come la crisi dei polli?

[DocHoliday3]

...e se la presunta crisi dell'immobiliare (perché per ora resta presunta, in particolar modo in area euro) che dovrebbe concretizzarsi a causa di un potenziale credit crunch, a sua volta conseguenza della crisi dei mutui sub-prime (questa sì concreta, ma tutto sommato di rilevanza marginale per l'economia reale), dovesse fare la fine della crisi che un paio di anni fa colpi il settore dei polli, dovuta all'epidemia di aviaria, della quale, all'improvviso nessuno ne ha più parlato?

certo, una correzione sull'immobiliare per effetto del diverso contesto economico, in particolar modo per i tassi BCE che puntano verso il 5%, ci sarà e in alcune zone c'è stata, almeno in termini reali. oltretutto sarebbe fisiologica e normale.
ma la liquidità continua ad essere abbondante, le trimestrali continuano ad essere buone e sostenibili come lo è l’economia globale, la popolazione tende ad aumentare (e con essa ovviamente la domanda) proprio in quelle zone dove l'aumento dei prezzi dell'immobiliare è stato più marcato, e soprattutto l'inflazione resta molto contenuta (principalmente per l'effetto deflattivo della globalizzazione).
Senza tenere conto che difficilmente chi ha comprato un immobile a x€ lo rivende ad un prezzo <x+n€, storicamente e logicamente per motivi strutturali.

Troppi interessi per innescare un effetto domino, i polli resteranno tali.

Doc

 

[Lou Cypher]

...e se la presunta crisi dell'immobiliare (perché per ora resta presunta, in particolar modo in area euro) che dovrebbe concretizzarsi a causa di un potenziale credit crunch, a sua volta conseguenza della crisi dei mutui sub-prime (questa sì concreta, ma tutto sommato di rilevanza marginale per l'economia reale), dovesse fare la fine della crisi che un paio di anni fa colpi il settore dei polli, dovuta all'epidemia di aviaria, della quale, all'improvviso nessuno ne ha più parlato?

Non avverrà con quelle modalità.
Allora è stata dispiegata tutta la potenza disponibile dei media, grande stampa, emittenti radiotv nessuna esclusa. Un coro pressante, quotidiano, martellante che andava gridando all'unisono: "NON MANGIATE LA CARNE DI POLLO CHE VI FA LA BUA AL PANCINO E VI FA VENIRE LA DISSENTERIA".

Obbedienti, gli italici creduloni smettevano di comprarla in massa facendo crollare il mercato del 70%, così pure avvenne in altra occasione con la presunta epidemia di Encefalopatia Spongiforme Bovina. Erano episodi dovuti all'offensiva delle lobbies dei vari produttori, una contro l'altra.

Il mercato immobiliare contribuisce in modo determinante allo sviluppo economico dei paesi, un deciso crollo non farebbe gli interessi di nessuno per cui faranno di tutto perchè l'atterraggio avvenga nel modo più morbido.

 

[spud_7]

Ciao Doc, se tutto dipendesse (solamente) dai dati che presenti non si potrebbe che darti ragione, e ammettere che i prezzi delle case non caleranno. Penso anch'io che il mercato immobiliare sia molto vischioso, e che chi ha acquistato a 300, se si accorge di poter vendere solo a 200 piuttosto non vende. Ci sono però due fattori che mi sembra tu abbia trascurato:
1) nelle grandi città (io vivo a Roma) la situazione ha superato il livello del tragico ed è sfociata nel ridicolo: per un bilocale semicentrale arrivano a chiederti 320000 €, che non sono nè alla mia portata nè a quella di chi non disponeva di capitali in precedenza, magari grazie ad un'altra casa rivenduta: ma se siamo d'accordo che il proprietario medio non vende piuttosto che vendere sottocosto anche questo canale di finanziamento si dovrebbe ridurre parecchio, mentre è stato fondamentale negli ultimi anni;
2) io vivo in affitto e pago, appunto per un bilocale semicentrale, 1000 € al mese. E' decisamente una cifra alta, ma corrisponderebbe alla rata mensile di un mutuo trentennale (a tasso fisso) di circa 190000 €. Il mio appartamento, però, "vale" attualmente i 320000 che ti dicevo prima, e che corrispondono a un 200% circa di aumento negli ultimi 5 anni. Capirai che, a queste condizioni, a me conviene rimanere in affitto, prescindendo dal fatto che non avrei comunque scelta. E a chi compra forse non conviene più investire sul mattone per poi affittare: con l'aumento dei tassi molte altre tipologie di investimento tornano competitive, e a rischio zero.
Concludendo, la mia speranza è che, chiusi o parecchio ridotti i rubinetti della domanda, l'offerta dovrà finire per adattarsi. Non penso si possa tenere una casa sfitta per sempre, e c'è sempre la possibilità di perdite di capitale. Secondo me il processo di diminuzione dei prezzi si realizzerà lentamente ma necessariamente nell'arco dei prossimi anni.

