Consiglio nuovo mutuo: tasso variabile puro o con CAP?

fogliluc

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Salve a tutti ,siamo alla ricerca di capire quale sia il miglior mutuo per le nostre esigenze a questo punto chiedo a voi un parere anche sulle vostre esperienze .

Che tipo di mutuo fareste per 100/110 mila e durata 20 ?

Premetto che non siamo ferrati sul campo anche perchè ci stiamo inoltrando solo ora in questa selva oscura ,la nostra idea di partenza era un misto con inizio variabile ,ma poi abbiamo capito che avrebbe poco senso visto che sicuramente poi i tassi aumenteranno e passare poi ad un fisso non sarebbe conveniente.

Quindi ora saremmo puntati su un variabile con CAP e abbiamo visto quelli di iwbank e webbank ... che ne dite ?
Un variabile lo vediamo troppo rischioso strada facendo .

Le quote sono :
Valore casa 170
richiesta 100
20 anni
 
dicci almeno quanti anni avete e qual è la vs. rata massima sostenibile
 
Salve a tutti ,siamo alla ricerca di capire quale sia il miglior mutuo per le nostre esigenze a questo punto chiedo a voi un parere anche sulle vostre esperienze .

Che tipo di mutuo fareste per 100/110 mila e durata 20 ?

Premetto che non siamo ferrati sul campo anche perchè ci stiamo inoltrando solo ora in questa selva oscura ,la nostra idea di partenza era un misto con inizio variabile ,ma poi abbiamo capito che avrebbe poco senso visto che sicuramente poi i tassi aumenteranno e passare poi ad un fisso non sarebbe conveniente.

Quindi ora saremmo puntati su un variabile con CAP e abbiamo visto quelli di iwbank e webbank ... che ne dite ?
Un variabile lo vediamo troppo rischioso strada facendo .

Le quote sono :
Valore casa 170
richiesta 100
20 anni
quando vedo 2 giovani smarriti in un momento così importante mi chiedo come il mio settore bancario non riesca a dare risposte concrete e precise.

provo ad aituarvi dandovi alcuni strumenti per determinare la vostra scelta

1- prima cosa fatevi un giro su questo sito MutuiOnline.it: confronta le offerte di mutuo di 52 banche.

2- scegliete se volete una banca fisica o una banca on line con pregi e difetti di una e dell'altra.

3-scegliete il tasso fisso o variabile non su consiglio di altri ma su come potete sostenere dal punto di vista emotivo un aumento della rata del tasso variabile (ad oggi piu' bassa del fisso) fino ad un 30% in piu' del valore attuale.

4- sul tasso variabile verificate il parametro di indicizzazione(euribor 1 mese, 3 mesi, 6 mesi)

5- contrattate le spese di perizia e di istruttoria

6- verificate sempre eventuali offerte per i giovani (ci sono per alcune categorie reddituali degli sconti statali)

7- diffidate di proposte stravaganti, il mutuo è variabile o fisso.

8- ad oggi starei con una grande banca, ma mi farei un giro in qualche credito cooperativo sano della vostra zona

in bocca al lupo e buon 2013
 
quando vedo 2 giovani smarriti in un momento così importante mi chiedo come il mio settore bancario non riesca a dare risposte concrete e precise.

provo ad aituarvi dandovi alcuni strumenti per determinare la vostra scelta

1- prima cosa fatevi un giro su questo sito MutuiOnline.it: confronta le offerte di mutuo di 52 banche.

2- scegliete se volete una banca fisica o una banca on line con pregi e difetti di una e dell'altra.

3-scegliete il tasso fisso o variabile non su consiglio di altri ma su come potete sostenere dal punto di vista emotivo un aumento della rata del tasso variabile (ad oggi piu' bassa del fisso) fino ad un 30% in piu' del valore attuale.

4- sul tasso variabile verificate il parametro di indicizzazione(euribor 1 mese, 3 mesi, 6 mesi)

5- contrattate le spese di perizia e di istruttoria

6- verificate sempre eventuali offerte per i giovani (ci sono per alcune categorie reddituali degli sconti statali)

7- diffidate di proposte stravaganti, il mutuo è variabile o fisso.

8- ad oggi starei con una grande banca, ma mi farei un giro in qualche credito cooperativo sano della vostra zona

in bocca al lupo e buon 2013


Grazie mille gold ,ho letto e riletto i tuoi consigli ,ma sinceramente non ho trovato la riga che mi tranquillizzi o mi permetta di convincermi ...
Sono 3-4 mesi che quelle pagine le rivolto ,abbiamo girato tutte le banche della zona ,ma ognuna ha il suo mercante di turno più o meno convincente ,ma sempre e comunque pagato dalla banca.

