa vs affitto

Breve storia triste. Vorrei comprare casa, ma a 40 anni (ahimè) non una compagna, quindi non mi sento di accollarmi un mutuo (soprattutto con i tassi attuali). Vista la fine della mia convivenza, mi è toccato tornare a casa di mia madre. Unica fortuna (guarda te cosa mi tocca dire) non ho figli. Sto valutando (controvoglia) l'affitto, ma le poche abitazioni a disposizione hanno prezzi folli. Con uno stipendio medio (come il mio), tredicesima, quattordicesima e welfare aziendale, lo vedo come un suicidio economico fare un mutuo, che duri più di 15 anni. Mi trovo veramente nel guado in sto caso, non so cosa fare.
La prima cosa è trovare qualcosa che faccia star sereni il più possibile.. se con il mutuo non ti senti a tuo agio sicuramente meglio l'affitto, almeno è molto più facilmente reversibile.

Per il mutuo sicuramente i tassi al momento non sono favorevoli.. rimane comunque sempre l'opzione della surroga per il futuro, quando le condizioni miglioreranno... Concordo però che è un nell'impegno e bisogna fare bene i conti.

Sulla lunghezza è un argomento dibattuto, anche lì è un mix di possibilità di rata e di sensazione personale. Io alle condizioni di oggi fare un mutuo lungo (a 30 anni almeno) se lo spread rispetto al 15 non è eccessivo, in modo da aver più tempo per rinegoziare, ma è davvero una scelta molto personale.
 
Salve, per il notaio, qualche anno fa, il minimo per atto era 800 euro + iva. E come dicevamo sono 2 atti. Poi ci sono tutte le tasse.
Anche li la cosa migliore è farti fare un preventivo specifico.
 
Riassumendo, posso usare l'indice italiano IPAB (ma parte dal 2012 da quanto ho capito) oppure posso usare un indice proxy europeo, ma quale? Poi non ho capito se questi indici sono al netto dell'inflazione nazionale/europea.
Puoi usare ad esempio questa pubblicazione https://www4.istat.it/storage/societa-e-crisi-economiche/Breglia_03.pdf

Non ho capito però le premesse del modello.

Provo a scriverne alcune io.

Assunzioni base.
X è single e resta single tutta la vita.
X esce dalla casa dei genitori a 25 anni.
X riceve un contributo dai genitori a 25 anni per l'acquisto prima casa (o in alternativa come primo investimento, se sceglie l'affitto).
X va in pensione a 70 anni.
X muore a 90 anni.
X non cambia mai città di residenza.
X intende lasciare in eredità il minimo possibile, ma non debiti.
Se X risparmia, investe tutto nello strumento alpha.

Scenario 1.
X acquista casa a 25 anni (con l'aiuto dei genitori: mutuo 80%-20%, durata 40 anni).
X vende la nuda proprietà della casa a 70 anni.

Scenario 2.
X resta in affitto tutta la vita.

Come si può risolvere il confronto tra i due scenari?
Ad esempio si può prendere la traiettoria del consumo del più "povero" dei due scenari ed immaginare che, se l'altro scenario potrebbe spendere di più, lo investa nello strumento alpha.
Alla fine ha avuto una strategia migliore chi lascierà più eredità (anche se l'obiettivo è quello di lasciarne 0).

Anche senza nessun calcolo, è facile vedere che il risultato finale dipenderà essenzialmente dall'andamento dei due mercati:
* quello immobiliare
* quello dello strumento alternativo alpha
(Nel senso che i costi come: notaio, agenzie immobiliari, traslochi... sono non solo marginali in termini relativi, ma anche in termini assoluti. -> L'elasticità della soluzione rispetto a variazioni in ciascuno di essi è quasi certamente inifluente)

Si noti anche che vi sono tre istanti temporali rilevanti:
* all'età di 25 anni (il momento iniziale)
* all'età di 70 anni (momento in cui nello scenario 1 si vende la nuda proprietà)
* all'età di 90 anni (il momento finale)
Cioè gli orizzonti temporali da considerare sono dell'ordine di 45 anni e poi di 20 anni.

