come la crisi dei polli?

spud_7 ha scritto:
Ovviamente i 1000€ di affitto siamo in due a pagarli...da solo non ce l'avrei mai fatta. E' per questo che non sono d'accordo con l'ipotesi che anche gli affitti possano continuare a salire: semplicemente, sia per i prezzi delle case che per gli affitti esiste un limite fisiologico legato al reddito deglik individui. Se, a fronte di una casa aumentata del 200% in quattro anni, anche gli stipendi avessero avuto lo stesso incremento non staremmo qui a parlare di bolla, ma piuttosto di iperinflazione. E comunque il gap tra affitto e mutuo ormai è troppo alto perchè non si inneschi un riequilibrio verso il basso (ovviamente la mia è soprattutto una speranza): tornando al mio esempio, un trentennale da 250000€ a tasso fisso corriponderebbe ad una rata mensile di circa 1400€. Permettete che i 400 € di differenza tra affitto e mutuo (senza contare ICI e similia) me li investa, magari in BTP o PCT?
Ciao
Marco
sei sicuro che 400€ li accantoni tutti i mesi cmq?
e soprattutto sei sicuro che alla scadenza ti sarà convenuto? fai 2 conti.
rendimento netto reale dell'immobiliare circa il 7%
rendimento (netto) reale di BTP e PCT (faccio il bravo) il 2%

poi permettimi di insinuare un dubbio, e anch'io mi pongo: sei sicuro che l'andamento del mercato lo faccia la massa dei piccoli propietari di immobili, oppure è più verosimile supporre che il grosso dei movimenti, quello che poi fa il prezzo, sia fatto da una limitata schiera di grandi proprietari immobiliari?
 
fever7 ha scritto:
e stai parlando di un 30ennale...cioè "schiavo" a vita della banca...un tempo non (qualche anno fa non dieci...) non si facevano i 30enali già 20 erano rarità, e men che meno 100% o simili....
il 1° immobile di famiglia è stato acquistato dai miei genitori 30 anni fa con un mutuo di 20 anni (90%), quando l'inflazione si faceva sentire.
prezzo di acquisto 20.000€ (arrotondato per eccesso)
valore attuale 800.000€

mio padre mi ha raccontato che se la faceva sotto.
mentre poi si accorse che superati i primi anni, tutto sommato, era sostenibile.
certo, era un pò diversa la situazione... ma pensa, mio nonno gli aveva consigliato di acquistarne 2 di case, e di lasciarle al grezzo per 1,5, quindi praticamente con la stessa cifra ne avrebbe potute acquistare 2 e poi in futuro completare i lavori.
 
DocHoliday3 ha scritto:
...quello che poi fa il prezzo, sia fatto da una limitata schiera di grandi proprietari immobiliari?

Per ora, 2 che hanno vigorosamente contribuito alla schiavizzazione di fatto di migliaia di giovani impegolati per 20 o 30 anni, sono in gabbia e spero ci rimangano un bel po'.
 
Lou Cypher ha scritto:
Per ora, 2 che hanno vigorosamente contribuito alla schiavizzazione di fatto di migliaia di giovani impegolati per 20 o 30 anni, sono in gabbia e spero ci rimangano un bel po'.
spero anch'io, ma secondo te quei 2 cialtroni contavano veramente?
ti faccio solo 1 esempio meno noto: ti ricordi la liquidazione dell'INA? gli immobili tenuti sotto naftalina per gonfiare i prezzi... secondo me non abbiamo un'idea di quanta potenza possano avere certi gruppi, più o meno noti.
pensate che venderanno presi dal panico? che si preoccuperanno perchè certi immobili non sono affittati?
con certi lotti viene raggiunto il breakeven point dopo aver venduto il 30%.

4 anni fa ho cercato di comprare un fondo commerciale in una posizione strategica, probabilmente 1 fra i migliori 3 punti della mia zona (commercialmente parlando)... e so benissimo come si muove certa gente.

buon weekend

Doc
 
Serie storica dei prezzi nominali delle case di nuova costruzione a Londra.
Dati nominali su scala lineare.
 

