Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 6^

cavalliere ha scritto:
Mediamente può costare dai 120.000 ai 160.0000. A seconda delle finiture, dell'abilità dell'imprenditore e della manodopera disponibile.

E allora mi spieghi come mai in alcune zone della Germania villette a schiera nuove di 110 mq vengono vendute anche poco sopra i 100K Euro ?

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt/staedtevergleich-reihenhaeuser_aid_22708.html

Dalle mie parti (UD) si cominciano a vedere immobili nuovi in vendita a 1200-1300 euro/mq ...
 
overthecounter ha scritto:
E allora mi spieghi come mai in alcune zone della Germania villette a schiera nuove di 110 mq vengono vendute anche poco sopra i 100K Euro ?

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt/staedtevergleich-reihenhaeuser_aid_22708.html

Dalle mie parti (UD) si cominciano a vedere immobili nuovi in vendita a 1200-1300 euro/mq ...


certo che sei un disinformatore fenomenale. Dicci la verita', sei travaglio? luttazzi? santoro?

Nemmeno ti rispondo il perche'. Chi legge il forum, andasse su quel sito e si legga i numeri.
 
porchetto ha scritto:
forse parli della germania dell'est dove la manodopera ha costi ridotti?


io ho già detto quanto costa costruire al costruttore (al netto della terra). Mi avete preso in giro... ed allora andate a cercarvi la mia risposta nel passato

:D :p :p
 
veezmo ha scritto:
Mio fratello è reduce da un viaggio a Berlino: in pieno centro le case costano anche 150.000/200.000 euro

"anche"

devo aggiungere altro?


si, che la germania e' un paese in crescita, che compete ed esporta


da noi solo in parte, solo qualche impresa medio-piccola

il grosso e' capitalismo accattone (assistito dallo stato col ricatto occupazionale, fatto coi soldi degli altri) oppure rendita.


vediamo dove vai a finire, italietta...
:censored: :censored: :censored: :censored: :censored: :censored: :censored: :censored: :censored: :censored:
 
visch ha scritto:
questo è un crollo:

Tra il gennaio 1984 ed il dicembre 1989 l’indice Nikkei arrivò quasi a quadruplicarsi, da 10.000 a 38.957 punti, livello mai più raggiunto. Alla base del fenomeno, le eccellenti condizioni di salute dell’economia nipponica, ma anche una politica monetaria eccessivamente permissiva. Nel corso degli anni ‘80, infatti, i tassi giapponesi vennero tenuti bassi non solo in funzione delle esigenze interne ma anche in risposta alle pressanti richieste internazionali, segnatamente degli Usa, preoccupati di ridurre il proprio deficit commerciale e di ridare fiato alla congiuntura. La liquidità immessa nel sistema generò la crescita abnorme dei prezzi delle azioni, degli immobili e della terra. Nel clima di generale ottimismo, le famiglie e, soprattutto, le imprese si indebitarono pesantemente offrendo in garanzia un patrimonio valutato a prezzi gonfiati. Il processo si autoalimentava: la crescita dei prezzi accresceva la capacità di indebitamento; l’espansione dei finanziamenti drogava la domanda di azioni e immobili. Le autorità monetarie, preoccupate degli eccessi speculativi, nell’89 avviarono una politica di rialzo dei tassi, che ebbe l’effetto immediato di invertire il trend al rialzo della borsa. I prezzi della terra e degli immobili, i cui mercati sono strutturalmente meno efficienti, continuarono però a salire. A questo punto, nonostante il calo delle borse, la Banca del Giappone continuò ad alzare il tasso di riferimento, portandolo dal minimo del 2.5 per cento del 1989 fino al massimo del 6 per cento nell’agosto del 1990. La politica restrittiva venne mantenuta fino al luglio 1991, e anche allora i tassi vennero ridotti in maniera molto graduale. Tale comportamento venne considerato ottimale dagli osservatori dell’epoca. L’economia sembrava ancora forte, l’inflazione era sotto controllo e la bolla speculativa stava rientrando. La Banca del Giappone godeva fama di un efficientismo leggendario. Si stava però preparando un terremoto. Il crollo dei prezzi delle azioni e degli immobili, usati come garanzia per l’indebitamento del settore privato, accrebbero la rischiosità dei crediti concessi a piene mani dal settore bancario nel corso degli anni ‘80. Le garanzie erano insufficienti, i debitori cominciavano a fallire, le banche restringevano il credito. Le famiglie, spaventate dai crolli dei valori azionari e immobiliari, aumentavano i risparmi a scopo precauzionale riducendo i consumi e provocando la riduzione degli investimenti da parte delle aziende, le quali si ritrovavano con capacità produttive tarate sulle vecchie previsioni di crescita, quindi ormai eccessive. Nella fase di sgonfiamento della bolla speculativa la banca centrale era stata troppo restrittiva. Da quella crisi il Nikkei non si è finora ripreso, e vale oggi poco più di 1/3 rispetto al massimo di 15 anni fa


quoto e sottoscrivo in pieno


con due domande.

