Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare! :D

inanzaonline.com - 26/09/2006 09:25 - Maxi operazione nel mattone statunitense per i Benetton. Ieri Edizioni Realty, il ramo real estate di Edzioni Holding, ha chiuso un importante vendita da 60 milioni di euro assistito dalla società di gestione immobiliare Jones Lang LaSalle di Chicago. Il gruppo di Ponzano Veneto ha ceduto un intero blocco immobiliare costituito da due palazzi di prestigio: lo Scribner Building, che si affaccia sulla Quinta Strada, via principale dello shopping della Grande Mela, e il 3E sulla 48esima sempre all’angolo con la Fifth. L’acquirente è la A&A Investment Company – gruppo real estate privato di Dubai specializzato in investimenti a lungo termine – che per mettere le mani sui due edifici ha sborsato un prezzo al metro quadrato considerato un vero record per questo mercato. “Un dato che ha sorpreso persino noi operatori – ha spiegato Patrick Parkinson, amministratore delegato di Jone sLang LaSalle Italia – Ma che ci dà fiducia: l’aver stabilito un nuovo record fa presagire che il mercato Usa stia attraversando ancora una fase di crescita”.

:eek: avranno tanti petrodollari da spendere ma è strano..
 
soros75 ha scritto:
La rata mensile non aumenta del 2%, ma di quanto aumenta ?
facendo finta che aumenti dall'inizio del mutuo (impossibile ma facilita calcoli...) un +2% fa aumentare la rata del 10% circa su 15 anni
di circa il 18% su 20 anni. di circa 21.5%, circa 26% su un trentennale :rolleyes:
 
Esempio: mutuo trentennale a tasso variabile, importo 150.000, valore immobile 200.000 euro.
Rata mensile attuale a tasso variabile (mutuo arancio 4,15% ISC 4,23%): 730 euro circa
Se i tassi salgono di 150 punti base (1,5%) la rata diventa circa 860 euro, ossia 130 euro in più, circa il 18% in più
Se i tassi salgono di 200 punti base (2%) la rata diventa circa 900 euro, ossia 170 euro in più, circa il 23% in più
Se i tassi salgono di 250 punti base (2,5%) la rata diventa circa 950 euro, ossia 220 euro in più, circa il 30% in più
I calcoli approssimativi li ho fatti confrontando i mutui a tasso variabile da mutuionline.
Chi ha attivato un mutuo con i tassi al 2%, con il tasso BCE atteso entro il 2007 tra 4% e 4,5% avrà quindi un incremento di rata tra il 23% e il 30%, a fronte di una variazione dei tassi tra il 2% e il 2,5%.
Come si vede presto parecchia gente avrà difficoltà a pagare il mutuo, e soprattutto a sottoscriverne uno.
Chi invece ha scelto il tasso fisso con il tasso BCE ai minimi, ha colto un'occasione irripetibile e dorme sonni tranquilli.

Charlie
 
è che il mercato immobiliare italico non è in bolla....................
in media gli aumenti di prezzi sono stati ben più contenuti che in altri paesi.............
ci sarà una lieve flessione, tutto qua..................
 
e quindi basta chiacchiere................
 
allora possiamo anche chiudere il forum? Chi esce per ultimo ridia le chiavi a wild, mi raccomando. :D

Ah... le luci? Spegnetele...
 
giusto per dire che si alimentano 'speranze' che non si realizzeranno mai................
parole parole parole ma una reale e consistente riduzione dei prezzi non si è vista e non si vedrà mai, almeno non in italia, purtroppo è così......................
chi la vuole la casa, se la compra più o meno ai prezzi che ci sono oggi sul mercato......................
 
ma solo il numero di visite in questo treddo fa capire l'interesse che ancora oggi c'è per l'immobiliare................
e chi spera che crolli il mercato solo per potere comprare................
insomma, suvvia la domanda è elevata................
e con domanda elevata il prezzo notoriamente NON SCENDE................
 
il resto sono chiacchiere parole fumo e speranze.................
 
ma tanto penso che chi legge ha gia' le sue idee e che difficilmente cambiano, francamente. Chi ha bisogno di comprare la casa la compra e chi crede e scrive che i prezzi scendono poi sara' tra i primi a dire che i prezzi salgono se e quando questo non avverra'. Il forum e' cosi', si legge in giro cio' che dicono gli altri, si leggono i dati etc etc e si raggiunge una conclusione. Battaglie di religione in questo thread non ne ho letto, a differenza di altri anche in questa sezione.

