Contratto affitto transitorio

Svegliaaa

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Ciao, una cortesia:
in un contratto di affitto immobile ho sempre visto i classici contratti liberi , 4+4 o simili..dove con la raccomandata puoi comunque mandare disdetta contrattuale nei termini previsti , di norma 6 mesi.

Con il contratto transitorio come funziona la cosa?
E' chiaro che il contratto (almeno spero..) sia da registrare lo stesso su agenzia entrate, ma cosa cambia rispetto al libero?
grazie ciao
 

Svegliaaa

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Ti ringrazio, ho letto ma poi si parla anche di concordati cose che già conosco. So che il transitorio è a termine, cioè si sa già in anticipo che poi durerà 1 anno (esempio..)
Quel che chiedo è questo:
- devo affittare un immobile, il potenziale inqulino mi chiede transitorio perché dice che non ci starà tantissimo tempo..io gli spiego che anche se facciano un classico contratto lui può andare via quando vuole dando disdetta,
le mie domande sono le seguenti:
- il transitorio mi fa perdere qualche tutela ? a me che sono proprietaria
- il transitorio ha dei vantaggi per qualcuno ? magari inquilino?
- quali pro e contro ?
gradirei dei commenti e ringrazio in anticipo
 

chantal_bbb

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Ti ringrazio, ho letto ma poi si parla anche di concordati cose che già conosco. So che il transitorio è a termine, cioè si sa già in anticipo che poi durerà 1 anno (esempio..)
Quel che chiedo è questo:
- devo affittare un immobile, il potenziale inqulino mi chiede transitorio perché dice che non ci starà tantissimo tempo..io gli spiego che anche se facciano un classico contratto lui può andare via quando vuole dando disdetta,
le mie domande sono le seguenti:
- il transitorio mi fa perdere qualche tutela ? a me che sono proprietaria
- il transitorio ha dei vantaggi per qualcuno ? magari inquilino?
- quali pro e contro ?
gradirei dei commenti e ringrazio in anticipo

Il link che ho messo prevede diverse tipologie contrattuali, tra cui appunto il contratto transitorio.
Il transitorio è meno vincolante per entrambi, semplicemente. E' il contratto idoneo per locatore e inquilino che non vogliono impegni a lungo termine. Nei contratti 4+4 invece il recesso anticipato è previsto solo per gravi motivi, quindi non è adatto.
Consiglio di leggere bene il modulo del contratto transitorio, dato che occorre seguire una procedura precisa seppur semplicissima pena la nullità e riconversione in contratti 4+4.
 

reganam

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Ti ringrazio, ho letto ma poi si parla anche di concordati cose che già conosco. So che il transitorio è a termine, cioè si sa già in anticipo che poi durerà 1 anno (esempio..)
Quel che chiedo è questo:
- devo affittare un immobile, il potenziale inqulino mi chiede transitorio perché dice che non ci starà tantissimo tempo..io gli spiego che anche se facciano un classico contratto lui può andare via quando vuole dando disdetta,
le mie domande sono le seguenti:
- il transitorio mi fa perdere qualche tutela ? a me che sono proprietaria
- il transitorio ha dei vantaggi per qualcuno ? magari inquilino?
- quali pro e contro ?
gradirei dei commenti e ringrazio in anticipo

con il transitorio , se lo vuoi, l'inquilino non può prendere la residenza.
 

Buscopan

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In un contratto di affitto immobile ho sempre visto i classici contratti liberi , 4+4 o simili..dove con la raccomandata puoi comunque mandare disdetta contrattuale nei termini previsti , di norma 6 mesi. Con il contratto transitorio come funziona la cosa?

E' chiaro che il contratto (almeno spero..) sia da registrare lo stesso su agenzia entrate, ma cosa cambia rispetto al libero?


Quel che chiedo è questo:
- devo affittare un immobile, il potenziale inqulino mi chiede transitorio perché dice che non ci starà tantissimo tempo..io gli spiego che anche se facciano un classico contratto lui può andare via quando vuole dando disdetta,
le mie domande sono le seguenti:
- il transitorio mi fa perdere qualche tutela ? a me che sono proprietaria
- il transitorio ha dei vantaggi per qualcuno ? magari inquilino?
- quali pro e contro ?