Notiamo subito che, per tarare il modello relativamente all'Italia, non ci sono dati sufficienti nel documento citato relativamente al mercato immobiliare (se si volesse andare indietro, .
Notiamo altresì nel documento citato che la "media" italiana del mercato immobiliare è fortemente diversa dalla media di Roma o Milano (quindi il modello potrebbe dare risultati molto diversi nella convenienza tra acquisto/locazione, pur riferendosi agli stessi intervalli temporali, a seconda della località che si ipotizza in cui X viva la sua vita), con la conseguenza che il modello dovrebbe quindi includere anche la location [e non stiamo nemmeno considerando zone e microzone].

Notiamo inoltre che la soluzione potrebbe anche dipendere dalla dinamica salariale di X (una carriera rapida e poi stabile potrebbe dare un risultato, mentre una carriera in lenta ascesa un altro, ed infine una carriera lenta inizialmente e poi rapida verso fine lavoro un altro risultato ancora), dall'andamento dell'inflazione (se avesse scelto un mutuo a tasso variabile vs. un mutuo a tasso fisso, e dovremmo quindi introdurre un'ipotesi sulla surroga).
[PS. Tra l'altro il periodo temporale di 65 anni, se volessimo usare il passato come base dati per la calibrazione del modello, comprende anche il periodo della cosiddetta "scala mobile", in cui salari e inflazione erano molto legati. Il fatto che oggi la stessa cosa non sia presente quasi certamente dovrebbe essere considerata come una variazione strutturale, che sarebbe a sua volta da modellare].

La tassazione? La casa di residenza oggi non è tassata, ma un'eventuale variazione futura potrebbe spostare le convenienze, complicando a sua volta il modello, e magari il risultato ottimale.

Tanto per essere sincero: il modello dovrebbe analizzare una situazione molto complessa, anche perché fortemente prolungata nel tempo. Non so fino a che punto un eventuale risultato teorico potrebbe poi essere utilizzato per effettuare delle scelte informate.
 
Puoi usare ad esempio questa pubblicazione https://www4.istat.it/storage/societa-e-crisi-economiche/Breglia_03.pdf

Non ho capito però le premesse del modello.

Provo a scriverne alcune io.

Assunzioni base.
X è single e resta single tutta la vita.
X esce dalla casa dei genitori a 25 anni.
X riceve un contributo dai genitori a 25 anni per l'acquisto prima casa (o in alternativa come primo investimento, se sceglie l'affitto).
X va in pensione a 70 anni.
X muore a 90 anni.
X non cambia mai città di residenza.
X intende lasciare in eredità il minimo possibile, ma non debiti.
Se X risparmia, investe tutto nello strumento alpha.

Scenario 1.
X acquista casa a 25 anni (con l'aiuto dei genitori: mutuo 80%-20%, durata 40 anni).
X vende la nuda proprietà della casa a 70 anni.

Scenario 2.
X resta in affitto tutta la vita.

Come si può risolvere il confronto tra i due scenari?
Ad esempio si può prendere la traiettoria del consumo del più "povero" dei due scenari ed immaginare che, se l'altro scenario potrebbe spendere di più, lo investa nello strumento alpha.
Alla fine ha avuto una strategia migliore chi lascierà più eredità (anche se l'obiettivo è quello di lasciarne 0).

Anche senza nessun calcolo, è facile vedere che il risultato finale dipenderà essenzialmente dall'andamento dei due mercati:
* quello immobiliare
* quello dello strumento alternativo alpha
(Nel senso che i costi come: notaio, agenzie immobiliari, traslochi... sono non solo marginali in termini relativi, ma anche in termini assoluti. -> L'elasticità della soluzione rispetto a variazioni in ciascuno di essi è quasi certamente inifluente)

Si noti anche che vi sono tre istanti temporali rilevanti:
* all'età di 25 anni (il momento iniziale)
* all'età di 70 anni (momento in cui nello scenario 1 si vende la nuda proprietà)
* all'età di 90 anni (il momento finale)
Cioè gli orizzonti temporali da considerare sono dell'ordine di 45 anni e poi di 20 anni.