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E ora su scala logaritmica.
Aggiungiamoci l'inflazione che se fino a due anni fa era ai minimi storici ora ha ripreso... considerando che per sei anni dal 1989 i prezzi nominali sono scesi del 30%...

Questo il mercato inglese del quale ho un ampio storico... sull'Italia non si trova una pippa di tabacco. :wall:
 

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DocHoliday3 ha scritto:
spero anch'io, ma secondo te quei 2 cialtroni contavano veramente?

Erano parte di una banda e risulta abbiano compravenduto immobili per miliardi di euro. L'obiettivo era il pompaggio dei prezzi ad libitum per trarne illecito vantaggio.


P.S. Qualche anima pia porti loro qualche arancia...hanno estremo bisogno di vitamina C...si sentono tanto soli e uno di loro soffre di claustrofobia...
 
DocHoliday3 ha scritto:
sei sicuro che 400€ li accantoni tutti i mesi cmq?
e soprattutto sei sicuro che alla scadenza ti sarà convenuto? fai 2 conti.
rendimento netto reale dell'immobiliare circa il 7%
rendimento (netto) reale di BTP e PCT (faccio il bravo) il 2%

Semplicemente ridicolo KO!
Non è che magari se uno deve scrivere qualcosa si informa, no?
No ci si sogna dei numeri e li si scrive.
Ora vorrei capire da dove hai tirato fuori che il PCT rende il 2% netto?
E meno male che hai voluto fare il bravo, se magari volevi fare il cattivo scrivevi magari 1% netto :D.

L'ULTIMO INCASSO DI PCT MI HA RESO IL 3.6% NETTO, fatti non congetture.

Resterebbe da capire che cosa intendi per rendimento netto reale dell'immobiliare.
Intendi forse il rendimento che si trae dall'affitto?
 
luonto ha scritto:
Semplicemente ridicolo KO!
Non è che magari se uno deve scrivere qualcosa si informa, no?
No ci si sogna dei numeri e li si scrive.
Ora vorrei capire da dove hai tirato fuori che il PCT rende il 2% netto?
E meno male che hai voluto fare il bravo, se magari volevi fare il cattivo scrivevi magari 1% netto :D.

L'ULTIMO INCASSO DI PCT MI HA RESO IL 3.6% NETTO, fatti non congetture.

Resterebbe da capire che cosa intendi per rendimento netto reale dell'immobiliare.
Intendi forse il rendimento che si trae dall'affitto?
le rispondo per pietà, di solito cerco di evitare di interloquire con certa gente, presuntuosa, maleducata, ed ignorante:

ho detto netto reale, quindi tolto diciamo almeno il 2% di inflazione.
quindi sono stato bravo.

con permesso

Doc

p.s. per il resto si vada ad informare.
 
WaveDog ha scritto:
...
...dal 1989 i prezzi nominali sono scesi del 30%

Questo il mercato inglese del quale ho un ampio storico...
...
ciao WaveDog,

mi sembrano dati tutto sommato in linea con i ragionamenti fatti.

poi si tratterebbe di fare i dovuti distinguo.
ad esempio se prendiamo le sole zone "buone" di Londra...
 
DocHoliday3 ha scritto:
ciao WaveDog,

mi sembrano dati tutto sommato in linea con i ragionamenti fatti.

poi si tratterebbe di fare i dovuti distinguo.
ad esempio se prendiamo le sole zone "buone" di Londra...
ciao innanzitutto complimenti per il tread interessante :)
notavo pero' che parlando di immobili si e' un po' trascurato il fatto che un immobile va in contro a naturale deperimento e dopo 30 anni sono necessari importanti interventi tipo rifare il tetto rifare impianti ecc...,
soprattutto non ho letto nulla sulle prossime revisioni catastali
legate guarda caso proprio all'effettivo valore dell'imobile e pagare un ici robusta su un appartamentino da 300000 euro
vuole dire dovere pagare 2000 euro al tuo comune tutti gli anni
per non parlare dell'aliquota irpef che viene applicata su base imponibile superiore
qualcuno potrebbe pensare che oltre alla casa di proprieta' e alla casa al mare e' meglio tenere i propri averi investiti al 4% e liberi
piuttosto che vincolati ,onerosi e soprattutto ...immobili ;)
 
Ma le perdite in conto capitale?

