compromesso di vendita immobili

fel953

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vado un po’ fuori tema, ma mi servirebbe un vostro parere

ho frazionato un immobile in tre appartamenti e nel compromesso di vendita è stato fissato un termine massimo per l’esecuzione della separazione degli impianti dalle restanti unità immobiliari

per uno di essi il rogito era fissato molto in ritardo rispetto agli altri ed abbiamo dovuto introdurre una clausola che prevedeva la consegna delle chiavi per effettuare i lavori necessari (poche cose qualche ora di lavoro di un elettricista e di un idraulico)

una volta avute le chiavi il futuro proprietario ha iniziato la ristrutturazione dell’immobile (finora è stato solo stipulato solo il compromesso col versamento di caparra) ha praticamente trasformato l’appartamento in un cantiere

da informazioni raccolte sembra che utilizzi anche manodopera in nero

sono preoccupato per una serie di motivi

la caparra versata è molto bassa rispetto al valore dell’immobile e se dovesse recedere dal contratto potrebbe non coprire le spese per rimettere l’immobile in condizioni di essere venduto

ho dei dubbi sulla qualità dei lavori effettuato da personale poco qualificato

in caso di infortunio del personale impiegato (tra cui anche alcuni famigliari del compratore) ho timore di poter in qualche modo essere ritenuto corresponsabile

vorrei sapere come comportarmi per tutelare i miei interessi

grazie se troverete il tempo per una risposta

fel953
 
Scritto da fel953
vado un po’ fuori tema, ma mi servirebbe un vostro parere
ho frazionato un immobile in tre appartamenti e nel compromesso di vendita è stato fissato un termine massimo per l’esecuzione della separazione degli impianti dalle restanti unità immobiliari
per uno di essi il rogito era fissato molto in ritardo rispetto agli altri ed abbiamo dovuto introdurre una clausola che prevedeva la consegna delle chiavi per effettuare i lavori necessari (poche cose qualche ora di lavoro di un elettricista e di un idraulico)
una volta avute le chiavi il futuro proprietario ha iniziato la ristrutturazione dell’immobile (finora è stato solo stipulato solo il compromesso col versamento di caparra) ha praticamente trasformato l’appartamento in un cantiere
da informazioni raccolte sembra che utilizzi anche manodopera in nero
sono preoccupato per una serie di motivi
la caparra versata è molto bassa rispetto al valore dell’immobile e se dovesse recedere dal contratto potrebbe non coprire le spese per rimettere l’immobile in condizioni di essere venduto
ho dei dubbi sulla qualità dei lavori effettuato da personale poco qualificato
in caso di infortunio del personale impiegato (tra cui anche alcuni famigliari del compratore) ho timore di poter in qualche modo essere ritenuto corresponsabile
vorrei sapere come comportarmi per tutelare i miei interessi
grazie se troverete il tempo per una risposta
fel953

Ciao FEL953............... scusa se ti rispondo solo ora innanzitutto....

....se puoi vorrei da te alcune delucidazioni.....per cercare di capire qual'e' la situazione .....per poterti aiutare il piu' possibile

a) interpreto che la vendita degli immobili e' stata effettuata a tre persone diverse. Due immobili gia' rogitati....... e del terzo immobile e' stato al momento stipulato solo il contratto preliminare con consegna delle chiavi per ultimare i lavori......... ok.

b) immagino che i pochi lavori che erano ancora necessari fossero a tuo carico.........
comunque quali accordi avete messo per iscritto con precisione sul contratto preliminare a proposito dei lavori ?
Avete stabilito una tempistica per l'esecuzione degli stessi ?

c) chi ha preparato il CPR ? (Notaio, ag.immob., commercialista...)
vi sono inserite clausole particolari ?
Se si quali ?

Tieni presente che il contratto preliminare e' "molto importante" ........

Attendo chiarimenti da parte tua........cosi' vediamo di risolvere la situazione..........puoi scrivere direttamente qui sul thread le risposte oppure se preferisci inviami un messaggio privato......

Un saluto cordiale Sea :)
 
Re: Re: compromesso di vendita immobili

Scritto da sea water


Ciao FEL953............... scusa se ti rispondo solo ora innanzitutto....

....se puoi vorrei da te alcune delucidazioni.....per cercare di capire qual'e' la situazione .....per poterti aiutare il piu' possibile

a) interpreto che la vendita degli immobili e' stata effettuata a tre persone diverse. Due immobili gia' rogitati....... e del terzo immobile e' stato al momento stipulato solo il contratto preliminare con consegna delle chiavi per ultimare i lavori......... ok.

b) immagino che i pochi lavori che erano ancora necessari fossero a tuo carico.........
comunque quali accordi avete messo per iscritto con precisione sul contratto preliminare a proposito dei lavori ?
Avete stabilito una tempistica per l'esecuzione degli stessi ?

c) chi ha preparato il CPR ? (Notaio, ag.immob., commercialista...)
vi sono inserite clausole particolari ?
Se si quali ?