Dal 1° gennaio di quest’anno, i contratti locativi (transitori compresi) – qualora ne ricorrano i presupposti (durata superiore ai 30 giorni) – se non vengono registrati entro 30 giorni dalla stipula (o dalla sua decorrenza, se anteriore) sono nulli, sotto l’aspetto civilistico: la legge di Stabilità 2016, al comma 59, ha integralmente riscritto l’art.13 della legge 431/1998. La ritardata registrazione, a seguito di ravvedimento operoso, non ridona efficacia al contratto (come confermano le prime pronunce di merito dopo l’entrata in vigore della legge di Stabilità, allineate sul netto orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione che nel 2015 ha finalmente messo un punto fermo sulla questione relativa alla possibilità di sanare un contratto nullo per mancata registrazione), trattandosi di un mero adempimento fiscale e non civilistico: l’Agenzia delle Entrate rimane obbligata a registrare qualsiasi atto, anche se quest’ultimo è civilisticamente nullo.

Con riferimento alla disdetta del contratto da parte del locatore nelle locazioni transitorie, la legge non contempla tale possibilità per tale soggetto (solo il conduttore può recedere anticipatamente per gravi motivi): in tali locazioni non opera infatti il congegno della rinnovazione automatica in difetto di disdetta previsto dall’art.3 della legge di riforma del 1998.

Quanto alle cause della transitorietà, se l’esigenza transitoria per un tempo oggettivamente predeterminabile (minima di un mese e massima di diciotto) è riferita al locatore (in questo caso, l’art.3 del contratto-tipo (Esigenze del conduttore) va cancellato), va semplicemente enunciata in atto, senza necessità alcuna di darne riscontro documentale: il medesimo può solo evitare la riconduzione del contratto al termine quadriennale ordinario, confermando con lettera raccomandata al conduttore – prima dello spirare del rapporto - i motivi di transitorietà indicati in contratto (vedi art.2 del contratto-tipo allegato al decreto ministeriale 30 dicembre 2002, ripreso dalle convenzioni locali) che lo hanno indotto a sottoscrivere un contratto di tale natura, perché la legge vuole impedire che il rapporto – nato transitorio – possa poi proseguire oltre il termine pattuito in origine.

Se il locatore non vi provvede, il contratto torna ad avere la durata ordinaria prevista dalla legge (4+4), dalla data di stipula del contratto. Ne deriva che il locatore si ritrova non solo con un contratto molto più lungo (sempre che il conduttore non voglia recedere anzitempo), ma con un contratto ordinario a canone calmierato. Ove poi la sua esigenza si protragga nel tempo (la data di fine certa, per le più disparate ragioni, salta: ad es. il matrimonio della figlia va in fumo), il locatore, in caso di mancato utilizzo, rischia pure la sanzione di trentasei mensilità.

Ove, invece, l’esigenza transitoria sia riferita al conduttore (in questo caso, l’art.2 del contratto-tipo (Esigenze del locatore) va cancellato), la documentazione, proveniente da un terzo (ad es. contratto di lavoro a termine, preliminare di compravendita ecc.), della necessità abitativa va non solo documentata, ma anche allegata al contratto. Contrariamente al locatore, nessun obbligo e nessuna conseguenza deriva dall’omissione della conferma delle esigenze transitorie enunciate in atto (anche se il primo decreto ministeriale del 1° marzo 1999, emanato ai sensi della legge di riforma del 1998 a fissare le modalità e i presupposti, collide con quello del 30 dicembre 2002).

Ma anche qui, le cose possono prendere una brutta piega. Si ipotizzi che il contratto a termine del conduttore, un mese prima della scadenza del contratto, venga trasformato in un contratto a tempo indeterminato ovvero che i lavori di ristrutturazione del suo appartamento vadano per le lunghe a causa di un impedimento burocratico ovvero che l’appartamento che l’Agenzia Casa del Comune gli aveva promesso per il 1° marzo sarà disponibile alla fine dell’anno, l’esigenza transitoria non sussiste più:il conduttore si vede costretto a comunicare al locatore che quell’esigenza temporanea – oggetto di specifica clausola – persiste anche dopo la scadenza, in contrasto con il carattere provvisorio e occasionale di questa tipologia negoziale.

