Comprare casa? Conviene Ma solo se la tieni per dieci anni

reganam

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Comprare casa? Conviene
Ma solo se la tieni per dieci anni
L'affitto può risultare vantaggioso se la casa è grande. Con il bilocale la situazione volge a favore dell'acquisto
Comprare casa? Conviene Ma solo se la tieni per dieci anni - Milano
MILANO - A prima vista non c'è proprio confronto: acquistando la casa ci si garantisce per il futuro mentre con l'affitto si spendono soldi a fondo perduto. I dati sulla diffusione della proprietà in Italia fa capire che così la pensano gli italiani e anche a Milano, città dove storicamente anche la buona borghesia «andava in affitto» la proprietà è largamente maggioritaria e oggi l'offerta in locazione supera di gran lunga la domanda. O per essere più precisi, supera di molto la domanda di persone che poi sono in grado realmente di sostenere il peso dell'affitto.

Il match però, se si fanno i conti, non ha l'esito che apparirebbe scontato e per dimostrarlo abbiamo provato a valutare otto situazioni diverse in città. Per quattro zone tipo di Milano abbiamo computato i costi dell'acquisto e della locazione di immobili dalle medesime caratteristiche adattando i valori di mercato rilevati dall'ultimo rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma (GUARDA LA SCHEDA). Il calcolo non dice in assoluto che cosa è più conveniente ma indica il prezzo a cui a termine locazione bisognerebbe rivendere l'immobile per pareggiare i conti. Se questo valore è più alto di quello iniziale l'acquisto potrebbe risultare conveniente solo se la rivendita avvenisse in una fase espansiva del mercato.

E così si scopre che l'affitto può risultare vantaggioso se la casa è grande o di pregio. A Brera ad esempio un trilocale dovrebbe rivalutarsi di almeno l'1% all'anno perché l'acquisto risulti conveniente. In piazza Cinque Giornate è comunque necessario un sia pur minimo incremento di prezzo mentre in viale Corsica, a circa un chilometro di distanza, bisogna almeno che prezzo di acquisto e prezzo di rivendita pareggino il conto. Con il bilocale, la situazione volge a favore dell'acquisto nonostante abbiamo ipotizzato che metà della somma necessaria a comprare venga finanziata da un mutuo. Ad esempio in via Padova, dove i prezzi sono scesi di parecchio negli ultimi anni, chi comprasse alle quotazioni attuali un modesto bilocale potrebbe anche permettersi di perdere il 2% all'anno del valore senza fare un cattivo affare.

Ma come sono fatti questi conti? Tra le spese di chi acquista abbiamo computato i costi legati all'acquisizione, la manutenzione straordinaria, l'Imu prima casa, il mancato incasso degli interessi da investimento (se spendo 300 mila euro per una casa rinuncio a guadagnare circa 9.000 euro netti all'anno derivanti dalle cedole dei Btp) e, per il bilocale, il costo del mutuo. Tra i guadagni una sola voce, ma assolutamente fondamentale: il risparmio dell'affitto. Questo oggi, se il contratto è regolare, rimane fermo per 8 anni, perché se il proprietario sceglie il regime fiscale della cedolare secca non può aumentare il canone per tutta la durata del contratto.

Bisogna comunque precisare che una simulazione finanziaria come quella qui presentata non solo rimane confinata in un ambito teorico, ma anche che vi sono altri fattori da considerare, quando si è realmente in grado di scegliere tra acquisto e mutuo. La prima è la più importante di tutte: capire per quanto tempo si pensa di abitare nella casa. Dopo dieci anni l'acquisto, almeno sulla base dell'esperienza del passato, risulta sempre più conveniente, per meno di cinque non lo è quasi mai. E poi c'è il fattore psicologico della sicurezza. Infine l'interesse che si ha per la casa: in affitto non si è liberi di modificare l'assetto dell'immobile e comunque non è conveniente farlo. Ad alcuni potrebbe non importare nulla per altri invece sarebbe un ostacolo insormontabile.


Gino Pagliuca
20 dicembre 2012 | 8:58
 
certo che senza far vedere manco un numero....e soprattutto mi sembra non valutino il fatto che alla fina hai un bene (azzo centra la rivalutazione? )
 
Ci sono anche i numeri.....
 

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vogliamo confrontare con un Buono fruttifero postale a 12 anni 3x4 e bfpi la prima ipotesi?
750.000 dopo 12 anni diventano netti (ho considerato non solo capital gain ma anche bollo) 1'252'500. si sottraggono i 316'800 di canoni = 935'700 (> 811'000)
oppure
750.000 dopo 10 anni diventano netti netti 1'005'000 con bfpi e inflazione al 2% in ipotesi, cui sottrarre come sopra....ma in questo caso sono protetto anche da inflazioni maggiori.
Posso sempre ritirare il capitale interamente senza perdite, non ho spese (notaio, intermediazione) e non devo seguire IMU TARES....ETC
perchè devo rischiare l'acquisto di un trilocale con spese notarili, tasse etc?
Nel 90% dei casi conviene non comprare casa da un punto di vista economico, soprattutto oggi
 
Ultima modifica:
buoni postali

I 3x4 e quelli che coprono dalla inflazione quanto renderanno a gennaio?
Qualcuno ha qualche dato?
Grazie
 
Chi sa se cosa pensera' di questa cosa chi ha comprato nel 2007.
 
Chi sa se cosa pensera' di questa cosa chi ha comprato nel 2007.