Più che smarrito mi sembro indeciso ,se sono arrivato a parlare di quote ricalcolare o fissate alla stipula ... che dici detta cosi sembra minima la differenza ,ma tu sai bene che non lo è ...

Caro gold su convincimi a prendere una decisione ,tu dall'alto della tua esperienza se diventassi giovane e smarrito come noi :confused: quale mutuo sceglieresti ?
 
Posto questa spiegazione ... che mi e risultata molto utile e che in banca pochi diranno !



COME FUNZIONA UN VARIABILE A QUOTE CAPITALE PREDETERMINATE(PREFISSATE O FISSE DIRSIVOGLIA) RISPETTO AD UN QUOTE CAPITALE RICALCOLATE:
NB: la spiegazione prende in esempio un variabile con CAP ma è valida anche per un variabile "puro" senza tasso massimo(CAP) per un qualsiasi tasso X%.

se il TAN futuro aumenta, la rata è maggiore di un ammortamento a quote capitale ricalcolate e se in particolare arrivasse al fatidico cap del 5,5% la rata che ne uscirà sarà maggiore di quella che ci calcoleremmo oggi con una semplice calcolatrice mutui e come spesso ce la calcolano i funzionari; suddetta rata massima sarà tanto maggiore quanto prima si verifichi il malaugurato evento.
in qualche raro foglio informativo ma non in tutti troveremo la dizione tecnica che ci dice se è un prefissato o un ricalcolato ma spesso lo si deve evincere matematicamente estrapolandolo dalla tabelle degli aumenti della rata.
ad esempio nel vecchio foglio informativo MPS PROTEZIONE c'era suddetta diziona:
"IL PIANO DI AMMORTAMENTO VIENE FISSATO AL MOMENTO DELLA STIPULA CON QUOTE DI SOLO CAPITALE,CALCOLATE AL TASSO INIZIALE,CHE RESTERANNO FISSE PER TUTTA LA DURATA DEL MUTUO"..di conseguenza questa affermazione sottintende che le quote interessi saranno le uniche a variare perchè saranno le uniche ad essere ricalcolate mese per mese.
piano di ammortamento alla "francese con quota capitale predeterminata o fissa"!
fissa nel senso...fissata ala stipula al tasso di stipula che mai e poi mai sarà ricalcolata!!!
NB: i mutui attuali in commercio sono tutti "alla francese" che significa determinare un piano di ammortamento che stabilisce delle q.capitale che al contrario di quelle interessi aumentano rata per rata..."crescenti" nel tempo!
una volta stabilito "il come" viene determinano il suddetto piano di rientro del capitale abbiamo a disposizione due diversi tipi di calcolo della rata!!!
1) mantenimento della q.capitale stabilita alla stipula (al tasso di stipula) a cui sommiamo la quota interessi calcolata al tasso vigente futuro.
2) ricalcolo della quota capitale come anche quella interessi al tasso vigente futuro.
il prodotto MPS in questione persegue il tipo di calcolo della rata (1)!
per capire cosa significa..esempio very ground:
piano di amm.to alla stipula con un tasso ad esempio del 2%
RATA 1 = 700€ (200 interessi e 500 capitale)
RATA 2 = 700€ (180 interessi e 520 capitale)
RATA 3 = 700€ (160 interessi e 540 capitale)
RATA 4 = ecc, ecc....
partiamo col mutuo e subito alla prima rata viene applicato un tasso maggiore di quello di stipula, per esempio un 2,5%..
- amm.to standard dove la banca ricalcola sia la quota capitale che quella degli interessi tipo(2):
RATA 2 preventivata di stipula = 700€ (200 interessi e 500 capitale)
RATA 2 ricalcolata ed effettiva = 740€ (280 interessi e 460 capitale)
notare come la quota capitale corrisposta sia inferiore a quella di stipula.
- amm.to con quota capitale mantenuta fissa dove la banca ricalcola la sola quota interessi aggiungendola alla quota capitale del piano di amm.to determinato alla stipula per determinarne la rata, tipo(1):
RATA 2 preventivata di stipula = 700€ (200 interessi e 500 capitale)
RATA 2 ricalcolata ed effettiva = 780€ (280 interessi e 500 capitale)
notare come la quota capitale corrisposta sia quindi la stessa "conservata" dal piano di ammortamento di stipula...
come gli interessi che si determinano sono gli stessi perchè calcolati su capitale residuo uguale..
e come la rata sia di conseguenza più cara di 40€..(780-740).

