compromesso di vendita

  • Ecco la 56° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

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fel953

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un mio familiare ha dei problemi con l'acquisto di un immobile
sul compromesse ho trovato una clausola che recita
"tra le parti espressamente si conviene che la presente scrittura verrà registrata solo in caso di inadempienza alle pattuizioni prcedenti ecc. ecc."
se una delle parti dovesse considerare l'altra inadempiente e registrasse l'atto
che cosa cambierebbe ai fini del passaggio di proprietà?
 
Scritto da fel953
un mio familiare ha dei problemi con l'acquisto di un immobile
sul compromesse ho trovato una clausola che recita
"tra le parti espressamente si conviene che la presente scrittura verrà registrata solo in caso di inadempienza alle pattuizioni prcedenti ecc. ecc."
se una delle parti dovesse considerare l'altra inadempiente e registrasse l'atto
che cosa cambierebbe ai fini del passaggio di proprietà?


Frase del tutto standard (anche sui modulini in commercio dal tabaccaio è riportata questa frase). La registrazione dei preliminari non sortisce effetti positivi o negativi: sul piano teorico tutte le scritture private andrebbero registrate: ma per rispiarmare si dice che non si registra e che si registerà in caso ci fosse bisogno, tipo inadempimenti contrattuali.

Oggi in base alla modifica legislativa i preliminari vanno registrati e trascritti a tutela dell'acq, perchè sortisce una specie di diritto reale sulla casa.

Es pratico:

ho una casa. Faccio un preliminare a te, uno a Tizio ed un'altro a Caio. Prendendo da tutti le rispettive caparre confirmatorie (atecnicamente anticipi). Che fate? I soldi li avete già versati!!!


Ecco che i contratti preliminari di immobili vanno reg e trasc, in modo di assicurarsi poi la casa. Non solo il primo che trascrive il preliminare, mette in guardi anche gli altri, che, recatisi, all'ufficio dei R.R.I.I. del comune scopre che il proptietario ha già "impegnato" (cioè promesso in vendita) la casa a favore di altri.;)
 
Re: Re: compromesso di vendita

Scritto da serafino




..., perchè sortisce una specie di diritto reale sulla casa.


l'avevo iterpretato in questo senso
mi sembra che tuteli solo chi acquista
ti espongo il problema
tizio acquista da una società che dopo mille problemi per motivi economici sospende i lavori
tizio vorrebbe registrare il preliminare per assicurarsi l'immobile
concordare una riduzione del prezzo per i lavori non ultimati
e completare i pochi lavori rimasti a sue spese
ritieni che sia fattibile?
 
Re: Re: Re: compromesso di vendita

Scritto da fel953


l'avevo iterpretato in questo senso
mi sembra che tuteli solo chi acquista
ti espongo il problema
tizio acquista da una società che dopo mille problemi per motivi economici sospende i lavori
tizio vorrebbe registrare il preliminare per assicurarsi l'immobile
concordare una riduzione del prezzo per i lavori non ultimati
e completare i pochi lavori rimasti a sue spese
ritieni che sia fattibile?

Tutto è fattibile, il problema è che se non si arriva bonariamente ad un dignitoso accordo risolutivo, non rimangono che le vie legali, che mirerà nella sua essenza a trascrivere il preliminare (previa accertamento giudiziale della firma di chi ha agito in nome e per conto società) quindi alla sentenza ex art 2932 (se ricordo bene a mente) sotitutiva. In sostanza avrai per via giudiziaria la casa, salvo i danni per mancate rifiniture.
Tuttavia questi casi presentano diverse sfaccettarure nella pratica, e se non riesci a concludere per le buone ti consiglio di rivolgerti ad un legale il PRIMA POSSIBILE. Ciò perchè, non avendo trascritto il preliminare, non hai garanzie. Tanto per fatti un es. il terreno su cui insiste la casa (o palazzo) sarà (al 90%) ipotecato a favore delle banche che hanno concesso al costruttore i finanziamenti per realizzare il manufatto. Quindi e meglio che controlli la situazione. Le banche in genere si tutelano al meglio: si coprono con l'ipoteca sul terreno e concedono il mutuo mano a mano che si realizza l'appartamento o villa o condominio. A lavori ultimati, e quindi a prestito erogato completamente, la banca ha si da dover ricevere il denaro, ma intanto è coperta dall'ipoteca che dal terreno si è per legge estesa anche agli appartamenti. Quindi, senza però nessuno allarme, vai a controllare la situazione tramite un legale, salvo che non trovi con la società un punto di incontro e fissiate subito la data del rogito notarile.

