Condizioni di acquisto... quando conviene?

[Rebel.81]

Ormai letto tutto il leggibile prodotto negli ultimi 6 mesi sull'argomento "mercato immobiliare" alcune cose sono chiare:

-compravendite in discesa
-quotazioni in discesa
-previsioni annebbiate, nessuno ha la sfera di cristallo, quindi nessuno sa dove e quando finirà con precisione questa discesa
-consiglio generale di attendere ad acquistare
-consiglio generale di vendere il prima possibile per perdere meno oppure non vendere affatto per tanto tempo.


Da esterno mi permetto di indicare che la maggior parte delle persone che scrivono sul sito, mediamente molto giovani, tendono a ragionare sulla casa come un bene d'investimento, ma secondo me calcolarne il valore è più complesso, bisognerebbe monetizzare anche sogni, desideri e qualità della vita, se migliorata o peggiorata da un eventuale acquisto... difficile.


Comunque il punto è un altro, aiutare i "non esperti" come me, a capire come muoversi e quando farlo.



Porto il mio esempio:

ho 31 anni, ho già sfiorato l'acquisto lo scorso anno e ora sono di nuovo vicino a farlo a condizioni che reputo buone (circa 1000 €/ mq con una differenza rispetto ai picchi 2007 fra il 30% e il 40% )
grazie all'aiuto della famiglia alle mie spalle posso investire il 50% cash e fare un piccolo mutuo con rate da 200 € al mese.
Voglio mettere al sicuro in qualcosa di concreto i nostri risparmi e vorrei avere una casa dove vivere con la mia ragazza e dove costruire una famiglia...


non tutti acquistano casa come investimento.


a queste condizioni, o, in generale, perchè serva per tutti, in condizioni simili, può avere senso l'acquisto oppure no? e ancora, quali sono i fattori da valutare per ponderare con attenzione la scelta?

 

[flori2]

Credo che non ci sia mutuo a 200€ al mese, troppo basso. Per quelle cifre c'è il prestito, ma con tassi molto più elevati. Alla banca non conviene dare muti sotto i 50000€.

 

[apiso]

Voglio mettere al sicuro in qualcosa di concreto i nostri risparmi e vorrei avere una casa dove vivere con la mia ragazza e dove costruire una famiglia...


non tutti acquistano casa come investimento.

Concreto si,ma sicuro ormai da anni il settore immobiliare non lo è piu'.
E' ora di mandare in pensione questi atavici pensieri tramandati da generazione in generazione. La casa di proprietà puo' avere risvolti psicologici favorevoli, ma è ormai appurato dai fatti che puo' fare perdere un sacco di soldi.

 

[Rebel.81]

Credo che non ci sia mutuo a 200€ al mese, troppo basso. Per quelle cifre c'è il prestito, ma con tassi molto più elevati. Alla banca non conviene dare muti sotto i 50000€.

ci sono, diverse banche rilasciano mutui per acquisto prima casa da un minimo di 30000 €, con tassi e condizioni agevolate se il richiedente è under 35
e le rate sono anche più basse, 30000€ a 20 anni siamo sull'ordine dei 170 € per esempio

 

[Fornost]

Da esterno mi permetto di indicare che la maggior parte delle persone che scrivono sul sito, mediamente molto giovani, tendono a ragionare sulla casa come un bene d'investimento, ma secondo me calcolarne il valore è più complesso, bisognerebbe monetizzare anche sogni, desideri e qualità della vita, se migliorata o peggiorata da un eventuale acquisto... difficile.

[...]

Voglio mettere al sicuro in qualcosa di concreto i nostri risparmi e vorrei avere una casa dove vivere con la mia ragazza e dove costruire una famiglia...

Trovo i due paragrafi quotati un po' in contrasto tra loro.

A determinate condizioni trovo l'acquisto della prima casa un'ottima scelta, anche se sicuramente non è un modo per mettere al sicuro i propri risparmi, soprattutto se si vuole costruire una famiglia.

