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Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare! :D

Freedom ha scritto:
A Bologna è uguale. E qui c'è pure l'Università...........
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Anche noi abbiamo l'università :o
Interessante cmq che nelle nostre zone, aree tra le più ricche del paese, con immigrazione in continuo aumento e grossi vincoli all'edificabilità, gli affitti e i prezzi immobiliari siano cresciuti meno che in altre zone, tipo la periferia di Roma appunto.
 
Una domanda: tutti questi appartamenti che costruiscono , venduti vengono venduti,ma poi la gente ci va ad abitare o li comprano con la speranza di affittarli?visto che la popolazione nn cresce in modo così marcato.
Ho fatto questa domanda ad alcuni del settore ma nn sono riusciti a darmi una risposta chiara.
 
chiedo notizie......................
 
nat64 ha scritto:
Ma che hai rotto il tasto delle maiuscole...?? :D

Sostanzialmente concordo ..mi aspetto una limata dei corsi immobiliari secca diciamo di un 10% nei prossimi 2-3 anni e poi una lenta stagnazione per altri 6-7 ,che equivale ad una erosione reale del 15-20% ,in tot. una perdita in termini reali del 25-30% da ora a 10 anni ....
Anch'io penso che siamo diversi che in america ,qui buona parte si è impegnata anche le c.hiappe per comprarsi la casetta dei sogni...ed in caso di malasorte e necessita' di portare a termine il mutuo c'e' sempre papino o mammina pronti che ci mettono una pezza....
Non vedo come possa crollare repentinamente il mercato ,ma sono finiti i tempi delle vacche grasse ...chi compra adesso pensando di investire bene i propri soldi ,come professano i piazzisti del settore ,compie un grave errore.... :yes:
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:D Lasciando da parte i piazzisti KO! non è mai stato un GRAVE ERRORE :confused: ... investire nel settore immobiliare italiano ....sostanzialmente dipende sempre da dove compri,cosa comperi e se il prezzo è adeguato... ci sono zone, dove da qui a 10 anni i prezzi saliranno tranquillamente del 20-30%...è da tener ben presente che il mercato immobiliare si sviluppa QUASI SEMPRE in base alla domanda e all"offerta nella zona di riferimento del immobile in questione.
Ad ascoltare il parere di molti in questo 3d ....
Ci sarebbero Imprenditori edili presenti in questo mercato da svariati anni ..talmente sventurati da investire Milioni di euro....senza le dovute richieste di immobili :D :no:
Buona domenica gente!
 
nat64 ha scritto:
Ma che hai rotto il tasto delle maiuscole...?? :D

Sostanzialmente concordo ..mi aspetto una limata dei corsi immobiliari secca diciamo di un 10% nei prossimi 2-3 anni e poi una lenta stagnazione per altri 6-7 ,che equivale ad una erosione reale del 15-20% ,in tot. una perdita in termini reali del 25-30% da ora a 10 anni ....
Anch'io penso che siamo diversi che in america ,qui buona parte si è impegnata anche le c.hiappe per comprarsi la casetta dei sogni...ed in caso di malasorte e necessita' di portare a termine il mutuo c'e' sempre papino o mammina pronti che ci mettono una pezza....
Non vedo come possa crollare repentinamente il mercato ,ma sono finiti i tempi delle vacche grasse ...chi compra adesso pensando di investire bene i propri soldi ,come professano i piazzisti del settore ,compie un grave errore.... :yes:
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Giusto per ammazzare il tempo.
Se nei prossimi 10 anni a massa monetaria M3 continuasse a crescere al ritmo medio degli ultimi 50 anni, il denaro in circolazione (inteso in senso ampio) sarebbe più del doppio di oggi. Quindi o si pensa che anche l'offerta di case aumenterà allo stesso ritmo, oppure è logico aspettarsi un aumento del costo degli immobili più o meno in linea con l'aumento del denaro in circolazione.
 