Ripeto la cosa via internet non è risolvibile: occorrono accertamenti ipocatastali (cioè sia all'Uff. Registro che all'Uff. dei Registri Immobiliari) (ciò per vedere se e quante ipotece di diverso ordine gravano sull'appartamento) e magari alla camera di commercio/tribunali (per eventuali fallimenti): ci sono danni da quantificare per inadempimento contrattuale nella consegna dell'immobile etc etc...insomma non limitarti a pagare, fidarsi è bene non fidarsi è meglio.
 
Preliminarmente, attenzione nella qualificazione del contratto(preliminare = promessa di vendita ovvero vendita?).
La clausola in questione su registrazione è riportata su numerose scritture private (registrazione in caso di uso).
 
grazie per l'assistenza serafino
in parte comunque mi ero già attivato
la settimana scorsa ho incaricato un tecnico per le visure e la valtazione dell'eventuale richiesta revisione prezzo in settimana dovrei avere una risposta
in linea di massima sui terreni non ci dovrebbero essere ipoteche in quanto tre appartamenti della stessa palazzina sono già stati venduti
resta solo l'appartamento in questione
i problemi economici la socità li ha su un altro cantiere
ha problemi con fornitori e subappaltatori e uno di questi stava anche finendo l'appartamento in questione
il rogito è previsto per metà giugno
se non accetta di rogitare il compratore paradossalmente potrebbe essere considerato inadempiente
sicuramente la società non risponderà ai sui solleciti
quando si presenterà davanti al notaio come potrà tutelare i propri interessi?
 
Scritto da fel953
grazie per l'assistenza serafino
in parte comunque mi ero già attivato
la settimana scorsa ho incaricato un tecnico per le visure e la valtazione dell'eventuale richiesta revisione prezzo in settimana dovrei avere una risposta

> se ti sei rivolto ad un ingegn o geometra non è sufficiente, ci sarà senz'altro da inviare qualche atto di messa in mora, diffida o altro per la qual cosa è consigliabile un legale;

in linea di massima sui terreni non ci dovrebbero essere ipoteche

> in genere i tecnici fanno solo le visure catastali, per quelle ipotecarie (termine restrittivo che invece fa riferimento al controllo integrale del bene) occorre un bravo legale (non tutti lo fanno in prima persona, sono controlli di nicchia, i veri esperti sono i notai e le agenzie specializzate, ce ne sono parecchie in giro).

in quanto tre appartamenti della stessa palazzina sono già stati venduti
resta solo l'appartamento in questione

> che siano stati venduti non esclude che ci sia stato, come di regola avviene, un "ACCOLLO" del debito. Mi spiego io compro la casa da te. Ma ti do solo la metà di quanto mi chiedi, perchè l'altrà metà la pagherò nelle mani della banca a cui favore la casa è ipotacata. Mi accollo cioè il tuo debito. Una parte dei soldi te li do, il residuo mi servirà ad estinguere il debito che hai nei confronti della banca. Io è sicuro che paghi la somma che tu devi alla banca perchè altrimenti quest'ultima me la pignora.

i problemi economici la socità li ha su un altro cantiere
ha problemi con fornitori e subappaltatori e uno di questi stava anche finendo l'appartamento in questione

> qualche difficoltà economica c'è, la banca non vuole prestargliene di altri, perche? Comunque solo ipotesi.

il rogito è previsto per metà giugno

> ecco è una buona notizia, vuol dire che questi almeno hanno l'intenzione di concludere.