insomma...
con questo prodotto, quando il tasso salirà, la rata sarà maggiore di un variabile "ricalcolato" tipo(2)(generalmente più diffuso).

sicuramente estinguo più in fretta perchè l'aumento del tasso non dimimuisce la quota capitale che a sua volta estingue debito residuo ed in maniera più efficace...ma per qualcuno il "prezzo" da pagare (rata eccessivamente alta)potrebbe essere proibitivo!
però posso "tarare" e "ridimensionare" la rata, che in futuro potrebbe essere troppo alta, chiedendo una durata leggerissimamente più lunga; bisognerà ognuno farsi due calcoli.

pericoli, vantaggi e svantaggi di questo tipo di ammortamento:
-pericolo di una rata più alta (rispetto allo standard) all'inizio del mutuo.
-vantaggio però che nonostante aumenti il tasso abbatto più capitale trovandomi soprattutto nella prima parte del mutuo con un residuo minore rispetto allo standard.
-considerevole vantaggio sull'eventuale necessità futura di estinguere parzialmente e/o definitivamente, sostituire, surrogare il mutuo.
-sconsigliato a chi non ce la farebbe a sostenere tale rata massima al cap 5,5% maggiorata rispetto a quella che ci calcoliamo con una calcolatrice standard (che ci ricalcola sia la quota interessi che quella capitale della rata).
 
posto questa spiegazione ... Che mi e risultata molto utile e che in banca pochi diranno !



Come funziona un variabile a quote capitale predeterminate(prefissate o fisse dirsivoglia) rispetto ad un quote capitale ricalcolate:
Nb: La spiegazione prende in esempio un variabile con cap ma è valida anche per un variabile "puro" senza tasso massimo(cap) per un qualsiasi tasso x%.

Se il tan futuro aumenta, la rata è maggiore di un ammortamento a quote capitale ricalcolate e se in particolare arrivasse al fatidico cap del 5,5% la rata che ne uscirà sarà maggiore di quella che ci calcoleremmo oggi con una semplice calcolatrice mutui e come spesso ce la calcolano i funzionari; suddetta rata massima sarà tanto maggiore quanto prima si verifichi il malaugurato evento.
In qualche raro foglio informativo ma non in tutti troveremo la dizione tecnica che ci dice se è un prefissato o un ricalcolato ma spesso lo si deve evincere matematicamente estrapolandolo dalla tabelle degli aumenti della rata.
Ad esempio nel vecchio foglio informativo mps protezione c'era suddetta diziona:
"il piano di ammortamento viene fissato al momento della stipula con quote di solo capitale,calcolate al tasso iniziale,che resteranno fisse per tutta la durata del mutuo"..di conseguenza questa affermazione sottintende che le quote interessi saranno le uniche a variare perchè saranno le uniche ad essere ricalcolate mese per mese.
Piano di ammortamento alla "francese con quota capitale predeterminata o fissa"!
Fissa nel senso...fissata ala stipula al tasso di stipula che mai e poi mai sarà ricalcolata!!!
Nb: I mutui attuali in commercio sono tutti "alla francese" che significa determinare un piano di ammortamento che stabilisce delle q.capitale che al contrario di quelle interessi aumentano rata per rata..."crescenti" nel tempo!
Una volta stabilito "il come" viene determinano il suddetto piano di rientro del capitale abbiamo a disposizione due diversi tipi di calcolo della rata!!!
1) mantenimento della q.capitale stabilita alla stipula (al tasso di stipula) a cui sommiamo la quota interessi calcolata al tasso vigente futuro.
2) ricalcolo della quota capitale come anche quella interessi al tasso vigente futuro.
Il prodotto mps in questione persegue il tipo di calcolo della rata (1)!
Per capire cosa significa..esempio very ground:
Piano di amm.to alla stipula con un tasso ad esempio del 2%
rata 1 = 700€ (200 interessi e 500 capitale)
rata 2 = 700€ (180 interessi e 520 capitale)
rata 3 = 700€ (160 interessi e 540 capitale)
rata 4 = ecc, ecc....
Partiamo col mutuo e subito alla prima rata viene applicato un tasso maggiore di quello di stipula, per esempio un 2,5%..
- amm.to standard dove la banca ricalcola sia la quota capitale che quella degli interessi tipo(2):
Rata 2 preventivata di stipula = 700€ (200 interessi e 500 capitale)
rata 2 ricalcolata ed effettiva = 740€ (280 interessi e 460 capitale)
notare come la quota capitale corrisposta sia inferiore a quella di stipula.
- amm.to con quota capitale mantenuta fissa dove la banca ricalcola la sola quota interessi aggiungendola alla quota capitale del piano di amm.to determinato alla stipula per determinarne la rata, tipo(1):
Rata 2 preventivata di stipula = 700€ (200 interessi e 500 capitale)
rata 2 ricalcolata ed effettiva = 780€ (280 interessi e 500 capitale)
notare come la quota capitale corrisposta sia quindi la stessa "conservata" dal piano di ammortamento di stipula...
Come gli interessi che si determinano sono gli stessi perchè calcolati su capitale residuo uguale..
E come la rata sia di conseguenza più cara di 40€..(780-740).

