Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 6^

[cavalliere]

Caro Cavaliere pero' la mia domanda era stata specifica: prezzi dei materiali per la costruzione di un appartamento di 100 MQ con finiture di livello medio.

Quindi:

1) Escludi il terreno
2) Escludi la manodopera
3) A me interessa sapere il costo dei MATERIALI e un'indicazione media. Non mi interessa conoscere i prezzi di marmi pregiati ma della media dei materiali MEDI che vengono usati. Incluso il prezzo del cemento e del rame e delle grate.

Se tu mi spieghi come un appartamento a Salerno posta costare 500.000 euro con finiture di medio livello se non con la pura e semplice speculazione io alzo le mani

Alla tua domanda ho risposto. I costi sono da 120.000 a 160.000 sopra siamo in zona lusso, sotto è roba da battaglia. Costi manodopera compresa. Anche perchè nessuno conteggia i soli materiali, cosa impossibile vista la presenza di numerose ditte artigiane su ogni cantiere.

Per quanto riguarda Salerno, che non era compreso nella domanda che mi avevi fatto, beh è possibile che si tratti di speculazione. Oppure di un costruttore che ha strapagato il terreno. Non conoscendo il mercato dei terreni edificabili di quella città non so risponderti.

 

[veezmo]

Ecco perchè parlo di speculazione:

Un mio amico in provincia di Salerno ha comprato un terreno di 5000 MQ con concessione edilizia e ha fatto l'adeguamento previsto dalla bucalossi ( spero sappiate di cosa si tratta )

Per costruirsi una VILLA su 3 livelli di 310 MQ con doppia recintazione del terreno e finiture di assoluto pregio sapete quanto ha speso compreso il terreno ?

400.000 euro

 

[veezmo]

Alla tua domanda ho risposto. I costi sono da 120.000 a 160.000 sopra siamo in zona lusso, sotto è roba da battaglia. Costi manodopera compresa. Anche perchè nessuno conteggia i soli materiali, cosa impossibile vista la presenza di numerose ditte artigiane su ogni cantiere.

Per quanto riguarda Salerno, che non era compreso nella domanda che mi avevi fatto, beh è possibile che si tratti di speculazione. Oppure di un costruttore che ha strapagato il terreno. Non conoscendo il mercato dei terreni edificabili di quella città non so risponderti.

Ok da 120 a 160 compresa manodopera - Perfetto

Ipotizziamo una media di 140 + il costo del terreno ( vogliamo fare 300 euro a mq ? ) il totale fa 170 mila.

Qui si vende a 450 mila in zone del ca**o lontane dal centro cittadino.

 

[cavalliere]

Vuoi dati + precisi ? Delle case stupende nel pieno centro di Berlino costano 250.000 euro.

Berlino è un altro di quei dati da prendere con le molle. Dagli anni '80, anni in cui si era costruito per sostenere e dare abitazione agli abitanti di due capitali in concorrenza fra di loro, ad oggi ne è passata di acqua sotto i ponti, ma gli effetti di quella distorsione si notano tutt'ora.

 

[cavalliere]

Ok da 120 a 160 compresa manodopera - Perfetto

Ipotizziamo una media di 140 + il costo del terreno ( vogliamo fare 300 euro a mq ? ) il totale fa 170 mila.

Qui si vende a 450 mila in zone del ca**o lontane dal centro cittadino.

Nella zona in cui opera io, una piccola città di 20.000 abitanti del nord italia i terreni, in città, si possono pagare anche 1000€ al mq, dubito che a Salerno città possano essere di molto inferiori.

 

[veezmo]

Nella zona in cui opera io, una piccola città di 20.000 abitanti del nord italia i terreni, in città, si possono pagare anche 1000€ al mq, dubito che a Salerno città possano essere di molto inferiori.

Mi dispiace ma se anche fosse come dici tu ( ma della realtà locale io sono informato ) i conti non tornerebbero.

Qui si vende l'agricolo dai 5 ai 15 euro al mq a seconda della posizione

L'industriale dagli 80 ai 90 al mq

Il residenziale dai 200 ai 400 al mq

 

[cavalliere]

Mi dispiace ma se anche fosse come dici tu ( ma della realtà locale io sono informato ) i conti non tornerebbero.

