Consiglio gestione immobile

[feder81]

Capisco che le esigenze e le sensazioni sono difficilmente descrivibili e sono comunque personali ma vorrei un consiglio/parere: abbiamo acquistato circa 2 anni fa un appartamento identico a quello che avevamo già, proprio sotto il nostro. Appena c’è stata la possibilità, anche per sfruttare i mutui con i tassi di 2 anni fa, non ci abbiamo pensato più di tanto e abbiamo acquistato. Lo scopo principale era quello di farci in una parte il mio studio professionale e nell’altra parte riservarlo per avere qualche comodità in più rispetto alla abitazione principale del piano di sopra. Abbiamo anche ristrutturato senza spendere chissà cosa.
Ora, terminata la ristrutturazione, anche discutendo con conoscenti e amici, ci sta venendo un dubbio anche perché vorremmo capire come poter mettere a reddito l’immobile.
Ipotesi 1: affittare le varie stanze ad uso ufficio, tolta la stanza del mio studio, resterebbero 4 stanze credo che intorno a 200/250 euro potrei tentare di affittarle con una rendita di circa 900 euro mese;
Ipotesi 2: affittare tutte le stanze per studenti, le 5 stanze potrebbero rendere circa 1400 al mese.
Entrambe le ipotesi hanno pro e contro: nell ipotesi 1 avrei il pro di avere il mio studio professionale già definito, arredato e pronto all’uso e di proprietà e sotto casa ma avrei una rendita più bassa e con difficoltà maggiori a trovare affittuari; nell ipotesi 2 avrei il pro di rendita più alta e facilità nel trovare affittuari ma, di contro, dovrei trasferire il mio studio da un’altra parte e spendere 250/300 euro per l’affitto di una stanza per me portando l’utile a 1100 circa.
In entrambe le ipotesi non ho considerato le spese per le utenze ecc.

 

[Scimmietta]

Ciao mi sembra manchi il dettaglio che avere studenti sotto casa non sia il massimo
Inoltre non capisco come puoi passare fra uso ufficio e uso residenziale
Inoltre manca ipotesi affitti brevi
Per finire manca ipotesi vendita e capire se ti portasse utile o meno
Manca città dell immobile

 

[Benjamin_Malaussène]

Non si capisce perché tu abbia acquistato quell'immobile, ne quali siano le tue esigenze professionali: lavori da solo? ricevi clienti? potresti evolvere in studio associato?

Non hai nemmeno messo dati dell'immobile: 250 euro a stanza sono 12k lordi annui. Se affitti in aliquota marginale rischi di avere un rendimento quasi azzerato da Imu, tari, spese condominiali e utenze.

 

[feder81]

Non si capisce perché tu abbia acquistato quell'immobile, ne quali siano le tue esigenze professionali: lavori da solo? ricevi clienti? potresti evolvere in studio associato?

Non hai nemmeno messo dati dell'immobile: 250 euro a stanza sono 12k lordi annui. Se affitti in aliquota marginale rischi di avere un rendimento quasi azzerato da Imu, tari, spese condominiali e utenze.

Ho messo pochissimi dati effettivamente. -L’immobile l’abbiamo acquistato perché è sotto a quello dove abitiamo, con mutuo basso (ma diluito) pago un po’ più di quanto pagherei per affittare una stanza ad uso studio per la mia attività; in più l’immobile sarebbe utilizzato anche per ampliare un po’ la nostra abitazione (qualche stanza ad uso deposito, stanza degli ospiti ecc) seppur non unito basta scendere di una rampa di scale;
- limmmobile ha una rendita da affitto locali comuni del condominio che di fatto azzera le spese condominiali e ci consente di pagare anche imu e tari;
- al momento per la mia attività professionale (ingegnere) a me basta una stanza grande quindi potrei affittare le altre magari a qualche collega o altri professionisti;
- affittando tutto a stanza per studenti potrei ricavare 1400/1500 lordi che con cedolare secca diventerebbero 1100 circa. Mettiamo 1000 per ulteriori spese sarebbero 12k l’anno. A cui dovrei togliere 3k per l’affitto del mio studio.
Ovviamente ci sarebbero seccature per il trasloco dello studio e spese connesse. Diciamo che resterebbero 8k netti. Il mutuo mi costa 5,5k l’anno

 

[anton_c]

Da quello che capisco io ti conviene farti il tuo studio e usare le altre stanze come allargamento vs abitazione, il che era la tua idea iniziale. Affittare a studenti oppure a professionisti implica per forza di cose delle complicazioni che non sembra dal tuo scritto tu abbia debitamente considerato. A parte la difficoltà di trovare adeguati inquilini, ci sono evidentemente delle criticità nella gestione di questi affitti, a partire dal rischio insolvenze, dall'usura e rovina dell'immobile, fastidi vari, a fronte di un possibile(non certo) guadagno di qualche migliaia di euro. Non credo il gioco valga la candela. Nella prima ipotesi invece avresti l'immobile a tua completa disposizione, zero fastidi, zero usura(a parte l'uso che ne fai tu), silenzio assoluto. Io con le info che hai dato non avrei dubbi.

 

[Benjamin_Malaussène]

Ho messo pochissimi dati effettivamente. -L’immobile l’abbiamo acquistato perché è sotto a quello dove abitiamo, con mutuo basso (ma diluito) pago un po’ più di quanto pagherei per affittare una stanza ad uso studio per la mia attività; in più l’immobile sarebbe utilizzato anche per ampliare un po’ la nostra abitazione (qualche stanza ad uso deposito, stanza degli ospiti ecc) seppur non unito basta scendere di una rampa di scale;
- limmmobile ha una rendita da affitto locali comuni del condominio che di fatto azzera le spese condominiali e ci consente di pagare anche imu e tari;
- al momento per la mia attività professionale (ingegnere) a me basta una stanza grande quindi potrei affittare le altre magari a qualche collega o altri professionisti;
- affittando tutto a stanza per studenti potrei ricavare 1400/1500 lordi che con cedolare secca diventerebbero 1100 circa. Mettiamo 1000 per ulteriori spese sarebbero 12k l’anno. A cui dovrei togliere 3k per l’affitto del mio studio.
Ovviamente ci sarebbero seccature per il trasloco dello studio e spese connesse. Diciamo che resterebbero 8k netti. Il mutuo mi costa 5,5k l’anno

Hai spesso necessità di ospitare parenti o amici?

Hai figli in età adolescenziale/universitaria per cui potrebbe servire qualche stanza (con privacy) in più?

 

[feder81]

Può capitare spesso (qualche giorno al mese) di ospitare i nonni (abbiamo figlio piccolo e due nonni abitano in altra città), e per come detto abbiamo figlio piccolo.

 

[yumatu]

- al momento per la mia attività professionale (ingegnere) a me basta una stanza grande quindi potrei affittare le altre magari a qualche collega o altri professionisti;

Questa forse è un opzione migliore, magari ti passano anche i loro incarichi/conoscenze...

Chiaramente dipende anche dalla città,una cosa è Milano un'altra Bojano...