nat64 ha scritto:
Ma di che cavolo parli? :confused: :confused:
L' M3 la muovono a piacere i banchieri centrali ,al momento c'e' un eccesso di liquidita' nel sistema che dovra' essere ridimensionato .
I pochissimi punti che ha mosso la BCE sono solo un preambolo ad una risalita piu' ampia dei tassi...altrimenti gli squilibri e le distorsioni ,come l'allocazione quasi intera del pil nel mattone che si e' avuta negli ultimi anni ,potrebbero diventare irreversibili ....
E poi vaglielo a spiegare tu a chi compra casa al limite della sostenibilia' debitoria che dovra' massacrarsi di rate perche' il valore delle case cresce con l'M3 ..... :D
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Parli di ridimensionare l'M3, quindi evidentemente non sai che da quando hanno iniziato a misurarlo, l'M3 è solo cresciuto. Anche quando si è applicato politiche monetarie restrittive l'M3 non è sceso, ha solo ridotto il suo tasso di crescita. Se non mi credi, cercati un grafico della massa monetaria su google.

Nel medio periodo esiste una relazione causale tra crescita della massa monetaria e aumento nel prezzo di immobili e terreni.
E' semplicemente la legge della domanda e dell'offerta, quando raddoppia il denaro disponibile per acquistare un bene a offerta rigida il prezzo di questo bene tende ad aumentare in proporzione, non mi pare difficile da capire .

Ovviamente entrano in gioco tutti gli altri fattori che influenzano la domanda e l'offerta. Ad es. in America del nord nei primi decenni dell '800 nonostante una forte crescita dell'economia e del credito il valore dei terreni crollò, rovinando molti speculatori che avevano investito nella terra. Il motivo era la ripresa dell'espansione verso ovest che rese disponibili estensioni enormi di terreno .

.
 
non è solo così , altrimenti in Germania sarebbero salite come in francia e Italia , idem per il giappone .
 
nat64 ha scritto:
Stai dicendo delle fesserie ,l'M3 e' l'aggregato monetario che incorpora i beni finanziari e di pagamento piu' vari: dalla liquidita' dei conti correnti ai titoli a 2 anni.E' chiaro che e' direttamente influenzabile dalle politiche dei tassi delle banche centrali ed e' il parametro che piu' "solletica" l'inflazione in quanto determina il reale potere d'acquisto del consumatore e di conseguenza dei prezzi di beni e servizi.
Con questo non voglio pero' dire che nel lungo termine non debba salire altrimenti non si avrebbero espansioni economiche e progressivi aumenti di ricchezza.
Ma che non si abbiano dei cicli come tu mi pare voglia dire inferendo la questione sugli immobili mi pare del tutto arbitrario..


Che l'offerta di immobili sia rigida mi pare una sonora sciocchezza .
Lo e' ,come ho gia' detto in altro post ,in alcune zone particolari vincolate da condizioni particolari.
Per il resto il mercato e' libero ,si ha sovraproduzione ed eccesso di offerta nei periodi di euforia ,o bolla ,come adesso in cui tutti si sono messi a costruire case piu' o meno valide e periodi di sottoproduzione quando le condizioni non incentivano alla costruzione e vendita.
Il mercato per adesso e' drogato da condizioni finanziarie fin troppo accomodanti in un contesto ,quello dell'Italia ,di non roseo assetto futuro e da condizioni socio-economiche atipiche per noi :immigrati che si indebitano al limite pronti a saltare....

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[/QUOTE]

Non ti rispondo a tono perchè non è mia abitudine scendere al tuo livello .

Il grafico che hai postato conferma esattamente quanto avevo affermato e tu negavi: il tasso di crescita di M3 sale sempre e con esso la dimensione della massa monetaria M3. Quindi la fesseria non sono io ad averla scritta .

Non ho mai scritto da nessuna parte che non esistono cicli immobiliari.
Così come non ho nemmeno scritto che l'offerta di immobili è completamente rigida. Ho parlato di immobili e terreni, è ovvio che l'offerta nel primo caso è semirigida e nel secondo rigida. Così come è scontato dire che il costo del terreno è la parte preponderante nella determinazione del costo a metro quadro dell'immobile.