Notiamo subito che, per tarare il modello relativamente all'Italia, non ci sono dati sufficienti nel documento citato relativamente al mercato immobiliare (se si volesse andare indietro, .
Notiamo altresì nel documento citato che la "media" italiana del mercato immobiliare è fortemente diversa dalla media di Roma o Milano (quindi il modello potrebbe dare risultati molto diversi nella convenienza tra acquisto/locazione, pur riferendosi agli stessi intervalli temporali, a seconda della località che si ipotizza in cui X viva la sua vita), con la conseguenza che il modello dovrebbe quindi includere anche la location [e non stiamo nemmeno considerando zone e microzone].

Notiamo inoltre che la soluzione potrebbe anche dipendere dalla dinamica salariale di X (una carriera rapida e poi stabile potrebbe dare un risultato, mentre una carriera in lenta ascesa un altro, ed infine una carriera lenta inizialmente e poi rapida verso fine lavoro un altro risultato ancora), dall'andamento dell'inflazione (se avesse scelto un mutuo a tasso variabile vs. un mutuo a tasso fisso, e dovremmo quindi introdurre un'ipotesi sulla surroga).
[PS. Tra l'altro il periodo temporale di 65 anni, se volessimo usare il passato come base dati per la calibrazione del modello, comprende anche il periodo della cosiddetta "scala mobile", in cui salari e inflazione erano molto legati. Il fatto che oggi la stessa cosa non sia presente quasi certamente dovrebbe essere considerata come una variazione strutturale, che sarebbe a sua volta da modellare].

La tassazione? La casa di residenza oggi non è tassata, ma un'eventuale variazione futura potrebbe spostare le convenienze, complicando a sua volta il modello, e magari il risultato ottimale.

Tanto per essere sincero: il modello dovrebbe analizzare una situazione molto complessa, anche perché fortemente prolungata nel tempo. Non so fino a che punto un eventuale risultato teorico potrebbe poi essere utilizzato per effettuare delle scelte informate.
Tutte considerazioni molto rilevanti e penso che condividiamo il pensiero: non si vuole fare un modello per calcolare centesimo più o meno chi vince come montante finale, anche perché come sottolineato da te, dipende dalle variabili che si decidono a priori come l'andamento di:
  1. Rendimento investimento alpha equity (o altro portafoglio alternativo)
  2. Rendimento "immobiliare" della casa
  3. Andamento inflazione
In periodi di tempo di lungo period. E' ovvio che decidere in base a queste variabili sarebbe poco sensato e razionale. Però un modello del genere, che sto cercando di raffinare e che metterò volentieri in condivisione, può aiutare a capire, sulla situazione personale, quali sono le variabili di maggior sensibilità sull'output personale.

Ti rispondo ora alle tue ipotesi di modello:
  1. Per ora X è single o in coppia per tutta la simulazione, quindi è un parametro statico rispetto l'orizzonte di tempo considerato per l'analisi. Questo ad oggi si riflette sul mio modello solo nel calcolo della TARI. Se fosse di interesse si potrebbero fare considerazioni su cosa cambierebbe di rilevante tra le due casistiche di confronto, ad esempio magari la divisione di spese fisse: non so.
  2. Il modello per ora non prende in considerazione l'età dell'investitore ma considera solo un numero di anni di investimento. Il modello non prende in considerazione ancora il fatto che X lavori o meno, o che vada in pensione o meno. E' di mio interesse rendere il modello flessibile per fare partire volendo le simulazioni da 18 anni fino a 67 anni, considerando quando uno non lavora, lavora, e quando andrà in pensione.
    Questo anche per valutare l'allocazione al rischio durante queste fasi e quello che la letteratura consiglia, ad esempio in fase di accumulazione o di deaccumulazione. O anche per valutare idee alternative, come sfruttare fondo pensione o casa, come "investimento" che allo stesso tempo ti permette di ridurre il reddito prima dele pensionamento, andando a incidere su detrazioni e deduzioni fiscali, ti permette di switchare patrimonio su un safe asset hedge contro l'inflazione e ti permette magari di modificare la distribuzione dell'eventuale rendita in modo tale da avere mensilmente un "Safe Withdrawal Rate" più robusto/costante.
  3. Per ora il modello assumo che la liquidità iniziale esista magicamente, quindi sì, che venga regalata. Se dovesse essere accumulata per acquisto casa sarebbe da valutare invece il continuo investimento con investimento alternativo mensile, senza piano di accumulo liquidità, quindi partendo ad investire prima: potrebbe essere particolarmente interessante se uno considerasse l'affitto ed un investimento in stile PAC equity, come vedo fare da molte persone nella pratica.
  4. Il cambio di residenza non so su cosa andrebbe ad incidere, mi spiegheresti?
  5. Spendere il patrimonio o darlo in eredità non è modellato: non c'è differenza per me tra chi usufruirà del malloppo.
Il modello simula il patrimonio finale vendendo la casa e/o l'investimento alternativo, al netto di costi e tasse, anche se nella pratica non si vuole nè vendere il primo nè l'altro a meno di bisogni personali o bisogni di liquidità, che ancora una volta saranno soggettivi. Nel mio caso specifico ad esempio punto a deaccumulare 100% equity prima dell'età pensionabile, quindi venderò solo le quote necessarie per modificare il rischio o avere una rendita per andare avanti.
 