Tieni presente che il contratto preliminare e' "molto importante" ........

Attendo chiarimenti da parte tua........cosi' vediamo di risolvere la situazione..........puoi scrivere direttamente qui sul thread le risposte oppure se preferisci inviami un messaggio privato......

Un saluto cordiale Sea :)

grazie Sea

ecco i chiarimenti richiesti

vendita a tre persone diverse con due unità già rogitate da un paio di mesi e la terza lo sarà solo a fine giugno

in ogni compromesso (e nell’atto di vendita per i due appartamenti rogitati) è precisato che gli immobili vengono acquistati nelle condizioni in cui si trovano e che i lavori di separazione degli impianti sono a carico degli acquirente, da effettuarsi entro metà aprile

i primi due acquirenti stanno finendo i lavori di ristrutturazione ed abbiamo dovuto dare la possibilità al terzo di effettuare i lavori di sua competenza entro la data stabilita anche se il rogito è fissato per fine giugno

era stata a suo tempo introdotta nel terzo cpr una clausola che prevedeva “ consegna delle chiavi i primi di marzo per effettuare i lavori di separazione degli impianti a carico dell’acquirente entro e non oltre il 15 aprile” (in pratica dovevano staccarsi dalle derivazioni originali eliminando tubi e cavi che passavano sulle altre proprietà frazionate)
non ci sono altre clausole particolari

il cpr è stato preparato dal geometra che si è occupato del frazionamento e dell’accatastamento delle nuove unità immobiliari

ancora grazie per la consulenza
 
la compravendita si perfeziona con il consenso e qui va specificato se si tratta di "promessa" di vendita (e tenderei ad escluderlo, dato che c'è stata anche la consegna); nella vendita di immobile è sufficiciente la scrittura privata, mentre l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata servono per la trascrizione: e v. disciplina sulla trascrizione del preliminare nonchè le modifiche in tema di trascrizione introdotte nel novembre 2000. Il trasferimento della proprietà è rilevante ai fini della responsabilità. Di conseguenza ora il problema serio sta nel pagamento del saldo del prezzo.

Salutoni

Verm
 
Ciao FEL953............

.......ho visto che VERM & SOLITAIR........(che con l'occasione saluto ;) ..) ti ha gia' dato i ragguagli giuridici...............

.......se vuoi qualche consiglio operativo "smaliziato" ;) .......per cercare di porti al riparo da problemi............e' forse meglio che con la messaggeria privata mi lasci il telef. di casa cosi' ti chiamo e ti spiego......tieni a portata di mano il CPR e il telef. del Geom.che ha stipulato gli stessi (potrebbero servire..)........

.....sottolineo tutto "gratuitamente"......e' un aiuto che do volentieri agli amici del Fol........

Ciao Sea :)
 
Scritto da Verm & Solitair
la compravendita si perfeziona con il consenso e qui va specificato se si tratta di "promessa" di vendita (e tenderei ad escluderlo, dato che c'è stata anche la consegna); nella vendita di immobile è sufficiciente la scrittura privata, mentre l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata servono per la trascrizione: e v. disciplina sulla trascrizione del preliminare nonchè le modifiche in tema di trascrizione introdotte nel novembre 2000. Il trasferimento della proprietà è rilevante ai fini della responsabilità. Di conseguenza ora il problema serio sta nel pagamento del saldo del prezzo.

Salutoni

Verm

Verm ti ringrazio per la disponibilità

cerco di precisare i termine del cpr

con la scrittura si conviene e si stipula tra le parti la cessione di un immobile ad un determinato prezzo e con condizioni di pagamento (caparra al cpr e saldo al rogito)

si precisa che il possesso dell’immobile passerà all’acquirente alla data del rogito notarile e che verranno consegnate le chiavi prima del del rogito per sezionare gli impianti a seguito del frazionamento dell’unità immobiliare originaria (la clausola si è resa necessaria in conseguenza del fatto che il saldo non poteva essere effettuato in linea con gli altri atti)

mi sembra sia chiaro che la consegna dell'immobile avvenga al compromesso (le chiavi sono state date esclusivamente per il sezionamento degli impianti per non ritardare i lavori delle altre due unità immobiliari)

una avolta avute le chiavi mi son accorto che l’acquirente sta facendo anche altri lavori e la cosa mi preoccupa
forse è meglio intervenire e farlgi sospendere i lavori

il fatto che ci possano essere dei problemi per il pagamento non mi è chiaro
ritieni che stia correndo dei rischi?

saluti

fel953
 
Scritto da sea water
Ciao FEL953............