Insomma...
Con questo prodotto, quando il tasso salirà, la rata sarà maggiore di un variabile "ricalcolato" tipo(2)(generalmente più diffuso).

Sicuramente estinguo più in fretta perchè l'aumento del tasso non dimimuisce la quota capitale che a sua volta estingue debito residuo ed in maniera più efficace...ma per qualcuno il "prezzo" da pagare (rata eccessivamente alta)potrebbe essere proibitivo!
Però posso "tarare" e "ridimensionare" la rata, che in futuro potrebbe essere troppo alta, chiedendo una durata leggerissimamente più lunga; bisognerà ognuno farsi due calcoli.

Pericoli, vantaggi e svantaggi di questo tipo di ammortamento:
-pericolo di una rata più alta (rispetto allo standard) all'inizio del mutuo.
-vantaggio però che nonostante aumenti il tasso abbatto più capitale trovandomi soprattutto nella prima parte del mutuo con un residuo minore rispetto allo standard.
-considerevole vantaggio sull'eventuale necessità futura di estinguere parzialmente e/o definitivamente, sostituire, surrogare il mutuo.
-sconsigliato a chi non ce la farebbe a sostenere tale rata massima al cap 5,5% maggiorata rispetto a quella che ci calcoliamo con una calcolatrice standard (che ci ricalcola sia la quota interessi che quella capitale della rata).
dall'alto dei miei 37 anni ti rispondo come se fossi qui davanti a me mentre ti consiglio.

Valutata la tua capacita' reddituale ti consiglierei di fare un tasso variabile a 25-30 anni in modo da abbassarti la rata.

Il resto dei soldi che avanzi li metti da parte per i prossimi 5 anni in modo da andare ad abbattere il capitale (riuscirai a metterti via in 5 anni 15-20 mila euro) o pensare di ridurre la durata del mutuo.

Ad oggi le previsioni sono per un primo rialzo dei tassi a meta' 2015 e i tassi li alzano 0.25% alla volta.

Ti ricordo infine cosa dico a tutti quelli stipulano un mutuo.

Propensione al risparmio alta tasso variabile
propensione al risparmio bassa tassa fisso.
 
Grazie Gold e poi adi siamo quasi coetanei ... ne faccio 35 a fine Gennaio.

Quindi abbandoneresti la strada del CAP e punteresti sul variabile puro ?
 
Grazie Gold e poi adi siamo quasi coetanei ... ne faccio 35 a fine Gennaio.

Quindi abbandoneresti la strada del CAP e punteresti sul variabile puro ?

il variabile puro dopo 5 anni di euribor basso è un azzardo.

io cercherei il miglior fisso possibile e cercherei anche di contrattarlo al ribasso.

il variabile puro è per cuori forti.
 
il variabile puro dopo 5 anni di euribor basso è un azzardo.

io cercherei il miglior fisso possibile e cercherei anche di contrattarlo al ribasso.

il variabile puro è per cuori forti.
io sono per il variabile puro perchè ho una propensione medio alta al risparmio che mi permette di sopportare eventuali aumenti della rata.

se non hai ancora compiuto 35 anni vai ad uno sportello di intesa chiedi del mutuo superflash non paghi le spese di istruttoria e lo spread per gennaio è 2,80

se poi sei della mia zona ti seguo la pratica personalmente!!!!!!!!!!!!!
 
sarei anche io per il variabile puro..
Intesa superflash è un buon prodotto per i giovani.
anche BPM ha delle convenzioni under 35.
 
si infatti ho visto anche quello ,con intesa i 35 non devono essere compiuti alla stipula e io facendoli il prossimo 25 gennaio sono tagliato fuori .Con BPM mi sembra fino a 35 anche compiuti.

