comprare la nuda proprietà (conviene?)

[g_m_p]

i giorni per pagare sono 60 e devi contattare la banca almeno 30 gg prima dell'asta, ottenere la conferma del finanziamento subordinato all'aggiudicazione e poi prendere parte all'asta. Ci sono diversi istituti che sono convenzionati con i tribunali perui conoscendo le tempistische le rispettano.

e certo, ma come sappiamo, le richieste di mutuo rifiutate superano ormai il 50% per cui meglio andar prudenti

 

[surferbeat]

claro que si...

 

[kalyuga]

certo che bisogna andare prudenti ovvio davo x scontato che chi si vuole occupare di questi "affari" deve avere tutte le carte in regola

 

[aston]

chiaramente l'idea nasce su acquisti all'asta dove gli immobili con nuda proprietà nn li vuole nessuno.

esempio
immobile da k150.000
all'asta va +- a k10.000/20.000


quindi secondo me con k10000 si riesce ad avere una garanzia reale di k120.000/k100.000
giusto
se qualcuno avesse notizie in merito mi aiuterebbe a capirci meglio!!

la fai troppo semplice:

tu sei solo il nudo proprietario e la banca questo lo sa; quindi ti finanzia solo la parte di nuda proprietà. Tra l'altro non penso sia un'operazione semplice, vista la sostanziale illiquidità della nuda proprietà.

L'usufrutto è in capo ad altro soggetto e quindi tu non puoi rivendicare alcun diritto su quella "fetta" di valore.

 

[kalyuga]

la fai troppo semplice:

tu sei solo il nudo proprietario e la banca questo lo sa; quindi ti finanzia solo la parte di nuda proprietà. Tra l'altro non penso sia un'operazione semplice, vista la sostanziale illiquidità della nuda proprietà.

L'usufrutto è in capo ad altro soggetto e quindi tu non puoi rivendicare alcun diritto su quella "fetta" di valore.

è chiaro che nn cosco bene l'argomento nuda proprietà...

ma si sà???? quanto ti possa garantire un immobile con nud.propietà???? %%

 

[g_m_p]

è chiaro che nn cosco bene l'argomento nuda proprietà...

ma si sà???? quanto ti possa garantire un immobile con nud.propietà???? %%

quel che l'immobile vale secondo il perito della banca. E dipende da vari fattori (età occupante, condizioni, location, etc etc)... esattamente come per una casa libera.

non c'è un sito dove calcolarlo, se è questo che cercavi

 

[gorio]

ti assicuro che io ho trovato diversi immobili connuda proprietà con valore di mercato d a k150.000/k200.000
all'asta vanno sempre sul 15/20% max del valore.