se non accetta di rogitare il compratore paradossalmente potrebbe essere considerato inadempiente

> no, nel tuo caso. In base all'attuale normativa, alla parte inadempiente (e la società di costrutzione è tale perchè non ha terminato la costruzione secondo gli accordi: qui ci sarebbe il discorso del lievo inadempimento ... ma consideriamo che i lavori ancora mancanti non siano lievi, tipo montaggio del sistema antifurto) ...dicevo... alla parte inadempiente si puo validamente eccepire il proprio contrainademèpimento. E' una vechia regola risalente ai tempi romani: la logica è che su tu non esegui la prestazione non c'è motivo che il legislatore mi costringa ad adempiere.

sicuramente la società non risponderà ai sui solleciti
quando si presenterà davanti al notaio come potrà tutelare i propri interessi?

> perciò ti serve il legale; io al posto tuo farei così: comprei la casa non ultimata, dietro giusto ridimensionamento del prezzo, e la terminerei a mio agio con il capitale risparmiato. Se la controparte non volesse scendere a questo compromesso, penso che il tuo legale, previa sollecitazione stragiudiziale bonaria giusta diffida, procederà:
1 alla domanda di accertamento giudiziale della scrittura privata;
2 trascrizione della sentenza (non definitiva);
3 ex art 2932, esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre;
4 trascrizione anche di questa sentenza (stavolta definitiva). Questa sentenza terrà luogo del contratto definitivo non concluso dal notaio bonariamente.

Insomma riceverai finalmente la casa. Nella domanda giudiziale si procederà anche alla richiesta riduzione del prezzo concordato, nonchè al risarcimento del danno. Il processo darà luogo eventualmente ad un litisconsorzio facoltativo in cui sarà chiamata in causa anche la banca che avesse ragioni ipotecarie da vantare, in modo tale che eventuali saldi da corrispondere alla società di costruzione verranno girati alla banca a tacitazione dei suoi diritti e quindi dell'ipoteca, sempre ammessa che ci sia. Nel qual caso, va chiesta anche la procedura di cancellaz dell'ipoteca, che se chiesta in separata sede (notarile costa circa 1.500€). In sostanza le ipoteche a garanzia di debiti pagati si cancellano ex se dopo vent'anni. Ma se prima di tale data vorrai vendere l'acq vorrà vedere "cancellata" l'ipoteca, ancorchè estinta, per la qualcosa appunto dovrai pagare 1500 euro circa di onoraio al notaio.

;)
 
Scritto da Verm & Solitair
Preliminarmente, attenzione nella qualificazione del contratto(preliminare = promessa di vendita ovvero vendita?).
La clausola in questione su registrazione è riportata su numerose scritture private (registrazione in caso di uso).

se preliminare = vendita
la registrazione del compromesso sarebbe dunque superflua per garantirsi l'immobile in attesa del rogito?
 
Scritto da serafino
Scritto da fel953
grazie per l'assistenza serafino
in parte comunque mi ero già attivato
la settimana scorsa ho incaricato un tecnico per le visure e la valtazione dell'eventuale richiesta revisione prezzo in settimana dovrei avere una risposta

> se ti sei rivolto ad un ingegn o geometra non è sufficiente, ci sarà senz'altro da inviare qualche atto di messa in mora, diffida o altro per la qual cosa è consigliabile un legale;

in linea di massima sui terreni non ci dovrebbero essere ipoteche

> in genere i tecnici fanno solo le visure catastali, per quelle ipotecarie (termine restrittivo che invece fa riferimento al controllo integrale del bene) occorre un bravo legale (non tutti lo fanno in prima persona, sono controlli di nicchia, i veri esperti sono i notai e le agenzie specializzate, ce ne sono parecchie in giro).

in quanto tre appartamenti della stessa palazzina sono già stati venduti
resta solo l'appartamento in questione

