? C'è modo per il venditore di "aiutare" il compratore nei confronti della banca ?

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Gattina

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? C'è modo per il venditore di "aiutare" il compratore nei confronti della banca ?

Ciao a tutti! :)

Mi spiego meglio... la mia inquilina vorrebbe comprare il mio immobile che le ho dato da anni in affitto.... mi ha detto però che le maggiori Banche non gli hanno voluto concedere il mutuo (mi pare che ha chiesto il 100% dell'importo del prezzo pattuito).
In effetti il suo lavoro nel settore alberghiero.... :rolleyes: tuttavia lei lavora da decenni e non ha avuto mai problemi particolari.

Esiste un modo a basso rischio per me, con cui io possa "aiutarla" ad acquistare ? :mmmm:

Grazie!! :)
 
Temo che non esista un modo indolore....innanzitutto, è quasi impossibile ottenere un mutuo al 100%. Anche nei tempi d'oro del mercato, solitamente erogavano l'80%. L'accesso al credito è diventato molto difficoltoso.
L'unica sistema è quello di farsi terzo garante ma te lo sconsiglio vivamente perchè in caso di insolvenza (sempre possibile, vista la crisi e dato che fidarsi di una persona è bene ma non fidarsi è meglio) la banca opera rivalsa su di te.

Una chance potrebbe essere l'acquisto dell'immobile con riscatto, sperando che allo scadere del termine abbia accumulato il cash necessario per riscattare l'immobile oppure abbia maturato i requisiti necessari per ottenere un mutuo. Il vantaggio è che i canoni di affitto verranno decurtati dal prezzo di vendita concordato.

Altra chance, che sarebbe ottima per entrambi, è il leasing immobiliare abitativo : ma se non concedono il mutuo, non concederanno neanche il leasing. Quindi questa opzione non è praticabile.
 
Trasforma il contratto in affitto con riscatto, o simili patti di futura vendita.
Mi pare che sia un modo utile per entrambi, anto in affito l'avevi già...
 
Grazie per le interessantissime risposte.

:flower:
 
Quello che ho trovato sugli interessanti suggerimenti..... ve ne sono grata!


<<

Cos’è l’affitto con riscatto. I mutui concessi alle famiglie italiane per comprare casa si sono quasi dimezzati da un anno all’altro. Per questo sempre più spesso si fa un gran parlare, di “nuove” formule per l’acquisto alternativo: l’acquisto della nuda proprietà, il rent to buy, il buy to rent. In realtà, queste formule non sono ancora molto diffuse, ad esempio le transazioni in nuda proprietà rappresentano il 5,14% del totale, stando agli ultimi relativi dati disponibili dell’Agenzia del Territorio, che vedono un calo degli atti tra familiari (per motivi successori e fiscali) e un aumento di quelli propriamente di mercato.

D’altro canto se un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione, a ben vedere è quella di dilazionare il pagamento nel tempo. Ecco quindi che il rent to buy, il buy to rent ma anche la vendita della nuda proprietà sono “nuove” formule per vendere/acquistare casa, nuove in realtà solamente perché ora che il mercato è fermo si cerca, come dice l’adagio di fare di necessità, virtù. Vediamo di analizzare con maggior dettaglio queste tre formule principali.

Il rent to buy è un contratto di locazione seguito da un atto traslativo della proprietà che serve a facilitare la vendita con il pagamento dilazionato; in buona sostanza il venditore accetta la dilazione di pagamento ma non perde la proprietà dell’immobile fino al saldo conclusivo, all’acquirente invece può risultare più conveniente, o in molti casi essere l’unica soluzione, quello di beneficiare dello scaglionamento nel tempo dell’importo.

Nel buy to rent, per contro, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.



Il buy to rent, opzioni e condizioni

E se queste sono le linee guida, ci sono poi tutta una serie di opzioni e di condizioni che si possono definire e prevedere.

Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).

L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore.

Il rent to buy, opzioni e condizioni

Venendo al rent to buy, le formule maggiormente adottate, e che possono trovare utilizzo nelle diverse ipotesi quotidiane, sono sostanzialmente due.

Il rent to buy “con opzione”, ovvero altro non è che un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.

Il rent to buy “con preliminare” prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile).

Altre due possibili alternative nella formula rent to buy, meno usate, ma comunque possibili sono il rent to buy “con riscatto automatico”, e “con riserva di proprietà”. Nel primo caso al contratto di locazione viene aggiunta una clausola che prevede che al raggiungimento nel pagamento di un certo numero di canoni di locazione, si verifichi automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile locato dal locatore al conduttore. Nel caso “con riserva di proprietà”, il contratto di locazione prevede una clausola dove la vendita, e il passaggio di proprietà, si concretizza solamente con il pagamento dell’ultima rata.