Non dico che sia giusto o sbagliato, bello o brutto, ma che sicuramente bisogna considerare il rischio

 

[Rebel.81]

Concreto si,ma sicuro ormai da anni il settore immobiliare non lo è piu'.
E' ora di mandare in pensione questi atavici pensieri tramandati da generazione in generazione. La casa di proprietà puo' avere risvolti psicologici favorevoli, ma è ormai appurato dai fatti che puo' fare perdere un sacco di soldi.

ok ma manca la parte fondamentale dell'analisi, cioè il confronto sulla situazione indicata

Esempio:

ho oggi 50000 € cash

- posso investirli chessò, al 4% lordi in parte mangiati dall'inflazione... con tutta probabilità dopo 10 anni ho perso in potere di acquisto rispetto al valore di oggi e avrò un valore nominale, ad occhio, di 60000 €
in più sono dovuto stare 10 anni in affitto buttando quindi dalla finestra 60000 € (500€ mese di affitto)
60000-60000= 0
in 10 anni, se ragioniamo a 20 anni, -50000 € circa o anche -40000 (considerando il valore nominale dell'investimento aumentato a 70000 o addirittura 80000, ma mi sembrerebbe troppo roseo)


- posso investirli nell'acquisto prima casa con un ulteriore mutuo che pesa in 20 anni (capitale più quota interessi) circa 50000 €
dopo 20 anni sono a -60000 dalla situazione di partenza, considerando anche imu e tasse varie però ho una casa di proprietà, che anche se svalutata, vale più di 10000 o 20000 € di sicuro, quindi ho fatto un operazione più intelligente della soluzione iniziale.


Se sbaglio, fatemi capire dove perchè a me, che non sono un economista, mi pare lapalissiano. Se uno deve indebitarsi troppo non conviene, ma se uno è nel mio caso, il discorso cambia...


certo, potrebbe valere il discorso del "il prossimo anno è meglio".

Ma io la vedo così:
dovrei comunque stare un anno in affitto che sono 6000€ che è circa il 5% del valore dell'appartamento da acquistare... cioè ogni anno che aspetto avrebbe senso per me se il valore al rogito scendesse ad un ritmo superiore al 5% annuo... partendo da una base già 30-40% inferiore rispetto al 2007.

 

[broken brick]

Non posso consigliarti sul mutuo perchè ne so davvero poco...ti consiglio però sull'acquisto: scegli con cura la zona per non spendere troppo in trasporti e valuta anche come potrebbe cambiare (in meglio o in peggio). Considera il risparmio energetico e le spese condominiali. Valuta la manutenzione necessaria nell'immediato futuro...solo per cominciare...

 

[buyer milan]

circa 1000 €/ mq con una differenza rispetto ai picchi 2007 fra il 30% e il 40%

compra.... a cusano milano dove cerco io richiedono minimo 3mila euro al mq.
mondaccio cane.

 

[gioviale56]

Credo che non ci sia mutuo a 200€ al mese, troppo basso. Per quelle cifre c'è il prestito, ma con tassi molto più elevati. Alla banca non conviene dare muti sotto i 50000€.

Io ne pago 170 - 180 al mese ....èd è un mutuo di 25 anni prima casa.

 

[flori2]

Io ne pago 170 - 180 al mese ....èd è un mutuo di 25 anni prima casa.

Si tratta di un mutuo fatto in lire?

 

[jpeg]

ci sono, diverse banche rilasciano mutui per acquisto prima casa da un minimo di 30000 €, con tassi e condizioni agevolate se il richiedente è under 35
e le rate sono anche più basse, 30000€ a 20 anni siamo sull'ordine dei 170 € per esempio

Questo tipo di mutuo mi interesserebbe molto.
Sto trattando un monolocale. Mi servirebbe un mutuo da 60k su 130k di immobile. Ho da mettere cash 70k + notaio ed agenzia.
Secondo te da monoreddito me lo danno sto mutuo? Quanto pagherei al mese per 15 anni o al limite spalmando per 30 anni?

