costituzione del condominio
- Creatore Discussione fel953
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Helix
Puparo Cosmico
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Il condominio si costituisce, di fatto, non appena il costruttore comunica alle autorità competenti il c.d. "fine lavori".
Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.
L'assemblea condominiale può adottare qualsiasi deliberazione inerente alla gestione condominiale, anche se non è stata redatta la tabella millesimale per la ripartizione delle spese, e anche se soprattutto non è stato ancora approvato e trascritto un regolamento condominiale.
Se i condomini sono in numero maggiore di dieci è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale ai sensi dell'art. 1138 del Codicie civile.
Bisogna però distinguere tra Regolamento contrattuale e assembleare
Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e fatto accettare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con il rogito notarile.
Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini ex art. 1138 del Codice civile.
Il regolamento contrattuale contiene sia norme regolamentari che norme propriamente contrattuali. Hanno natura contrattuale le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Devono essere considerate clausole contrattuali, anche quelle riguardanti l'uso delle cose comuni, quando dalla loro eventuale modifica possa derivare un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.
Le norme regolamentari sono suscettibili di variazione con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile , vale a dire con una maggioranza di cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.
Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e in particolare con un voto manifestato in forma scritta. Tra le clausole di cui trattasi rientrano quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini. In ogni caso qualora le spese di manutenzione di alcune parti dell'edificio siano attribuite soltanto ad alcuni condomini, la presunzione di comproprietà opera a favore esclusivamente di tali condomini.
In sostanza il regolamento contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile costituisce un contratto e assume forza vincolante in quanto accettato dai singoli acquirenti dei diversi appartamenti dello stabile, mediante atto specifico di adesione consensuale contenuto sostanzialmente nel rogito d'acquisto dell'immobile.
Con il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile e non adottato in base all'art. 1138 del Codice civile dall'assemblea condominiale, è possibile porre limiti alle proprietà esclusive private, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio cioè porre limiti all'aspetto architettonico dell'edificio.
Il condominio è un ente di gestione che si costituisce senza alcuna formalità immediatamente dopo la costruzione dell'edificio e la vendita anche di uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva.
L'assemblea condominiale può adottare qualsiasi deliberazione inerente alla gestione condominiale, anche se non è stata redatta la tabella millesimale per la ripartizione delle spese, e anche se soprattutto non è stato ancora approvato e trascritto un regolamento condominiale.
Se i condomini sono in numero maggiore di dieci è obbligatorio dotarsi di un regolamento condominiale ai sensi dell'art. 1138 del Codicie civile.
Bisogna però distinguere tra Regolamento contrattuale e assembleare
Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e fatto accettare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con il rogito notarile.
Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini ex art. 1138 del Codice civile.
Il regolamento contrattuale contiene sia norme regolamentari che norme propriamente contrattuali. Hanno natura contrattuale le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Devono essere considerate clausole contrattuali, anche quelle riguardanti l'uso delle cose comuni, quando dalla loro eventuale modifica possa derivare un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.
Le norme regolamentari sono suscettibili di variazione con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile , vale a dire con una maggioranza di cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.
Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e in particolare con un voto manifestato in forma scritta. Tra le clausole di cui trattasi rientrano quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini. In ogni caso qualora le spese di manutenzione di alcune parti dell'edificio siano attribuite soltanto ad alcuni condomini, la presunzione di comproprietà opera a favore esclusivamente di tali condomini.
In sostanza il regolamento contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile costituisce un contratto e assume forza vincolante in quanto accettato dai singoli acquirenti dei diversi appartamenti dello stabile, mediante atto specifico di adesione consensuale contenuto sostanzialmente nel rogito d'acquisto dell'immobile.
Con il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile e non adottato in base all'art. 1138 del Codice civile dall'assemblea condominiale, è possibile porre limiti alle proprietà esclusive private, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio cioè porre limiti all'aspetto architettonico dell'edificio.
grazie Helix il tuo intervento mi ha chiarito le idee
il problema però è un altro
purtroppo il regolamento contrattuale non è stato allegato al rogito notarile e non sono mai state preparate le tabelle millesimali
la società originariamente proprietaria dell'immobile poi frazionato può essere considerata inadempiente?
cosa si potrebbe fare per regolarizzare la situazione?
grazie e saluti
fel
il problema però è un altro
purtroppo il regolamento contrattuale non è stato allegato al rogito notarile e non sono mai state preparate le tabelle millesimali
la società originariamente proprietaria dell'immobile poi frazionato può essere considerata inadempiente?
cosa si potrebbe fare per regolarizzare la situazione?
grazie e saluti
fel
Verm & Solitair
Legal Opinionist
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Torno ora dalle vacanze: marò, e quanti problemi. Il tuo mi sembra il più agevole. Si procede in giudizio per la detreminazione delle tabelle, convendo tutti i comproprietari (o intervendo). Si procede con CTU (consulenza tecnica di ufficio).
nel nostro caso la società che ha frazionato, ristrutturato un immobile e iniziata la vendita da oltre un anno (ad oggi sono state vendute 5 unità immobiliari su 8) avrebbe dovuto provvedere con il loro tecnico alla preparazione delle tabelle millesimali, regolamento ed alla costituzione del condominio
la società ha fatto capire che non intende + occuparsene
mi sono informato sui costi per la formazione delle tabelle millesimali e preparazione del regolamento per l’approvazione in assemblea dei condomini
buona parte dei condomini sostiene che le spese debbano essere a totale carico della ditta che ha ristrutturato e venduto le diverse unità immobiliari e non intende partecipare alle spese
se il costruttore non ha predisposto il regolamento condominiale chi può convocare la prima assemblea senza ricorrere all’autorità giudiziaria?
grazie per eventuali risposte
saluti
fel
mi trovo in un vicolo cieco
la legge prevede che sopra le 4 unità ci sia un amministratore e sopra le 10 un regolamento condominiale
per motivi diversi la maggioranza dei condomini e la società che ha frazionato l’immobile e si sta occupando delle vendite non ha interesse a costituire il condominio
molti condomini poi, non avendo sottoscritto un regolamento contrattuale, non intendono partecipare alle spese di costituzione del condominio (sostengono che debbano essere a carico della società) e di alcuni servizi
per potermi muovere al meglio avrei bisogno di sapere se la società è tenuta a sue spese a costituire il condominio (redazione regolamento condominiale e tabelle millesimali, ricerca amministratore e convocazione prima assemblea)
in caso di ricorso all’autorità giudiziaria, non avendo alcuna esperienza in materia, concretamente avrei bisogno di sapere che cosa si deve fare e indicativamente quali potrebbero essere i costi che dovrebbero sopportare i condomini?
grazie per eventuali risposte
la legge prevede che sopra le 4 unità ci sia un amministratore e sopra le 10 un regolamento condominiale
per motivi diversi la maggioranza dei condomini e la società che ha frazionato l’immobile e si sta occupando delle vendite non ha interesse a costituire il condominio
molti condomini poi, non avendo sottoscritto un regolamento contrattuale, non intendono partecipare alle spese di costituzione del condominio (sostengono che debbano essere a carico della società) e di alcuni servizi
per potermi muovere al meglio avrei bisogno di sapere se la società è tenuta a sue spese a costituire il condominio (redazione regolamento condominiale e tabelle millesimali, ricerca amministratore e convocazione prima assemblea)
in caso di ricorso all’autorità giudiziaria, non avendo alcuna esperienza in materia, concretamente avrei bisogno di sapere che cosa si deve fare e indicativamente quali potrebbero essere i costi che dovrebbero sopportare i condomini?
grazie per eventuali risposte
