banca dati agenzia del territorio OMI

Se fossero dati catastali avremmo un'invarianza di prezzi nel tempo e non è così.

Infatti dichiarano sempre un pelino meno per non allertare l'ADE. E infatti la discesa appare lenta, meno 20-30% in 15 anni, quando nella realta' per il 98% degli immobili parliamo del 50-90% dei prezzi del 2008.

E cmq questa e' la metodologia dell'OMI, non considerano il reale bonifico ma il prezzo dichiarato che e' sempre intorno al prezzi di catasto.

Se puoi dimostrarmi il contrario sono tutte orecchie.
 
Infatti dichiarano sempre un pelino meno per non allertare l'ADE. E infatti la discesa appare lenta, meno 20-30% in 15 anni, quando nella realta' per il 98% degli immobili parliamo del 50-90% dei prezzi del 2008.

E cmq questa e' la metodologia dell'OMI, non considerano il reale bonifico ma il prezzo dichiarato che e' sempre intorno al prezzi di catasto.

Se puoi dimostrarmi il contrario sono tutte orecchie.

Io non posso dimostrare il contrario (e, tra l'altro, non ho interesse a farlo), ma nemmeno tu hai dimostrato la tua tesi (sostenere che è così perchè te l'ha detto una persona "ben informata" non dimostra nulla).

Cmq non hai capito la mia obiezione, la riformulo: se fosse come dici tu i prezzi dichiarati dall'OMI rimarrebbero costanti negli anni visto che le rendite catastali non sono mai state aggiornate dal 1988 (o meglio in realtà è aumentato un paio di volte il moltiplicatore, una volta a inizio anni '2000 e una volta con Monti se ben ricordo).

Tra l'altro sta anche qui il concetto, l'agenzia del territorio (ora inglobata all'interno dell'agenzia delle entrate) fornisce una rendita catastale e NON un valore catastale, quest'ultimo discende da un calcolo che ad oggi dipende dall'uso che il soggetto fa di suddetta rendita; il valore catastale è uguale alla rendita aumentata del 5% e moltiplicata 160 a fini IMU, ma moltiplicata solo 110 volte a fini di acquisto prima casa (che diventa 120 volte per le seconde case). Lo stesso coefficiente si usa per le successioni.
Per fare un caso pratico su un classico appartamento da ceto medio da 500 euro di rendita catastale, questo significa che tale immobile vale 63k se acquistato come prima casa, 69k se acquistato come seconda casa e 92k a fini IMU. Quindi, quale sarebbe il valore di mercato usando la rendita catastale? [uno deve essere, non può cambiare a seconda dell'uso che se ne fa...]

Capisci quindi che il "prezzo di catasto" come tu lo chiami non esiste?

PS. EDIT Cmq l'Agenzia delle Entrate pare che ti abbia ascoltato e proprio oggi :D ha aggiornato la sua guida sulle quotazioni OMI riportando quanto segue:


Il valore monetario dichiarato - VMD

Il VMD è un parametro per la misura dell’ammontare monetario delle compravendite immobiliari, nel settore
residenziale, rilevato sulla base dei corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita nei quali sono state
scambiate abitazioni (e relative pertinenze), così come risultanti dalle note di registrazione delle transazioni.

Tuttavia, ciò non è possibile per tutti gli atti, in quanto bisogna tener presente che:
a) non si dispone nella base dati per tutti gli atti di compravendita della relativa nota di registrazione dalla
quale desumere il corrispettivo dichiarato nell’atto;
b) in un atto di compravendita è possibile scambiare più immobili, di natura e tipologia diversa, e il prezzo
dichiarato nell’atto si riferisce ordinariamente al complesso degli immobili acquistati;
c) è necessario depurare la base dati di eventuali errori.