Scusami Doc, capisco che il rendimento dei PCT possa essere del 2% netto (aggiungerei: e sicuro ), ma non capisco da dove possa venire la cifra del 7% netto per quanto riguarda il rendimento immobiliare: ma l'ICI, le spese di manutenzione e soprattutto la possibilità che la casa vada incontro ad un deprezzamento sono incluse? Credo che una valutazione del genere presupponga l'idea che il prezzo delle case, lungi dal cadere, tenderà invece a rimanere stabile. Ora, non posso fare altro che riportare il ricordo del periodo 1992/96, nel quale un conoscente valutava come la sua casa avesse perso del valore (in termini nominali, tra l'altro) rispetto al prezzo d'acquisto. Secondo me il prezzo delle case NON cresce sempre, in generale, ed è possibile ipotizzare periodi di flessione. Se poi aggiungiamo che le condizioni che hanno portato ad una crescita -spesso vergognosa- del prezzo delle abitazioni sono pressochè irripetibili, con i tassi ai minimi di sempre specialmente per chi, in Italia, era abituato a interessi a due cifre, mi sembra che il rischio di una diminuzione del valore della casa sia concreto.
 
DocHoliday3 ha scritto:
sei sicuro che 400€ li accantoni tutti i mesi cmq?
e soprattutto sei sicuro che alla scadenza ti sarà convenuto? fai 2 conti.
rendimento netto reale dell'immobiliare circa il 7%
rendimento (netto) reale di BTP e PCT (faccio il bravo) il 2%

poi permettimi di insinuare un dubbio, e anch'io mi pongo: sei sicuro che l'andamento del mercato lo faccia la massa dei piccoli propietari di immobili, oppure è più verosimile supporre che il grosso dei movimenti, quello che poi fa il prezzo, sia fatto da una limitata schiera di grandi proprietari immobiliari?
E comunque...no, non sono sicuro che ogni mese riuscirei a mettere da parte i famosi 400€. Ma sono sicuro che, nel caso di un mutuo, non li vedrei mai...
 
spud_7 ha scritto:
E comunque...no, non sono sicuro che ogni mese riuscirei a mettere da parte i famosi 400€. Ma sono sicuro che, nel caso di un mutuo, non li vedrei mai...
Termino la mia lunga serie di interventi: ribadisco che 1400 € sarebbe la rata mensile di un mutuo trentennale di circa 250000€. Ma io abito in una zona piuttosto cara di Roma (Via Gregorio VII) e ribadisco come, in questa zona, comprare un bilocale significhi andare sicuramente sopra i 300000/350000 €. E i 100000€ di differenza chi me li dà? Torno alle mie opinioni: 1) comunque la si rigiri, oggi -a Roma, meno nell'hinterland- l'affitto è più conveniente del mutuo; 2) se gli affitti sono spaventosi i prezzi delle case sono raccapriccianti, meglio ancora sono irraggiungibili; 3) visto che non credo, per le considerazioni fatte, che nè gli affitti nè i prezzi possano continuare a crescere indiscriminatamente fregandosene del reddito disponibile delle persone, va da sè che secondo me il mercato non può far altro che calare. Quanto e in quanto tempo non so, ma il "sentiment" (termine orribile) delle persone con cui parlo è già per un calo dei prezzi. E, come tu sai, le aspettative giocano in questi contesti un ruolo molto importante.
Mi scuso ancora per la prolissità.
 
