Consiglio per affitto locali commerciali

fixu

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Mi occupo di vendere o affittare per conto di parenti
dei locali adibiti a banca assicurazione ufficio cambi uffici.
Breve descrizione dei locali.
Città di medie dimensioni italia del nord
non centro ma nemmeno perifieria
zona stazione scuola ospedali vita notturna discoteche bar
parcheggio gratuito
distanza dalla piazza 1 km appena fuori da isola pedonale.
Valutazione recente 250.000 euro
320 mq disposti su 2 pIani quasi identici
con la parte sottostanteche ha un altezza di 2,65 mt(non sufficienti a lavorarci)
ma dove ci sono gli impianti il caveu e anche alcune stanze adibite ad archivio
e deposito.
Costi annuali imu 2500 euro.
Affitto percepito in passato da banca che ho sfrattato 20.000 euro annuali
contratto di 20 anni fà.
I locali sono liberi e vuoti da ca 10 anni e in perfette condizioni
se solo mi mettessi a vendere gli impianti che ci sono all'interno
sarebbe già un discreto malloppo.
Vi chiedo consiglio per il fatto che un paio di giorni fà
un assicuratore mi ha telefonato
chiedendo lumi riguardo al costo dell'affitto.
Essendo i locali liberi e vuoti e non producendo nessun tipo di reddito
ma come detto prima
solamente spese riguardanti l'imu
la mia prima risposta telefonica è stata
che mi accontenrei anche di 10.000 euro annui.
Poi mi sono messo a fare un pò di conti
il 20 % che se ne va in tasse ma forse un parente potrebbe pagare anche il 30% con i suoi redditi
imu 2500 euro annui.
Se mi dessero 10.000 euro annui
ce ne rimarremmo o meglio se ne rimarrebero puliti
ca. la metà
oltre allo sbattimento della registrazione dei contratti ogni anno.
Se anche tutta questa cifra entrasse nelle mie tasche
con 400 euro al mese
non che si vada troppo lontano
un sacchetto di lupini al giorno forse ci scapperebbe.
Ripensandoci quindi
secondo me
non bisogna trattare
le banche e le assicurazioni
alle tregua
dei comuni mortali.
Loro non possono approfittarsi di queta crisi
per avere cose quasi a costo zero.
Quindi ho riformulato una proposta
da presentare.
Se tu banca o assiurazione che sia
mi dai 150.000 euro
i locali te li vendo
se vuoi startene in affitto
mi paghi 30.000 euro all'anno.
Che ne pensate
sono troppo esoso
in questi periodi di crisi
bisognerebbe accotentarsi
o chi deve pagare deve pagare e basta
e al limite mi tengo i miei locali liberi e vuoti
in caso di sommossa popolare
tornenerebbero sempre utili
e se l'affitto per loro fosse esoso e con la loro onesta attività
non si possono permettere di pagare un affitto equo
potrebbero sempre dirigersi verso la periferia.
I locali da liberi e vuoti
volendo si possono anche vendere a qualcuno
che magari ne faccia cambio destinazione uso(60.000 euro)
da affittati per esperienza rimangono invece cosi com'è.
E chi mi dà le garanzie che domani
l'italia non aumenti ancora la tassazione
come faccio a decidere un importo di affitto oggi per i prox 12 anni
quando le leggi in italia vengono cambiate come e allo stesso modo
del gioco delle 3 carte.
Si aggiornamento istat
mi prendevo i lupini prima
e con quello ci scapperanno anche 3 sacchetti di patatine al mese.
Non so se sono stato abbastanza chiaro nel mio quesito
ma spero di si.
Sia io che altri devono fare pagare a caro prezzo chi ha generato questa crisi
se non se lo potranno permettere
possono sempre cambiare lavoro
darsi all'ippica
o prendere per i fondelli
qualcun'altro
del resto la storia insegna che ci riescono molto bene.
;)
Mi piacerebbe ricevere una vostra opinione al riguardo.
Mi ritenete pazzo o come vi comportereste voi al mio posto?:p
 
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Qualatula

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...
Se tu banca o assiurazione che sia
mi dai 150.000 euro
i locali te li vendo
se vuoi startene in affitto
mi paghi 30.000 euro all'anno.
...
;)

Non sei tu ad avere il coltello dalla parte del manico; dei tuoi locali ne fai quello che ne hai voglia ma, per quel che mi risulta, banche e assicurazioni continuano a disfarsi delle proprietà e si rivolgono agli affitti a basso costo.

