Andamento reale mercato immobiliare italiano - L'investimento che non "tradisce mai"

  • Ecco la 72° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    È stata un’ottava ricca di spunti per i mercati, dapprima con l’esito delle elezioni europee, poi con i dati americani incoraggianti sull’inflazione e la riunione della Fed. L’esito delle urne ha mostrato uno spostamento verso destra del Parlamento europeo, con l’avanzata dei partiti nazionalisti più euroscettici a scapito di liberali e verdi. In Francia, il presidente Macron ha indetto il voto anticipato dopo la vittoria di Le Pen e in Germania i socialdemocratici del cancelliere tedesco Olaf Scholz hanno subito una disfatta record. L’azionario europeo ha scontato molto queste incertezze legate al rischio politico in Francia. Oltreoceano, i principali indici di Wall Street hanno raggiunto nuovi record dopo che mercoledì sera, la Fed ha mantenuto invariati i tassi nel range 5,25-5,50%. I dot plot, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, stimano ora una sola riduzione quest’anno rispetto a tre previste a marzo. Lo stesso giorno è stato diffuso il report sull’inflazione di maggio, che ha mostrato un rallentamento al 3,3% e un dato core al 3,4%, meglio delle attese.
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kronos333

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Andamento reale mercato immobiliare italiano - L'investimento che non "tradisce mai"

Ringraziando stelafe (FFZ) per questa segnalazione.

Andamento reale del mercato immobiliare italiano – Settore Residenziale (Fonte: promotori.bancaipibi.it - di Roberto Tombolini - 21/09/2011)

L’andamento reale dei prezzi degli immobili residenziali, testimonia attualmente un calo del 15% rispetto al picco massimo registrato negli anni 2007/2008. Le previsioni sono per un ulteriore discesa dei prezzi degli appartamenti, dovuta principalmente al fatto che le banche avranno sempre più difficoltà a erogare i mutui. Conseguentemente, la difficoltà di accesso al canale del credito da parte dei risparmiatori provocherà una rimodulazione al ribasso dell’offerta dei prezzi degli immobili da parte dei venditori.

Pochi giorni fa Unicredit ha aumentato lo spread sui mutui portandolo al 3%...

______________________________

"Prezzi reali" significa che tali prezzi tengono conto dell'inflazione, sono cioè da intendersi "al netto del carovita", a differenza dei "prezzi nominali" che invece sono gli effettivi prezzi di acquisto.

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Ultima modifica:
Il significativo calo nell'erogazione dei mutui dovrebbe indicare che la tendenza verso il basso dei prezzi immobiliari dovrebbe essere destinata proseguire in futuro.

Crif, richieste mutui ancora in forte calo: -46% a novembre (a/a) (Fonte: simplybiz.net - 02/01/2012)

I dati rilasciati da Crif negli ultimi giorni del 2011 non lasciano ben sperare per quanto riguarda la ripresa del mercato dei mutui in questo nuovo anno. Infatti, secondo quanto traspare dal confronto delle richieste di mutuo tra il mese di novembre 2011 e 2010, l’indagine di Crif riporta un -46% (a/a) che si accompagna però anche a un -17%, sempre a proposito delle richieste di mutuo, relativo ai primi 11 mesi del 2011 in rapporto allo stesso periodo del 2010.

Anche il confronto con gli anni precedenti mostra una significativa contrazione dei volumi delle richieste, con un numero di richieste inferiore del -12% rispetto al 2008, quando ancora la crisi economica doveva manifestare i suoi effetti.

crif_mutui_gen_nov_2011_1


Questo il quadro che emerge dall’analisi sull’andamento complessivo della domanda di mutui rilevata su EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF, che raccoglie i dati relativi a oltre 78 milioni di posizioni creditizie. Le variazioni percentuali mensili sono indicate nella tabella seguente sia in valori assoluti sia ponderate, cioè al netto dell’effetto prodotto dal differente numero di giorni lavorativi.

crifmutuigennov20112.jpg


Il grafico riepilogativo della domanda di mutui a partire da gennaio 2009 rende più evidente il trend in atto.

