Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 7^

[Freedom]

E siamo qua......................

 

[cavalliere]

Rispondo a Charlie.

In Germania il mercato strutturalmente è molto diverso rispetto all'Italia. Vi sono molto più costruttori, molti più privati che fanno da Bauherren, ma molto più importante i comuni mettono a disposizione molti più terreni edificabili sul mercato. Questo calmiera di molto i prezzi. Inoltre, come già detto in Germania c'è appena stata una grave crisi sugli immobili. Ma il fattore più importante resta il costo del terreno che, come ho già detto, è di 1/10 rispetto all'italia, questo è il fattore determinante, dato che i costi di produzione sono pressochè uguali, e gli utili di impresa, presumo simili, ma forse leggermente inferiori rispetto a qui.
Dove è andata la liquidità rispetto a noi? Molto probabilmente non è stata prodotta, i coefficienti di finanziamento al privato infatti in proporzione al costo dell'immobile in Germania sono di molto inferiori. Non ho trovato nessuna banca, per lo meno delle prinicipali che finanziasse il 100% come in Italia. Potrò sbagliarmi, ma forse il segreto sta qui.

 

[klaus_roma]

i costi di costruzione in Germania sono piu' alti: li' arriva a fare -20 di inverno.

 

[Future trader]

la diminuzione della riserva frazionaria e il fatto che le banche finanzino immobili al 100% spiega molto...
ci metterei anche il passaggio dalla lira all'euro con susseguente eliminazione del rischio cambio, e il fatto che si è equiparato anche negli immobili il costo 1 euro=mille lire....

 

[cavalliere]

i costi di costruzione in Germania sono piu' alti: li' arriva a fare -20 di inverno.

Anche in Italia se vai nei posti giusti, tuttavia questo non incide più di tanto.

 

[Freedom]

Va a finire che mi arruolo nel partito di Vich: i prezzi sono calati o no?

 

[Charlie]

Io non credo che i cicli immobiliari siano spiegabili con i cicli dei tassi di interesse.
Provate a sovrapporre i due grafici: avrete delle sorprese
In Italia parte della bolla è stato dovuto al changeover dell'euro: non hanno speculato (solo) le banche ma molte categorie, a partire dallo Stato con i servizi parastatali aumentati di brutto. Il cambio di fatto 1 euro = 1000 lire è dovuto alla speculazione, non alla massa monetaria che pure è aumentata dal 2002 in poi.
Gli immobili si sono semplicemente adeguati al nuovo valore della moneta.
Il problema è che le retribuzioni per i salariati fissi non si sono affatto adeguate mentre per chi poteva imporre a piacimento il proprio prezzo (commercianti, esercenti, liberi professionisti in monopolio, ecc...) sì
E visto il post-2000 delle borse, i capitali si sono riversati ancora di più sull'immobiliare.
I prezzi senza esagerazione, in alcune zone sono triplicati: un 100% dovuto all'euro, un altro 100% di crescita del mercato. Chiaramente troppo. Ecco perchè a mio parere è lecito attendersi un calo, spalmato in più anni, del 33% (1/3)

Charlie

 

[cavalliere]

Io non credo che i cicli immobiliari siano spiegabili con i cicli dei tassi di interesse.
Provate a sovrapporre i due grafici: avrete delle sorprese
In Italia parte della bolla è stato dovuto al changeover dell'euro: non hanno speculato (solo) le banche ma molte categorie, a partire dallo Stato con i servizi parastatali aumentati di brutto. Il cambio di fatto 1 euro = 1000 lire è dovuto alla speculazione, non alla massa monetaria che pure è aumentata dal 2002 in poi.
Gli immobili si sono semplicemente adeguati al nuovo valore della moneta.
Il problema è che le retribuzioni per i salariati fissi non si sono affatto adeguate mentre per chi poteva imporre a piacimento il proprio prezzo (commercianti, esercenti, liberi professionisti in monopolio, ecc...) sì
E visto il post-2000 delle borse, i capitali si sono riversati ancora di più sull'immobiliare.
I prezzi senza esagerazione, in alcune zone sono triplicati: un 100% dovuto all'euro, un altro 100% di crescita del mercato. Chiaramente troppo. Ecco perchè a mio parere è lecito attendersi un calo, spalmato in più anni, del 33% (1/3)

Charlie

Secondo me invece non ci sarà un calo finchè non ci sarà una riduzione dell'offerta di circolante. E' questo il fattore determinante.