sigfried ha scritto:
ciao innanzitutto complimenti per il tread interessante :)
notavo pero' che parlando di immobili si e' un po' trascurato il fatto che un immobile va in contro a naturale deperimento e dopo 30 anni sono necessari importanti interventi tipo rifare il tetto rifare impianti ecc...,
soprattutto non ho letto nulla sulle prossime revisioni catastali
legate guarda caso proprio all'effettivo valore dell'imobile e pagare un ici robusta su un appartamentino da 300000 euro
vuole dire dovere pagare 2000 euro al tuo comune tutti gli anni
per non parlare dell'aliquota irpef che viene applicata su base imponibile superiore
qualcuno potrebbe pensare che oltre alla casa di proprieta' e alla casa al mare e' meglio tenere i propri averi investiti al 4% e liberi
piuttosto che vincolati ,onerosi e soprattutto ...immobili ;)


spud_7 ha scritto:
Scusami Doc, capisco che il rendimento dei PCT possa essere del 2% netto (aggiungerei: e sicuro ), ma non capisco da dove possa venire la cifra del 7% netto per quanto riguarda il rendimento immobiliare: ma l'ICI, le spese di manutenzione e soprattutto la possibilità che la casa vada incontro ad un deprezzamento sono incluse? Credo che una valutazione del genere presupponga l'idea che il prezzo delle case, lungi dal cadere, tenderà invece a rimanere stabile. Ora, non posso fare altro che riportare il ricordo del periodo 1992/96, nel quale un conoscente valutava come la sua casa avesse perso del valore (in termini nominali, tra l'altro) rispetto al prezzo d'acquisto. Secondo me il prezzo delle case NON cresce sempre, in generale, ed è possibile ipotizzare periodi di flessione. Se poi aggiungiamo che le condizioni che hanno portato ad una crescita -spesso vergognosa- del prezzo delle abitazioni sono pressochè irripetibili, con i tassi ai minimi di sempre specialmente per chi, in Italia, era abituato a interessi a due cifre, mi sembra che il rischio di una diminuzione del valore della casa sia concreto.

spud_7 ha scritto:
E comunque...no, non sono sicuro che ogni mese riuscirei a mettere da parte i famosi 400€. Ma sono sicuro che, nel caso di un mutuo, non li vedrei mai...

spud_7 ha scritto:
Termino la mia lunga serie di interventi: ribadisco che 1400 € sarebbe la rata mensile di un mutuo trentennale di circa 250000€. Ma io abito in una zona piuttosto cara di Roma (Via Gregorio VII) e ribadisco come, in questa zona, comprare un bilocale significhi andare sicuramente sopra i 300000/350000 €. E i 100000€ di differenza chi me li dà? Torno alle mie opinioni: 1) comunque la si rigiri, oggi -a Roma, meno nell'hinterland- l'affitto è più conveniente del mutuo; 2) se gli affitti sono spaventosi i prezzi delle case sono raccapriccianti, meglio ancora sono irraggiungibili; 3) visto che non credo, per le considerazioni fatte, che nè gli affitti nè i prezzi possano continuare a crescere indiscriminatamente fregandosene del reddito disponibile delle persone, va da sè che secondo me il mercato non può far altro che calare. Quanto e in quanto tempo non so, ma il "sentiment" (termine orribile) delle persone con cui parlo è già per un calo dei prezzi. E, come tu sai, le aspettative giocano in questi contesti un ruolo molto importante.
Mi scuso ancora per la prolissità.


...dai dati in mio possesso.
nulla di particolarmente autorevole, ma effettive quotazioni in 4 zone diverse della Toscana.
nella fretta non sono stato a specificare tutti gli elementi di calcolo: brevemente ho tolto l'1% annuo e non ho considerato l'eventuale affitto che potrebbe anche non essere percepito anno dopo anno 365gg l'anno. quindi solo rendimento in conto cap. netto... il circa (circa il 7%) è doveroso, ma se non s'è fatto un acquisto "assurdo" i valori non dovrebbero variare in modo sensibile, anzi qualcuno avrà fatto sicuramente molto meglio.