e' il bello del forum, la pensassimo tutti allo stesso modo sai che palpebre! ;)


Ma perche' non scrivi tutto in un solo post, diventa difficile anche risponderti...
 
in passato si è vista regolarmente , ma i tempi non sono quelli delle azioni.
Basta che calino del 2% l'anno , che non fa clamore , aggiungendoci un 3% di inflazione dopo 8anni hai -40%.
 
visch ha scritto:
giusto per dire che si alimentano 'speranze' che non si realizzeranno mai................
parole parole parole ma una reale e consistente riduzione dei prezzi non si è vista e non si vedrà mai, almeno non in italia, purtroppo è così......................
chi la vuole la casa, se la compra più o meno ai prezzi che ci sono oggi sul mercato......................
probabilmente vivi in campagna,perchè a Milano tra il 93 ed il 95 i prezzi
sono calati del 20% rispetto ai picchi di 2 o 3 anni prima
e chi contesta questo è un falso o trae spunto da dati falsi
 
Vorrei un parere dagli esperti:

Paese in periferia di Brescia in palazzina di 6 unità abitative
113 MQ commerciali al primo piano composti da cucina separata, soggiorno, 2 matrimoniali e bagno, scala autonoma che va direttamente dal soggiorno al box doppio e lavanderia che praticamente è un secondo bagno ma seminterrato con finestra sul corsello box (Lavanderia+garage fanno altri 40 MQ). Al piano terra accesso indipendente alla scala con spazio esclusivo di 20 MQ (PRATICAMENTE VIALLETTO + AIUOLA).

PREZZO EUR.210.000,00

CHE DITE? TROPPO?
 
visch ha scritto:
ma solo il numero di visite in questo treddo fa capire l'interesse che ancora oggi c'è per l'immobiliare................
e chi spera che crolli il mercato solo per potere comprare................
insomma, suvvia la domanda è elevata................
e con domanda elevata il prezzo notoriamente NON SCENDE................

E da chi sarebbe alimentata questa enorme domanda? Dal 20% di famiglie che non abita (ancora) nella casa di proprietà? O dagli imponenti flussi migratori di gente che sbarca a Lampedusa con 100.000 euro in tasca e a cui le banche concedono prontamente un mutuo trentennale senza bisogno di alcuna garanzia? :D
O forse, in questi anni, c'è stato il boom, causa calo delle borse, rientro dei capitali dall'estero, riciclaggio, scarsa convenienza del reddito fisso causa tassi bassi, basso costo dei mutui (causa tassi bassi), maggiore facilità di accesso al credito.
La mia idea è che alla fine il mercato è fatto soprattutto dai grossi investitori istituzionali e non, in parte da qualche piccolo investitore che compra seconde e terze case, e solo alla fine da chi compra per prima casa.
Visto che:
- natalità in calo
- 80% delle famiglie ha la prima casa
- tassi in aumento, maggiore convenienza del reddito fisso
- tassi in aumento, maggiore costo dei mutui
- immobiliare ai massimi, a costi spesso proibitivi specie nelle grandi città

ne consegue che la domanda è fisiologicamente destinata a scendere nei prossimi anni. E se la domanda scende, prima o poi scendono anche i prezzi.
Discesa che può concretizzarsi anche con un mercato in discesa solo del 2-3% all'anno per 10 anni, che in termini reali può significare anche un dimezzamento.
Secondo me il vero spartiacque sarà il tasso di sconto al 4%.
Con i tassi a quel livello, la convenienza del reddito fisso nel 99% dei casi è di molto superiore all'immobiliare.
Anche un BTP trentennale è (quasi) per sempre, e non ha costi di manutenzione :D

Charlie
 
maurix71 ha scritto:
Vorrei un parere dagli esperti:

Paese in periferia di Brescia in palazzina di 6 unità abitative
113 MQ commerciali al primo piano composti da cucina separata, soggiorno, 2 matrimoniali e bagno, scala autonoma che va direttamente dal soggiorno al box doppio e lavanderia che praticamente è un secondo bagno ma seminterrato con finestra sul corsello box (Lavanderia+garage fanno altri 40 MQ). Al piano terra accesso indipendente alla scala con spazio esclusivo di 20 MQ (PRATICAMENTE VIALLETTO + AIUOLA).