1) cosa, eventualmente, ti fa pensare che la attuale situazione USA sia tanto diversa da quella giapponese pre-crollo???

2) stante l'evidente globalizzazione dell'economia e della finanza in particolare, cosa, eventualmente, ti fa esclludere un contagio finanziario in europa, quanto meno in termini di crollo delle garanzie, fallimenti e conseguente credit-crunch???



ciaaaaooooo
:cool: :cool: :cool: :cool: :cool: :cool: :cool: :cool:
 
portate di un male...fateme grattà :censored:
 
overthecounter ha scritto:
E allora mi spieghi come mai in alcune zone della Germania villette a schiera nuove di 110 mq vengono vendute anche poco sopra i 100K Euro ?

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt/staedtevergleich-reihenhaeuser_aid_22708.html

Dalle mie parti (UD) si cominciano a vedere immobili nuovi in vendita a 1200-1300 euro/mq ...

La Germania è un mercato che conosco bene, ha attraversato una grave crisi, che non è ancora finita. Inoltre vi sono differenze strutturali, i costi dei terreni sono inferiori di un decimo rispetto all'italia. Se andiamo all'est poi, dove è in atto una discreta ondata di migrazione e gli immobili faticano davvero molto a trovare acquirente i prezzi possono essere facilmente anche sottocosto.
Non si deve lasciarsi ingannare dalle tabelle ad ogni prezzo c'è una motivazione.
 
cavalliere ha scritto:
La Germania è un mercato che conosco bene, ha attraversato una grave crisi, che non è ancora finita. Inoltre vi sono differenze strutturali, i costi dei terreni sono inferiori di un decimo rispetto all'italia. Se andiamo all'est poi, dove è in atto una discreta ondata di migrazione e gli immobili faticano davvero molto a trovare acquirente i prezzi possono essere facilmente anche sottocosto.
Non si deve lasciarsi ingannare dalle tabelle ad ogni prezzo c'è una motivazione.

OK ma si parlava di costo di costruzione escluso il terreno.

Questo annuncio riguarda un immobile nuovo nella bassa friulana, circa 1300E/mq:

http://www.tecnocasa.it/commerciale...A&foo=bar&orig=SitoTecnocasa-Compr&fromrow=80
 
overthecounter ha scritto:
OK ma si parlava di costo di costruzione escluso il terreno.

Questo annuncio riguarda un immobile nuovo nella bassa friulana, circa 1300E/mq:

http://www.tecnocasa.it/commerciale...A&foo=bar&orig=SitoTecnocasa-Compr&fromrow=80

Il tuo esempio parla di 144.000€ per 108 mq commerciali.

A casa mia questo fa 1.333 € al metro quadro sul mq commerciale (a differenza della Germania in Italia si vende a mq commerciale e non a mq reale). Considerato che il costo si calcola solitamente sul mq utile non ci vedo nulla di strano. Venderanno circa 90 mq reali prezzo di costruzione 90.000 - 110.000 dato che i materiali e le finiture usate per quella zona e per quel tipo di edificio saranno presumibilmente di basso livello.
Non conosco il prezzo di vendita del terreno a Sevegliano, in zone di campagna comunque si possono facilmente trovare ancora terreni a 50 - 100 € al mq. Direi che i conti tornano. Nulla di strano. Sicuramente non stanno vendendo sotto costo.
 
cavalliere ha scritto:
Il tuo esempio parla di 144.000€ per 108 mq commerciali.

A casa mia questo fa 1.333 € al metro quadro sul mq commerciale (a differenza della Germania in Italia si vende a mq commerciale e non a mq reale). Considerato che il costo si calcola solitamente sul mq utile non ci vedo nulla di strano. Venderanno circa 90 mq reali prezzo di costruzione 90.000 - 110.000 dato che i materiali e le finiture usate per quella zona e per quel tipo di edificio saranno presumibilmente di basso livello.
Non conosco il prezzo di vendita del terreno a Sevegliano, in zone di campagna comunque si possono facilmente trovare ancora terreni a 50 - 100 € al mq. Direi che i conti tornano. Nulla di strano. Sicuramente non stanno vendendo sotto costo.