MI attizzava anche il CAP webank o iwbank con un cap rispettivamente di 6.1 e 6.5 ,lo spread e attorno a 3.2 ,considerando anche l'ammortamento a quote prefissate e considerati che i tassi dovrebbero salire nel 2015 ci sarebbe un buon pagamento della quota capitale cosa leggermente diversa per l'ammortamento a quote ricalcolate.

Unica pecca è che sono ancora titubante alla stipula di un mutuo senza un minimo di feeling...

Che ne dici ?
 
i mutui Cap sono tutti a quote prefissate, lo sai..
in caso di aumento dei tassi questo comporta SI un mantenimento del potere estinguente dovuto al mantenimento delle alte quote capitale stipulate e non ricalcolate al ribasso.
l'altra faccia della medaglia è la rata più alta di un pda a quote capitale ricalcolate.
a parte DB che ha buone convenzioni con aziende e spread sotto il 3%, Iwbank è un ottimo prodotto sia Cap che non.

dove hai preso quella mia spiegazione che hai postato prima?
cosa intendi che sei titubante per la stipula di un mutuo senza feeling?

..;)
 
i mutui Cap sono tutti a quote prefissate, lo sai..
in caso di aumento dei tassi questo comporta SI un mantenimento del potere estinguente dovuto al mantenimento delle alte quote capitale stipulate e non ricalcolate al ribasso.
l'altra faccia della medaglia è la rata più alta di un pda a quote capitale ricalcolate.
a parte DB che ha buone convenzioni con aziende e spread sotto il 3%, Iwbank è un ottimo prodotto sia Cap che non.

dove hai preso quella mia spiegazione che hai postato prima?
cosa intendi che sei titubante per la stipula di un mutuo senza feeling?

..;)

La tua spiegazione l'ho presa su altro forum.
Lo so che il tasso a quote prefissate ha quel rischio infatti ho scritto che avendo davanti 4-5 in cui i tassi speriamo crescere moltoooo lentamente non dovrei avere il problema della rata sproporzionata.
Titubante nel senso che in banca qualcuno ti ascolta mentre con iwbank o webank si è comunque collegati tramite call center .
 
ok..

facciamo due passi indietro prima di continuare a parlare del tuo mutuo per scegliere Cap o var puro..
due domande:

1) perchè vuoi acquistare una casa..
2) valore di acquisto e importo mutuo richiesto (LTV).

ciao
 
ok..

facciamo due passi indietro prima di continuare a parlare del tuo mutuo per scegliere Cap o var puro..
due domande:

1) perchè vuoi acquistare una casa..
2) valore di acquisto e importo mutuo richiesto (LTV).

ciao

La casa è già "acquistata" e ho anche già fatto il compromesso ...
Valore acquisto 170 richiesto 100.
 
avendo un così basso LTV, farei un variabile puro pur di avere un 0,3-0,4 in meno di spread che hai ottime possibilità di surrogare o rinegoziare appena riprende a correre la baracca..

ciao
 
avendo un così basso LTV, farei un variabile puro pur di avere un 0,3-0,4 in meno di spread che hai ottime possibilità di surrogare o rinegoziare appena riprende a correre la baracca..

ciao

A tuo avviso quale potrebbe essere la miglior banca che con queste somme offre il miglior spread.Io a parte intesa 2.8 conosco solo webank e iwbank .
 
A tuo avviso quale potrebbe essere la miglior banca che con queste somme offre il miglior spread.Io a parte intesa 2.8 conosco solo webank e iwbank .

hai focalizzato quelle che secondo me sono generalmente le "migliori".
un'altra è Deutsche Bank che ha delle buone convenzioni con aziende e statali.
se Intesa ti offre 2.8 di spread non lasciartela scappare.
adesrisci alla loro polizza cpi.
 
hai focalizzato quelle che secondo me sono generalmente le "migliori".
un'altra è Deutsche Bank che ha delle buone convenzioni con aziende e statali.
se Intesa ti offre 2.8 di spread non lasciartela scappare.
adesrisci alla loro polizza cpi.

Per quanto riguarda la polizza non lo vedo un problema ,come tanti posso anche io recedere.
 
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