La nuda proprietà è la proprietà di un bene spogliato della sua utilità a goderne o a trarne frutti civili (locazione ed altro) di diritto dell'usufruttario.
Ciò vuol dire che il valore della nuda proprietà è determinato da quella della piena proprietà cui è stato sottratto il valore dell'usufrutto.
Perciò prima si determina il valore della piena proprietà - ed in questo, oramai, le CTU dei giudici dell'esecuzione immobiliare sono tutto fuorché stretti nelle valutazioni -, poi, dal valore della piena proprietà viene determinato il valore dell'usufrutto.
Il valore dell'usufrutto si calcola ponendo come determinante la capacità dell'immobile di rendere frutti civili, cioé gli interessi.
Si moltiplica, pertanto, il valore della piena proprietà per il saggio d'interesse legale vigente, di solito stabilito con la legge finanziaria, oggi ammontante al 3% annuo.
Quindi il 3% (oggi) del valore della piena proprietà lo si moltiplica, a sua volta, per un coefficiente tabellare, stabilito in ragione dell'età dell'usufruttuario.
Da questa operazione viene fuori il valore dell'usufrutto che, sottratto dal valore della piena proprietà prima determinato, stabilisce, infine, il valore della nuda proprietà.
Un immobile che ha un valore di piena proprietà a 200K posto all'asta, per la nuda proprietà, a 10 - 15k presuppone, necessariamente, un'usufruttuario al massimo ventenne, né il fatto che sia un'asta immobiliare potrebbe determinare un decremento del valore in base a tali coefficienti, anzi, visto che, poi, l'ordinanza di vendita la emana il giudice dell'esecuzione, che le procedure di calcolo innanzi descritte deve, rigorosamente, seguire, anche in caso di diversa CTU, che verrà, dallo stesso giudice, integrata ai fini del prezzo base d'asta in ordinanza.
Il tutto a pena di impugnazione ed annullamento della stessa ordinanza di vendita.
Stessi presupposti seguono le banche, cui non interessa nulla come è stato acquistato un immobile, basta che il titolo sia valido ed inoppugnabile, né il prezzo pagato.
A prescindere dal prezzo di acquisto della nuda proprietà di chi chiede una liquidità portando tale bene a garanzia, faranno periziare l'immobile per determinare il valore commerciale della piena proprietà e poi, in base all'età dell'usufruttuario, calcoleranno la nuda proprietà con il sistema legale e, quindi, determinato il valore della garanzia, daranno liquidità in base ai redditi a rimborso ed alla garanzia prestata, se questa vale 10 - 15K, erogheranno, circa, 7 - 12K.
Non ci si può inventare nulla.

 

[housecrash]

Gorio, da quello che scrivi capisco che per una nuda proprietà intestata ad un giovane si và attorno al 10% massimo.

Io rifletterei su questa cosa, in quanto fa capire quanto la cosa che conta davvero in un bene immobiliare è la fungibilità, l'usufrutto.

 

[kalyuga]

La nuda proprietà è la proprietà di un bene spogliato della sua utilità a goderne o a trarne frutti civili (locazione ed altro) di diritto dell'usufruttario.
Ciò vuol dire che il valore della nuda proprietà è determinato da quella della piena proprietà cui è stato sottratto il valore dell'usufrutto.
Perciò prima si determina il valore della piena proprietà - ed in questo, oramai, le CTU dei giudici dell'esecuzione immobiliare sono tutto fuorché stretti nelle valutazioni -, poi, dal valore della piena proprietà viene determinato il valore dell'usufrutto.
Il valore dell'usufrutto si calcola ponendo come determinante la capacità dell'immobile di rendere frutti civili, cioé gli interessi.
Si moltiplica, pertanto, il valore della piena proprietà per il saggio d'interesse legale vigente, di solito stabilito con la legge finanziaria, oggi ammontante al 3% annuo.
Quindi il 3% (oggi) del valore della piena proprietà lo si moltiplica, a sua volta, per un coefficiente tabellare, stabilito in ragione dell'età dell'usufruttuario.
Da questa operazione viene fuori il valore dell'usufrutto che, sottratto dal valore della piena proprietà prima determinato, stabilisce, infine, il valore della nuda proprietà.
Un immobile che ha un valore di piena proprietà a 200K posto all'asta, per la nuda proprietà, a 10 - 15k presuppone, necessariamente, un'usufruttuario al massimo ventenne, né il fatto che sia un'asta immobiliare potrebbe determinare un decremento del valore in base a tali coefficienti, anzi, visto che, poi, l'ordinanza di vendita la emana il giudice dell'esecuzione, che le procedure di calcolo innanzi descritte deve, rigorosamente, seguire, anche in caso di diversa CTU, che verrà, dallo stesso giudice, integrata ai fini del prezzo base d'asta in ordinanza.
Il tutto a pena di impugnazione ed annullamento della stessa ordinanza di vendita.
Stessi presupposti seguono le banche, cui non interessa nulla come è stato acquistato un immobile, basta che il titolo sia valido ed inoppugnabile, né il prezzo pagato.
A prescindere dal prezzo di acquisto della nuda proprietà di chi chiede una liquidità portando tale bene a garanzia, faranno periziare l'immobile per determinare il valore commerciale della piena proprietà e poi, in base all'età dell'usufruttuario, calcoleranno la nuda proprietà con il sistema legale e, quindi, determinato il valore della garanzia, daranno liquidità in base ai redditi a rimborso ed alla garanzia prestata, se questa vale 10 - 15K, erogheranno, circa, 7 - 12K.
Non ci si può inventare nulla.