> che siano stati venduti non esclude che ci sia stato, come di regola avviene, un "ACCOLLO" del debito. Mi spiego io compro la casa da te. Ma ti do solo la metà di quanto mi chiedi, perchè l'altrà metà la pagherò nelle mani della banca a cui favore la casa è ipotacata. Mi accollo cioè il tuo debito. Una parte dei soldi te li do, il residuo mi servirà ad estinguere il debito che hai nei confronti della banca. Io è sicuro che paghi la somma che tu devi alla banca perchè altrimenti quest'ultima me la pignora.

i problemi economici la socità li ha su un altro cantiere
ha problemi con fornitori e subappaltatori e uno di questi stava anche finendo l'appartamento in questione

> qualche difficoltà economica c'è, la banca non vuole prestargliene di altri, perche? Comunque solo ipotesi.

il rogito è previsto per metà giugno

> ecco è una buona notizia, vuol dire che questi almeno hanno l'intenzione di concludere.

se non accetta di rogitare il compratore paradossalmente potrebbe essere considerato inadempiente

> no, nel tuo caso. In base all'attuale normativa, alla parte inadempiente (e la società di costrutzione è tale perchè non ha terminato la costruzione secondo gli accordi: qui ci sarebbe il discorso del lievo inadempimento ... ma consideriamo che i lavori ancora mancanti non siano lievi, tipo montaggio del sistema antifurto) ...dicevo... alla parte inadempiente si puo validamente eccepire il proprio contrainademèpimento. E' una vechia regola risalente ai tempi romani: la logica è che su tu non esegui la prestazione non c'è motivo che il legislatore mi costringa ad adempiere.

sicuramente la società non risponderà ai sui solleciti
quando si presenterà davanti al notaio come potrà tutelare i propri interessi?

> perciò ti serve il legale; io al posto tuo farei così: comprei la casa non ultimata, dietro giusto ridimensionamento del prezzo, e la terminerei a mio agio con il capitale risparmiato. Se la controparte non volesse scendere a questo compromesso, penso che il tuo legale, previa sollecitazione stragiudiziale bonaria giusta diffida, procederà:
1 alla domanda di accertamento giudiziale della scrittura privata;
2 trascrizione della sentenza (non definitiva);
3 ex art 2932, esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre;
4 trascrizione anche di questa sentenza (stavolta definitiva). Questa sentenza terrà luogo del contratto definitivo non concluso dal notaio bonariamente.

Insomma riceverai finalmente la casa. Nella domanda giudiziale si procederà anche alla richiesta riduzione del prezzo concordato, nonchè al risarcimento del danno. Il processo darà luogo eventualmente ad un litisconsorzio facoltativo in cui sarà chiamata in causa anche la banca che avesse ragioni ipotecarie da vantare, in modo tale che eventuali saldi da corrispondere alla società di costruzione verranno girati alla banca a tacitazione dei suoi diritti e quindi dell'ipoteca, sempre ammessa che ci sia. Nel qual caso, va chiesta anche la procedura di cancellaz dell'ipoteca, che se chiesta in separata sede (notarile costa circa 1.500€). In sostanza le ipoteche a garanzia di debiti pagati si cancellano ex se dopo vent'anni. Ma se prima di tale data vorrai vendere l'acq vorrà vedere "cancellata" l'ipoteca, ancorchè estinta, per la qualcosa appunto dovrai pagare 1500 euro circa di onoraio al notaio.

;)

mi rendo conto che la situazione è veramente complessa e la soluzione altrettanto
purtroppo il tempo stringe
nel compromesso la data del rogito è fissata entro metà giugno
considerando che raccomandate di sollecito e contastazione già esistono forse l'unica via è incaricare un notaio di fare tutte le necessarie verifiche e andare al rogito
purtroppo l'ultima data disponibile del notaio nei limiti del compromesso è il 12/06
non penso ci siano i tempi tecnici per altre strategie
non resta forse che dar seguito alle contestazioni saldando il prezzo dell'immobile davanti al notaio meno un congruo importo lasciato al notaio stesso in attesa di una definizione per altra via delle contestazioni
potrebbe la società rifiutarsi di rogitare ?

saluti

fel
 
Scritto da fel953


se preliminare = vendita
la registrazione del compromesso sarebbe dunque superflua per garantirsi l'immobile in attesa del rogito?