Lo studio e l’analisi dei dati disponibili ha quindi condotto all’individuazione degli specifici casi nei quali tali
prezzi sono immediatamente disponibili ed utilizzabili ai fini del VMD e quelli nei quali, invece, si rende
necessaria una stima di tali prezzi, perché non riferibili alle sole abitazioni (e relative pertinenze) presenti in
atto, perché assenti o anomali.

A tal fine le variabili utilizzate sono tre:
- il VALORE MONETARIO DELLA TRANSAZIONE (individuato nel modello di registrazione dai campi
PREZZO o IMPONIBILE), cioè il reale corrispettivo monetario dichiarato nella compravendita, quando
gli acquirenti si sono avvalsi del cosiddetto regime prezzo/valore (prezzo diverso dall’imponibile) o
quando si tratta di un atto in regime IVA o nel quale non si è optato per il regime prezzo/valore
(prezzo uguale all’imponibile);
- il VSMC, ovvero una stima del corrispettivo monetario della compravendita fondata sul VSM,
quando il PREZZO o l’IMPONIBILE sono riferiti o a un complesso di unità immobiliari, tra cui immobili
non residenziali (negli atti denominati MISTO RES), ovvero sono assenti o anomali;
- il VMDm, prodotto ottenuto moltiplicando la superficie delle abitazioni compravendute per il VMD
medio per unità di superficie (derivato da PREZZI e IMPONIBILI), quando, nei casi residui, non è
disponibile nessuna delle variabili fin qui citate.
Il VMD annuo calcolato è generalmente composto all’incirca dall’80% di corrispettivi monetari dichiarati negli
atti di compravendita (prezzi o imponibili), del 20% circa da valori stimati con il VSMC (di cui 5% circa in atti
MISTO RES, 15% atti con prezzi o imponibili assenti, 0,1% atti con prezzi o imponibili o anomali) e da un
residuo 0,2% di valori stimati con il VMDm (atti MISTO RES, prezzi/imponibili assenti o anomali e VSM non
disponibile).


https://www.agenziaentrate.gov.it/p...dite.pdf/04559bf4-02b2-d442-2e5a-34a79290906f


Qui la guida del notariato per capire il prezzo-valore:

https://www.notariato.it/sites/default/files/Le_guide_per_il_cittadino_Prezzo_valore_set_14.pdf

Quindi, tra l'altro, per le transazioni fatte da privati (ovvero la stragrande maggioranza per gli immobili residenziali fuori dai grandi centri) per le quali si usa il sistema del prezzo-valore non vedo per quale motivo bisogna dichiarare in atto un valore e pagarne un altro visto che le imposte vengono comunque pagate sulla rendita catastale (moltiplicata per 110 o 120)...se tu compri un rudere dal valore stimato catastale a fini di compravendita di 50k euro a 10k euro di corrispettivo perchè dovresti nasconderti se comunque paghi le imposte su 50k? Infatti con il sistema del prezzo-valore l'agenzia delle entrate non può effettuare accertamenti di sorta sul valore dell'immobile... :confused:
 
Ultima modifica:
ul valore dell'immobile... :confused:

il VALORE MONETARIO DELLA TRANSAZIONE (individuato nel modello di registrazione dai campi
PREZZO o IMPONIBILE), cioè il reale corrispettivo monetario dichiarato nella compravendita, quando
gli acquirenti si sono avvalsi del cosiddetto regime prezzo/valore (prezzo diverso dall’imponibile) o
quando si tratta di un atto in regime IVA o nel quale non si è optato per il regime prezzo/valore
(prezzo uguale all’imponibile);


Quindi, tra l'altro, per le transazioni fatte da privati (ovvero la stragrande maggioranza per gli immobili residenziali fuori dai grandi centri) per le quali si usa il sistema del prezzo-valore non vedo per quale motivo bisogna dichiarare in atto un valore e pagarne un altro visto che le imposte vengono comunque pagate sulla rendita catastale (moltiplicata per 110 o 120)...se tu compri un rudere dal valore stimato catastale a fini di compravendita di 50k euro a 10k euro di corrispettivo perchè dovresti nasconderti se comunque paghi le imposte su 50k? Infatti con il sistema del prezzo-valore l'agenzia delle entrate non può effettuare accertamenti di sorta s

Quello che tu dichiari all'agenzia delle entrate deve essere congruo al valore catastale e al suo calcolo. E gli oneri li paghi su questo valore. Se dichiari meno, anche se comprovato da bonifico, rischi un controllo di verifica, una probabile sanzione e pagamento della differenza.