 

[veezmo]

...e se la presunta crisi dell'immobiliare (perché per ora resta presunta, in particolar modo in area euro) che dovrebbe concretizzarsi a causa di un potenziale credit crunch, a sua volta conseguenza della crisi dei mutui sub-prime (questa sì concreta, ma tutto sommato di rilevanza marginale per l'economia reale), dovesse fare la fine della crisi che un paio di anni fa colpi il settore dei polli, dovuta all'epidemia di aviaria, della quale, all'improvviso nessuno ne ha più parlato?

certo, una correzione sull'immobiliare per effetto del diverso contesto economico, in particolar modo per i tassi BCE che puntano verso il 5%, ci sarà e in alcune zone c'è stata, almeno in termini reali. oltretutto sarebbe fisiologica e normale.
ma la liquidità continua ad essere abbondante, le trimestrali continuano ad essere buone e sostenibili come lo è l’economia globale, la popolazione tende ad aumentare (e con essa ovviamente la domanda) proprio in quelle zone dove l'aumento dei prezzi dell'immobiliare è stato più marcato, e soprattutto l'inflazione resta molto contenuta (principalmente per l'effetto deflattivo della globalizzazione).
Senza tenere conto che difficilmente chi ha comprato un immobile a x€ lo rivende ad un prezzo <x+n€, storicamente e logicamente per motivi strutturali.

Troppi interessi per innescare un effetto domino, i polli resteranno tali.

Doc

Vorrei solo farti notare come la crisi dei mutui subprime sia tutt'altro che marginale. Tutte le cartolarizzazioni fatte saranno andate a finire anche nei portafogli di investitori europei ? Secondo me si

 

[DocHoliday3]

Non avverrà con quelle modalità.
Allora è stata dispiegata tutta la potenza disponibile dei media, grande stampa, emittenti radiotv nessuna esclusa. Un coro pressante, quotidiano, martellante che andava gridando all'unisono: "NON MANGIATE LA CARNE DI POLLO CHE VI FA LA BUA AL PANCINO E VI FA VENIRE LA DISSENTERIA".

Obbedienti, gli italici creduloni smettevano di comprarla in massa facendo crollare il mercato del 70%, così pure avvenne in altra occasione con la presunta epidemia di Encefalopatia Spongiforme Bovina. Erano episodi dovuti all'offensiva delle lobbies dei vari produttori, una contro l'altra.

Il mercato immobiliare contribuisce in modo determinante allo sviluppo economico dei paesi, un deciso crollo non farebbe gli interessi di nessuno per cui faranno di tutto perchè l'atterraggio avvenga nel modo più morbido.

appunto, uno dei motivi forse il più importante.

 

[DocHoliday3]

Ciao Doc, se tutto dipendesse (solamente) dai dati che presenti non si potrebbe che darti ragione, e ammettere che i prezzi delle case non caleranno. Penso anch'io che il mercato immobiliare sia molto vischioso, e che chi ha acquistato a 300, se si accorge di poter vendere solo a 200 piuttosto non vende. Ci sono però due fattori che mi sembra tu abbia trascurato:
1) nelle grandi città (io vivo a Roma) la situazione ha superato il livello del tragico ed è sfociata nel ridicolo: per un bilocale semicentrale arrivano a chiederti 320000 €, che non sono nè alla mia portata nè a quella di chi non disponeva di capitali in precedenza, magari grazie ad un'altra casa rivenduta: ma se siamo d'accordo che il proprietario medio non vende piuttosto che vendere sottocosto anche questo canale di finanziamento si dovrebbe ridurre parecchio, mentre è stato fondamentale negli ultimi anni;
2) io vivo in affitto e pago, appunto per un bilocale semicentrale, 1000 € al mese. E' decisamente una cifra alta, ma corrisponderebbe alla rata mensile di un mutuo trentennale (a tasso fisso) di circa 190000 €. Il mio appartamento, però, "vale" attualmente i 320000 che ti dicevo prima, e che corrispondono a un 200% circa di aumento negli ultimi 5 anni. Capirai che, a queste condizioni, a me conviene rimanere in affitto, prescindendo dal fatto che non avrei comunque scelta. E a chi compra forse non conviene più investire sul mattone per poi affittare: con l'aumento dei tassi molte altre tipologie di investimento tornano competitive, e a rischio zero.
Concludendo, la mia speranza è che, chiusi o parecchio ridotti i rubinetti della domanda, l'offerta dovrà finire per adattarsi. Non penso si possa tenere una casa sfitta per sempre, e c'è sempre la possibilità di perdite di capitale. Secondo me il processo di diminuzione dei prezzi si realizzerà lentamente ma necessariamente nell'arco dei prossimi anni.