Ultima modifica:
Notiamo inoltre che la soluzione potrebbe anche dipendere dalla dinamica salariale di X (una carriera rapida e poi stabile potrebbe dare un risultato, mentre una carriera in lenta ascesa un altro, ed infine una carriera lenta inizialmente e poi rapida verso fine lavoro un altro risultato ancora), dall'andamento dell'inflazione (se avesse scelto un mutuo a tasso variabile vs. un mutuo a tasso fisso, e dovremmo quindi introdurre un'ipotesi sulla surroga).
Il modello prende la simulazione della busta paga della discussione "chi vi da un rendimento maggiore della deducibilità di un fondo pensione". Come vedi nel mio esempio ho settato un andamento di RAL monotona crescente con salti a scalino dati a cambi azienda. Per ora il modello di busta paga lo uso solo per il calcolo del differenziale dato dalle detrazioni del mutuo sul reddito da lavoro dipendente, non per altro.
1685907209924.png
 

Allegati

  • 1685907189637.png
    1685907189637.png
    161 KB · Visite: 11
  1. Il cambio di residenza non so su cosa andrebbe ad incidere, mi spiegheresti?
  2. Spendere il patrimonio o darlo in eredità non è modellato: non c'è differenza per me tra chi usufruirà del malloppo.
1.
Il cambio di residenza incide soprattutto su chi acquista casa, nel caso in cui poi debba cambiare residenza. Si tratta infatti di un importo abbastanza rilevante è infatti quello delle agenzie immobiliari, che può essere circa il 3-4%.

2.
Il modello è intertemporale.
Confrontare ad esempio le due successioni di consumi annuali (100, 100, 100, 100) e (50, 150, 50, 150) richiede di affrontare il problema dell' "utilità del consumo" in tempi diversi.
Per quello io -per semplificare- ho ipotizzato che non vi siano eredi.
Tra le due strategie:
1) consumare (100, 100, 100, 100) e lasciare 0 al momento della morte l'anno successivo, e
2) consumare (90, 90, 90, 90) e lasciare 100 al momento della morte l'anno successivo
la strategia 1 risulta così strettamente dominante rispetto alla strategia 2.
[Cfr. Modello di Ramsey del consumo ottimo intertemporale, che è fondamentale per capire certi meccanismi:
ad esempio qui Ramsey Model - Che cos'è, definizione e concetto - 2021 - Economy-Wiki.com.
o qui Ramsey–Cass–Koopmans model - Wikipedia]
 
1.
Il cambio di residenza incide soprattutto su chi acquista casa, nel caso in cui poi debba cambiare residenza. Si tratta infatti di un importo abbastanza rilevante è infatti quello delle agenzie immobiliari, che può essere circa il 3-4%.