Fino ad una decina di anni fa facevano a gara per accaparrarsi una presenza in ogni piazza di Italia, poi il mondo è cambiato, sono cominciate le fusioni ed adesso siamo in regime di austerity.

Quindi hanno ancora una presenza eccessiva e continuano a ridimensionare strutture e personale anche perchè l'informatizzazione diffusa ha reso quasi obsoleti gli sportelli fisici.

Vedrai che se non la affitti tu a 10.000 euro un'altro lo trovano.
 

fixu

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Non mi spaventa il fatto che se non accetto io
lo trovino da un altra parte.
Condivido il tuo ragionamento
ma molto probabilmente
si dovranno sobbarcare il costo di ristrutturazione e cambio di destinazione d'uso
in città locali liberi e vuoti analoghi si contano sulla punta di 2 dita.
e nel caso dell'immobile che propongo
solo di ristrutturazione si è aggirato intorno ai 400.000 euro.
Naturalmente non li abbiamo pagati noi.....
;)
 
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Qualatula

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Non mi spaventa il fatto che se non accetto io
lo trovino da un altra parte.
Condivido il tuo ragionamento
ma molto probabilmente
si dovranno sobbarcare il costo di ristrutturazione e cambio di destinazione d'uso
in città locali liberi e vuoti analoghi si contano sulla punta di 2 dita.
e nel caso dell'immobile che propongo
solo di ristrutturazione si è aggirato intorno ai 400.000 euro.
Naturalmente non li abbiamo pagati noi.....
;)

Io eviterei di interpretare quello di cui hanno bisogno e vogliono/possono permettersi; forse dovresti concentrarti più sui tuoi locali e valutare se non sia il caso di frazionare.
 

fixu

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Il comune della mia città per il cambio destinazione uso
pretende 60.000 euro
a questo aggiungerci le spese di ristrutturazione per dei locali già in perfette condizioni
e visto il periodo in cui siamo
non ce lo vedo propio.
Grazie comunque per i consigli
sempre accettati
e che non sono assolutamente
campati in aria
ma mostrano un senso di
ragionevolezza.
;)
 
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arte3000

Gino stai sereno
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Pagamenti on-line,bonifici on-line,assicurazioni on-line,utenze on-line e via di questo passo.
Basta attivare un C.C.,avere naturalmente danaro a disposizione,ed il gioco e' fatto,con un po' di buona volonta' ci mettiamo a fare i bancari.
Senza contare le varie carte di credito,i bancomat,casse continue,per prelievi e depositi.
Prenderei seriamente in considerazione il fatto che ormai il numero di operazioni a sportello e' drasticamente diminuito.L'informatica ha fatto sfracelli anche in questo settore.


Calcoliamo solo i costi del personale,ci accorgeremo che il risparmio sara' decisamente notevole
Dove risiedo hanno gia' "soppresso"due sedi,li chiamano accorpamenti,di fatto,lo spazio di lavoro necessario diminuisce drasticamente,anzi,credo proprio in un ridimensionamento che tocchera' anche questo tipo d'impiego.
D'altra parte,in molti casi,solo le sedi storiche sono proprietarie dell'immobile,la corsa all'apertura di nuove filiali ha toccato l'apice negli anni di
facili erogazioni,adesso e' l'esatto opposto.
Quindi,nel tuo caso prenderei in considerazione l'ipotesi di valutare altri possibili scenari legati all'affitto di una sede cosi' prestigiosa. :)
 

reganam

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Pagamenti on-line,bonifici on-line,assicurazioni on-line,utenze on-line e via di questo passo.
Basta attivare un C.C.,avere naturalmente danaro a disposizione,ed il gioco e' fatto,con un po' di buona volonta' ci mettiamo a fare i bancari.
Senza contare le varie carte di credito,i bancomat,casse continue,per prelievi e depositi.
Prenderei seriamente in considerazione il fatto che ormai il numero di operazioni a sportello e' drasticamente diminuito.L'informatica ha fatto sfracelli anche in questo settore.


