capire il valore ed edificabilità di un terreno

[nondormomai]

salve a tutti
premetto che non sono un esperto del settore, e quindi porrò alcune domande in maniera forse poco "professionale". ma l'importante è capirsi e ringrazio chi vorrà darmi qualche risposta.
dunque: possiedo un terreno di circa 2.200 m3, a circa un centinaio di metri da litorare. finora è stato del tutto abbandonato o quasi, anche perchè confinava con un tracciato ferroviario ora dismesso.
Come faccio a capire se è edificabile? Devo chiedere il Piano Regolatore in Comune? Esiste una versione elettronica di questo Piano Regolatore (chissà se per legge sulla circolazione degli atti pubblici posso richiederlo anche solo per email.....)?

Inoltre, sapevo che esiste un limite (giustamente) di edificabilità in relazione alla distanza dal litorale, e credo per una legge dello Stato. è sufficiente tenersi a 100 metri dal mare?

Infine, se edificabile, e considerando una dimensione pari a circa 50m per 40m e una posizione davvero "notevole", in quale range di prezzo si potrebbe collocare la mia richiesta ad un eventuale acquirente? (come potete notare, salterei l'intermediario......)
grazie delle risposte, saluti

 

[rocco sifrido]

Cosa fondamentale sta nel sapere che un terreno viene misurato al metroquadro...(non metrocubo)

poi x verificare l'edificabilità devi andare in comune e verificare il piano regolatore

se a sto punto ti risulta edificabile devi verificare la categoria di edificabilita..
ad esempio un terreno c2 nel mio paese e pari a un indice di edificabilita pari a 1 metroquadro= 0,85 metricubi

cosi calcoli i metricubi costruibili...

 

[nondormomai]

è vero, pardon: ho scritto m3 al posto di m2 (lapsus indicativo di dove vorrei andare a parare, no?....). Grazie delle indicazioni. Poichè non vivo nel comune di pertinenza, mi chiedevo se esiste un qualche appiglio legislativo per richiedere l'invio di copia del piano regolatore, anche a mezzo email. grazie e saluti

 

[porchetto]

visita per cominciare il sito internet del comune alcuni, santa marinella sulla costa per non fare nomi, hanno il prg on line.
comunque è sempre consigliabile andare a fare 4 chiacchiere con il geometra comunale.

dove hai questo suolo?
se c'era una linea ferroviara potrbbe essere inedificabile come area di rispetto ferroviaria e devi verificare per avere un cambio di destinazione (variante al PRG)

 

[nondormomai]

grazie. purtroppo sul sito del mio comune il PRG non è pubblicato. e non ho contatti interni da poter utilizzare. grazie comunque

 

[porchetto]

non servono contatti interni ti presenti il giorno di ricevimento e parli con il geometra che riceve il pubblico vedrai di solito sono molto disponibili

 

[nondormomai]

una domanda: secondo voi, a parte tutte le variabili, è giusto calcolare un valore di circa 100 euro a m2 solo per il terreno? nella zona (più o meno) vendono il costruito a circa 1800 a m2.

 

[porchetto]

no devi vedere quanti mc puoi costruire il prezzo a mc è di 900 € ( lo hai detto tu per la tua zona) togli il costo di costruzione circa 350 € al mc per essere tranquilli e altri 150 - 170 € a mc (profitto del costruttore e spese generali) ed ottieni il valore del mc costruibile quello è grosso modo il valore del tuo lotto

 

[nondormomai]

grazie, forse mi sono spiegato male, ma intendevo 1800 euro a mq.
riguardo alla cifra di 350 euro al mc (metro cubo), è una valutazione per forniture e rifiniture medie, giusto?

 

[Pinco Pallino II]

no devi vedere quanti mc puoi costruire il prezzo a mc è di 900 € ( lo hai detto tu per la tua zona) togli il costo di costruzione circa 350 € al mc per essere tranquilli e altri 150 - 170 € a mc (profitto del costruttore e spese generali) ed ottieni il valore del mc costruibile quello è grosso modo il valore del tuo lotto

Ma dalle tue parti il costo di costruzione è di solo 500 euro al mq ?
Qui da me si parte dal doppio.

 

[leo66]

la cosa è molto semplice; vai al comune all'ufficio tecnico e chiedi:
1) indice di edificabilità 2) piano regolatore 3) leggi varie.......
in una mezz'ora tutti i tuoi dubbi sono risolti;
Dopo che conosci i mc edificabili per sapere il valore del terreno vai in due o tre agenzie e dici avrei un amezza intenzione di vendere....chiedi loro quanto può' valere...oppure vai da un ing. civile che ti fa una perizia (costo 250 euro).

 

[nondormomai]

Grazie a tutti delle informazioni!
e buon 2008
saluti

 

[porchetto]

Ma dalle tue parti il costo di costruzione è di solo 500 euro al mq ?
Qui da me si parte dal doppio.

350*3 = 1050 €

avevo riportato il prezzo a mc non a mq

profitto per impresa 50% dell'investito