Casa ereditata, cosa fare: vendere o affittare?

Cippoci

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Con mio fratello abbiamo ereditato 1/2 per uno, una casa popolare di uno zio single a 500Km di distanza dalla nostra città.

La casa si trova in un bel capoluogo Lombardo, in un quartiere zona Stadio. E' una casetta tipica degli anni 50-60, 4 vani, 2 stanze, 1 servizio, terrazzo, saranno 60mq, condominio in ordine. La valutazione per la vendita è bassissima, siamo sugli 80-100 K€. Gli affitti in quella zona sono sui 500-700€ mensili per un'abitazione analoga.

Se vendiamo e dividiamo ci tocca ben poco, ma dimentichiamo problemi di condomino, Imu, bollette, morosità, tasse future.

Se affittiamo ci tocca una piccolissima rendita, al netto della cedolare secca, diciamo sulle 200-250€ a testa, a cui sottrarre IMU ed eventuali costi straordinari, con l'incubo dell'insolvenza, spese legali, dell'occupazione della casa e la difficoltà a rivenderla. Forse affittando a studenti fuori sede (c'è l'Università) si attenuerebbe il rischio. Il problema è anche la distanza dalla ns. residenza.

Cosa mi consigliate?
 
Un rendimento lordo dell'8% circa, però ci son tante complicazioni.
Io penserei ad un'alternativa di investimento di questi 35-40.000 che resterebbero, se è migliore, conviene uscire. Se uno vende per stare con il contante non fa una bella mossa imo...
 
Grazie Giancarlo. Ora, viste le cifre in gioco, la % non la guarderei, visto che qualunque essa sia, genera flussi di cassa minimali. Contiamo poi che al giorno d'oggi, un free-risk a breve, >2% lordo è già un'impresa, quindi avere in contanti 30-40K€ infruttiferi, non è poi una gran perdita (ca. 5-600€ annue), a mio modestissimo vedere.

L'dea che mi sono fatto è che la vendita ti toglie il pensiero; l'affitto ti genera un po' di preoccupazioni/costi, ma ti consente di tenere lì un minimo capitale, per una eventuale rivalutazione futura. Da qui l'indecisione.
 
Con mio fratello abbiamo ereditato 1/2 per uno, una casa popolare di uno zio single a 500Km di distanza dalla nostra città.

La casa si trova in un bel capoluogo Lombardo, in un quartiere zona Stadio. E' una casetta tipica degli anni 50-60, 4 vani, 2 stanze, 1 servizio, terrazzo, saranno 60mq, condominio in ordine. La valutazione per la vendita è bassissima, siamo sugli 80-100 K€. Gli affitti in quella zona sono sui 500-700€ mensili per un'abitazione analoga.

Se vendiamo e dividiamo ci tocca ben poco, ma dimentichiamo problemi di condomino, Imu, bollette, morosità, tasse future.

Se affittiamo ci tocca una piccolissima rendita, al netto della cedolare secca, diciamo sulle 200-250€ a testa, a cui sottrarre IMU ed eventuali costi straordinari, con l'incubo dell'insolvenza, spese legali, dell'occupazione della casa e la difficoltà a rivenderla. Forse affittando a studenti fuori sede (c'è l'Università) si attenuerebbe il rischio. Il problema è anche la distanza dalla ns. residenza.

Cosa mi consigliate?

Fosse stato più vicino l'avrei tenuta in affitto.
E' una metratura da studente o al massimo da coppia senza figli in erba (che sono locatari di solito ottimi).
Ma a quella distanza la rendita già bassa (se va bene sono 200€ a testa al lordo di IMU e costi straordinari) mi fa preferire la vendita.
 
Con mio fratello abbiamo ereditato 1/2 per uno, una casa popolare di uno zio single a 500Km di distanza dalla nostra città.

La casa si trova in un bel capoluogo Lombardo, in un quartiere zona Stadio. E' una casetta tipica degli anni 50-60, 4 vani, 2 stanze, 1 servizio, terrazzo, saranno 60mq, condominio in ordine. La valutazione per la vendita è bassissima, siamo sugli 80-100 K€. Gli affitti in quella zona sono sui 500-700€ mensili per un'abitazione analoga.

Se vendiamo e dividiamo ci tocca ben poco, ma dimentichiamo problemi di condomino, Imu, bollette, morosità, tasse future.

Se affittiamo ci tocca una piccolissima rendita, al netto della cedolare secca, diciamo sulle 200-250€ a testa, a cui sottrarre IMU ed eventuali costi straordinari, con l'incubo dell'insolvenza, spese legali, dell'occupazione della casa e la difficoltà a rivenderla. Forse affittando a studenti fuori sede (c'è l'Università) si attenuerebbe il rischio. Il problema è anche la distanza dalla ns. residenza.

Cosa mi consigliate?

Hai già visto se il canone concordato in zona si allontana molto dai prezzi di mercato? Se ci si avvicina potresti valutare gli affitti transitori a studenti universitari, la cedolare secca passa al 10% e c'è una riduzione sull'imu. Contratti da 1 anno quindi se ci sono problemi si risolve abbastanza in fretta. Io gestisco una situazione simile ad una distanza superiore alla tua e non ho mai avuto grossi problemi (in zona però abbiamo conoscenze che possono intervenire in caso di emergenza...). L'impegno in loco è di circa una decina di giorni ad ogni cambio di contratto, quindi se ti va bene ogni 3/5 anni, se ti va male un po' più spesso.
 