Calcoliamo solo i costi del personale,ci accorgeremo che il risparmio sara' decisamente notevole
Dove risiedo hanno gia' "soppresso"due sedi,li chiamano accorpamenti,di fatto,lo spazio di lavoro necessario diminuisce drasticamente,anzi,credo proprio in un ridimensionamento che tocchera' anche questo tipo d'impiego.
D'altra parte,in molti casi,solo le sedi storiche sono proprietarie dell'immobile,la corsa all'apertura di nuove filiali ha toccato l'apice negli anni di
facili erogazioni,adesso e' l'esatto opposto.
Quindi,nel tuo caso prenderei in considerazione l'ipotesi di valutare altri possibili scenari legati all'affitto di una sede cosi' prestigiosa. :)
Sede prestigiosa da 800 euro al metro?
da me i capannoni costano di più..
 

angy2007

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Il comune della mia città per il cambio destinazione uso
pretende 60.000 euro
a questo aggiungerci le spese di ristrutturazione per dei locali già in perfette condizioni
e visto il periodo in cui siamo
non ce lo vedo propio.
Grazie comunque per i consigli
sempre accettati
e che non sono assolutamente
campati in aria
ma mostrano un senso di
ragionevolezza.
;)
non ho capito perchè avete sfrattato la precedente banca, se pagava 20k non era meglio fare un aumento e tenersela?
a quale titolo il comune chiederebbe 60k per cambio destinazione? a parte il contributo sul costo di costruzione in percentuale ai lavori da fare non dovrebbero esserci oneri di urbanizzazione se rimani nella stessa classe catastale.
Qui da me un locale che ospitava una banca ha già cambiato tre inquilini in pochi anni (uffici, concessionaria auto, corriere) e lavori ne hanno sempre fatti pochi, le porte blindate sono ancora lì.
E' incredibile quanta gente ci sia che apre attività di grande impegno finanziario e le chiude dopo poco tempo.
Penso che anche tu puoi trovare inquilini ma cerca almeno di incassare buone cauzioni o fideiussioni.
 

arte3000

Gino stai sereno
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Sede prestigiosa da 800 euro al metro?
da me i capannoni costano di più..

Hai ragione,non ho specificato che il termine prestigioso fosse riferito alle dimensioni.
Certo con l'aria che tira,non sara' tanto facile ottenere canoni d'affitto interessanti,in questo caso le dimensioni dell'immobile divengono penalizzanti.
 

Diritto Privato

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Essendo i locali liberi e vuoti e non producendo nessun tipo di reddito
ma come detto prima
solamente spese riguardanti l'imu
la mia prima risposta telefonica è stata
che mi accontenrei anche di 10.000 euro annui.
Poi mi sono messo a fare un pò di conti
il 20 % che se ne va in tasse ma forse un parente potrebbe pagare anche il 30% con i suoi redditi
imu 2500 euro annui.
Se mi dessero 10.000 euro annui
ce ne rimarremmo o meglio se ne rimarrebero puliti
ca. la metà
oltre allo sbattimento della registrazione dei contratti ogni anno.

Se 10.000 € è l'affitto percepito, le tasse si calcolano sull'85% di tale cifra, alla quale applicare l'aliquota marginale IRPEF in cui il proprietario ricade fatto cumulo con gli altri redditi.

Ergo se il proprietario ha reddito decente, quindi aliquota marginale almeno del 38%, l'IRPEF ammonta a 10.000 € x 85% x 38% = 3.230 €.
Aggiungi inoltre un paio di punti circa di addizionali comunale e regionale.

Per il non residenziale, non esiste possibilità di passare alla "cedolare secca".

Ergo, tra IMU (che dici essere pari a 2.500 €), IRPEF e addizionali, arrivi a circa il 60% dell'importo percepito.

Se becchi la tranvata di spese straordinarie a tuo carico, addio...

Se tu banca o assiurazione che sia
mi dai 150.000 euro
i locali te li vendo
se vuoi startene in affitto
mi paghi 30.000 euro all'anno.
Che ne pensate
sono troppo esoso

Assolutamente no... tu puoi chiedere quello che vuoi, al massimo ti sfancùlano... :D:D:D
 

fixu

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Lo sfratto mandato almeno 6 mesi prima della scadenza dei 12 anni del contratto di affitto 6 + 6
è un fatto dovuto
per richiedere
un aumento.
Con molti mi è riuscito di trattare
loro hanno voluto utlilizzare altre tecniche
e alla fine mi hanno fatto comprendere con i loro metodi
che ho fatto la cosa più giusta del mondo.
Il valore di mercato dell'immobile ERA molto piu alto
a fianco locali meno rifiniti sono stati venduti a 1600 euro al mq. nonostante fossero una metratura di doppie dimensioni(e non piu piccola come sarebbe normale per un prezzo maggiore) rispetto allìimmobile di cui parlo
ma erano altri anni e i prezzi sono calati come giustamente la stima indica.
Vada quindi per lo sfanculamento
ci godo a prendere per i fondelli certa gente.
Parola grossa locali prestigiosi
se attualmente sono sfitti
sarebbe meglio avere dei ruderi ma che rendono.
Le banche purtroppo gli affari
li vogliono fare solo loro e lasciare le briciole o nemmeno quelle agli altri.
Le assicurazioni non sono da meno.
Se devo aiutare un povero cristo che non ce la fà
a pagarmi un affitto di 500 euro per un appartamento
sarei disposto anche a farlo pagare 100 euro oppure nulla
ma con certa gente
assolutamente no
non mi impietosisco
e non mollo assolutamente.
Grazie comunque per le risposte
 