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Analizzando la distribuzione per fasce di durata, si mantiene la crescita della quota parte di domanda di mutui nelle classi comprese tra i 20 e i 30 anni, che nei primi 11 mesi del 2011 rappresentano oltre il 51% della domanda complessiva.
Rimane comunque la classe di durata compresa tra i 25 e i 30 anni quella maggiormente preferita dalle famiglie italiane (31% del totale) oltre ad essere quella che evidenzia il maggior aumento (+1,9%) rispetto al 2010.

crif_mutui_gen_nov_2011_4


Relativamente alla distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo, invece, continua la crescita della quota di domanda nelle fasce più basse. Novembre 2011 registra un leggero calo dell’importo medio mensile. Anche l’importo medio calcolato sulla totalità dei primi undici mesi dell’anno continua ad essere inferiore a quello del 2010, rispettivamente 136.949 euro contro i 138.993 euro del pari periodo 2010.

crif_mutui_gen_nov_2011_5


Analizzando, infine, la domanda in base all’età dei soggetti richiedenti mutui ipotecari, la classe compresa tra i 35 e i 44 anni continua ad essere la più numerosa, con una quota pari a quasi del 35% sul totale.
 
Il grafico a nido d'ape del primo post bisognerebbe spostarlo nel 3D adatto...io non ricordo il titolo del 3D...
 
Grazie, tutto interessantissimo.

Bollo verde, poi si può essere di un parere piuttosto che di un altro, in ogni caso info utili a riflettere.
 
Grazie, tutto interessantissimo.

Bollo verde, poi si può essere di un parere piuttosto che di un altro, in ogni caso info utili a riflettere.
Assolutamente sì, un ottimo approccio il tuo, si fa per ragionarci assieme poi massima libertà nelle personali conclusioni. :)
Personalmente non ho mai fornito o proposto "verità", faccio ipotesi e penso a cosa sia più probabile che accada, dovessi essere smentito dai fatti non avrei problemi ad ammetterlo.

Marco
 
Mi aveva colpito già il dato di ottobre, ma quello terribile, su cui non si può non interrogarsi è novembre.....negli anni precedenti a novembre c'era un aumento delle transazioni!
 
Non è azzardato prevedere un blocco quasi totale delle NTN, credo che circa il 75% avvenisse con mutuo.
 
Non è azzardato prevedere un blocco quasi totale delle NTN, credo che circa il 75% avvenisse con mutuo.

Pure chi vuole comprare per sostituzione non è detto che quando andrà a vendere troverà offerte interessanti da parte dei compratori...e ciò potrebbe farli desistere...
 
Pure chi vuole comprare per sostituzione non è detto che quando andrà a vendere troverà offerte interessanti da parte dei compratori...e ciò potrebbe farli desistere...

esatto.

1.chi vuole fare un upgrade probabilmente non ci riuscirà, quindi viene a mancare la domanda di case di sostituzione.

2.chi vuole acquistare seconde/terze/quarte case per investimento (e che tendenzialmente lo fa senza mutuo) è frenato dall'inasprimento fiscale sulla case e anche sui costi di transazione.

3.rimane la fisiologica domanda di prime abitazioni queste sì quasi interamente acquistate tramite mutuo prima casa. e col crollo delle erogazioni anche questa domanda esce fortemente ridimensionata.

Facendo 1+2+3 :D non c'è da stupirsi che siano calate fortemente le transazioni. quello che deve seguire è il fisiologico calo del prezzo perché comunque chi vuole o deve vendere c'è sempre.
 
Mi aveva colpito già il dato di ottobre, ma quello terribile, su cui non si può non interrogarsi è novembre.....negli anni precedenti a novembre c'era un aumento delle transazioni!
Infatti, a novembre c'è stata una bella botta e questi dati sono una sorta di "anteprima" per l'anno che è appena iniziato, difficile da immaginare una ripresa del mercato immobiliare italiano nel corso del 2012.