Il medesimo effetto della mancata conferma dell’esigenze di transitorietà da parte del locatore (mutamento della disciplina da transitoria ad ordinaria) colpirebbe anche il non verificarsi dell’esigenza stessa da parte del conduttore, ma anche in questo caso, sembra doversi ritenere che il venir meno delle cause di transitorietà riguardi il solo locatore: tale ricostruzione trova infatti conferma nel testo del contratto-tipo: art. 2 (Esigenze del locatore).

In caso contrario, l’opposta soluzione (il non verificarsi dell’esigenza transitoria in capo al conduttore: tale tesi non trova conferma nel contratto-tipo: art. 3 (Esigenze del conduttore) trasformerebbe questo tipo di contratto in un contratto imprevedibile (un contratto del secondo canale, ma con un gene mutante che può trasformarlo in un contratto del primo canale, di faticosa gestione (il mutamento della disciplina, sotto il profilo tributario, imporrebbe di registrare una scrittura modificativa o integrativa, a seguito dell’avverarsi della condizione posta a contratto, nonché a rideterminare l’imposta di registro), con conseguenze estremamente punitive nei confronti del locatore, il quale, per ragioni indipendenti della sua volontà, verrebbe a subire un prolungamento della durata del contratto non voluto e non programmato, senza neppure poter fruire di un canone a livello di mercato, salvo fuori dalle aree metropolitane, nei Comuni confinanti, e negli altri Comuni capoluogo di provincia indicati dalla legge.

Riguardo, infine, il canone (la locazione transitoria non blocca la cedolare secca), importo massimo stabilito dalle convenzioni locali fino ad un 20% superiore al canone concordato, ma sono pochi i Comuni che applicano tale maggiorazione. Per questa tipologia contrattuale per il locatore non sono previste agevolazioni fiscali statali, né IRPEF (95%) né registro (2%) o comunali, salvo che l’ente municipale non ne abbia deciso l’applicazione (in genere, IMU non agevolata con ulteriore abbattimento del 25%, ma ordinaria).
 
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AdLion

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E' possibile che un appartamento sia locato con contratto transitorio ma di durata 4+4?





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chantal_bbb

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No, durata max 18 mesi come ben definito nell'art. 1. Sarebbe un controsenso.
 

Buscopan

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Il classico contratto transitorio pasticciato e fantasioso. Che cosa c’entri il decreto interministeriale 14 luglio 2004, citato a contratto, da applicarsi alle sole locazioni concordate art.2, co. 3 della legge 431/’98, in Comuni privi di accordi perché non ad alta tensione abitativa ovvero nei Comuni per i quali erano stati sottoscritti accordi sulla base del DM 5 marzo 1999, con le esigenze del conduttore e con il canone locativo dei contratti transitori art.5, co. 1 della legge citata risulta difficile capire; semmai il testo contrattuale avrebbe dovuto fare riferimento all'accordoi territoriale depositato presso il Comune in cui è ubicato l'alloggio ovvero - nel caso quest'ultimo fosse ubicato in un Comune non ad alta tensione abitativa - al decreto interministeriale 10 marzo 2006, nel quale è previsto il rinvio agli accordi locali vigenti nei Comuni demograficamente omogenei di minor distanza territoriale anche situati in altra Regione.

Una volta ricodato il principio di conformità del contratto transitorio al contratto tipo, allegato al decreto ministeriale nelle sue due versioni (5 marzo 1999 e 30 dicembre 2002), emanato in conformità della convenzione nazionale, non resta che concludere che un contratto transitorio che ecceda la durata massima tollerata non può essere considerato valido in quanto si coloca al di fuori dell’ambito di operatività dell’art.5, co.1.