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fixu

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Se quello che dice DP è vero
e penso lo sia
in 12 anni percependo un affitto di 10.000 euro
si potrebbero avere poco meno di 4000 euro di utile
che nei 12 anni fanno 48.000 euro
bisogna però restituire anche
18 mensilità a fine contratto
si passa quindi ad un utile netto pulito sempre nei 12 anni di 33.000 euro.
che diviso 12 è di ca 2700 euro annuali
e o 220 euro mensili.
Banche o assicurazioni se vogliono fare affari
devono aprire il portafoglio
e fischiare un bel pò di più.
Le lacrime non attaccano
anzi l'orgoglio del tenere lontana da casa certa gente
è molto piu grande dell'utile che produrrebbe.
Non ho nemmeno calcolato la registrazione annuale del contratto
che viene suddivisa in parti uguali e pagata al 50% cadauna affittuario e propietario.
Da qui la mia considerazione
se vuoi uno sconto te lo faccio
ma sull'acquisto non certo sull'affitto
e se non ti sta bene
apri pure le tue filiali online
oppure vai da un altra parte
a prendere in giro la gente.
 

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Perchè devi restituire 18 mensilità a scadenza del 6+6?

Sei già sicuro che non rivorrai più affittare agli stessi inquilini fra 12 anni?

Sei sicuro che rimarranno 12 anni e non se ne andranno prima?
 

fixu

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Punto 1
il propietario ha 90 anni
punto 2
difficile che una banca o un assicurazione che pagano zero
se ne vadano prima del previsto
punto 3
una volta che hai affittato non sei più padrone del tuo immobile
come dire
ho un capitale x e non lo posso toccare
modus operandi
in cui queste tipologie di attività
ci sguazzzano
:mano:
Un locale libero e vuoto ha sempre un valore
che magari di questi tempi si avvicina allo zero
ma che un immobile locato a prezzo irrisorio non ha
perchè le politiche di queste attività
non comportano di acquistare immobili
anche perchè ce li hanno gratis dalla gente che non paga
anche una sola rata del mutuo.
Inoltre dentro a un locale libero e vuoto se voglio
ci faccio una festa
se lo affittano a poco al contrario
la festa la fanno loro
a te che affitti
e a tutti quelli che
ci avranno a che fare.
Inoltre essendo propio loro
gli ideatori promotori di questa crisi
in qualche modo
bisogna fargliela pagare a caro prezzo.
Cosi facendo non mi viene in tasca niente?
Chiaro
ma è normale fare affari con qualcuno che fattura
milioni di euro e non ti dà nulla?
Se non faccio affari io
non fai affari nemmeno tu
oppure li vai a fare in periferia
dove dovrebbero andare
tutte queste tipologie di attività.
Le aziende sane ragionano cosi
loro non sono sani e vorrebbero rimanere nei bei posti
per sempre non è possibile che perduri questa situazione
ma un cambiamento radicale
è necessario
ed io
offro uno spunto di aiuto
al perchè questo avvenga.
 
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arte3000

Gino stai sereno
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Punto 1
il propietario ha 90 anni
punto 2
difficile che una banca o un assicurazione che pagano zero
se ne vadano prima del previsto
punto 3
una volta che hai affittato non sei più padrone del tuo immobile
come dire
ho un capitale x e non lo posso toccare
modus operandi
in cui queste tipologie di attività
ci sguazzzano
:mano:
Un locale libero e vuoto ha sempre un valore
che un immobile locato a prezzo irrisorio
ad aziende le cui politiche
non comportano di acquistare immobili
anche perchè ce li hanno gratis dalla gente che non paga
anche una sola rata del mutuo.
Inoltre dentro a un locale libero e vuoto se voglio
ci faccio una festa
se lo affittano a poco al contrario
la festa la fanno loro
a te che affitti
e a tutti quelli che
ci avranno a che fare.