 

[apiso]

Questo tipo di mutuo mi interesserebbe molto.
Sto trattando un monolocale. Mi servirebbe un mutuo da 60k su 130k di immobile. Ho da mettere cash 70k + notaio ed agenzia.
Secondo te da monoreddito me lo danno sto mutuo? Quanto pagherei al mese per 15 anni o al limite spalmando per 30 anni?

Be' se stai nei limiti di 1/3 del tuo reddito te lo danno , perchè non dovrebbero.
Il fatto che non concedano piu' mutui a mio avviso è solo una barzelletta, i mutui li concedono alle stesse condizioni a cui li concedevano prima della bolla del credito.

 

[jpeg]

Be' se stai nei limiti di 1/3 del tuo reddito te lo danno , perchè non dovrebbero.
Il fatto che non concedano piu' mutui a mio avviso è solo una barzelletta, i mutui li concedono alle stesse condizioni a cui li concedevano prima della bolla del credito.

Ah ok... no perché ovunque vado mi terrorizzano. Non avendo ancora deciso se fare offerta o meno (di sicuro aspetto febbraio 2013 dopo elezioni) non ho ancora avviato la pratica per il mutuo.
Sono all'oscuro di come erano i mutui prima. Quindi non so che differenza ci sia.
Io ad un certo punto potevo avere mutuo da 180k con spread a 1,20%
Adesso invece è tutto diverso.
A Roma è particolare la situazione. Io non compro manco morto se non vedo prezzi incoraggianti.

 

[apiso]

Ah ok... no perché ovunque vado mi terrorizzano. Non avendo ancora deciso se fare offerta o meno (di sicuro aspetto febbraio 2013 dopo elezioni) non ho ancora avviato la pratica per il mutuo.
Sono all'oscuro di come erano i mutui prima. Quindi non so che differenza ci sia.
Io ad un certo punto potevo avere mutuo da 180k con spread a 1,20%
Adesso invece è tutto diverso.
A Roma è particolare la situazione. Io non compro manco morto se non vedo prezzi incoraggianti.

Io un paio di mesi fa avevo fatto una chiacchierata con il direttore Intesa san paolo della mia filiale, e stando alle sue parole con reddito singolo, se non superavo il terzo dello stipendio non vi era nessun problema ad avere il mutuo, pero' era stata chiara, la cosa fondamentale era quella.
In ogni caso una sospensiva sul mutuo la metterei.

Ti concedevano 180K con singolo reddito....
Roba da pazzi, e poi qualcuno ha il coraggio di dire che non c'è stata nessuna bolla. Per fortuna che non ci sei cascato, ma che percentuale era la rata rispetto al tuo reddito?

 

[paolodivi]

ok ma manca la parte fondamentale dell'analisi, cioè il confronto sulla situazione indicata

Esempio:

ho oggi 50000 € cash

- posso investirli chessò, al 4% lordi in parte mangiati dall'inflazione... con tutta probabilità dopo 10 anni ho perso in potere di acquisto rispetto al valore di oggi e avrò un valore nominale, ad occhio, di 60000 €
in più sono dovuto stare 10 anni in affitto buttando quindi dalla finestra 60000 € (500€ mese di affitto)
60000-60000= 0
in 10 anni, se ragioniamo a 20 anni, -50000 € circa o anche -40000 (considerando il valore nominale dell'investimento aumentato a 70000 o addirittura 80000, ma mi sembrerebbe troppo roseo)


- posso investirli nell'acquisto prima casa con un ulteriore mutuo che pesa in 20 anni (capitale più quota interessi) circa 50000 €
dopo 20 anni sono a -60000 dalla situazione di partenza, considerando anche imu e tasse varie però ho una casa di proprietà, che anche se svalutata, vale più di 10000 o 20000 € di sicuro, quindi ho fatto un operazione più intelligente della soluzione iniziale.


Se sbaglio, fatemi capire dove perchè a me, che non sono un economista, mi pare lapalissiano. Se uno deve indebitarsi troppo non conviene, ma se uno è nel mio caso, il discorso cambia...


certo, potrebbe valere il discorso del "il prossimo anno è meglio".