Quali le conseguenze? A prescindere dalle espressioni letterali adoperate nel contratto e dall’intestazione del contratto medesimo, nel caso in cui le parti, pur enunciando correttamente l’esigenza della transitorietà, abbiano previsto una durata eccedente i diciotto mesi, la clausola in questione è affetta da nullità, ai sensi del co.3, art.13 della legge sopracitata e - nel caso in cui il contratto non solo abbia avuto esecuzione per una durata superiore alla soglia massima consentita, ma sia tuttora in corso, a seguito di rinnovazione tacita al 15 marzo 2016 - potrebbe prospettarsi il rischio di una riconduzione della durata a quella prevista dall’art.2 della legge di riforma del 1998 per i contratti in regime di libero mercato (4+4), secondo quanto prevedono i succitati decreti ministeriali per il sopraggiunto venir meno delle cause di transitorietà. In ogni caso, in caso di contenzioso, sarebbe rimesso al giudice il compito di sondare la reale (e non fittizia o simulata) volontà delle parti, riconducendo il rapporto al limite massimo previsto per questo tipo di locazione (18 mesi) ovvero al modello ordinario nella sua versione quadriennale rinnovabile.

Un consiglio finale. Il locatore consulti sempre (ciò gli eviterà passi falsi e, soprattutto, gli semplificherà le cose) l’accordo territoriale valido nel Comune ove è ubicato l’alloggio per controllare la durata, il canone consentito nonché le esigenze di transitorietà previste (in alcune convenzioni è ammessa la residenza del conduttore, ma solo in pochi e circostanziati casi (si veda l’accordo concluso a Carpi; analoga soluzione viene seguita nell’accordo territoriale di Sassuolo).

Se non si è sicuri di portare a termine il programma di questo macchinoso contratto, non è detto che questo sia il binario giusto per chi loca. In tal caso è preferibile salire un su treno diverso, magari più lento e meno formale, ove non sono richieste particolari condizioni, esigenze specifiche, prove o conferme, ma sicuri di arrivare a destinazione senza troppi intoppi o ritardi, ad esempio il Treno Rapido Veloce articolo 2, comma 3 della legge 431/’98, meglio conosciuto come “contratto concordato”.
 
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Buscopan

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Quindi come è possibile che un contratto cosiffatto sia stato registrato all'AdE? E' valido?

L'Agenzia delle Entrate è obbligata a registrare qualsiasi atto (anche solo per dare data certa), anche se il contratto è civilisticamente nullo.
 

chantal_bbb

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Quindi come è possibile che un contratto cosiffatto sia stato registrato all'AdE? E' valido?

In effetti è un caso anomalo, bizzarro, stranissimo. Come ti ripeto, il contratto contiene un controsenso : se è transitorio, o dura al max 18 mesi oppure, se è un 4+4, dura appunto 4 anni con rinnovo eventuali di altri 4. Ma sei sicuro sia il contratto originale registrato all'AdE? La registrazione ha valore fiscale, ma che io sappia esiste anche un controllo e la discrepanza salta agli occhi in maniera evidente. Tra l'altro noto una correzione a penna (data) ed una nota pura a penna (canone annuo). A me sembra una bozza.
 

AdLion

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In effetti è un caso anomalo, bizzarro, stranissimo. Come ti ripeto, il contratto contiene un controsenso : se è transitorio, o dura al max 18 mesi oppure, se è un 4+4, dura appunto 4 anni con rinnovo eventuali di altri 4. Ma sei sicuro sia il contratto originale registrato all'AdE? La registrazione ha valore fiscale, ma che io sappia esiste anche un controllo e la discrepanza salta agli occhi in maniera evidente. Tra l'altro noto una correzione a penna (data) ed una nota pura a penna (canone annuo). A me sembra una bozza.


No no è tutto registrato. Quegli appunti penso li abbia messi il curatore fallimentare o il perito. In questo caso vale la durata dei 4+4 o è nullo?
 

chantal_bbb

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Puoi linkare il contratto integrale? Ovviamente, coprendo i dati sensibili.
 

broken brick

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Attenzione, perchè se il contratto transitorio non è fatto bene ..."ricade nell'alveo del 4+4".