Per evitare duplice alienazione a favore di altroi, vale la regola della trascrizione. Il problema che sollevo è che spesso si fa passare per promessa di vendita un atto che è un vero e proprio atto di vendita, che deve solo essere stipulato con atto pubblico o scrittura autenticata per consentire la trascrizione: in tal caso è sufficiente trascrivere la domanda giudiz. diretta all'accertamento della sottoscrizione/scrittura con cui si è già alienato il bene - e non solo promesso in vendita - (c'è giurisprudenza sulla qualificazione dell'atto indipendentemente dall'uso di termini, preliminare, compormesso ecc.)
 
Scritto da Verm & Solitair


Per evitare duplice alienazione a favore di altroi, vale la regola della trascrizione. Il problema che sollevo è che spesso si fa passare per promessa di vendita un atto che è un vero e proprio atto di vendita, che deve solo essere stipulato con atto pubblico o scrittura autenticata per consentire la trascrizione: in tal caso è sufficiente trascrivere la domanda giudiz. diretta all'accertamento della sottoscrizione/scrittura con cui si è già alienato il bene - e non solo promesso in vendita - (c'è giurisprudenza sulla qualificazione dell'atto indipendentemente dall'uso di termini, preliminare, compormesso ecc.)

ero convinto che il passaggio di proprietà si perfezionasse solo con la vendita (atto pubblico e trascrizione)
mi era poco chiaro quanto affermavi in un altro thred
"la proprietà si trasferisce con il compromesso"
"la vendita si perfeziona con il consenso"

saluti

fel
 
è sufficiente, infatti, solo che l'atto di trasferimento proprietà di immobile sia redatto per iscritto.
 
Scritto da Verm & Solitair
è sufficiente, infatti, solo che l'atto di trasferimento proprietà di immobile sia redatto per iscritto.

mio suocero nel comune in cui sta acquistando ha già un piccolo appartamento che sta vendendo per poter beneficiare dei diritti prima casa
sembra che prima di acquistare il nuovo debba cedere il vecchio
quale data deve essere considerata come passaggio di proprietà?
la sottoscrizione del preliminare
l'eventuale registrazione dello stesso
la data del rogito notarile
 
La data di stipula del contratto, con cui avviene il trasferimento (anche se con semplice scrittura privata), ma il contratto deve avere data certa nei confronti della P.A. (e con imposta di registro pagata). A meno che la legge specificamente per singole ipotesi non preveda termine diverso (non ho sottomano le disposizioni fiscali)
 
Scritto da Verm & Solitair
La data di stipula del contratto, con cui avviene il trasferimento (anche se con semplice scrittura privata), ma il contratto deve avere data certa nei confronti della P.A. (e con imposta di registro pagata). A meno che la legge specificamente per singole ipotesi non preveda termine diverso (non ho sottomano le disposizioni fiscali)

secondo il mio commercialista le date che contano dovrebbero essere
eventuale registrazione del compromesso che ti impone la data prevista nel compromesso stesso
data del rogito notarile
ti sembra corretto?
 
La vendita per scrittura privata di immobili sono riportate ora solo da Trabucchi! Senza far diventare questo un forum giuridico, la proprietà passa con il definitivo. Non si parli di "compromesso" che giuridicamente è un errore. Il compromesso è contratto tipico diverso e dalla vendita che dal preliminare di vendita. Si parli tecnic di preliminare.
L'acquisto per dare diritto ai benefici prima casa suppone che l'acq abbia gia venduto (per atto pubblico reg e trasc, queste due formalità è inutile citarle perchè i notai le adempiono in genere il giorno dopo il rogito senza aspettare i 30 gg max di legge).