io non voglio dire che il mercato immobiliare non avrà un periodo più o meno lungo di difficoltà, ma soltanto che non sarà così grave e soprattutto non lo sarà in tutte le aree allo stesso modo.
in riferimento ai tuoi punti:
1) gli acquirenti aumentano nel tempo, mentre il "terreno" resta lo stesso. oltretutto, addentrandoci nello specifico in ciò che ci riguarda più da vicino, è noto che gli italiani sono un popolo con alta capacità di risparmio, e sono anche un popolo di proprietari di prime case. se a queste considerazioni aggiungiamo la qualità territoriale specifica di certe zone, oppure la "comodità" di altre... insomma, il Lungarno a Firenze (per fare un esempio), oppure zone centrali di Milano o Roma, avranno sempre il loro valore.
quando la periferia smette di essere tale ed inizia a diventare semplicemente una altro posto?
2) infatti, secondo me gli affitti aumenteranno. chi fa l'immobiliarista di professione è, o dovrebbe essere, in grado di tenere anche più del 50% del proprio patrimonio immobiliare sfitto per anni. chi non è in grado di comprare dovrà appunto stare da qualche parte, quindi gli affitti aumenteranno, fino a che...

 

[DocHoliday3]

...
Il mio appartamento, però, "vale" attualmente i 320000 che ti dicevo prima, e che corrispondono a un 200% circa di aumento negli ultimi 5 anni.
...

...se nel 2002 valeva 110.000€ ed oggi ne vale 320.000€ è circa un rendimento annualizzato del 24% relativo (21,5% circa reale o assoluto che dir si voglia), tutto sommato tanto, basti pensare che la media di rendimento reale annualizzato è del 7% circa, ma non troppo considerando il contesto di questi anni. pensa all'azionario allora.

ma poi, si fa per parlare, dipende sempre tutto dalle finalità dell'analisi.
io sto cercando di analizzare la questione nell'ottica di gestire un patrimonio distribuendolo fra vari asset.

parliamo di cifre: supponiamo che gli immobili, in generale, perdano come valore reale il 20% nei prossimi 3 anni. mi sembrano cifre verosimili, se qualcuno pensa che possano perdere di più del 20% reale (diciamo il 15% relativo) possiamo smettere di parlare.
sarebbe un dramma?
eventualmente, cosa dovremo fare?

un'altra considerazione personale: odio qualsiasi forma di finanziamento, se non in quei rari casi dove ci possa essere il vantaggio ad indebitarsi. quindi all'interno di una impresa in grado di sfruttare l'effetto leverage con un ROD<<ROE (return on debt << return on equity).
ora, la gente si indebita per comprarsi il Tv, il videofonino, la macchina, ecc.
alla fine avrà pagato l'affitto, avrà acceso finanziamenti per coprire l'acquisto di beni soggetti ad obsolescenza e non si ritroverà nulla.
chi ha fatto sacrifici per comprarsi una casa ne beneficerà, e non la venderà, in generale e tanto meno sotto costo.

 

[DocHoliday3]

Vorrei solo farti notare come la crisi dei mutui subprime sia tutt'altro che marginale. Tutte le cartolarizzazioni fatte saranno andate a finire anche nei portafogli di investitori europei ? Secondo me si

ho parlato di economia reale, sulla quale l'effetto dei mutui sub-prime è marginale.

 

[Lou Cypher]

ho parlato di economia reale, sulla quale l'effetto dei mutui sub-prime è marginale.

Sì, ma le famiglie in difficoltà con i mutui sono più di 450.000, le retribuzioni non potranno essere aumentate in modo incisivo e la sovrabbondante liquidità iniettata ai tempi dei mutui facili, dovrà essere drenata con nuovi aumenti dei tassi...

 

[Charlie]

2) infatti, secondo me gli affitti aumenteranno. chi fa l'immobiliarista di professione è, o dovrebbe essere, in grado di tenere anche più del 50% del proprio patrimonio immobiliare sfitto per anni. chi non è in grado di comprare dovrà appunto stare da qualche parte, quindi gli affitti aumenteranno, fino a che...

