Costituzione società per affitto appartamenti

[CHEN]

ci avevo pensato anche io un tempo ma sia nel caso del mutuo che del leasing, se non hai almeno il 30/40% dell'investimento iniziale la storia non regge anche facendo i conti come la serva capisci che le rate non saranno mai coperte dai migliori canoni di locazione, 1° perche ipotizzando nella migliore delle ipotesi fatto es. 100k il valore dell'immobile una rendita di locazione di 5,4k annui un mutuo nelle migliori condizioni 100k in 30 anni 550x12=6,6k senza contare che ammortizzeresti solo una parte delle rate x cui oltre alla perdita a bilancio si pagherebbero le tasse su buona parte delle rate pagate alla finanziaria, ditemi se ho detto na cagatà!!

 

[Tiger]

Intanto un mutuo a società di 30 anni non te lo fanno, max 15 anni

per il resto non ci ho capito molto scusami ma ho dei limiti

L'investimento di gestione immobiliare fatto tramite società pressupone di avere già un certo patrimonio, più la società è patrimonializzata e più sarai affidato, partire da zero o con pochi denari secondo me è sconveniente.

Diverso è se ci si dedica anche a del trading , si creano plusvalenze e fatturato ed al bilancio non può fare che bene.

 

[Claudio1979]

Intanto un mutuo a società di 30 anni non te lo fanno, max 15 anni

per il resto non ci ho capito molto scusami ma ho dei limiti

L'investimento di gestione immobiliare fatto tramite società pressupone di avere già un certo patrimonio, più la società è patrimonializzata e più sarai affidato, partire da zero o con pochi denari secondo me è sconveniente.

Diverso è se ci si dedica anche a del trading , si creano plusvalenze e fatturato ed al bilancio non può fare che bene.

ho un amico che compra, sistema e rivende. capitale sociale 450.000 e affidamento 700.000;
per ora si dedica solo a questa attività ma io credo che il discorso di mettere a rendita degli immobili nel lungo periodo possa dare soddisfazioni e sopratutto si crea una rendita più tranquilla rispetto al "trading".

io sono novello del settore e per questo mi sto informando (arrivo dal forum dei derivati dove invece ho esperienza più cvhe decennale! )

 

[porchetto]

ho un amico che compra, sistema e rivende. capitale sociale 450.000 e affidamento 700.000;
per ora si dedica solo a questa attività ma io credo che il discorso di mettere a rendita degli immobili nel lungo periodo possa dare soddisfazioni e sopratutto si crea una rendita più tranquilla rispetto al "trading".

io sono novello del settore e per questo mi sto informando (arrivo dal forum dei derivati dove invece ho esperienza più cvhe decennale! )

scambio esperienza nell'immobiliare con lezioni finanziarie.

il settore immobiliare è più creativo senz'altro il lavoro del tuo amico è divertente mette del valore aggiunto nelle cose che fa identificando la ristrutturazione che dà il massimo valore all'immobile.

le azioni o i derivati vedi un monitor e li finisce io non ci capisco un'H

comunque è meglio l'attività di trading che quella della rendita immobiliare, da una ricavi un profitto alto rispetto al capitale impiegato, dall'altra una rendita relativamente bassa dal tuo capitale, entrambe portano rotture di @@ e sicuramente è meglio vendere che sopportare inquilini camurriosi.

Se proprio vuoi investire in rendite immobiliari punta su immobili storici (vincolati BAPSAD) sono sostanzialmente esenti da tasse e hanno una normativa più favorevole al locatore.

certo dipende dalla città dove pensi di operare.

 

[CHEN]

Io ho una misera esperienza nelle aste poi dopo aver messo a rendita un bilocale ho comprato l'anno scorso un trilocale con un mutuo x realizzare un 8/12 x1oo risultato? Sta ancora li e la banca s'è gia mangiata il potenziale utile

 

[CHEN]

Quando l'avrò venduto prenderò un altro bilo, fino a ora è stato positivo x le speculazioni immobiliari servono cifre grosse e conoscienze

 

[porchetto]

Io ho una misera esperienza nelle aste poi dopo aver messo a rendita un bilocale ho comprato l'anno scorso un trilocale con un mutuo x realizzare un 8/12 x1oo risultato? Sta ancora li e la banca s'è gia mangiata il potenziale utile

cosè 8/12x100

 

[Sandro56]

lo farei principalmente per scaricare dal reddito degli affitti gli oneri del mutuo.

l'iva (10%) sarebbe solo a credito visto che non venderei alcunchè... c'è modo di recuperarla??

vorrei iniziare con un paio di appartamenti ed aumentarli progressivamente;
dopo qualche anno rifinanzierei i mutui, magari riallungandoli ed adattandoli ai nuovi valori (spero più alti) delgi appartamenti per creare liquidità, fare nuova leva ed acquistare altri appartamenti..........

cosa ne pensi??

Attento a due aspetti particolari molto importanti:
- le normative sulle società di comodo (devi avere un reddito tassabile di almeno il 4% del valore del capitale);
- le nuove norme sull'IRES per cui puoi detrarre interessi solo fino al 30% del MOL;
Sei sicuro che la tua idea rispetti questi parametri?
Fatti due conti seri con queste due regole, perchè se non ci rientri le tasse ti pelano.
Senti un commercialista o qualcuno preparato, perchè un business plan serio deve considerarre molto bene la fiscalità oltre che il resto.