Non ho mai detto che sia sottocosto, ma volevo solo dimostrare che i costi di costruzione escluso il terreno che hai indicato (120K-160K per 100mq) sono esagerati, ed infatti in questa tua risposta già li hai ridimensionati.

Teniamo poi presente che attualmente il prezzo di agenzia è ampiamente trattabile ...

Non sapevo che in Germania si vendesse al mq reale, ma questa informazione rende ancora più difficile credere ai costi che avevi ipotizzato:

Nel caso tedesco, infatti,
110 mq reali * 1200E/mq= 132.000 + costo terreno + utile impresa ...

... i conti non tornano.
 
laplace77 ha scritto:
quoto e sottoscrivo in pieno


con due domande.

1) cosa, eventualmente, ti fa pensare che la attuale situazione USA sia tanto diversa da quella giapponese pre-crollo???

2) stante l'evidente globalizzazione dell'economia e della finanza in particolare, cosa, eventualmente, ti fa esclludere un contagio finanziario in europa, quanto meno in termini di crollo delle garanzie, fallimenti e conseguente credit-crunch???



ciaaaaooooo
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ad 1) la domanda interna degli usa è MOOOlto più corposa e non löa smonti tanto facilmente..

ad 2) nulla
 
overthecounter ha scritto:
Non ho mai detto che sia sottocosto, ma volevo solo dimostrare che i costi di costruzione escluso il terreno che hai indicato (120K-160K per 100mq) sono esagerati, ed infatti in questa tua risposta già li hai ridimensionati.

Teniamo poi presente che attualmente il prezzo di agenzia è ampiamente trattabile ...

Non sapevo che in Germania si vendesse al mq reale, ma questa informazione rende ancora più difficile credere ai costi che avevi ipotizzato:

Nel caso tedesco, infatti,
110 mq reali * 1200E/mq= 132.000 + costo terreno + utile impresa ...

... i conti non tornano.

Li ho ridimensionati è vero, tutto dipende da cosa si intende per costruzione di livello medio. Ad esempio le piastrelle che vengono posate nelle abitazioni vanno di 15€ al mq all'insu, dove insu può arrivare a 80€. Vogliamo mettere marmi? Allora tocca raddoppiare questa cifra. Stessa cosa per il legno prezzi variabili dai 25€ a 250€ al mq. Vogliamo mettere il pavimento radiante? Altro raddoppio dei prezzi rispetto al riscaldamento normale. Vogliamo mettere radiatori tubolari invece dei soliti da battaglia? 50% in più. Vogliamo mettere l'aspiratore centralizzato? E via via.

Il costo di costruzione di un immobile da battaglia può partire, tirando, da 1000€ al mq. Ma un immobile da battaglia non è un immobile di fascia media.

Per quanto riguarda la Germania, come ho già detto l'est non fa testo, diffatti, scorrendo la tabella, gli esempi che mi hai riportato sono Magdeburgo e Brandeburgo. Due zone dal punto di vista dell'immobiliare derelitte.
Spero di essermi spiegato con sufficiente chiarezza, in caso contrario basta chiedere.
 
Prendo per buoni i dati di Veezmo su Salerno, è veramente curioso che il mercato immobiliare sia salito molto di più in una provincia da cui si emigra ancora per trovare lavoro rispetto all'emilia, zona in cui per fortuna il lavoro non manca e in cui la gente arriva anzichè andarsene.
 
overthecounter ha scritto:
Non ho mai detto che sia sottocosto, ma volevo solo dimostrare che i costi di costruzione escluso il terreno che hai indicato (120K-160K per 100mq) sono esagerati, ed infatti in questa tua risposta già li hai ridimensionati.

Teniamo poi presente che attualmente il prezzo di agenzia è ampiamente trattabile ...

Non sapevo che in Germania si vendesse al mq reale, ma questa informazione rende ancora più difficile credere ai costi che avevi ipotizzato:

Nel caso tedesco, infatti,
110 mq reali * 1200E/mq= 132.000 + costo terreno + utile impresa ...

... i conti non tornano.