.......ho visto che VERM & SOLITAIR........(che con l'occasione saluto ;) ..) ti ha gia' dato i ragguagli giuridici...............

.......se vuoi qualche consiglio operativo "smaliziato" ;) .......per cercare di porti al riparo da problemi............e' forse meglio che con la messaggeria privata mi lasci il telef. di casa cosi' ti chiamo e ti spiego......tieni a portata di mano il CPR e il telef. del Geom.che ha stipulato gli stessi (potrebbero servire..)........

.....sottolineo tutto "gratuitamente"......e' un aiuto che do volentieri agli amici del Fol........

Ciao Sea :)

grazie Sea

ho appena sentito il geometra

fammi avere il tuo numero di telefono che ti chiamo io

fel953@genie.it
 
Scritto da sea water



.........te lo invio con la messaggeria privata.....

Ciao Sea :)


Lo hai gia' nella messaggeria privata.........del sito

..........chiama quando vuoi........

Un saluto Sea :)
 
Ultima modifica:
Per Verm

Scritto da Verm & Solitair

"la compravendita si perfeziona con il consenso e qui va specificato se si tratta di "promessa" di vendita (e tenderei ad escluderlo, dato che c'è stata anche la consegna); nella vendita di immobile è sufficiciente la scrittura privata,"

"Il trasferimento della proprietà è rilevante ai fini della responsabilità."

" Di conseguenza ora il problema serio sta nel pagamento del saldo del prezzo."

Verm



ho riletto il tuo post e mi sto preoccupando

in pratica sostieni che la compravendita si è perfezionata con la consegna delle chiavi anche se nel compromesso è precisato che il possesso passerà agli acquirenti alla data del rogito, ho capito bene?

Se nel corso dei lavori dovessero esserci dei problemi (danni alle proprietà confinanti, infortuni ecc. ecc) io potrei o no essere ritenuto corresponsabile? (ho consegnato le chiavi ma sul compromesso sta scritto che il passaggio di proprietà avverà solo al rogito)

avendo consegnato le chiavi (anche se per motivi “tecnici”), se l’acquirente fosse disonesto, potrebbe anche non versare il saldo? (con la consegna delle chiavi si è già formalizzato il passaggio di proprietà)

se ti sarà possibile darmi una risposta mi sarà di grande aiuto ti ringrazio

fel953
 
Ultima modifica:
Re: Per Verm

Scritto da fel953




ho riletto il tuo post e mi sto preoccupando

in pratica sostieni che la compravendita si è perfezionata con la consegna delle chiavi anche se nel compromesso è precisato che il possesso passerà agli acquirenti alla data del rogito, ho capito bene?

Se nel corso dei lavori dovessero esserci dei problemi (danni alle proprietà confinanti, infortuni ecc. ecc) io potrei o no essere ritenuto corresponsabile? (ho consegnato le chiavi ma sul compromesso sta scritto che il passaggio di proprietà avverà solo al rogito)

avendo consegnato le chiavi (anche se per motivi “tecnici”), se l’acquirente fosse disonesto, potrebbe anche non versare il saldo? (con la consegna delle chiavi si è già formalizzato il passaggio di proprietà)

se ti sarà possibile darmi una risposta mi sarà di grande aiuto ti ringrazio

fel953

La proprietà si è trasferita con il compromesso (salvo che nell'atto non si "prometta" la vendita, anche se irrilevante può essere l'espressione adottata).

La vendita si perfeziona con il semplice consenso. E' sufficiente l'atto scritto se ha per oggetto diritto reale su immobile.

La consegna è atto di esecuzione della vendita come del resto il pagamento del prezzo.

Tu hai già eseguito la prestazione (venditore consegna il bene): il possesso (e non la mera detenzione) è stata già acquisita dal compratore all'atto della consegna delle chiavi.

Ora tocca a te ottenere il pagamento del prezzo (nel termine indicato se è stato stabilito nell'interesse del compratore).

A disposizione

Salutoni e buona domenica.
 
Re: Re: Per Verm

Scritto da Verm & Solitair


La proprietà si è trasferita con il compromesso (salvo che nell'atto non si "prometta" la vendita, anche se irrilevante può essere l'espressione adottata).

La vendita si perfeziona con il semplice consenso. E' sufficiente l'atto scritto se ha per oggetto diritto reale su immobile.