grazie mille sei stato molto chiaro,
l'unica cosa che mi rimane dubbia è il prezzo che si riesce a pagare x un immobile che spesso parte all'asta da k60/k70 spesso arriva a k10/k20 e io credo che già quella stima (K60/K70) sia fatta con il criterio che quell'immobile è nuda proprietà e oltretutto il fatto che vada venduta all'asta comporta uno sconto sul valore del 20%
quindi diciamo che k60/k70 equivalgono a k72/k84 !
giusto

 

[gorio]

Gorio, da quello che scrivi capisco che per una nuda proprietà intestata ad un giovane si và attorno al 10% massimo.

Io rifletterei su questa cosa, in quanto fa capire quanto la cosa che conta davvero in un bene immobiliare è la fungibilità, l'usufrutto.

Per un ventenne non sarebbe assolutamente conveniente vendere la nuda proprietà, mentre lo sarebbe, probabilmente, per chi acquista.
Per il venditore - usufruttuario vorrebbe dire rinuciare alla quasi totalità del valore dell'immobile subito (quindi al certo) per un piccolo capitale ed una rendita futura del tutto incerta, non solo per le normali difficoltà di affittare un immobile ma, innzitutto, ed è pleonastico dirlo, perché nessuno è immortale ed esente da accidenti, neanche un ventenne.
Proprio per queste ragioni, invece, potrebbe essere, di converso, conveniente acquistare una nuda proprietà di un usufruttuario molto giovane.
Con pochissimo capitale congelato (anzi criolizzato) si acquista un bene che, probabilmente, non si usufruirà mai in prima persona ma, di sicuro, i propri figli.
Non per niente di simili nude proprietà in giro non se ne trovano proprio.
Per chi vende le nude proprietà, invece, è conveniente farlo dagli ottanta anni in sù, proprio le più frequenti, infatti.
Ciò non accade per ragioni di bisogno, perlomeno per la maggior parte dei casi, ma proprio perché è un'operazione intelligente.
Ci si mette in casa il congiunto magari non più autosufficiente, - risolvendo un problema non da poco -, da questa risoluzione, però, si ricava quasi tutto il valore dell'immobile e poi, si spera che il congiunto campi il più possibile, visto che l'immobile lo si affitta con una ulteriore rendita.
L'anziano non è più un peso ma una risorsa da accudire amorevolmente, anche da nuore e generi.
Si pensi solo, per fare un semplice esempio, al poter riacquistare con il capitale di vendita un altro appartamento, magari più grande o prestigioso, che verrà coperto con un mutuo a sua volta pagato da ben due locazioni, quella usufruttuata e quella del nuovo immobile.
Di solito, al netto delle tasse, avanza anche qualcosa per diversificare in altri strumenti finanziari, nonché c'è sempre la pensione del congiunto.
Non per niente sono queste le nude proprietà che più si trovano in giro.