Come fanno ad aumentare se tutti o quasi hanno una casa?
Trovare un inquilino solvente al giorno d'oggi è diventata un'impresa, infatti gli affitti stanno calando
E' un gatto che si morde la coda: se gli affitti sono troppo alti, conviene fare il mutuo, riducendo quindi la domanda di affitti
Mica tutti possono affittare in nero agli studenti e poi il rischio? Dove lo mettiamo? La percezione del rischio immobiliare è falsata dall'ignoranza finanziaria dell'italiano medio.

Charlie

 

[DocHoliday3]

Come fanno ad aumentare se tutti o quasi hanno una casa?
Trovare un inquilino solvente al giorno d'oggi è diventata un'impresa, infatti gli affitti stanno calando
E' un gatto che si morde la coda: se gli affitti sono troppo alti, conviene fare il mutuo, riducendo quindi la domanda di affitti
Mica tutti possono affittare in nero agli studenti e poi il rischio? Dove lo mettiamo? La percezione del rischio immobiliare è falsata dall'ignoranza finanziaria dell'italiano medio.

Charlie

io non ho parlato dei rischi (un discorso alla volta ), quindi non ho affrontato la questione solvibilità dell'iquilino.

in ogni caso: se il mutuo costa troppo conviene andare in affitto (oppure si è obbligati a farlo), come faceva notare l'amico di Roma. i prezzi delle case stanno fermi o calano (cmq perdono valore reale), i rendimenti degli affitti si rivalutano per un duplice effetto, aumento del canone per aumento della domanda di affitti in se e diminuzione del prezzo dell'immobile, fino a quando non raggiungeranno la soglia limite (vs altre forme di investimento).

noto inoltre che l'attenzione si concentra esclusivamente sul residenziale.

restano in sospeso i quesiti che avevo posto...

 

[DocHoliday3]

Sì, ma le famiglie in difficoltà con i mutui sono più di 450.000, le retribuzioni non potranno essere aumentate in modo incisivo e la sovrabbondante liquidità iniettata ai tempi dei mutui facili, dovrà essere drenata con nuovi aumenti dei tassi...

se le 450.000 famiglie hanno un minimo di amor proprio la smetteranno di indebitarsi per acquistare l'ultimo prodotto pubblicizzato e continueranno a pagare il mutuo. i consumi subiranno una leggera diminuzione, forse nessuna diminuzione anche perchè contemporaneamente i consumi di beni di lusso aumenteranno.

l'unica considerazione saggia possibile da fare è che dipende. dipende dal tipo d'immobile, dalla zona, dalle caratteristi dell'immobile stesso, dalle finalità, ecc.

 

[giemmeppi]

i rendimenti degli affitti si rivalutano per un duplice effetto, aumento del canone per aumento della domanda di affitti in se e diminuzione del prezzo dell'immobile, fino a quando non raggiungeranno la soglia limite (vs altre forme di investimento).

intanto è ufficialissimo che calano pure gli importi degli affitti (i solvibili intelligenti aspettano, e i solvibili tonti hanno tutti abboccato al megamutuo)

 

[Guglielmo]

1000 € di affitto o di rata di mutuo è tanto, metà degli italiani sono tagliati fuori da questo mercato.

 

[DocHoliday3]

intanto è ufficialissimo che calano pure gli importi degli affitti (i solvibili intelligenti aspettano, e i solvibili tonti hanno tutti abboccato al megamutuo)

"ufficialissimo"? dove, quando, quanto, e soprattutto fonte?
immagino tu sia in affitto.

lo sai quale potrebbe essere un'altra possibilità, che per certi versi ti darebbe ragione? che l'inflazione tornasse a farsi sentire e che quindi i rialzi della BCE non si fermassero al massimo attualmente immaginabile del 5%... ma allora il potere d'acquisto a parità di reddito diminuirebbe e quindi saresti sempre 1 passo indietro.
step successivo verrebbe dalla politica dei redditi, che li adeguerebbe all'inflazione, creando nuova inflazione da costi.
insomma, i veri tonti sono quelli con il mutuo a tasso variabile acceso qualche anno fa con i tassi ai minimi, poi quelli in affitto, e per ultimi quelli con il mutuo a tasso fisso acceso nell'ultimo anno. è sempre tutto relativo, anche la tontaggine.

io, come già detto, odio qualsiasi forma di finanziamento, ma questo è un altro discorso... fino a quando ragioneremo con una visione limitata non credo riusciremo a capire qualcosa, soprattutto se crediamo di essere più furbi.

io mi aiuto con 3 semplici regole prudenziali:
1) penso che gl'altri sono più furbi, sempre (spece se utenti del FOL)
2) realizzo un progetto solo se ho la possibilità di farlo multiplo, minimo 2n (dipende dalla tipologia).
3) non mi indebito.

poi, sono ateo, grazie a Dio.