Ma io la vedo così:
dovrei comunque stare un anno in affitto che sono 6000€ che è circa il 5% del valore dell'appartamento da acquistare... cioè ogni anno che aspetto avrebbe senso per me se il valore al rogito scendesse ad un ritmo superiore al 5% annuo... partendo da una base già 30-40% inferiore rispetto al 2007.

1) Ma la casa quanti anni ha??

dunque anzitutto io valuterei bene l'immobile, nel senso che 1000€ a mq possono essere pochi nominalmente,forse pure troppo pochi...come diceva Broken valutare bene posizione (location) e stato dell'immobile.

Spendere 100 o 120k nn fa un immensa differenza, se la casa da 120k per dire è un pezzo meglio di quella da 100.

Quindi anzitutto verificare il prodotto prima di dire che è conveniente.

2) discorso mutuo......

adesso sono osceni e quindi avrai un costo superiore, puoi partire in variabile e surrogare in futuro,sfruttando l'euribor 1M a 0.11%


3)
Discorso potere d'acquisto:ipotizzando che 50k e tra 10 anni saranno 60k, tu pensi di trovare ancora questo immobile (o un altro) a 1k/mq??

se pensi di si allora nn comprare, se pensi di no...compra.

 

[gioviale56]

Si tratta di un mutuo fatto in lire?

euro ,dicembre 2004 banca :San Paolo Imi

 

[Rebel.81]

1) Ma la casa quanti anni ha??

dunque anzitutto io valuterei bene l'immobile, nel senso che 1000€ a mq possono essere pochi nominalmente,forse pure troppo pochi...come diceva Broken valutare bene posizione (location) e stato dell'immobile.

Spendere 100 o 120k nn fa un immensa differenza, se la casa da 120k per dire è un pezzo meglio di quella da 100.

Quindi anzitutto verificare il prodotto prima di dire che è conveniente.

2) discorso mutuo......

adesso sono osceni e quindi avrai un costo superiore, puoi partire in variabile e surrogare in futuro,sfruttando l'euribor 1M a 0.11%


3)
Discorso potere d'acquisto:ipotizzando che 50k e tra 10 anni saranno 60k, tu pensi di trovare ancora questo immobile (o un altro) a 1k/mq??

se pensi di si allora nn comprare, se pensi di no...compra.

ok, ma scusami, manca una parte fondamentale...

cioè: " e nel frattempo dove vivo????"

se anche potessi risparmiare, il risparmio dovrebbe coprire l'intero costo di affitto da oggi al giorno dell'acquisto, altrimenti non avrebbe senso, e, secondo me, è proprio questo la discriminante...

che senso ha risparmiare 5000 € in un anno su un acquisto se, per non farlo, ne spendo 6000 di affitto???

 

[paolodivi]

ok, ma scusami, manca una parte fondamentale...

cioè: " e nel frattempo dove vivo????"

se anche potessi risparmiare, il risparmio dovrebbe coprire l'intero costo di affitto da oggi al giorno dell'acquisto, altrimenti non avrebbe senso, e, secondo me, è proprio questo la discriminante...

che senso ha risparmiare 5000 € in un anno su un acquisto se, per non farlo, ne spendo 6000 di affitto???

effettivamente nessuno....

che poi qua tutti danno la discesa eterna dei prezzi....in realtà la discesa sarà relativa alla città e all'eventuale bolla di quella città, nn è detto che aspettando risparmieresti granchè rispetto poi al 1k/mq che già hai trovato.

Ah una nota personale (che molti nn condivideranno) la casa è sempre un investimento, o meglio quando ti dicevo meglio spendere qualcosa di + ma comprare bene è perchè semplicemente un giorno potresti doverla rivendere e pertanto è fondamentale comprare roba valida, in un momento così poi è d'obbligo vista la crisi nera, credo si possano fare validissimi affari, magari il tuo lo è ...ma magari no

hai 31 anni e una vita davanti, compra bene e vendi meglio (tra 10 anni o tra 15 anni se la casa nn è un rudere li pigli tutti....fidati di uno stupido....)