Qui si vende l'agricolo dai 5 ai 15 euro al mq a seconda della posizione

L'industriale dagli 80 ai 90 al mq

Il residenziale dai 200 ai 400 al mq

Bene, se è come dici tu vorrà dire che non venderanno e che ci saranno altri che vendono a prezzi inferiori. Basta andare a comprare dai costruttori onesti, qual'è il problema?

 

[veezmo]

Bene, se è come dici tu vorrà dire che non venderanno e che ci saranno altri che vendono a prezzi inferiori. Basta andare a comprare dai costruttori onesti, qual'è il problema?

Costruttore onesto è un ossimoro

 

[cavalliere]

Costruttore onesto è un ossimoro

Certo che partendo da questi presupposti ti chiederei anche io 450.000 per 100 mq di appartamento anche se per gli altri il prezzo sarebbe magari di 150.000.

 

[veezmo]

Certo che partendo da questi presupposti ti chiederei anche io 450.000 per 100 mq di appartamento anche se per gli altri il prezzo sarebbe magari di 150.000.

Non credo che i costruttori qui abbiano un ricarico che va dal 30 al 40% ma penso che vogliano molto di piu' proprio perchè di costruzioni nuove per ora ce ne sono poche e ne approfittano.

Finchè ci sono cogl**** che gli danno i soldi ....

 

[overthecounter]

Li ho ridimensionati è vero, tutto dipende da cosa si intende per costruzione di livello medio. Ad esempio le piastrelle che vengono posate nelle abitazioni vanno di 15€ al mq all'insu, dove insu può arrivare a 80€. Vogliamo mettere marmi? Allora tocca raddoppiare questa cifra. Stessa cosa per il legno prezzi variabili dai 25€ a 250€ al mq. Vogliamo mettere il pavimento radiante? Altro raddoppio dei prezzi rispetto al riscaldamento normale. Vogliamo mettere radiatori tubolari invece dei soliti da battaglia? 50% in più. Vogliamo mettere l'aspiratore centralizzato? E via via.

Il costo di costruzione di un immobile da battaglia può partire, tirando, da 1000€ al mq. Ma un immobile da battaglia non è un immobile di fascia media.

Per quanto riguarda la Germania, come ho già detto l'est non fa testo, diffatti, scorrendo la tabella, gli esempi che mi hai riportato sono Magdeburgo e Brandeburgo. Due zone dal punto di vista dell'immobiliare derelitte.
Spero di essermi spiegato con sufficiente chiarezza, in caso contrario basta chiedere.

Dapprima una precisazione sulla Germania: premetto di non conoscere tale mercato, ma osservo che:
- hanno l'euro anche loro
- si parla di immobili nuovi

Quindi o i costi di costruzione sono sensibilmente più bassi rispetto a quelli ipotizzati, oppure là gli imprenditori sono dei kamikaze ...

Detto questo, è secondo me importante sfatare un altro luogo comune dell'immobiliare, ovvero che i prezzi non possono scendere più di tanto a causa dell'aumento dei costi.

Niente di più falso.

Primo, perché il prezzo lo fa il mercato; i costi determinano il margine del costruttore (e non c'è scritto da nessuna parte che questo debba essere positivo).

Secondo, più importante, perchè l'aumento dei costi di di costruzione è stata una conseguenza e non una causa della bolla immobiliare (che invece è stata provocata dalla manipolazione al ribasso dei tassi di interesse e dalla conseguente distorsione del mercato del credito).

Ergo, come la bolla si sgonfia, la struttura dei costi si allinea al ribasso.

Questo interessante post, che fa riferimento ad un approfondito studio della banca d'Italia seull'argomento, ne spiega in dettaglio le ragioni:

http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2426&p=6

 

[cavalliere]

Dapprima una precisazione sulla Germania: premetto di non conoscere tale mercato, ma osservo che:
- hanno l'euro anche loro
- si parla di immobili nuovi

Quindi o i costi di costruzione sono sensibilmente più bassi rispetto a quelli ipotizzati, oppure là gli imprenditori sono dei kamikaze ...