2.
Il modello è intertemporale.
Confrontare ad esempio le due successioni di consumi annuali (100, 100, 100, 100) e (50, 150, 50, 150) richiede di affrontare il problema dell' "utilità del consumo" in tempi diversi.
Per quello io -per semplificare- ho ipotizzato che non vi siano eredi.
Tra le due strategie:
1) consumare (100, 100, 100, 100) e lasciare 0 al momento della morte l'anno successivo, e
2) consumare (90, 90, 90, 90) e lasciare 100 al momento della morte l'anno successivo
la strategia 1 risulta così strettamente dominante rispetto alla strategia 2.
[Cfr. Modello di Ramsey del consumo ottimo intertemporale, che è fondamentale per capire certi meccanismi:
ad esempio qui Ramsey Model - Che cos'è, definizione e concetto - 2021 - Economy-Wiki.com.
o qui Ramsey–Cass–Koopmans model - Wikipedia]
  1. Scusami per l'ignoranza, assumendo che uno debba cambiare residenza dopo aver acquistato casa stai implicitamente dicendo che deve vendere la casa per comprarne un'altra? Non capisco altrimenti (non so come funzioni la residenza, mi sono trasferito da poco in affitto per la prima volta).
  2. Penso di aver capito colto l'idea del modello, almeno credo. Sì direi che per semplificare niente eredi e come dicevamo la quota capitale investita anno per anno è data dai risparmi cioè reddito meno consumo. Se si vogliono valutare disturbi esogeni del modello come perdita lavoro, cambio posto di lavoro con conseguenza compravendita casa, od altre casistiche, si può rendere il modello flessibile, nulla lo vieta, come anche simulare un sequence-of-return risk nella capitalizzazione composta, che sia sottoforma di anni consecutivi di investimenti fallimentari, bolle, o in modo duale magari un consumo consecutivo elevato in alcuni fasi del modello dato dalle dinamiche di vita.

Per ora comunque sto documentando il notebook python così poi da condividerlo ed avere quattro occhi o più di quattro, una cosa alla volta. OK!
 
  1. Scusami per l'ignoranza, assumendo che uno debba cambiare residenza dopo aver acquistato casa stai implicitamente dicendo che deve vendere la casa per comprarne un'altra? Non capisco altrimenti (non so come funzioni la residenza, mi sono trasferito da poco in affitto per la prima volta).
Sì. Il vantaggio fiscale per l'acquisto della prima casa di residenza si ha appunto se si sposta colà la residenza entro un anno.
Questo ovviamente è un punto a favore dello stare in affitto.
Non perché il vantaggio fiscale scompaia (si trascina sull'eventuale successiva prima casa acquistata), ma perché uno dei costi "frizionali" (e cioè il costo dell'agenzia immobiliare) non è indifferente rispetto a chi sta in affitto.

Esempio che ho conosciuto personalmente ormai più di qualche anno fa: un dirigente "tagliatore di teste" che andava in aziende decotte e licenziava il personale per cercarle di rimetterle in linea di galleggiamento. Mi ha raccontato che lui e le altre persone come lui (faceva parte di una società di consulenza al livello europeo) potevano lavorare sei mesi in Romania, un anno in Olanda, poi Norvegia, Spagna... E' chiaro che una persona con tale sviluppo di carriera può per molti anni considerare addirittura inutile l'acquisto della casa.

Quindi l'ipotesi (che in alcuni casi può essere forte), di non spostare la residenza implica la stanzialità del mondo affettivo e lavorativo, con pari opportunità rispetto a chi sta in affitto. In qualche modo si "cancellano" alcuni aspetti/vantaggio dello stare in affitto, non strettamente legati alla scelta acquisto/affitto, bensì ad altre dinamiche di vita.
In stati molto vasti e con diverse dinamiche del lavoro come gli USA l'ipotesi sarebbe ancora più forte. In Italia si può supporre che si ragionevolmente accettabile.
 
Ultima modifica:
La felicità e la stabilità mentale prima di tutto, io pagherei anche un affitto/mutuo medio-alto pur di vivere la mia vita in modo come voglio io, indipendente e felice.
Lo so, concordo in pieno conto. Non ho molto tempo per tergiversare, ma devo fare una scelta che non mi crei tracolli finanziari futuri.
 
La prima cosa è trovare qualcosa che faccia star sereni il più possibile.. se con il mutuo non ti senti a tuo agio sicuramente meglio l'affitto, almeno è molto più facilmente reversibile.