è giusto, parlando dell'allocazione dei risparmi eccedenti la prima casa ed una eventuale 2°, il ragionamento di sigfried.
io infatti ritengo corretto non superare il 60% del proprio patrimonio netto complessivo come allocazione nell'asset immobiliare, raggiunta la condizione di cui sopra (acquisto 1° e 2° casa)... ma qui addirittura si parlava di qualcuno che preferiva stare in affitto piuttosto che comprarsi 1 casa, senza considerare aspetti morali le motivazioni economiche sono almeno dubbie, tutto considerato.

alla fine ma non ultimo è doveroso considerare che non per tutti le cose sono semplici, o meglio per qualcuno le cose sono più semplici che per altri, ma in fondo si tratta di voler concretizzare qualcosa oppure di preferire l’effimero.

buona serata

Doc
 
sigfried ha scritto:
ciao innanzitutto complimenti per il tread interessante :)
notavo pero' che parlando di immobili si e' un po' trascurato il fatto che un immobile va in contro a naturale deperimento e dopo 30 anni sono necessari importanti interventi tipo rifare il tetto rifare impianti ecc...,

Infatti è un elemento non trascurabile e che negli anni riveste un certo costo.
Spannometricamente le spese di manutenzione si possono quantificare in circa 4 euro a mq, vale a dire che è necessario accantonare circa 400 euro l'anno per un immobile di 100mq.

Inoltre bisogna sommare la quota di oneri accessori di pertinenza della proprietà che annualmente si può stimare in 3 euro/mq, quindi per lo stesso immobile di 100 mq sono altri 300 euro.

Poi c'è l'ICI che in alcuni comuni viene raddoppiata qualora l'immobile rimanga sfitto.
 
DocHoliday3 ha scritto:
...dai dati in mio possesso.
nulla di particolarmente autorevole, ma effettive quotazioni in 4 zone diverse della Toscana.
nella fretta non sono stato a specificare tutti gli elementi di calcolo: brevemente ho tolto l'1% annuo e non ho considerato l'eventuale affitto che potrebbe anche non essere percepito anno dopo anno 365gg l'anno. quindi solo rendimento in conto cap. netto... il circa (circa il 7%) è doveroso, ma se non s'è fatto un acquisto "assurdo" i valori non dovrebbero variare in modo sensibile, anzi qualcuno avrà fatto sicuramente molto meglio.

è giusto, parlando dell'allocazione dei risparmi eccedenti la prima casa ed una eventuale 2°, il ragionamento di sigfried.
io infatti ritengo corretto non superare il 60% del proprio patrimonio netto complessivo come allocazione nell'asset immobiliare, raggiunta la condizione di cui sopra (acquisto 1° e 2° casa)... ma qui addirittura si parlava di qualcuno che preferiva stare in affitto piuttosto che comprarsi 1 casa, senza considerare aspetti morali le motivazioni economiche sono almeno dubbie, tutto considerato.

alla fine ma non ultimo è doveroso considerare che non per tutti le cose sono semplici, o meglio per qualcuno le cose sono più semplici che per altri, ma in fondo si tratta di voler concretizzare qualcosa oppure di preferire l’effimero.

buona serata

Doc
Mah, quanto a motivazioni econoniche dubbie...a parte la mera impossibilità di comperare oggi (la mia ragazza ha un contratto che, ancorchè buono, è a tempo determinato), credo semplicemente che le nostre opinioni divergenti si basino su una diversa lettura dell'andamento del mercato nel medio termine. Chi, come te, dice "l'immobiliare non calerà mai" non vede perchè dover sprecare in affitto cifre che dovranno comunque essere spese in un mutuo futuro, magari quando i prezzi delle case saranno saliti. Chi, come me, scommette su un calo anche significativo dei prezzi nei prossimi anni vede l'affitto come un quasi-investimento: faccio la mia vita di coppia, pago circa 13000 € l'anno e la differenza tra affitto e mutuo mi permette di mettere qualche € da parte. Se in 3 anni il prezzo delle case dovesse scendere di un 20% potrò sempre comperare avendo magari più che recuperato le spese di affitto sostenute nel frattempo. E in più, per ora vivo in una zona che non avrei potuto permettermi con l'acquisto. Non sarai d'accordo, ma le mie motivazioni non mi sembrano così dubbie.
 