PREZZO EUR.210.000,00

CHE DITE? TROPPO?

Con 210.000 euro a Roma ci compri un monolocale di 40 mq, in zona semi-centrale ;)
In provincia di Brescia dipende dal paese e dai servizi. Fossi in te farei una proposta al 10% in meno del prezzo proposto, diciamo 190.000 euro.
Se non hai fretta, può darsi che tra qualche mese te la danno.
Secondo me in questo periodo la strategia migliore è proprio questa: proporre un 10-15% in meno, e dopo l'iniziale violento rifiuto, dopo 5-6 mesi senza proposte migliori e con urgenza di vendere, te la danno al prezzo che dici tu.
Il mercato nei prossimi anni lo faranno gli acquirenti e non i venditori.

Charlie
 
manx ha scritto:
in passato si è vista regolarmente , ma i tempi non sono quelli delle azioni.
Basta che calino del 2% l'anno , che non fa clamore , aggiungendoci un 3% di inflazione dopo 8anni hai -40%.


Già :clap: ma non dirlo a quelli che pensano sia una rendita.Per loro se raddoppi in 30 anni è un guadagno colossale mentre in realtà in termini reali hai perso di brutto ... :cool:
 
Charlie ha scritto:
Con 210.000 euro a Roma ci compri un monolocale di 40 mq, in zona semi-centrale ;)
In provincia di Brescia dipende dal paese e dai servizi. Fossi in te farei una proposta al 10% in meno del prezzo proposto, diciamo 190.000 euro.
Se non hai fretta, può darsi che tra qualche mese te la danno.
Secondo me in questo periodo la strategia migliore è proprio questa: proporre un 10-15% in meno, e dopo l'iniziale violento rifiuto, dopo 5-6 mesi senza proposte migliori e con urgenza di vendere, te la danno al prezzo che dici tu.
Il mercato nei prossimi anni lo faranno gli acquirenti e non i venditori.

Charlie

la penso esattamente come te OK!
 
il paggio ha scritto:
probabilmente vivi in campagna,perchè a Milano tra il 93 ed il 95 i prezzi
sono calati del 20% rispetto ai picchi di 2 o 3 anni prima
e chi contesta questo è un falso o trae spunto da dati falsi


ma ce li hai i dati di oggi? e allora.....................
 
Charlie ha scritto:
E da chi sarebbe alimentata questa enorme domanda? Dal 20% di famiglie che non abita (ancora) nella casa di proprietà? O dagli imponenti flussi migratori di gente che sbarca a Lampedusa con 100.000 euro in tasca e a cui le banche concedono prontamente un mutuo trentennale senza bisogno di alcuna garanzia? :D
O forse, in questi anni, c'è stato il boom, causa calo delle borse, rientro dei capitali dall'estero, riciclaggio, scarsa convenienza del reddito fisso causa tassi bassi, basso costo dei mutui (causa tassi bassi), maggiore facilità di accesso al credito.
La mia idea è che alla fine il mercato è fatto soprattutto dai grossi investitori istituzionali e non, in parte da qualche piccolo investitore che compra seconde e terze case, e solo alla fine da chi compra per prima casa.
Visto che:
- natalità in calo
- 80% delle famiglie ha la prima casa
- tassi in aumento, maggiore convenienza del reddito fisso
- tassi in aumento, maggiore costo dei mutui
- immobiliare ai massimi, a costi spesso proibitivi specie nelle grandi città

ne consegue che la domanda è fisiologicamente destinata a scendere nei prossimi anni. E se la domanda scende, prima o poi scendono anche i prezzi.
Discesa che può concretizzarsi anche con un mercato in discesa solo del 2-3% all'anno per 10 anni, che in termini reali può significare anche un dimezzamento.
Secondo me il vero spartiacque sarà il tasso di sconto al 4%.
Con i tassi a quel livello, la convenienza del reddito fisso nel 99% dei casi è di molto superiore all'immobiliare.
Anche un BTP trentennale è (quasi) per sempre, e non ha costi di manutenzione :D

Charlie

a parte le poarole, i dati dove sono?.................
chi mi dimostra che i prezzi stanno scendendo?

(n.b. vorrei anche io che fosse come dici tu)
 
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