La consegna è atto di esecuzione della vendita come del resto il pagamento del prezzo.

Tu hai già eseguito la prestazione (venditore consegna il bene): il possesso (e non la mera detenzione) è stata già acquisita dal compratore all'atto della consegna delle chiavi.

Ora tocca a te ottenere il pagamento del prezzo (nel termine indicato se è stato stabilito nell'interesse del compratore).

A disposizione

Salutoni e buona domenica.

scusami Verm se ti rovino la domenica

vorrei parlarne col geometra che ha curato il compromesso

potresti darmi per favore dei riferimenti al cc sull'argomento

non oggi, quando ti sarà possibile

grazie e saluti

fel953
 
dal codice civile

Ecco i principi: 1325 (forma); 1350 (atto che devono farsi per iscritto); 1376 (principio consensuale: contratti con effetti reali si trasferiscono con il consenso); 1470 (vendita), 1476 (obblighi), 1477 (consegna).

Non mi rovini la domenica per così poco. Ora ho parenti a pranzo. A dopo!

Salutoni.
 
Ps: come potrai osservare agevolmente, il rogito del notaio serve solo per la trascrizione.
 
applicando alla lettera il cc purtroppo non c’è da stare tranquilli

ne ho parlato non il geometra che ha redatto il compromesso di vendita, secondo lui la vendita si perfeziona con il saldo al rogito

ho chiesto agli acquirenti di completare i lavori di separazione degli impianti previsti a loro carico nel cpr liberando le aree delle altre unità immobiliari e di sospendere i lavori di ristrutturazione, ma sicuramente cercheranno di andare avanti coi lavori

ho verificato l’assicurazione in essere sull’immobile, ma non copre le manutenzioni straordinarie

è forse il caso che mi assicuri per evitare eventuali problemi?

grazie e cordiali saluti

fel
 
Scritto da fel953
applicando alla lettera il cc purtroppo non c’è da stare tranquilli

ne ho parlato non il geometra che ha redatto il compromesso di vendita, secondo lui la vendita si perfeziona con il saldo al rogito


Vorrà dire che mi metto io a fare i calcoli di cementoarmato! Abbracci al Geometra De Iure Condendo.

Salutoni.
 
Re: dal codice civile

Scritto da Verm & Solitair
Ecco i principi: 1325 (forma); 1350 (atto che devono farsi per iscritto); 1376 (principio consensuale: contratti con effetti reali si trasferiscono con il consenso); 1470 (vendita), 1476 (obblighi), 1477 (consegna).

Non mi rovini la domenica per così poco. Ora ho parenti a pranzo. A dopo!

Salutoni.

grazie ai tuoi suggerimenti e considerando i problemi che sarebbero potuti sorgere (anche difficoltà nella riscossione del saldo) ho risolto nel modo seguente

sono riuscito a farmi ridare le chiavi e a mie spesse sto completando i lavori di sezionamento degli impianti (minima spesa m a in questo modo riesco ad incassare il saldo delle due unità già rogitate)

non avendo più le chiavi il compratore, dovrebbe valere la clausola del cpr “il possesso dell’immobile passa agli acquirenti dalla data del rogito”?

l’atto di esecuzione a questo punto dovrebbe essere il pagamento del prezzo?

saluti

fel
 
a questo punto, perfezionata la vendita, dovete dare esecuzione alle rispettive obbligazioni, e cioè pagamento del prezzo (compratore), consegna dell'immobile (venditore) e garanzia da vizi e evizione, e per entrambi formalizzazione della compravendita (rogito) per consentire la trascrizione (in soldoni, per opponibilità a terzi).

Salutoni.
 
Scritto da Verm & Solitair
la compravendita si perfeziona con il consenso e qui va specificato se si tratta di "promessa" di vendita
Verm

ti ringrazio per la consulenza on line e scusami se ne approfitto ancora

ho visto che fai differenza fra compromesso e promessa di vendita, cosa cambia ai fini della compravendita?

in un compromesso è meglio usare la formula “tizio promette di vendere a caio che accetta e promette di acquistare” oppure “tizio si impegna a vendere a caio che si impegna ad acquistare”, hanno forse un peso diverso?

in un cpr con condizioni di pagamento che prevedono una caparra ed un saldo, se l’art.1385 del c.c. non viene citato, la caparra ne rispetta ugualmente i vincoli ?

saluti

fel
 
promessa di vendita o vendita: dipende dagli interessi delle parti (se perfezionare subito la vendita e rinviare il rogito)

non è necessario il richiamo alle norme del codice, ma deve essere specificato che la somma è data a titolo di caparra (confirmatoria ovvero penitenz.)
 
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