 

[Charlie]

Mah, la massa monetaria potrebbe anche dirigersi altrove. Perchè comprare improduttivi immobili, quando con il rialzo dei tassi rende di più un semplice CCT con minore rischio? E poi, chi comprerà tutte queste case? Io la domanda continuo a vederla in calo, ormai siamo diretti verso un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta, che sarà necessariamente con prezzi più bassi.
Le dinamiche che hanno spinto il mercato in questi anni sono per lo più una tantum e quindi irripetibili. Essendo l'immobiliare un mercato poco efficiente e poco trasparente, ci vuole più tempo perchè ne prenda "coscienza".
Non siamo in borsa, dove i mercati in qualche giorno fanno -20%, l'immobiliare ha tempi lunghi. Un giorno ci risveglieremo e troveremo cali generalizzati. Ma non all'improvviso e non senza segnali, che ci sono a mio parere, eccome se ci sono.

Charlie

 

[cavalliere]

Mah, la massa monetaria potrebbe anche dirigersi altrove. Perchè comprare improduttivi immobili, quando con il rialzo dei tassi rende di più un semplice CCT con minore rischio? E poi, chi comprerà tutte queste case? Io la domanda continuo a vederla in calo, ormai siamo diretti verso un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta, che sarà necessariamente con prezzi più bassi.
Le dinamiche che hanno spinto il mercato in questi anni sono per lo più una tantum e quindi irripetibili. Essendo l'immobiliare un mercato poco efficiente e poco trasparente, ci vuole più tempo perchè ne prenda "coscienza".
Non siamo in borsa, dove i mercati in qualche giorno fanno -20%, l'immobiliare ha tempi lunghi. Un giorno ci risveglieremo e troveremo cali generalizzati. Ma non all'improvviso e non senza segnali, che ci sono a mio parere, eccome se ci sono.

Charlie

Se ci saranno cali è facile prevedere che colpiranno gli immobili periferici, o quelli sfigati. In assenza di contrazione monetaria saranno questi ad essere colpiti. Difficile prevedere situazioni di forte calo per gli immobili di pregio, a meno che questi non siano in mano a speculatori, o anche a privati avidi, che sperano di fare il colpaccio. Paradossalmente il mercato dell'usato è più caro del nuovo, chissà come mai.

 

[Freedom]

Secondo me invece non ci sarà un calo finchè non ci sarà una riduzione dell'offerta di circolante. E' questo il fattore determinante.

Visto che sei un costruttore la tua opinione è certamente rilevante. Non credi tuttavia che il circolante sia già in netta diminuzione? I tassi $ sono al 5,25%, € al 3,75%, £ al 5%, Boj al 0,50%...................

 

[manx]

un fattore molto semplice , ma importante per gli acquirenti di case , che non sono persone sofisticate da un punto di vista finanziario, è che la percezione individuale dell'inflazione è stata completamente differente da quella propinata ufficialmente.
E lì non c'è tassi che tengano , se la gente avverte un'inflazione reale del 10% e i bot gli danno il 4 continua a prendere appartamenti .Che poi sia un'impressione sbagliata o giusta se ne può discutere , ma da 5 anni la gente diffida oltre che delle azioni anche dei titoli obbligazionari , è convinta che l'inflazione è alta e prende un mutuo al 5% perchè pensa che l'inflazione sia più alta del 5.

 

[cavalliere]

Visto che sei un costruttore la tua opinione è certamente rilevante. Non credi tuttavia che il circolante sia già in netta diminuzione? I tassi $ sono al 5,25%, € al 3,75%, £ al 5%, Boj al 0,50%...................

La diminuzione del circolante non si determina solo con il tasso di interesse, ma anche con la volontà o meno del sistema creditizio di indebitare. In periodi di espansione infatti si fanno ponti d'oro ai clienti pur di piazzare il denaro, in periodi di restrizione l'opposto. Per quanto possa osservare per il momento vale ancora l'esempio dei ponti d'oro, o quasi. L'altro fattore dipende dalla volontà del cliente ad indebitarsi e questo dipende dalla situazione economica personale e dalla convenienza ovvero dal tasso di interesse. Osservando a spanne il mercato se le libere professioni avranno anche in futuro possibilità di acquisto, molto più grama sarà la situazione per i dipendenti. Per questo la previsione di alloggi di pregio stabili e di alloggi medio bassi in possibile calo.