In conclusione, le formule, e le ipotesi concrete possono poi essere le più diverse, a seconda dei casi particolari, o delle necessità delle parti. Ma la domanda vera in questa situazione di indubbia crisi del mercato immobiliare è invece un’altra: ma con l’82% di proprietari di casa il fatto che il mercato, a livello di compravendite, sia sceso del 50% dai massimi del 2006 è un male?



Leggi il resto: Affitto con riscatto, cos


>>

OK!
 
Ora sotto con le critiche... quali sono gli svantaggi? Fiscali? Casi di insolvenza forzata?
 
puoi aiutarla cosi': chiedi quanto erogavano le banche alla tua inquilina e poi il restante che non viene erogato lo fate in cambiali a tuo favore. cosi' intanto gli vendi la casa e in mano ti ritrovi le sue cambiali che cancellerete mensilmente :) io stavo per vendere cosi' ma poi ho trovato uno che comprava cash al 100%
 
puoi aiutarla cosi': chiedi quanto erogavano le banche alla tua inquilina e poi il restante che non viene erogato lo fate in cambiali a tuo favore. cosi' intanto gli vendi la casa e in mano ti ritrovi le sue cambiali che cancellerete mensilmente :) io stavo per vendere cosi' ma poi ho trovato uno che comprava cash al 100%

con le cambiali è un ha un debito verso l'altro che và pagato periodicamente?
una sorta di prestito?
 
Sconsiglio caldamente il prestito a mezzo cambiali : in caso di mancato pagamento, il creditore (cioè Gattina), ci rimette anche le spese di protesto!
Per carità.Dovrebbero abolire questo strumento di pagamento.

Comunque, le cambiali sono uno strumento di pagamento e non un sistema di compravendita. Lo strumento di pagamento migliore è sempre il bonifico bancario (laddove il cash non è applicabile).
 
Ora sotto con le critiche... quali sono gli svantaggi? Fiscali? Casi di insolvenza forzata?

1) finchè l'inquilino non riscatta l'immobile, il proprietario continua a pagarci le tasse;

2) in caso di insolvenza, hai comunque un inquilino moroso dentro casa e dovrai rivolgerti al tribunale ordinario per liberare l'immobile.

Hai detto niente....
 
quindi ipoteticamente se uno chiede un mutuo e glielo concedono dell80% o quanto sia, può accordarsi con qualche tipo di contratto con il venditore della restante parte del 20% da pagare?
 
1) finchè l'inquilino non riscatta l'immobile, il proprietario continua a pagarci le tasse;

2) in caso di insolvenza, hai comunque un inquilino moroso dentro casa e dovrai rivolgerti al tribunale ordinario per liberare l'immobile.

Hai detto niente....

Hai ragione.... ma è un rischio che devo correre, perchè la situazione mia attuale con un affitto davvero basso, non mi conviene comunque. :rolleyes:
 
Hai ragione.... ma è un rischio che devo correre, perchè la situazione mia attuale con un affitto davvero basso, non mi conviene comunque. :rolleyes:

Allora stipulai almeno una fidejussione (se ha lo stipendio, in caso di insolvenza possono pignorargli una parte, non più 1/5 in assoluto perchè è cambiata la legge in merito).
 
Allora stipulai almeno una fidejussione (se ha lo stipendio, in caso di insolvenza possono pignorargli una parte, non più 1/5 in assoluto perchè è cambiata la legge in merito).

L'unico modo per aiutare il compratore nei confronti della banca è abbassare il prezzo.

OK!
 
Scusate, ma se ho capito bene...in questo caso del rent to buy è il venditore che fa la parte della banca ed è come se erogasse il mutuo?
Oppure ho preso fischi per fiaschi?
 
Hai ragione.... ma è un rischio che devo correre, perchè la situazione mia attuale con un affitto davvero basso, non mi conviene comunque. :rolleyes:

Pero' gattina pensaci, invece di fare il rent to buy che e' una cosa folle per il venditore, cioe' non guadagneresti nulla e rischi di tenerti un abusivo in casa puoi invece fare cosi':

poniamo che la casa vale 100.000

la banca eroga all'acquirente 60.000
l'acquirente mette 20.000
mancano 20.000 che fai in cambiali

hai tutti i benefici del caso:
1) hai subito 80.000 da investire magari a reddito fisso e inizia a guadagnare da subito interessi
2) se non ti paga le cambiali gli pignorano la casa (quindi potresti riaverla!)
3) se ti paga le cambiali arrivi a 100.000 e sei felice e contento.