Per il mutuo sicuramente i tassi al momento non sono favorevoli.. rimane comunque sempre l'opzione della surroga per il futuro, quando le condizioni miglioreranno... Concordo però che è un nell'impegno e bisogna fare bene i conti.

Sulla lunghezza è un argomento dibattuto, anche lì è un mix di possibilità di rata e di sensazione personale. Io alle condizioni di oggi fare un mutuo lungo (a 30 anni almeno) se lo spread rispetto al 15 non è eccessivo, in modo da aver più tempo per rinegoziare, ma è davvero una scelta molto personale.
Siamo al 4,2 di tasso sui mutui. La voglia di indipendenza è fortissima, ma un mutuo che mi costi il doppio del valore della casa, è un investimento folle. Dovrò pazientare e cercare qualcosa in affitto. Salvo imprevisti.
 
come qualcuno aveva fatto notare oltre alle analisi economiche bisogna tenere in conto molto bene altri aspetti non economici inerenti la qualità della vita : un conto è vivere in una casa propria, un conto è vivere una vita come "ospite" in casa d' altri con la costante minaccia di essere sbattuti fuori ad ogni fine contratto di locazione...

se in età giovanile può convenire l' affitto ( a patto che il capitale risparmiato venga investito a dovere) per la flessibilità ed i minori vincoli che consente, voglio veder quanti hanno ancora voglia di cambiare casa a 65 e più anni con i problemi fisici e mentali dell' età senile...

ragionare esclusivanmente in termini economici senza pensare ai cambiamenti fisici e mentali, spesso marcati, che avvengono con l' avanzare dell' età mi sembra molto miope e pericoloso poichè i nodi , in età avanzata, verranno al pettine..

il discorso sarebbe molto diverso se invece che in affitto sotto un padroncino che può sbatterti fuori di casa finito il contratto ,perchè magari vuole dare la casa ai figli o decide di venderla, si vivesse in affitto in appartamenti all' interno di complessi residenziali gestiti da società finanziarie ( come avviene spessp nei paesi più avanzati...solo in italia siamo ancora con le piccole imprese , i piccoli proprietari di casa e padroncini vari con tutte le nefaste conseguenze per chi dipende da loro dal punto di vista lavorativo ed abitativo..) dove uno puà avere una ragionevole speranza di stabilità una volta trovato un posto dove decide di stare a tempo indeterminato senza la paura che a 70 anni o più qualcuno dall' oggi al domani decida per lui che deve cambiare casa..
 
Ultima modifica:
si vivesse in affitto in appartamenti all' interno di complessi residenziali gestiti da società finanziarie
Sul tema affitto da "padroncini" vs "società finanziarie" mi sono spesso chiesto perché mai in Italia le seconde non siano granché presenti. La risposta che mi sono dato è che, forse, se si considerano i costi di gestione, la tassazione, i rischi e le terrificanti lungaggini giudiziarie e le incertezze legislative, per una società finanziaria questo tipo di investimenti in Italia non è interessante.
Per quale motivo altrimenti in Italia questo tipo di aziende non è granché presente sul mercato degli affitti?
 
Ultima modifica:
Sto cercando di capire i costi relativi alla scelta tra acquisto casa vs affitto casa.

Analisi dei costi annuali, considerando anche i non recuperabili (senza valore residuo):
  1. Costo opportunità del capitale:
    1. Costo opportunità capitale equity (sull'anticipo del 20%, cioè 50K): pensando ad un ETF diversificato 100% stock come ad esempio l'indice MSCI ACWI:
      • MSCI ACWI: annual return rate 8.36%
      • Un ETF che investe nell'indice MSCI ACWI, come ad esempio iShares MSCI ACWI UCITS ETF (Acc): annual return rate 8.14% considerando 50K PIC e 5€ spese di compravendita una tantum (Directa ad esempio).
      • Al netto delle tasse sulla plusvalenza del 26% abbiamo un return rate del 6.47%

Secondo me ha senso considerare anche una quota di fondo pensione, deducibile fino a 5164€ all'anno, e con vantaggio fiscale (aliquota al 9% alla liquidazione) in particolare per chi può avere un fondo pensione di categoria con contributi aggiuntivi da parte del datore di lavoro.

il discorso sarebbe molto diverso se invece che in affitto sotto un padroncino che può sbatterti fuori di casa finito il contratto ,perchè magari vuole dare la casa ai figli o decide di venderla, si vivesse in affitto in appartamenti all' interno di complessi residenziali gestiti da società finanziarie

E' bellissimo perchè i proprietari si lamentano che non possono sbatterti fuori e c'è un alto tasso di morosità, gli inquilini invece hanno il terrore di essere sbattuti fuori...
 