Chi ha comprato nel 2007 dovrà ritenersi fortunatissimo se r il suo immobile avrà lo stesso valore nominale di quando ha comprato...ma ala maggioranza non ci riusciranno...la batosta reale sarà pesantissima!
 
certo che senza far vedere manco un numero....e soprattutto mi sembra non valutino il fatto che alla fina hai un bene (azzo centra la rivalutazione? )

Non c'entra un :censored:, infatti. Ma tutto fa brodo per dirottare gli investimenti sui titoli obbligazionari (azz, quelli sì che sono sicuri, peccato che si tratta "solo" di prestare soldi allo Stato o alle compagnie) e far caracollare il mercato immobiliare. Considerato però che i prezzi sono sempre sfacciatamente alti (almeno nel trigono maledetto Roma-Firenze-Venezia), ben vengano 'sti grafici catastrofisti del menga :bimbo:
 
siete rimasti tu e Berlusconi a pensare alla casa come investimento redditizio....
economicamente parlando, i dati sono dati e sono inconfutabili: meno rischio e più rendimento con dei semplici buoni fruttiferi postali (che non sono titoli obbligazionari, perchè con un trading sui titoli si guadagna di più ma ci vogliono capacità tempo etc...mentre un buono vai firmi, a costo zero a differenza che per un immobile) e riscuoti alla scadenza!!

Ps Roma è calata già di un 20% dai massimi, basta che dai un'occhiata.....o fai un giro di invenduti nelle nuove (semi)costruzioni. i costruttori non ritirano i permessi di costruire, avendo capito l'andazzo...:D
 
Tesorino, io vivo a Roma e il mercato immobiliare lo conosco molto bene! Quel - 20% mi fa un baffo : le case a cui punto io sono sempre stratosfericamente, inesorabilmente, indiscutibilmente, inanerrabilmente, spudoratamente ipervalutate! Sul discorso BP neanche mi pronuncio perchè è un investimento che non considero minimamente! :bimbo:
 
se sono ipervalutate condividi con me che il calo (indiscutibilmente già in atto) continuerà. quindi non ha senso acquistare a 100 ciò che varrà 70/75 (e mi tengo alto perchè considero Roma - e dico Roma non ultraperiferia - un mercato cmq appetibile e sui generis)!
sui buoni postali...li ritengo ottima alternativa per l'investitore ex mattonaro, per motivi di sicurezza e rendimento
 
Mi fa ridere i 130.000 euro per un bilocale "in periferia meno pregiata Via Padova". Ma sono più esperto io di questi. Un bilocale di nuova costruzione in Via Padova è tra i 250.000 euro e i 300.000 euro dipende dal piano e se cucina a vista. Con 130k ti prendi un bilocale in stabile di ringhiera da ristrutturare dove tu sei l'unico italiano del condominio.
 
Mi fa ridere i 130.000 euro per un bilocale "in periferia meno pregiata Via Padova". Ma sono più esperto io di questi. Un bilocale di nuova costruzione in Via Padova è tra i 250.000 euro e i 300.000 euro dipende dal piano e se cucina a vista. Con 130k ti prendi un bilocale in stabile di ringhiera da ristrutturare dove tu sei l'unico italiano del condominio.
Costano molto meno di 130k in via Padova.
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La zona la conosco molto bene e i prezzi sono quelli che ho detto:

250k per un bilocale nuovo al primo piano con cucina a vista
130k per un bilocale di ringhiera da ristrutturare dove sei l'unico italiano dello stabile.
 
La zona la conosco molto bene e i prezzi sono quelli che ho detto:

250k per un bilocale nuovo al primo piano con cucina a vista
130k per un bilocale di ringhiera da ristrutturare dove sei l'unico italiano dello stabile.

Queste affermazioni mi fanno fare delle considerazioni. Non vorrei sembrare razzista. Volevo solo analizzare il fatto che la presenza di molti stranieri nel palazzo (aggiungerei anche l'aggettivo poveri) è una caratteristica che fa perdere prezzo agli immobili. Secondo voi quanto può incidere come perdita?
E' un po' come misurare la capacità di reddito degli immigrati e il razzismo degli italiani.
 
Dipende da caso a caso.

Nella zona di Via Padova ci sono particolari "situazioni" di immigrazione come Via Crespi dove nessuno paga le spese condominiali con arretrati di oltre 20k. Di tanto in tanto compaiano articoli sul giornali. Inoltre in appartamenti di 50mq affittati vi trovi una decina di occupanti quando ufficilamente ve ne sono solo 2. Ovvio che i prezzi scendono.

Dall'altra parte a meno di un km di distanza (Via Venini) abbiamo altre "situazioni" di immigrazione dove infatti gli appartamenti con il cavolo che te "li regalano" e i prezzi sono scesi di pochissimo.

Le case nuove ristrutturate di Via Termopili/Via Marco Aurelio sono vendute intorno ai 3.000 euro/m2. Quelle a solo 1km di distanza in Via Venini siamo ben oltre i 4.000 euro/m2 ed entrambe le zone sono servite con mezzi pubblici e negozi.
 
Queste affermazioni mi fanno fare delle considerazioni. Non vorrei sembrare razzista. Volevo solo analizzare il fatto che la presenza di molti stranieri nel palazzo (aggiungerei anche l'aggettivo poveri) è una caratteristica che fa perdere prezzo agli immobili. Secondo voi quanto può incidere come perdita?
E' un po' come misurare la capacità di reddito degli immigrati e il razzismo degli italiani.

L'immobile è razzista. :( E' un dato di fatto. Se il primo appartamento di un complesso viene venduto a uno straniero che si presenta male ci saranno notevoli problemi a vendere gli altri.KO!
Allo stesso modo "regalando" un compromesso (che poi non andrà avanti) a un calciatore, a un attore famoso etc....si vendono più alloggi...:(
 
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