Marco
 
esatto.

1.chi vuole fare un upgrade probabilmente non ci riuscirà, quindi viene a mancare la domanda di case di sostituzione.

2.chi vuole acquistare seconde/terze/quarte case per investimento (e che tendenzialmente lo fa senza mutuo) è frenato dall'inasprimento fiscale sulla case e anche sui costi di transazione.

3.rimane la fisiologica domanda di prime abitazioni queste sì quasi interamente acquistate tramite mutuo prima casa. e col crollo delle erogazioni anche questa domanda esce fortemente ridimensionata.

Facendo 1+2+3 :D non c'è da stupirsi che siano calate fortemente le transazioni. quello che deve seguire è il fisiologico calo del prezzo perché comunque chi vuole o deve vendere c'è sempre.

Ti sei dimenticato di citare l'aspetto più importante che integra il punto 2, ma lo faccio io e un altro al punto 3:

2.b) chi vuole acquistare seconde/terze/quarte case per investimento (e che tendenzialmente lo fa senza mutuo) è frenato dal timore che gli facciano una verifica su come ha reperito i capitali per procedere all'acquisto e quindi per ora ha deciso di stare bono per un pò... dipende da Monti & Co per quanto...
peraltro i pochi che non avrebbero problemi nel comprare in totale trasparenza non capirebbero perchè comprare casa in un momento in cui i BTP pagano un rendimento decisamente migliore... e non hanno costi.

3.b) non dimentichiamo mai che la statistica si basa sui rogiti e che quindi anche chi si è impegnato 5 anni fa in progetti in costruzione o 1 anno fa con entrata post-datata per permettere ad altri di trovare una sistemazione e rogita oggi a fatica e per forza è forzatamente inserito tra i compratori, così come credo chi eredita (ma aspetto conferme) ... il numero quindi per quanto basso è decisamente approssimato per eccesso lo stesso... aspettiamoci ben di peggio lato nuovi progetti... è lì che vedremo il vero trend e lo stato di salute...
 
Ti sei dimenticato di citare l'aspetto più importante che integra il punto 2, ma lo faccio io e un altro al punto 3:

2.b) chi vuole acquistare seconde/terze/quarte case per investimento (e che tendenzialmente lo fa senza mutuo) è frenato dal timore che gli facciano una verifica su come ha reperito i capitali per procedere all'acquisto e quindi per ora ha deciso di stare bono per un pò... dipende da Monti & Co per quanto...
peraltro i pochi che non avrebbero problemi nel comprare in totale trasparenza non capirebbero perchè comprare casa in un momento in cui i BTP pagano un rendimento decisamente migliore... e non hanno costi.



Bho ma ormai e' parecchio tempo che le case non si comprano piu' con i mazzi di banconote dal notaio,percio' s ela compri lo fai con assegni o bonifici .Per il fatto dei BTP ce anche gente che non se la sente di comprare un debito di uno stato come il nostro,questione di punti di vista:)
 
2.b) chi vuole acquistare seconde/terze/quarte case per investimento (e che tendenzialmente lo fa senza mutuo) è frenato dal timore che gli facciano una verifica su come ha reperito i capitali per procedere all'acquisto
scusate la domanda, ma non riesco a capire: perchè dovrebbero esserci problemi con una verifica?
Sto vendendo casa per comprarne un'altra nella città dove mi sono trasferita, unendo il ricavato ad altri soldi che mi avevano dato i miei...ci sarebbero problemi? :confused:

i pochi che non avrebbero problemi nel comprare in totale trasparenza non capirebbero perchè comprare casa in un momento in cui i BTP pagano un rendimento decisamente migliore... e non hanno costi.
ho fatto anche io questo ragionamento. Personalmente la priorità è garantirmi una piccola rendita per i prossimi anni, (visto che il lavoro, precario è più quando non c'è che quando c'è, ma, soprattutto, per la "vecchiaia", quando non ci sarà neanche quel poco.
Quindi ho pensato che, ad esempio, 300K euro tra 30 anni (se ci arrivo) non mi permetteranno neanche di farci la spesa, mentre una casa, affittata o rivenduta, potrebbe darmi di che vivere, anche se poco, per gli anni seguenti.... Sbaglio qualcosa in questo discorso? Che ne pensate?
 