 

[gorio]

grazie mille sei stato molto chiaro,
l'unica cosa che mi rimane dubbia è il prezzo che si riesce a pagare x un immobile che spesso parte all'asta da k60/k70 spesso arriva a k10/k20 e io credo che già quella stima (K60/K70) sia fatta con il criterio che quell'immobile è nuda proprietà e oltretutto il fatto che vada venduta all'asta comporta uno sconto sul valore del 20%
quindi diciamo che k60/k70 equivalgono a k72/k84 !
giusto

Una cosa è la stima del ben oggetto di vendita, se esso è la nuda proprietà di un immobile, questa viene detreminata in quel modo prima descritto, a base d'asta.
Poi può accadere che un bene (qualsiasi) non incontri l'interesse degli astanti e le vendite vadano deserte, ma questa è una regola generale, sempre valida.
A quel punto, a seconda che l'asta sia o non con l'incanto, si procederà, fino all'eventuale decremento del prezzo a base d'asta.
Non è assolutamente vero che siccome l'immobile è all'asta si parte già con uno sconto del 20%, anzi, visto che la vendita seve tutelare, innanzitutto, sia il debitore sia il creditore, entrambi interessati, anzi, che il compendio realizzato sia il più alto possibile.

 

[falco d'oro]

una cosa è la stima del ben oggetto di vendita, se esso è la nuda proprietà di un immobile, questa viene detreminata in quel modo prima descritto, a base d'asta.
Poi può accadere che un bene (qualsiasi) non incontri l'interesse degli astanti e le vendite vadano deserte, ma questa è una regola generale, sempre valida.
A quel punto, a seconda che l'asta sia o non con l'incanto, si procederà, fino all'eventuale decremento del prezzo a base d'asta.
Non è assolutamente vero che siccome l'immobile è all'asta si parte già con uno sconto del 20%, anzi, visto che la vendita seve tutelare, innanzitutto, sia il debitore sia il creditore, entrambi interessati, anzi, che il compendio realizzato sia il più alto possibile.

ragazzi la nuda proprieta' a un'asta fallimentare va bene solo se non sai cosa fare dei soldi e li parcheggi li.
A me e' andata bene perche' ho barattato un appartamentino con l'usufrutto di un grosso bene e mi e' andata bene, me l'ero vista brutta

 

[gorio]

ragazzi la nuda proprieta' a un'asta fallimentare va bene solo se non sai cosa fare dei soldi e li parcheggi li.
A me e' andata bene perche' ho barattato un appartamentino con l'usufrutto di un grosso bene e mi e' andata bene, me l'ero vista brutta

Acquistare una nuda proprietà vuol dire sempre parcheggiare dei soldi, non è il luogo d'acquisto che cambia le cose.
Ad un asta fallimentare, a parte il raro caso di fallimento di ditte individuali con titolare la persona fisica nudo proprietario, di beni del genere non ve ne sono proprio.

 

[vivaslan]

Qualcosa di simile è questo:

Piena proprietà gravata da provvedimento di assegnazione della casa coniugale sino al raggiungimento dell'età di 27 anni del figlio (21/02/2018)…

Sembra che il valore dell’immobile sia di 230.000 euro ma la particolare condizione svaluti oltre il 60% il prezzo… portandolo a 87000 euro… vedremo se abbassa ancora…

http://www.astegiudiziarie.it/brows...16&nf=3nD8.d.2/QEGqFSJAJB.gj.fj.592.3116&s=PE

 

[yumatu]

Per chi vende le nude proprietà, invece, è conveniente farlo dagli ottanta anni in sù, proprio le più frequenti, infatti.
Ciò non accade per ragioni di bisogno, perlomeno per la maggior parte dei casi, ma proprio perché è un'operazione intelligente.
Ci si mette in casa il congiunto magari non più autosufficiente, - risolvendo un problema non da poco -, da questa risoluzione, però, si ricava quasi tutto il valore dell'immobile e poi, si spera che il congiunto campi il più possibile, visto che l'immobile lo si affitta con una ulteriore rendita.
L'anziano non è più un peso ma una risorsa da accudire amorevolmente, anche da nuore e generi.
Si pensi solo, per fare un semplice esempio, al poter riacquistare con il capitale di vendita un altro appartamento, magari più grande o prestigioso, che verrà coperto con un mutuo a sua volta pagato da ben due locazioni, quella usufruttuata e quella del nuovo immobile.
Di solito, al netto delle tasse, avanza anche qualcosa per diversificare in altri strumenti finanziari, nonché c'è sempre la pensione del congiunto.
Non per niente sono queste le nude proprietà che più si trovano in giro.

