Puoi usare ad esempio questa pubblicazione
https://www4.istat.it/storage/societa-e-crisi-economiche/Breglia_03.pdf
Non ho capito però le premesse del modello.
Provo a scriverne alcune io.
Assunzioni base.
X è single e resta single tutta la vita.
X esce dalla casa dei genitori a 25 anni.
X riceve un contributo dai genitori a 25 anni per l'acquisto prima casa (o in alternativa come primo investimento, se sceglie l'affitto).
X va in pensione a 70 anni.
X muore a 90 anni.
X non cambia mai città di residenza.
X intende lasciare in eredità il minimo possibile, ma non debiti.
Se X risparmia, investe tutto nello strumento alpha.
Scenario 1.
X acquista casa a 25 anni (con l'aiuto dei genitori: mutuo 80%-20%, durata 40 anni).
X vende la nuda proprietà della casa a 70 anni.
Scenario 2.
X resta in affitto tutta la vita.
Come si può risolvere il confronto tra i due scenari?
Ad esempio si può prendere la traiettoria del consumo del più "povero" dei due scenari ed immaginare che, se l'altro scenario potrebbe spendere di più, lo investa nello strumento alpha.
Alla fine ha avuto una strategia migliore chi lascierà più eredità (anche se l'obiettivo è quello di lasciarne 0).
Anche senza nessun calcolo, è facile vedere che il risultato finale dipenderà essenzialmente dall'andamento dei due mercati:
* quello immobiliare
* quello dello strumento alternativo alpha
(Nel senso che i costi come: notaio, agenzie immobiliari, traslochi... sono non solo marginali in termini relativi, ma anche in termini assoluti. -> L'elasticità della soluzione rispetto a variazioni in ciascuno di essi è quasi certamente inifluente)
Si noti anche che vi sono tre istanti temporali rilevanti:
* all'età di 25 anni (il momento iniziale)
* all'età di 70 anni (momento in cui nello scenario 1 si vende la nuda proprietà)
* all'età di 90 anni (il momento finale)
Cioè gli orizzonti temporali da considerare sono dell'ordine di 45 anni e poi di 20 anni.
Notiamo subito che, per tarare il modello relativamente all'Italia, non ci sono dati sufficienti nel documento citato relativamente al mercato immobiliare (se si volesse andare indietro, .
Notiamo altresì nel documento citato che la "media" italiana del mercato immobiliare è fortemente diversa dalla media di Roma o Milano (quindi il modello potrebbe dare risultati molto diversi nella convenienza tra acquisto/locazione, pur riferendosi agli stessi intervalli temporali, a seconda della località che si ipotizza in cui X viva la sua vita), con la conseguenza che il modello dovrebbe quindi includere anche la location [e non stiamo nemmeno considerando zone e microzone].
Notiamo inoltre che la soluzione potrebbe anche dipendere dalla dinamica salariale di X (una carriera rapida e poi stabile potrebbe dare un risultato, mentre una carriera in lenta ascesa un altro, ed infine una carriera lenta inizialmente e poi rapida verso fine lavoro un altro risultato ancora), dall'andamento dell'inflazione (se avesse scelto un mutuo a tasso variabile vs. un mutuo a tasso fisso, e dovremmo quindi introdurre un'ipotesi sulla surroga).
[PS. Tra l'altro il periodo temporale di 65 anni, se volessimo usare il passato come base dati per la calibrazione del modello, comprende anche il periodo della cosiddetta "scala mobile", in cui salari e inflazione erano molto legati. Il fatto che oggi la stessa cosa non sia presente quasi certamente dovrebbe essere considerata come una variazione strutturale, che sarebbe a sua volta da modellare].
La tassazione? La casa di residenza oggi non è tassata, ma un'eventuale variazione futura potrebbe spostare le convenienze, complicando a sua volta il modello, e magari il risultato ottimale.
Tanto per essere sincero: il modello dovrebbe analizzare una situazione molto complessa, anche perché fortemente prolungata nel tempo. Non so fino a che punto un eventuale risultato teorico potrebbe poi essere utilizzato per effettuare delle scelte informate.