Altrimenti sarebbe comodo: chiedo i benefici e poi strappo il preliminare (magari anche registrato) concluso con mio fratello:p


La logica giuridica è chiara: se chiedo, nell'acq di una casa, i "benefici prima casa" è perchè una casa già non la ho, ovvero se la ho la devo prima venderla e siccome la propietà si trasferisce con il definitivo occorre il notaio.

Quanto al fatto che la scrittura privata non è sufficiente al trasferimento della proprietà immobiliare, anche a titolo oneroso, ciò deriva da quelle disposizioni di legge che impongono alle parti in sede contrattuale di giurare che la casa sia ante 67 ovvero costruita con licenza. Siccome queste dichiarazioni vanno fatte avanti al notaio in sede di rogito ecco che se mancano l'atto è nullo ed il Notaio va sotto processo. Quindi le dichiarazioni vanno messe altrimenti l'atto è nullo. Cmq non vi preoccupate che queste necessarie formalità spettano al notaio profumatamente pagato.

Cmq a livello accademico va bene dire che è suff anche la scrittura privata. Ma non è cosi, ed infatti le vendite di immobili notarili vengono oggi per lo più redatte come atti pubblici anzicchè come scritture private autenticate. Ciò perche il notaio in questa seconda eventualità autenticherebbe una scrittura privata nulla appunto per mancanza della dichiaraz sulla regolarità edilizia degli immobili. E non è tanto corretto inserire questa dichiaraz a margine.


Riassumendo occorre prima la vendita (notarile, reg e trascr) della vecchia casa e poi l'acq della nuova casa con la richiesta benefici prima casa.;)
 
il regime agevolato si applica, sempre che ricorrano le condizioni previste, "agli atti traslativi a titolo oneroso della proprieta' di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprieta', dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse"
 
E Vedi anche Circolare 19 del 01.03.01 sulla Disciplina dei trasferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette - Beneficio del credito d'imposta previsto dalla legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, commi 1 e 2
 
Scritto da Verm & Solitair


e dal codice civile.

Il codice civile a memoria è del 1942. Nel frattempo alle norme del codice civile si sono aggiunti anni e anni di legiferazione. Per questo motivo il codice va implementato con la monumentale opera di legiferazione negli anni susseguenti. Ripeto l'atto traslativo di immobili che non contenga la dichiarazione che ti ho detto è "nullo". E quella dichiarazione va fatta davanti al notaio. Cmq non sono stato corretto a portare il discorso su un campo un po più approfondito. Se comunque sei un cultore del diritto civile (codice civile e leggi spec) e vuoi saperne di più, deve necessariamente raccordare l'art. 1350 del cc con la legge 28 febb 1985 n.47 modificata con legge 21 giugno 1985 n.298 e poi con legge 24 dicembre 1985 n.780 ed infine con legge 13 marzo 1988 n.68 Nonchè dall'art 12 del Decreto legge 14 marzo 1988 n.70 come convertito dalla legge 13 maggi 1988 n.154. Nonchè dall'art 3 (comma 13 ter) del decreto legge 27 aprile 1990 n.90 come convertito dalla legge 26 giugno 1990 n.165.

Queste norme saranno menzionate nell'atto notarile che Fel 953 andrà a concludere e che potrà riferirti. E dovranno fare le relative dichiarazioni DAVANTI AL NOTAIO PENA NULLITA' DELL'ATTO.

Mi rendo conto che gia conoscere il cc sia difficile (diciamo pure che è una continua sfida di conoscenza) poi se si aggiunge anche la "catasta" delle leggi speciali (che pur sempre legge è) diventa demoralizzante. Non prendertela, forse è stata colpa mia approfondire troppo, ma anche un pò tua che mi hai criticato. Cmq ora ti ho dato le leggi, che evidentemente ti mancavano, e non ne avresti colpa.


Quanto ai benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa, credo che il notaio, in genere persona molto solerte al rispetto della legge, non redigerà l'atto se l'acquirente non procederà prima alla vendita. Occorre prima la vendita (notarile, reg e trascr) della vecchia casa e poi l'acq della nuova casa con la richiesta benefici prima casa.
;)
 
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