Mah,io prima di scartare a priori Banche ed Assicurazioni ci penserei 2 volte.
I tempi non sono dei migliori,a meno che tu abbia gia' individuato altre proposte interessanti,almeno sotto il profilo solvibilita' e durata del contratto.
Insomma,la moria di attivita' commerciali continua ad essere altissima,inoltre non penso che l'opzione "affittasi per feste e/o ricorrenze" porti benefici in tal senso.
Se poi pensi che la vendita possa risolvere tutto...

Scusa,ma non capisco il perche' della restituzione delle 18 mensilita'. :mmmm:
A meno che divenga una strategia per recuperare parte del versato,non mi sembra tanto conveniente.
In effetti,non accetto il rinnovo del contratto,mi sfratti,restituisci le 18 mensilita',ma devo comunque trovare un'altra sede,con tutti i costi ed adempimenti vari,non ci trovo vantaggi particolari. :)
 

fixu

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Il beneficio che porta la festa
è il benessere comune
senza l'intenzione di fare profitto
stessa identica cosa dell'affitto
con la differenza che dopo
non si ride e non ci si diverte pio
mentre al contrario
si balla e si ride dietro a questa gente
che hanno il grande contributo
di avere messo l'italia e molti paesi occidentali
in ginocchio.
Ricordatevi sempre che sto utilizzando un linguaggio consono
ad un forum pubblico
i fatti da raccontare al loro riguardo non mancherebbero
la enciclopedia treccani non avrebbe spazio sufficiente
a potere approfondire la questione appieno.
 

arte3000

Gino stai sereno
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Il beneficio che porta la festa
è il benessere comune
senza l'intenzione di fare profitto
stessa identica cosa dell'affitto
con la differenza che dopo
non si ride e non ci si diverte pio
mentre al contrario
si balla e si ride dietro a questa gente
che hanno il grande contributo
di avere messo l'italia e molti paesi occidentali
in ginocchio.
Ricordatevi sempre che sto utilizzando un linguaggio consono
ad un forum pubblico
i fatti da raccontare al loro riguardo non mancherebbero
la enciclopedia treccani non avrebbe spazio sufficiente
a potere approfondire la questione appieno.



Questo,nel bene e nel male e' il nostro modo di fare economia,altri non ne conosco.
Ovviamente non sto' cercando di giustificare la debacle economico-finanziaria
attuale,ma come in tutte le forme d'investimento,la componente rischio fa parte del gioco.
Nessuno,mai,potra' garantirti il pieno successo economico,a meno che tu non sia un Guru infallibile.
Vedo piuttosto successi ed insuccessi,a volte i risultati pendono da una parte,in altri casi dall'altra,credo sia una legge di compensazione.
Noto un certo risentimento verso gli Istituti di Credito,e' possibile che tu sia incappato in qualche brutta esperienza,io credo che sia' possibile al limite contenere le perdite derivate da una cattiva operazione,certamente poi parlare solo di profitti derivanti dalla stessa mi risulta piu' difficile.
Molto difficile. :)
 

fixu

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Quasi mai perduto in operazioni finanzierie
anche perchè se chiudi tutti i tuoi conti correnti
non hanno modo di metterti il cappio intorno al collo.
Poi non che non ci provino ugualmente con altri sistemi.....
 
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Quasi mai perduto in operazioni finanzierie
anche perchè se chiudi tutti i tuoi conti correnti
non hanno modo di metterti il cappio intorno al collo.
Poi non che non ci provino ugualmente con altri sistemi.....


Non posso fare altro che complimentarmi con te!
Mi risulta piu' complicato capire la tecnica utilizzata,ovviamente con i C.C. chiusi. :)
 

fixu

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In pochi sono riusciti a darmi consigli validi al riguardo della questione
addirittura è saltato fuori qualcuno che dice
che se non li prendo io questi affittuari
se ne vanno da un altra parte.
Classica risposta del banchiere
che vorrebbe tutto aggratis
ma che domani dovrà sul serio andare
in periferia
percorrere piu strada per andare a lavorare
e altrettanta per ritornare a casa
perchè
è giusto che sia cosi.
La risposta me la hanno data amici
la mia gang è una banda di donne
9 volte su 10 ragionando insieme a loro
noi vinciamo.
Un affitto congruo per il locale descritto è intorno ai
20 25.000 euro annuali.
Per meno di questa cifra
si consiglia vivamente di aprire filiali in periferia
se i vostri clienti vi amano
vi seguiranno ovunque.
OK!:D