Sottoscrivo in pieno: escluso terreno il costo di costruzione è assai inferiore ai 100/150 k per 100 mq ipotizzati su questo thread
 
veezmo ha scritto:
Sottoscrivo in pieno: escluso terreno il costo di costruzione è assai inferiore ai 100/150 k per 100 mq ipotizzati su questo thread

No, ti sbagli. Sarebbe bello, ma non è così-
 
cavalliere ha scritto:
Li ho ridimensionati è vero, tutto dipende da cosa si intende per costruzione di livello medio. Ad esempio le piastrelle che vengono posate nelle abitazioni vanno di 15€ al mq all'insu, dove insu può arrivare a 80€. Vogliamo mettere marmi? Allora tocca raddoppiare questa cifra. Stessa cosa per il legno prezzi variabili dai 25€ a 250€ al mq. Vogliamo mettere il pavimento radiante? Altro raddoppio dei prezzi rispetto al riscaldamento normale. Vogliamo mettere radiatori tubolari invece dei soliti da battaglia? 50% in più. Vogliamo mettere l'aspiratore centralizzato? E via via.

Il costo di costruzione di un immobile da battaglia può partire, tirando, da 1000€ al mq. Ma un immobile da battaglia non è un immobile di fascia media.

Per quanto riguarda la Germania, come ho già detto l'est non fa testo, diffatti, scorrendo la tabella, gli esempi che mi hai riportato sono Magdeburgo e Brandeburgo. Due zone dal punto di vista dell'immobiliare derelitte.
Spero di essermi spiegato con sufficiente chiarezza, in caso contrario basta chiedere.


Caro Cavaliere pero' la mia domanda era stata specifica: prezzi dei materiali per la costruzione di un appartamento di 100 MQ con finiture di livello medio.

Quindi:

1) Escludi il terreno
2) Escludi la manodopera
3) A me interessa sapere il costo dei MATERIALI e un'indicazione media. Non mi interessa conoscere i prezzi di marmi pregiati ma della media dei materiali MEDI che vengono usati. Incluso il prezzo del cemento e del rame e delle grate.

Se tu mi spieghi come un appartamento a Salerno posta costare 500.000 euro con finiture di medio livello se non con la pura e semplice speculazione io alzo le mani
 
cavalliere ha scritto:
Li ho ridimensionati è vero, tutto dipende da cosa si intende per costruzione di livello medio. Ad esempio le piastrelle che vengono posate nelle abitazioni vanno di 15€ al mq all'insu, dove insu può arrivare a 80€. Vogliamo mettere marmi? Allora tocca raddoppiare questa cifra. Stessa cosa per il legno prezzi variabili dai 25€ a 250€ al mq. Vogliamo mettere il pavimento radiante? Altro raddoppio dei prezzi rispetto al riscaldamento normale. Vogliamo mettere radiatori tubolari invece dei soliti da battaglia? 50% in più. Vogliamo mettere l'aspiratore centralizzato? E via via.

Il costo di costruzione di un immobile da battaglia può partire, tirando, da 1000€ al mq. Ma un immobile da battaglia non è un immobile di fascia media.

Per quanto riguarda la Germania, come ho già detto l'est non fa testo, diffatti, scorrendo la tabella, gli esempi che mi hai riportato sono Magdeburgo e Brandeburgo. Due zone dal punto di vista dell'immobiliare derelitte.
Spero di essermi spiegato con sufficiente chiarezza, in caso contrario basta chiedere.


Vuoi dati + precisi ? Delle case stupende nel pieno centro di Berlino costano 250.000 euro.
 
Pinco Pallino II ha scritto:
Prendo per buoni i dati di Veezmo su Salerno, è veramente curioso che il mercato immobiliare sia salito molto di più in una provincia da cui si emigra ancora per trovare lavoro rispetto all'emilia, zona in cui per fortuna il lavoro non manca e in cui la gente arriva anzichè andarsene.


Prendili per buoni perchè ho una casa in vendita ( quella dei miei ) e sto cercando casa io e ne ho viste tantissime negli ultimi 6 mesi.

Si è alla pura FOLLIA!
 
cavalliere ha scritto:
No, ti sbagli. Sarebbe bello, ma non è così-


Guarda che io premettevo di escludere il costo della manodopera.

A me interessava capire se c'è stato negli ultimi 10 anni un raddoppio delle materie prime e dei materiali per le rifiniture.

E a me non risulta avendo amici nell'edilizia che ci siano stati aumenti cosi corposi.
 
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