Ti sei dimenticato di citare l'aspetto più importante che integra il punto 2, ma lo faccio io e un altro al punto 3:

2.b) chi vuole acquistare seconde/terze/quarte case per investimento (e che tendenzialmente lo fa senza mutuo) è frenato dal timore che gli facciano una verifica su come ha reperito i capitali per procedere all'acquisto e quindi per ora ha deciso di stare bono per un pò... dipende da Monti & Co per quanto...
peraltro i pochi che non avrebbero problemi nel comprare in totale trasparenza non capirebbero perchè comprare casa in un momento in cui i BTP pagano un rendimento decisamente migliore... e non hanno costi.

3.b) non dimentichiamo mai che la statistica si basa sui rogiti e che quindi anche chi si è impegnato 5 anni fa in progetti in costruzione o 1 anno fa con entrata post-datata per permettere ad altri di trovare una sistemazione e rogita oggi a fatica e per forza è forzatamente inserito tra i compratori, così come credo chi eredita (ma aspetto conferme) ... il numero quindi per quanto basso è decisamente approssimato per eccesso lo stesso... aspettiamoci ben di peggio lato nuovi progetti... è lì che vedremo il vero trend e lo stato di salute...

ok, grazie delle integrazioni. :D

sul 2b non sono molto d'accordo e poi vale per qualsiasi investimento. come detto non è che uno la casa prima la comprava cash.
 
ho fatto anche io questo ragionamento. Personalmente la priorità è garantirmi una piccola rendita per i prossimi anni, (visto che il lavoro, precario è più quando non c'è che quando c'è, ma, soprattutto, per la "vecchiaia", quando non ci sarà neanche quel poco.
Quindi ho pensato che, ad esempio, 300K euro tra 30 anni (se ci arrivo) non mi permetteranno neanche di farci la spesa, mentre una casa, affittata o rivenduta, potrebbe darmi di che vivere, anche se poco, per gli anni seguenti.... Sbaglio qualcosa in questo discorso? Che ne pensate?


come dire: il mattone non tradisce mai! :rolleyes:
 
scusate la domanda, ma non riesco a capire: perchè dovrebbero esserci problemi con una verifica?
Sto vendendo casa per comprarne un'altra nella città dove mi sono trasferita, unendo il ricavato ad altri soldi che mi avevano dato i miei...ci sarebbero problemi? :confused:


ho fatto anche io questo ragionamento. Personalmente la priorità è garantirmi una piccola rendita per i prossimi anni, (visto che il lavoro, precario è più quando non c'è che quando c'è, ma, soprattutto, per la "vecchiaia", quando non ci sarà neanche quel poco.
Quindi ho pensato che, ad esempio, 300K euro tra 30 anni (se ci arrivo) non mi permetteranno neanche di farci la spesa, mentre una casa, affittata o rivenduta, potrebbe darmi di che vivere, anche se poco, per gli anni seguenti.... Sbaglio qualcosa in questo discorso? Che ne pensate?

da qui a 30 anni se la casa non la affitti mai, dovrai ristrutturarla completamente almeno 1 volta per pensare di poterla vendere ad un prezzo accettabile.
Nel frattempo ci pagherai tasse a iosa.

Se invece l'affitti, te la distruggeranno varie volte nel corso degli anni e dovrai risistemarla ogni volta che cambierai gli inquilini che saranno per lo più morosi.

Su quel poco di affitto che ti rimarrà in tasca al netto delle spese dovrai pagarci un botto di tasse.

Non so..
 
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