 

[luke412]

ho un amico che compra, sistema e rivende. capitale sociale 450.000 e affidamento 700.000;
per ora si dedica solo a questa attività ma io credo che il discorso di mettere a rendita degli immobili nel lungo periodo possa dare soddisfazioni e sopratutto si crea una rendita più tranquilla rispetto al "trading".

io sono novello del settore e per questo mi sto informando (arrivo dal forum dei derivati dove invece ho esperienza più cvhe decennale! )

non ti sembra che il momento non sia dei migliori per investire nel settore immobiliare?! Tassi dei mutui ipotecari alti, prezzi in discesa, il settore dell'affitto in congestione (sempre più difficile trovare buoni inquilini visto che quasi tutti si sono comprati casa).
poi non vedo grandi vantaggi nel costituire la società. anzi, in caso di trading le plusvalenza in capo alle imprese sono molto più tassate rispetto a quelle delle persone fisiche.
saluti.

 

[luke412]

Un altra domanda che ti hanno già fatto, sei sicuro con gli affitti di pagarti le rate del mutuo?

non solo. aggiungerei, sei sicuro -in questo momento di mercato- di trovare sempre inquilini solvibili?
saluti.

 

[vgmarcoz]

si il leasing di norma è più caro ma:

- chiede meno garanzie perchè l'immobile è intestato a loro

- te lo scarichi in 15 anni invece con il mutuo in + di 30

- tutto è trattabile, ovviamente devi tararti un canone che sia uguale all'affitto

- non sei proprietario ma è come se lo fossi, se paghi non hai nessun problema

- costi notarili inferiori

Conta che il leasing paga tutto l'immobile e puoi per esempio dare l'anticipo del 10/20% e riscatto al 30% quindi la rata ti si abbassa e non di poco.
Se compri nuovo e c'è l'iva da pagare se fai un mutuo la devi tirare fuori tutta subito mentre con il leasing la paghi sui canoni.


Questo cosa vuol dire?
che ogni operazione deve essere valutata e bisogna vedere di volta in volta se è meglio un leasing o un mutuo, comunque sia un pò di dindi li devi avere, iniziare da zero e creare una società per affittare per me è impensabile.

Da zero solo bardolla (scusami la battuta) te lo insegna

dal 1 ottobre c'è il reverse charge su immobili ad uso NON abitativo. fisicamente l' IVA nn la tiri fuori.
so che è fuori luogo ma dopo 12anni di agonia, concedetemelo. FORZA GENOA

 

[leo66]

non mi pare che oggi nel tuo caso vi siano le condizioni per fare costituire un'immobiliare;
se i capitali non sono ingenti (almeno un milione di euro) non è piu' conveniente;
il leasing è piu' caro; paghi l'iva sulla rata; finanziando il 100% ovviamente devi dichiarare tutto; se affitti c'è canone piu' Iva (- appettibile), costi di mantenimento di una società;
quando vendi il tutto ti finisce in plusvalenza e oggi ci sono maggiori possibilità di accertamenti fiscali. Mi pare che con il decreto Bersani devi pure scomputare il valore del terreno che rimane non deducibile.
La società è interessate se acquista terreni, compra, vende, ristruttura, affitta e quindi movimenta parecchio denaro e/o capitali ingenti; servono almeno 5/6 immobili perchè la cosa cominci essere vantaggiosa.

 

[Tiger]

Un pò di considerazioni:

La società deve essere costituita per accedere al credito più facilmente, per scaricare tutti i costi (eventuali ristrutturazioni comprese) per reinvestire le plusvalenze.
Se ragioniamo è meglio privato o società non se ne esce, dipende:

dipende da cosa si vuole fare, se si vogliono comprare solo 2 bilocali e tenrli lì ovviamente non ha senso costituire una società, se invece (come mi sembra l'intento) vogliamo crescere e destinare più immobili e poi magari fare anche qualche compra/vendita che male al bilancio non fà allora la società è un buon veicolo.

Qualcuno si pone la legittima domanda.......è il momento giusto?

Secondo me bisogna saper scegliere ed ogni momento è quello giusto, bisogna cercare la qualità e non limitarsi solo all'appartamento, ci sono uffici e locali commerciali che l'affitto te lo devono pagare, per le prime case in affitto il discorso è un pò diverso.

La questione iva:
da privato è solo ed esclusivamente un costo, se si vuol far girare del denaro nel settore immobiliare bisogna prenderla in considerazione.

Il leasing:
il leasing costerà di più ma ha dei vantaggi
- finanzia il 100%
- si ammortizza in 15 anni
- permette una rata più bassa ( con riscatto al 30%)
- paga l'iva e te la spalma in 15 anni ( se acquisti esempio degli uffici nuovi paghi il 20% di iva)
- non pesa come affidamento


Indi per cui la costituzione della società è da prendere in considerazione quando si movimentano dei soldini, solo per 2 appartamenti boh, probabilmente no.

 

[Claudio1979]

Ciao Tiger
concordo con te, il momento forse non è quello giusto in generale, ma affari singoli credo ce ne siano sempre.