Secondo me ha senso considerare anche una quota di fondo pensione, deducibile fino a 5164€ all'anno, e con vantaggio fiscale (aliquota al 9% alla liquidazione) in particolare per chi può avere un fondo pensione di categoria con contributi aggiuntivi da parte del datore di lavoro.



E' bellissimo perchè i proprietari si lamentano che non possono sbatterti fuori e c'è un alto tasso di morosità, gli inquilini invece hanno il terrore di essere sbattuti fuori...
Interessante questa antitesi che hai fatto notare: sicuramente esiste il rischio basso ma elevato che, se vivi in affitto e hai una vita stabile, non vedersi rinnovato il contratto può essere scocciate, mi viene in mente la casistica peggiore di quando hai famiglia e il tuo partner e i figli sono legati al territorio (tipo scuola per i bambini, lavoro per il partner). D'altrocanto non ho mai sentito situazioni tra conoscenti dove ci si lamentava o si è discusso di questa casistica, rimane un pensiero per ora nella mia testa: quanto è reale, in Italia?

Invece sento molto più spesso di casistiche dove proprietari di casa, per cambio lavoro, cambio partner, o cambio stile di vita, decidano di spostarsi e vendere la casa oppure di non trovarsi bene con il mutuo o vicini/condominio. Questo mi sembra più comune, sia per quanto riguarda le esperienze dirette di sentito dire tra le mie conoscenze, sia per quanto riguarda un pensiero razionale di considerare la vita imprevedibile: figurarsi nel 2023 decidere la propria residenza per i prossimi 50 anni tra lavoro, famiglia, e vita in toto.

Voi che considerazioni ed idee avete di quale siano le casistiche più comuni? Avete storie da raccontare? Conoscete gli investitori immobiliari italiani e il loro pensiero? Vi è mai capitato di vedere un proprietario di casa riprendersi la casa da un affitto per considerazioni personali (ad esempio darla ad un figlio, casa vacanza, etc.)?
 
Secondo me ha senso considerare anche una quota di fondo pensione, deducibile fino a 5164€ all'anno, e con vantaggio fiscale (aliquota al 9% alla liquidazione) in particolare per chi può avere un fondo pensione di categoria con contributi aggiuntivi da parte del datore di lavoro.



E' bellissimo perchè i proprietari si lamentano che non possono sbatterti fuori e c'è un alto tasso di morosità, gli inquilini invece hanno il terrore di essere sbattuti fuori...
In che modo vorresti simulare questa casistica, nei due casi? Perché i conti sono già implementati nel mio script anche se non li uso, e nella discussione "chi vi da una deducibilità di un fondo pensione" nella sezione dei fondi ed ETF del forum, pure.
 
Secondo me ha senso considerare anche una quota di fondo pensione, deducibile fino a 5164€ all'anno, e con vantaggio fiscale (aliquota al 9% alla liquidazione) in particolare per chi può avere un fondo pensione di categoria con contributi aggiuntivi da parte del datore di lavoro.



E' bellissimo perchè i proprietari si lamentano che non possono sbatterti fuori e c'è un alto tasso di morosità, gli inquilini invece hanno il terrore di essere sbattuti fuori...
i proprietari hanno tutte le ragioni de mondo stante la legislazione attuale..e gli inquilini onesti, di converso, vivono con la spada di damocle dello sfratto per finita locazione e devono sostenere affitti stellari...con lo schifoso sistema degli affitti in italia regolamentato in modo che pare fatto apposta per rendere un inferno la vita dei proprietari e degli inquilini onesti ( ci marciano invece i proprietari e soprattutto gli inquilini disonesti) le cose andranno sempre peggio...il piccolo è bello è una grande monk.iata soprattutto se abbinato ad una legislazione folle come quella attuale che fa si che i proprietari ( giustamente dal loro punto di vista ) preferiscano il mercato degli affitti brevi o,qualora decidano per la locazione tradizionale, richiedano affitti ormai inssostentibili e garanzie (fidejussioni ecc..) come se dovessero affittare una villa anche per luride stamberghe il classe a4 di periferia