 

[DocHoliday3]

1000 € di affitto o di rata di mutuo è tanto, metà degli italiani sono tagliati fuori da questo mercato.

l'unione fa la forza.

se poi fosse veramente così come dici, dimmi cosa accadrebbe se solo il 10% di quella metà di italiani riuscisse a farcela... basta poco, un aumento del reddito, un piccolo calo del prezzo degli imm., un matrimonio...

date retta, c'è sempre un compratore... per un articolo che ha un valore intrinseco. se poi preferite la prossima Italease...

e facciamo attenzione alle statistiche, anche quelle vanno sapute interpretare, purtroppo.

 

[giemmeppi]

"ufficialissimo"? dove, quando, quanto, e soprattutto fonte?
immagino tu sia in affitto.

fonte: http://www.fiaip.it/osservatorio/ur...ituzionale/DatiRiassuntivi_Case_Locazioni.pdf

dove: a roma
quanto: -25% circa
quando: dal 2005, inizio discesa autunno 2006

bravo sono in affitto. da fine aprile. mi sembrava buono. ora già sono sceso al mediocre, dato che i prezzi sono scesi ancora (in 3 mesi un altro -5% a spanne). parlo di roma, del resto ovviamente non posso sapere.

so' tonto e me ne vanto, a fine ciclo avrò salvato la pelle se non la dignità

 

[spud_7]

Ovviamente i 1000€ di affitto siamo in due a pagarli...da solo non ce l'avrei mai fatta. E' per questo che non sono d'accordo con l'ipotesi che anche gli affitti possano continuare a salire: semplicemente, sia per i prezzi delle case che per gli affitti esiste un limite fisiologico legato al reddito deglik individui. Se, a fronte di una casa aumentata del 200% in quattro anni, anche gli stipendi avessero avuto lo stesso incremento non staremmo qui a parlare di bolla, ma piuttosto di iperinflazione. E comunque il gap tra affitto e mutuo ormai è troppo alto perchè non si inneschi un riequilibrio verso il basso (ovviamente la mia è soprattutto una speranza): tornando al mio esempio, un trentennale da 250000€ a tasso fisso corriponderebbe ad una rata mensile di circa 1400€. Permettete che i 400 € di differenza tra affitto e mutuo (senza contare ICI e similia) me li investa, magari in BTP o PCT?
Ciao
Marco

 

[fever7]

Ovviamente i 1000€ di affitto siamo in due a pagarli...da solo non ce l'avrei mai fatta. E' per questo che non sono d'accordo con l'ipotesi che anche gli affitti possano continuare a salire: semplicemente, sia per i prezzi delle case che per gli affitti esiste un limite fisiologico legato al reddito deglik individui. Se, a fronte di una casa aumentata del 200% in quattro anni, anche gli stipendi avessero avuto lo stesso incremento non staremmo qui a parlare di bolla, ma piuttosto di iperinflazione. E comunque il gap tra affitto e mutuo ormai è troppo alto perchè non si inneschi un riequilibrio verso il basso (ovviamente la mia è soprattutto una speranza): tornando al mio esempio, un trentennale da 250000€ a tasso fisso corriponderebbe ad una rata mensile di circa 1400€. Permettete che i 400 € di differenza tra affitto e mutuo (senza contare ICI e similia) me li investa, magari in BTP o PCT?
Ciao
Marco

e stai parlando di un 30ennale...cioè "schiavo" a vita della banca...un tempo non (qualche anno fa non dieci...) non si facevano i 30enali già 20 erano rarità, e men che meno 100% o simili....

 

[DocHoliday3]

fonte: http://www.fiaip.it/osservatorio/ur...ituzionale/DatiRiassuntivi_Case_Locazioni.pdf

dove: a roma
quanto: -25% circa
quando: dal 2005, inizio discesa autunno 2006

bravo sono in affitto. da fine aprile. mi sembrava buono. ora già sono sceso al mediocre, dato che i prezzi sono scesi ancora (in 3 mesi un altro -5% a spanne). parlo di roma, del resto ovviamente non posso sapere.

so' tonto e me ne vanto, a fine ciclo avrò salvato la pelle se non la dignità

a me dal link che hai postato non pare che i prezzi degli affitti siano in diminuzione, in particolare nel 2007 e nelle previsioni. potresti indicarmi dove è riportato esattamente, potrei essere affetto da Alzheimer precoce...

quindi, se non interpreto male, hai venduto e sei andato a stare in affitto ad aprile 2007. sbaglio? avevi un mutuo e l'hai estinto?

buona fortuna

Doc