Cercare di mettermi in bocca frasi che non ho mai pronunciato e aggrapparti alle virgole è segno di incapacità ad argomentare, che unita alla maleducazione mi ha permesso di farmi un quadro preciso della tua persona.
 
ivanci ha scritto:
credo sia impossibile che ci siano flessioni molto forti in futuro.è inutile citare l'america,dove ci sono cali del 20% in un anno.noi siamo italiani,non siamo americani.in america oggi ci sei e domani fallisci,perdi tutto e non importa a nessuno,e se sei bravo,un domani ti rifarai.noi non siamo cosi,siamo molto diversi.gran parte delle famiglie ha un mutuo dai 10 ai 30 anni,con rate che sono ai limiti della sopportazione.se crolla tutto o si ammazzano metà italiani,oppure metà italiani si riuniscono e ammazzano tutti quelli che hanno speculato sulla loro pelle.
da noi la casa è la prma priorità,siano troppo provinciali,quindi non desistiamo,la casa è tutto.se ci fosse un crollo il paese andrebe in rivolta.
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Il problema per chi ha acquistato la casa per abitarci non è il crollo del valore, ma la rata del mutuo che aumenta. E per quella nessuno può farci niente, ne' le banche, ne' il governo, perchè i tassi sono decisi ovviamente dalla BCE, che è un organo indipendente e se ne frega del sig. Rossi a cui aumenta la rata del mutuo del bilocale in periferia.
Il ridimensionamento del mercato immobiliare è nell'ordine delle cose proprio a causa dei tassi: aumento dei tassi --> maggiore onerosità del mutuo --> maggiore convenienza del reddito fisso rispetto all'investimento immobiliare --> offerta che non sarà sostenuta dalla domanda --> calo dei prezzi dell'immobiliare.
Il discorso del valore riguarda chi ha acquistato o vuole acquistare per investimento, e quindi coinvolge i grandi investitori istituzionali CHE FANNO IL MERCATO, non certo i piccoli proprietari dell'unico immobile dove abitano.
La convenienza dell'immobiliare rispetto al reddito fisso è inversamente proporzionale ai tassi: più i tassi salgono, più conviene disinvestire dal più rischioso immobiliare (e meno redditizio) per switchare sui titoli obbligazionari.
In quanto alla presunta "rivolta" degli italiani, chi dovrebbe rivoltarsi, chi ha acquistato una casa con mutuo al 100% del valore a 30 anni a tasso variabile? E perchè mai la collettività dovrebbe accollarsi gli oneri finanziari di chi ha proceduto ad incauti acquisti?
Pagheranno rate più onerose, se ci riusciranno, altrimenti casa all'asta e via...

Charlie
 
...un mio collega acquistò casa in california meta anni 80, paghò 3 anni di mutuo, poi fine '89 fù costretto a vendere casa, riusci con il ricavato appena a ripagare il mutuo!! ed era anche contento, perchè pensava di perderci di più,...
cosi va un normale mercato immobiliare, può andare bene, ma non è detto, solo che il ns. mercato immobiliare non è "normale"...
in genere chi si indebita con un mutuo dovrebbe lasciare un'margine di sicurezza, che anche se la rata aumentasse del 15% riuscirebbe a continuare a pagare...
mi ricorda tanto i mutui in ECU, anche li le banche le elargivano a mani piene, per il presunto risparmio sui tassi, all'epoca sui mutui ECU circa 9% di fronte al 12 o 13% in lire, peccato che la svalutazione della lira nel 1992 causò non solo un'aumento delle rate mensili, ma anche del capitale da restituire....

le banche non cambiano, purtroppo nemmeno i clienti :'(

gioia23
 
gioia23 ha scritto:
...un mio collega acquistò casa in california meta anni 80, paghò 3 anni di mutuo, poi fine '89 fù costretto a vendere casa, riusci con il ricavato appena a ripagare il mutuo!! ed era anche contento, perchè pensava di perderci di più,...
cosi va un normale mercato immobiliare, può andare bene, ma non è detto, solo che il ns. mercato immobiliare non è "normale"...
in genere chi si indebita con un mutuo dovrebbe lasciare un'margine di sicurezza, che anche se la rata aumentasse del 15% riuscirebbe a continuare a pagare...
mi ricorda tanto i mutui in ECU, anche li le banche le elargivano a mani piene, per il presunto risparmio sui tassi, all'epoca sui mutui ECU circa 9% di fronte al 12 o 13% in lire, peccato che la svalutazione della lira nel 1992 causò non solo un'aumento delle rate mensili, ma anche del capitale da restituire....