Detto questo, è secondo me importante sfatare un altro luogo comune dell'immobiliare, ovvero che i prezzi non possono scendere più di tanto a causa dell'aumento dei costi.

Niente di più falso.

Primo, perché il prezzo lo fa il mercato; i costi determinano il margine del costruttore (e non c'è scritto da nessuna parte che questo debba essere positivo).

Secondo, più importante, perchè l'aumento dei costi di di costruzione è stata una conseguenza e non una causa della bolla immobiliare (che invece è stata provocata dalla manipolazione al ribasso dei tassi di interesse e dalla conseguente distorsione del mercato del credito).

Ergo, come la bolla si sgonfia, la struttura dei costi si allinea al ribasso.

Questo interessante post, che fa riferimento ad un approfondito studio della banca d'Italia seull'argomento, ne spiega in dettaglio le ragioni:

http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2426&p=6

Non metto in dubbio che il prezzo lo faccia il mercato, tuttavia individui le cause sbagliate dell'aumento dei prezzi. L'aumento dei prezzi infatti non è dovuto alla diminuzione dei tassi di interessi, ovvero non è dovuto solo a quello, l'aumento dei prezzi qui come in tutti gli altri settori è dovuto alla diminuzione della riserva frazionaria obbligatoria per le banche. Capito questo, si può anche discutere di quanto questo sia un fatto più o meno strutturale.

 

[Freedom]

è dovuto alla diminuzione della riserva frazionaria obbligatoria per le banche

Questo fatto ha liberato liquidità. Ma perchè essa è andata nell'immobiliare?

 

[klaus_roma]

Ipotizziamo una media di 140 + il costo del terreno ( vogliamo fare 300 euro a mq ? ) il totale fa 170 mila.

il prezzo del terreno come incidenza a mq lo puoi fare solo conoscendo gli standard urbanistici.

Se su un terreno di 1000mq ci costruisci una unifamiliare da 100mq e' un conto. Se sullo stesso terreno di 1000mq ci fai l'empire state building con 800 appartamenti, l'incidenza per mq di appartamento e' diversa.


VI state appigliando a cose che non esistono.

 

[Charlie]

Non metto in dubbio che il prezzo lo faccia il mercato, tuttavia individui le cause sbagliate dell'aumento dei prezzi. L'aumento dei prezzi infatti non è dovuto alla diminuzione dei tassi di interessi, ovvero non è dovuto solo a quello, l'aumento dei prezzi qui come in tutti gli altri settori è dovuto alla diminuzione della riserva frazionaria obbligatoria per le banche. Capito questo, si può anche discutere di quanto questo sia un fatto più o meno strutturale.

E allora perchè in Germania i prezzi dell'immobiliare sono rimasti fermi? I crucchi non applicano Basilea 2?

 

[cavalliere]

Questo fatto ha liberato liquidità. Ma perchè essa è andata nell'immobiliare?

E dove dovrebbe andare altrimenti? Oltretutto non è andata solo nell'immobiliare, conversione 1000lire per 1euro si sono osservate in tutti i campi. Chiaro indice di un notevole aumento di massa monetaria disponibile.

 

[klaus_roma]

Questo fatto ha liberato liquidità. Ma perchè essa è andata nell'immobiliare?

in Italia, e' andata nell'immobiliare per i motivi che tutti conosciamo:
scarsa fiducia in investimenti diversi (vedi borse) bassi rendimenti obbligazioni. Scudo fiscale. Cambio Lira/Euro
Poi vorrei aggiungere la curva demografica (una marea di 30/40enni in piu'); poi una marea di divorzi, una marea di immigrati.

In USA e' successo piu' o meno lo stesso.

In Germania dove il "sentiment" casa e' ben diverso (e' dal 1990 che i prezzi scendono) i tedeschi non hanno messo soldi nell'immobiliare (o meno che in altri paesi).
Presumo per il Giappone sia successa la stessa cosa, dopo che i prezzi ti crollano ad un terzo in 10 anni, fai fatica a trovare gente che investe nell'immobiliare.


P.S. In Germania sono in deciso aumento