il piccolo proorietario non può ammortizzare le perdite di un inquilino inadempiente sia perchè è talvolta l' unico che ha sia perchè la legge non gli consente di far valere le sue ragioni, quindi si tutela come può....ben diverso se ci fossero delle società finanziarie ed un alegislazione più semplice pe rivalersi sugli inquilini morosi, l' offerta di immobili esploderebbe in positivo sia come quantità che qualità con netto calo degli affitti e vantaggi per tutti...ma questo paese continuna con il piccolo è bello e piano piano sta diventando un paese di serie b orami alla stregua dei paes9 dell' esteuropa ( la rep ceca la slovenia ci stanno già superando) e dell' america latina

comuque , fine o.t. e ritronando sull' argomento, io ribadisco la assoluta necessità di non sottovalutare nell' analisi costo opportunità affitto-vs prima casa, l' aspetto psicologico...per me sarebbe sicuramente più importante di quello meramente economico, perchè senza questo prerequisito nemmeno mi inoltrerei nello stare con il bilancino a vedere se è meglio andare in affitto ed investire il cash risparmiato o viceversa acquistare la prima casa...il benessere mentale è la base di tutto poi viene il resto, e quindi nel bilancio ra le due opportunità starei bene attento sovrappesare questo aspetto ; c'è chi per natura si sente più tranquillo ad avere una casa da cui nessuno potrà sbatterlo fruori e chi , invece , si ente più libero con l' affitto potendo cambiare casa quando vuole e ricercarne di migliori...resta il problema della vecchiaia e del fatto che ,come dicevo, con l' avanzare dell' età si cambia diventando sempre più"conservativi" e quindi anche la persona che oggi potrebbe senza alcun dubbio optare per la libertà di cambiare oferta dall' affitto un domani, preda degli acciacchi dell' età , probabilmente non avrebbe più la voglia di sbattersi con traslochi e cambiamenti repentini di ambiente
 
Ultima modifica:
Voi che considerazioni ed idee avete di quale siano le casistiche più comuni? Avete storie da raccontare? Conoscete gli investitori immobiliari italiani e il loro pensiero? Vi è mai capitato di vedere un proprietario di casa riprendersi la casa da un affitto per considerazioni personali (ad esempio darla ad un figlio, casa vacanza, etc.)?

Io sono laureato e vivo in centro in una grande città e quindi è un'opinione che non è generalizzabile: affittare rimane competitivo e la possibilità di avere carriere che portano a spostarsi è abbastanza concreto, così come la possibilità di avere vicini rumorosi.

In un contesto tipico di cittadina italiana, anche del nord, i prezzi delle case a maggior ragione dopo i crolli del 2011 fanno sì che spesso la rata del mutuo anche a 20 anni sia più bassa di un affitto. L'offerta di case in affitto è poca. I vicini son sempre quelli e magari li conosci. Il lavoro non lo cambi mai o quasi mai.
 
In che modo vorresti simulare questa casistica, nei due casi? Perché i conti sono già implementati nel mio script anche se non li uso, e nella discussione "chi vi da una deducibilità di un fondo pensione" nella sezione dei fondi ed ETF del forum, pure.

Semplicemente i soldi risparmiati rispetto all'acquisto e alla rata/manutenzione non vanno tutti in ETF, ma una parte in ETF e una parte in un fondo pensione, in modo tale che dopo 30 anni ti ritrovi anche con un rendimento da pensione più elevato rispetto a chi ha acquistato caso; rendimento aggiuntivo che può essere utilizzato per continuare a pagare canoni/rate, mentre nel secondo caso vivresti in un'abitazione completamente pagata.
 
Salve, qualcuno ha sperimentato l'opzione Rent To Buy?
Mi è stata proposta dal proprietario per l'acquisto della casa.....
 
Indietro