@Luzern2 Vista la demografia e gli anziani che non vendono, non potrebbe essere interessante un investimento di questo tipo?

 

[cavallobolso]

salve a tutti ho un tarlo in testa vorrei sapere se ,mettiamo il caso acquistassi un immobile con la sola nuda proprietà,le banche se io usassi tali immobili per ottenere garanzie su finanziamenti con quale metro di valutazione lo valuterebbero!? potrebbero ipotecarlo x il 100%/80% del valore di mercato ho x molto meno?


chiaramente l'idea nasce su acquisti all'asta dove gli immobili con nuda proprietà nn li vuole nessuno.

esempio
immobile da k150.000
all'asta va +- a k10.000/20.000


quindi secondo me con k10000 si riesce ad avere una garanzia reale di k120.000/k100.000
giusto
se qualcuno avesse notizie in merito mi aiuterebbe a capirci meglio!!

rigrazio anticipatamente tutti

stai confondendo la vendita della nuda proprietà dall'asta di un immobile occupato dall'esecutato...

 

[Unpoveroricco]

La nuda proprietà si diffonderà sempre di più, soprattutto nelle persone senza figli che non devono lasciare in eredità immobili.
Per me conviene non per investimento quanto per comprarsi una prima casa...
Metti che sai che in un orizzonte di medio termine avrai bisogno di una casa, magari acquisti oggi una nuda proprietà anche se sai che la potrai sfruttare tra 10 anni visto il forte ribasso(e il timore che i prezzi tra 10 anni possano salire).
Esempio chi vende ha 74 anni, mediamente sai che la potresti sfruttare tra 12 anni.
Costo di mercato 350k,costo di vendita in nuda 200k.
Acquisti nella speranza che schiatti il prima possibile e che i prezzi in zona non calino.
Ovvio che se i prezzi tra 10 anni saranno di 250k per deflazione e la signora campa fino a 90 anni rischi di perderci. Ma con buone probabilità sai la zona se terra o meno i prox 10 anni e quanto vivrà la signora...

 

[Unpoveroricco]

Si tratta di una scommessa in parte sui prezzi di mercato futuri e in parte sulla vita della persona. A volte si tratta di persone giovani sui 60 anni, altre su gente che già ha 84 anni.
Ovviamente ci sono dei coefficienti che nel prezzo finale tengono conto di questi.
Magari il 60enne incassa la metà del valore commerciale attuale dell immobile, l 84enne il 75% e il 90enne il 90%.

 

[ispuligidenie]

devi calcolare anche la mancata rendita finanziaria nel periodo...
l'acquisto della nuda proprietà si dovrebbe fare in periodi di tassi molto bassi, non adesso.
adesso conviene vendere l'opzione nuda proprietà, in tal modo si ritrova casa e cash da investire in rendita, al fine di tutelare al massimo il su ostato di salute.
attenzione che la maggior parte delle volte i proprietari sono dei bommers...chi li ammazza...e voi li date pure il cash per rendite facili al 4% annuo...
bona ugo!

 

[comolego]

si deve anche tenere conto che, sebbene le spese condominiali e le tasse siano a carico del cedente, l'acquirente della nuda proprietà deve far fronte alle spese straordinarie innovative (es. rifacimento facciata) che con il passare degli anni si possono moltiplicare...
L'usufruttuario partecipa alle assemblee ordinarie, il nudo proprietario a quelle straordinarie dove vengono stanziati fondi per spese, appunto, straordinarie.
Quindi oltre alla mancata rendita va calcolato anche un futuro esborso anche alla luce delle indicazioni della UE per il miglioramento della classe energetica.