Con il rent to buy puo' invece succedere di tutto, non ti paga l'affitto sono guai, ti paga l'affitto ma poi non riscatta (guaio! non vendi!) oppure alla fine vendi e per anni hai perso gli interessi sui soldi che avresti potuto avere subito vendendo. (senza considerare poi che devi pagare IMU ecc. ecc).

Vedi tu, io anche sapendo che non mi pagasse 1 sola cambiale venderei, sapendo che gli pignorano la casa. Ma alla fine sei tu a decidere!

p.s. hai detto che per anni ti ha pagato, io gli farei delle cambiali leggermente piu' basse dell'attuale affitto e sei apposto.
 
Scusate, ma se ho capito bene...in questo caso del rent to buy è il venditore che fa la parte della banca ed è come se erogasse il mutuo?
Oppure ho preso fischi per fiaschi?

Praticamente sì! Ecco perchè lo sconsiglio vivamente....comunque è praticato generalmente da società e costruttori, difficilmente da privati.
 
Pero' gattina pensaci, invece di fare il rent to buy che e' una cosa folle per il venditore, cioe' non guadagneresti nulla e rischi di tenerti un abusivo in casa puoi invece fare cosi':

poniamo che la casa vale 100.000

la banca eroga all'acquirente 60.000
l'acquirente mette 20.000
mancano 20.000 che fai in cambiali

hai tutti i benefici del caso:
1) hai subito 80.000 da investire magari a reddito fisso e inizia a guadagnare da subito interessi
2) se non ti paga le cambiali gli pignorano la casa (quindi potresti riaverla!)
3) se ti paga le cambiali arrivi a 100.000 e sei felice e contento.

Con il rent to buy puo' invece succedere di tutto, non ti paga l'affitto sono guai, ti paga l'affitto ma poi non riscatta (guaio! non vendi!) oppure alla fine vendi e per anni hai perso gli interessi sui soldi che avresti potuto avere subito vendendo. (senza considerare poi che devi pagare IMU ecc. ecc).

Vedi tu, io anche sapendo che non mi pagasse 1 sola cambiale venderei, sapendo che gli pignorano la casa. Ma alla fine sei tu a decidere!

p.s. hai detto che per anni ti ha pagato, io gli farei delle cambiali leggermente piu' basse dell'attuale affitto e sei apposto.


Interessante il condizionale che hai usato.....chi conosce bene le procedure giudiziarie, si tiene alla larga da cambiali e pignoramenti perchè sa a cosa va incontro :)
 
non riesco a rispondere all'utente in merito alla sua precisa domanda, ma vorrei invitare ad una riflessione.
dati:
- persona in affitto che non ha dato mai problemi
- l'affitto è basso e non conviene al proprietario, per cui prenderebbe in considerazione la vendita
- l'affittuario vuole acquistare ma non ha cash, neanche un po'
- la banca non concede il mutuo al 100% e neanche al 90%
- purtroppo l'affittuario non ha garanzie buone per la banca (lavoro)

non pensa l'utente potenziale venditore che ci siano delle sane motivazioni da parte della banca per non concedere il mutuo?
se l'affittuario non ha un soldo da parte pagando un affitto così basso che non conviene a nessuno (dati del venditore), non è probabile che la sua capacità di risparmio (o purtroppo di guadagno) sia insufficiente a garantire il pagamento della rata del mutuo che, essendo desiderato al 100%, sarà senz'altro alto, con una rata forse più alta dell'affitto?
alla luce di ciò, a mio parere, o si viene incontro davvero al potenziale acquirente chiedendo un prezzo inferiore al 70% del valore della perizia (cosicchè l'acquirente abbia forse la possibilità di vedersi riconosciuto il mutuo, ma io dubito lo stesso) oppure si lascia stare.
Come già detto in un altro thread, è una benedizione che non si facciano più mutui al 100%, non solo perchè il credito facile drogava pesantemente il mercato, ma perchè chi non si rende conto di non farcela non va a cacciarsi da solo in grossi guai.

e per l'acquirente : se ci salti fuori a malapena pagando un affitto basso, perchè vuoi acquistare casa se non hai un soldino da parte?
non è meglio mettere via prima qualcosa?
 
...no, ditemi se mi sbaglio, sono aperto alla critiche.
Io non ce l'ho una casa, la vorrei comprare. E' per questo che sono anni che metto via quanto più possibile, risparmiando davvero. Ma prima risparmio, POI prendo in considerazione di comprare.
 
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