Non c'e' nessun campo nei dati da trasmettere all'ADE per la cifra realmente pagata, cosi mi ha detto l'agente immo.

E' prassi, per tutto il parco immobiliare svalutato, dichiarare sul'atto il valore catastale e il suo calcolo come prima/seconda etc casa, pagare le imposte su di esso e poi fare il pagamento al venditore della cifra pattuita.

Ci sono dei margini di tolleranza, ovvero puoi dichiarare un 5% in meno, oltre rischi un controllo automatico.

Questa e' la ragione per cui i valori delle case in Italia negli ultimi 15 anni nella realta' per il 90% del parco immobiliare sono precipitati, mentre le "valutazioni" sono solo ribassate di qualche %.

Questo vizio di forma rende i dati OMI assolutamente irreali per quelle zone che hanno subito svalutazioni importanti.
 

Molto interessante, peccato che non siano indicati i metri quadri, ma è comunque un bel passo avanti nell'ottica della trasparenza del mercato.

Ciò detto, avendolo già guardicchiato nei giorni scorsi, posso confermare quello che già dicevo (visto che ho trovato pure l'immobile che ho comprato io nel 2019), "cisiamoquasi" aveva torto, si trovano i valori di acquisto (e non quelli catastali) ed è probabilmente la base dati su cui costruiscono le quotazioni che riportano nelle statistiche OMI.:yes:
 
Avete idea di come considerano i locali? Vedo anche valori decimali, tipo 3.5, oppure numero di vani eccessivamente elevato per la tipologia di case presenti nella zona cercata. Ad esempio in una zona residenziale con bi/tri/quadrilocali vedo pure 6 locali. Considerano pure bagno e ripostiglio? Quale locale vale mezzo?
 
Avete idea di come considerano i locali? Vedo anche valori decimali, tipo 3.5, oppure numero di vani eccessivamente elevato per la tipologia di case presenti nella zona cercata. Ad esempio in una zona residenziale con bi/tri/quadrilocali vedo pure 6 locali. Considerano pure bagno e ripostiglio? Quale locale vale mezzo?

I locali (tecnicamente vani) sono quelli indicati in visura catastale, il calcolo dipende dai coefficienti che usa l'AdE.

Da questo sito puoi fare delle simulazioni di calcolo:
Downloads - CALCOLO CONSISTENZA VANI - GeoLIVE
 
Stavo facendo delle simulazioni,ma come interpretare i dati?
Esempio ricerca:
Residenziale - Settembre 2022
Numero immobili: 1
Corrispettivo dichiarato: 90.000 €
Comune di PERO
Immobile: RES A03 56 m2
Numero immobili: 2
Corrispettivo dichiarato: 80.000 €
Comune di PERO
Immobile: PER C06 10 m2
Comune di PERO
Immobile: RES A04 70 m2
Quota trasferita 100%
Cioè 1000€ a metro quadro praticamente a milano? Pure fossero ruderi non mi torna qualcosa...
 
Sarà lo zio che ha venduto a sconto al nipote, cosa non ti torna?
 
Stavo facendo delle simulazioni,ma come interpretare i dati?
Esempio ricerca:


Cioè 1000€ a metro quadro praticamente a milano? Pure fossero ruderi non mi torna qualcosa...

Sono case economiche magari collocate in quartieri infestati da immigrati...!!! (y)
 
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