le banche non cambiano, purtroppo nemmeno i clienti :'(

gioia23
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Il mutuario tipico italico crede che un aumento dei tassi del 2% porterà ad un aumento della rata mensile del 2% :D
Finchè rimarrà tale ignoranza finanziaria....
Sinceramente in questo caso non mi sento di colpevolizzare più di tanto le banche, che fanno il loro mestiere, cioè concedere mutui dietro garanzie.
Ma già le associazioni dei consumatori stanno iniziando un tam tam ingiustificato contro "gli insostenibili aumenti delle rate del mutuo" a carico dei poveri consumatori vessati :rolleyes: mostrando una totale ignoranza riguardo al funzionamento del sistema bancario mondiale.
Qualcuno dovrebbe spiegargli cos'è la BCE e cos'è il tasso di sconto.

Charlie
 
Charlie ha scritto:
Il mutuario tipico italico crede che un aumento dei tassi del 2% porterà ad un aumento della rata mensile del 2% :D
Finchè rimarrà tale ignoranza finanziaria....
Sinceramente in questo caso non mi sento di colpevolizzare più di tanto le banche, che fanno il loro mestiere, cioè concedere mutui dietro garanzie.
Ma già le associazioni dei consumatori stanno iniziando un tam tam ingiustificato contro "gli insostenibili aumenti delle rate del mutuo" a carico dei poveri consumatori vessati :rolleyes: mostrando una totale ignoranza riguardo al funzionamento del sistema bancario mondiale.
Qualcuno dovrebbe spiegargli cos'è la BCE e cos'è il tasso di sconto.

Charlie
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La rata mensile non aumenta del 2%, ma di quanto aumenta ?
 
dipende......................
 
comunque, siamo alle solite, non si vede la via di capirci qualcosa..........
i prezzi degli immobili scendono, salgono, che catso fanno?? MAH!
 
Anche se interessanti si dicono tante cose teoriche e poche di pratiche:
Qui nel Veneziano gli immobili stanno scendendo di prezzo da almeno 12 mesi. La limatura è attorno al 5-6%. Stesso dicasi degli affitti e dei capannoni; ciò non significa che il mattone sia un bidone ma bisogna sapere acquistare con cautela.
Faccio un esempio per i non addetti: un mio clieinte ha comperato l'anno scorso 4 box in un paesello a metà strada tra Mestre e Padova; costo 65.000 euro totali.
Quest'anno li ha affittati a cento euro cadauno; incassa dunque 4.800 euro totali (in nero) da cui vanno dedotte l'ici e spese condominiali (bassissime). Se consideriamo che il box ha spese di manutenzione quasi nulle è difficile dire che non abbia fatto una cosa interessante.
 
leo66 ha scritto:
Anche se interessanti si dicono tante cose teoriche e poche di pratiche:
Qui nel Veneziano gli immobili stanno scendendo di prezzo da almeno 12 mesi. La limatura è attorno al 5-6%. Stesso dicasi degli affitti e dei capannoni; ciò non significa che il mattone sia un bidone ma bisogna sapere acquistare con cautela.
Faccio un esempio per i non addetti: un mio clieinte ha comperato l'anno scorso 4 box in un paesello a metà strada tra Mestre e Padova; costo 65.000 euro totali.
Quest'anno li ha affittati a cento euro cadauno; incassa dunque 4.800 euro totali (in nero) da cui vanno dedotte l'ici e spese condominiali (bassissime). Se consideriamo che il box ha spese di manutenzione quasi nulle è difficile dire che non abbia fatto una cosa interessante.
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:no: :no: Se iniziamo a parlare di nero, il discorso non torna. Stiamo parlando di un reddito in parte illecito.

Charlie
 
visch ha scritto:
dipende......................
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Esatto, dipende. Dallo spread sull'euribor, dalla durata, dalle spese accessorie.
Non è comunque sicuramente il 2%, specie per durate ancora lunghe, ma molto di più.

Charlie
 
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