E' una metratura da coppia senza figli in erba (che sono locatari di solito ottimi).
Mah, io non sarei così tranquillo a dare in affitto un mio appartamento ad una coppia di giovani (a meno che non abbiano un posto statale oppure un lavoro con contratto a tempo indeterminato, cosa abbastanza rara per i giovani di oggi). Perchè se mai tale coppia decidesse di fare un figlio e poi smettono di pagare l'affitto, per via del bambino appena nato ci vorranno tantissimi anni prima che riesci a far sfrattare gli inquilini.

Invece per gli studenti invece sì, la cosa è molto meno rischiosa.
 
Ma considerata la situazione potresti anche dare mandato di gestione ad un'agenzia che affitterà tramite affitto breve, magari nel frattempo che metti in vendita, zero sbatti e incasso ogni mese, anche superiore considerati gli affitti brevi. Comunque se vuoi scrivimi che ti do volentieri qualche dritta :)
 
Hai già visto se il canone concordato in zona si allontana molto dai prezzi di mercato? ...L'impegno in loco è di circa una decina di giorni ad ogni cambio di contratto, quindi se ti va bene ogni 3/5 anni, se ti va male un po' più spesso.
Grazie Lum. Ci sono delle tabelle consultabili in ogni comune/provincia dei canoni concordati (se sì dove potrei trovarle), oppure devo spulciare i siti degli annunci per farmi un idea? (chiedo in quanto non ho mai affittato niente in vita mia). Come mai una decina di giorni per i rinnovi? Per pulire/sistemare o solo per le scartoffie? Mi sembrano così tanti...

@Amministratore: infatti, è proprio lo spettro della famiglia che si allarga e poi non paga è ciò che mi farebbe propendere per la vendita, anche se il momento è quello che è.

@Rin: l'idea di Rin penso sia quella di darla a qualche agenzia che lo fa girare con i transitori e a te garantisce un fisso. Nelle città d'arte è comune. So che con il Covid è "saltato il banco", nel senso che sia le varie Srl nate con quello scopo, non hanno onorato i contratti, in quanto non avevano entrate da turismo. E' un'opzione da esplorare insieme a quella di Lum, nell'ipotesi che mio fratello propenda per l'affitto.
 
consiglio mio e' vendere al miglior prezzo possibile e tirarsi via i problemi . La distanza e' troppa !
 
Ci sono delle tabelle consultabili in ogni comune/provincia dei canoni concordati (se sì dove potrei trovarle)

Cerca con google:

Accordo territoriale sulle locazioni abitative <comune_che_ti_interessa>

es: Accordo territoriale sulle locazioni abitative milano

https://www.comune.milano.it/docume...6-2b18-ccf5-19a1-d5d1d0edab12?t=1570528367089

Tieni presente che il comune deve essere del tipo "ad alta tensione abitativa"

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Per tutti i comuni d'Italia (suddivisi per zone) qui trovi canone di locazione e quotazione di vendita (anche i valori storici)

OMI- Banca dati delle quotazioni immobiliari

Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricerca

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Riguardo alla locazione/vendita ci potrebbe essere una terza opzione:

c'e' nessuno nella vs famiglia che - anche in un futuro prox - potrebbe essere interessato a vario titolo?

es: studente che va all'universita', giovane lavoratore che ha un impiego in zona ecc.
 
Ultima modifica:
Grazie Lum. Ci sono delle tabelle consultabili in ogni comune/provincia dei canoni concordati (se sì dove potrei trovarle), oppure devo spulciare i siti degli annunci per farmi un idea? (chiedo in quanto non ho mai affittato niente in vita mia). Come mai una decina di giorni per i rinnovi? Per pulire/sistemare o solo per le scartoffie? Mi sembrano così tanti...

Figurati! Le tabelle, come ti dicevano altri, le trovi generalmente sul sito del comune. Devi individuare la zona e poi in base alle caratteristiche della casa hai valori di riferimento in cui stare.

Per quanto riguarda i 10 giorni, io metto in conto un paio di giorni per rassettare perché può capitare di trovare qualche sorpresina a livello di pulizia, poi considera che chi affitta la casa la vuole vedere prima di confermartela e magari ha un 3-4 appuntamenti in zona, quindi magari si prende un paio di giorni per darti una conferma. In tutto ciò magari l'inquilino risiede a 200 km, quindi poi devi beccare il giorno giusto in cui sono liberi i genitori per accompagnarlo con tutte le sue cose e/o comunque un secondo incontro serve perché ti deve firmare il contratto e il verbale di inizio locazione. Se gli inquilini sono due, beghe quasi raddoppiate. Poi devi interfacciarti con un'associazione di proprietari per l'asseverazione del contratto e anche qui un paio di giorni ci vogliono (almeno).
 
Meglio la vendita senza dubbio. Ad oggi la legge italiana difende chi non paga l'affitto, ovviamente deve essere scaltro.
La famiglia di mia moglie è da 4 anni che sta cercando di sfrattare un inquilino moroso, invece sta pagando l'IMU, le spese condominiali e la parcella dell'avvocato. Meglio svendere un immobile piuttosto che farlo diventare una spesa corrente.
 
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