 

[cavalliere]

un fattore molto semplice , ma importante per gli acquirenti di case , che non sono persone sofisticate da un punto di vista finanziario, è che la percezione individuale dell'inflazione è stata completamente differente da quella propinata ufficialmente.
E lì non c'è tassi che tengano , se la gente avverte un'inflazione reale del 10% e i bot gli danno il 4 continua a prendere appartamenti .Che poi sia un'impressione sbagliata o giusta se ne può discutere , ma da 5 anni la gente diffida oltre che delle azioni anche dei titoli obbligazionari , è convinta che l'inflazione è alta e prende un mutuo al 5% perchè pensa che l'inflazione sia più alta del 5.

E non a torto, e comunque le obbligazioni sono carta, hanno dei rischi impliciti differenti rispetto al mattone.

 

[fever7]

un fattore molto semplice , ma importante per gli acquirenti di case , che non sono persone sofisticate da un punto di vista finanziario, è che la percezione individuale dell'inflazione è stata completamente differente da quella propinata ufficialmente.
E lì non c'è tassi che tengano , se la gente avverte un'inflazione reale del 10% e i bot gli danno il 4 continua a prendere appartamenti .Che poi sia un'impressione sbagliata o giusta se ne può discutere , ma da 5 anni la gente diffida oltre che delle azioni anche dei titoli obbligazionari , è convinta che l'inflazione è alta e prende un mutuo al 5% perchè pensa che l'inflazione sia più alta del 5.

vero...io credo che la maggior parte delle persone non sappia neppure che le borse sono ormai vicine (le europee) ed oltre (il dow) ai livelli del crollo del 2000, senza contare i dividendi...
negli ultimi anni le borzse hanno da raddoppiato a oltre triplicato (il dax), ma son sicuro che quasi nessun privato ne abbia approfittato
tutti a guardare immobiuli carissimi e perdersi le vere occasioni...

 

[soros75]

vero...io credo che la maggior parte delle persone non sappia neppure che le borse sono ormai vicine (le europee) ed oltre (il dow) ai livelli del crollo del 2000, senza contare i dividendi...
negli ultimi anni le borzse hanno da raddoppiato a oltre triplicato (il dax), ma son sicuro che quasi nessun privato ne abbia approfittato
tutti a guardare immobiuli carissimi e perdersi le vere occasioni...

Vero.

Intanto continuo a monitorare gli immobili della mia zona.

Primo piano, 87mq, fino a ieri in vendita a 189.000 Euro.
Oggi 167.000.

 

[Freedom]

Per questo la previsione di alloggi di pregio stabili e di alloggi medio bassi in possibile calo.

A me risulterebbe in netto calo l'usato (15/20%) e stabile il nuovo. Stabile sui prezzi (il nuovo) ma, di fatto, in calo poichè si concedono modalità di pagamento più vantaggiose per l'acquirente (per esempio non si richiede più il pre-finanziamento ma si va a rogito, etc.)

Ti risulta?

 

[cavalliere]

A me risulterebbe in netto calo l'usato (15/20%) e stabile il nuovo. Stabile sui prezzi (il nuovo) ma, di fatto, in calo poichè si concedono modalità di pagamento più vantaggiose per l'acquirente (per esempio non si richiede più il pre-finanziamento ma si va a rogito, etc.)

Ti risulta?

Nella mia zona no, l'usato è stabile su livelli alti, il nuovo è stabile, e si continua a chiedere il prefinanziamento a meno che non si tratti di invenduto.

 

[Freedom]

Nella mia zona no, l'usato è stabile su livelli alti, il nuovo è stabile, e si continua a chiedere il prefinanziamento a meno che non si tratti di invenduto.

E qual'è la tua previsione per i prossimi 12/18 mesi?

 

[cavalliere]

E qual'è la tua previsione per i prossimi 12/18 mesi?

Noi si continua a lavorare. Abbiamo 3 cantieri avviati. Uno inizia a breve le vendite, l'altro è in fase di completamento consegna fra 1 - 3 mesi tutto venduto, il terzo paradossalmente quello di più alto livello, si tratta di ville in centro fa più fatica, ma si è venduto comunque il 60%. I due cantieri appena finiti, 25 appartamenti hanno avuto due appartamenti di invenduto.
Le previsione restano piuttosto stabili in generale. Certo un po' di calo c'è, ma il mercato non è fermo. Secondo le mie previsioni il prezzo dell'usato deve sgonfiarsi, il nuovo difficilmente calerà di molto. Chi cala vuol dire che ha l'acqua alla gola, ci sono tanti improvvisati che si sono buttati nel settore negli ultimi anni. Attenzione a comprare da questi, anche se vendono a di meno. Se non danno garanzie (fidejussioni) potrebbe costare molto caro in futuro. Una volta eliminata la spazzatura, si va avanti, come sempre.