Lou Cypher ha scritto:
Infatti è un elemento non trascurabile e che negli anni riveste un certo costo.
Spannometricamente le spese di manutenzione si possono quantificare in circa 4 euro a mq, vale a dire che è necessario accantonare circa 400 euro l'anno per un immobile di 100mq.

Inoltre bisogna sommare la quota di oneri accessori di pertinenza della proprietà che annualmente si può stimare in 3 euro/mq, quindi per lo stesso immobile di 100 mq sono altri 300 euro.

Poi c'è l'ICI che in alcuni comuni viene raddoppiata qualora l'immobile rimanga sfitto.
se leggi (o ri-leggi) il mio post precedente credo di aver abbondantemente coperto tutti costi che hai/avete citato.
 
spud_7 ha scritto:
Mah, quanto a motivazioni econoniche dubbie...a parte la mera impossibilità di comperare oggi (la mia ragazza ha un contratto che, ancorchè buono, è a tempo determinato), credo semplicemente che le nostre opinioni divergenti si basino su una diversa lettura dell'andamento del mercato nel medio termine. Chi, come te, dice "l'immobiliare non calerà mai" non vede perchè dover sprecare in affitto cifre che dovranno comunque essere spese in un mutuo futuro, magari quando i prezzi delle case saranno saliti. Chi, come me, scommette su un calo anche significativo dei prezzi nei prossimi anni vede l'affitto come un quasi-investimento: faccio la mia vita di coppia, pago circa 13000 € l'anno e la differenza tra affitto e mutuo mi permette di mettere qualche € da parte. Se in 3 anni il prezzo delle case dovesse scendere di un 20% potrò sempre comperare avendo magari più che recuperato le spese di affitto sostenute nel frattempo. E in più, per ora vivo in una zona che non avrei potuto permettermi con l'acquisto. Non sarai d'accordo, ma le mie motivazioni non mi sembrano così dubbie.
ho detto che l'immobiliare non calerà mai?

se iniziamo a fare certi giochetti allora tanto vale non contiuare la discussione.

altrimenti, ribadisco il mio pensiero: il mercato degli immobili non "crollerà"... ho parlato anche di soglia limite a -20%, possibile ma improbabile a 3/4 anni, e solo se tenuto conto dell'inflazione, poi chi ne ha voglia rilegga i posts precedenti.

vedi, io scommesse non ne faccio mai, cerco di gestire il rischio, il capitale, la situazione, la mia vita.
 
spud_7 ha scritto:
Termino la mia lunga serie di interventi: ribadisco che 1400 € sarebbe la rata mensile di un mutuo trentennale di circa 250000€. Ma io abito in una zona piuttosto cara di Roma (Via Gregorio VII) e ribadisco come, in questa zona, comprare un bilocale significhi andare sicuramente sopra i 300000/350000 €. E i 100000€ di differenza chi me li dà? Torno alle mie opinioni: 1) comunque la si rigiri, oggi -a Roma, meno nell'hinterland- l'affitto è più conveniente del mutuo; 2) se gli affitti sono spaventosi i prezzi delle case sono raccapriccianti, meglio ancora sono irraggiungibili; 3) visto che non credo, per le considerazioni fatte, che nè gli affitti nè i prezzi possano continuare a crescere indiscriminatamente fregandosene del reddito disponibile delle persone, va da sè che secondo me il mercato non può far altro che calare. Quanto e in quanto tempo non so, ma il "sentiment" (termine orribile) delle persone con cui parlo è già per un calo dei prezzi. E, come tu sai, le aspettative giocano in questi contesti un ruolo molto importante.
Mi scuso ancora per la prolissità.
assolutamente d'accordo, ad esempio sto pagando 900 euro una casa da 380k e anzi negli ultimi due mesi sta uscendo qualunque delirio (esempio: campo de fiori 2 camere 950, cancelleria: 1.150... della serie per case da 600k!!!) ho visto attici 4camere san giovanni 1.500 (con terrazzo farebbe 700k alla vendita etc)
 
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