credito IVA - fondi immobiliari chiusi

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barla

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ultimamente ho iniziato a comprare quote di un fondo, ma leggendo i rendiconti mi sono imbattuto in una voce di bilancio che mi fa' sorgere qualche dubbio

in dettaglio, una coinsistente porzione dell'attivo del fondo (> 10%) e' imputata a "crediti iva", al che mi chiedo:

- gli affitti riscossi dal fondo sono soggetti all'IVA? e se si in che misura?

- in caso affermativo, nel caso in cui comunque il fondo non riesca ad azzerare il proprio credito, quali potrebbero essere, realisticamente, i tempi reali per ottenere il rimborso IVA?

grazie a tutti e ciao
 
circ. 47/E 3003

5. Regime tributario del fondo ai fini IVA
Per quanto concerne l'imposta sul valore aggiunto, l'articolo 8 del decreto ha rivisitato, integrandola e completandola, la disciplina previgente contemplata all'articolo 15 della legge n. 86 del 1994.

5. 1. La soggettività passiva della società di gestione ai fini IVA e la contabilità separata
In primo luogo, la succitata norma stabilisce che "la società di gestione è soggetto passivo, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi relative alle operazioni di fondi immobiliari da essa istituiti".
Viene dunque riaffermata l'esclusione di una soggettività passiva, ai fini IVA, per il fondo immobiliare e l'attribuzione, in via esclusiva, della medesima soggettività in capo alla società di gestione, principio già contenuto nel comma 8 dell'articolo 15 della legge n. 86 del 1994.
Tuttavia, anche se unico soggetto passivo nei confronti dell'Amministrazione finanziaria è la società di gestione, a quest'ultima viene imposto, in relazione a ciascuno dei fondi immobiliari istituiti, un rigido sistema di separazione contabile. E' infatti esclusa la possibilità di computare le operazioni di pertinenza dei vari fondi in modo unitario.
L'articolo 8, comma 1, secondo periodo, del decreto, infatti, confermando il principio già contenuto nell'articolo 15, comma 8, della legge n. 86 del 1994, stabilisce che l'imposta sul valore aggiunto deve essere determinata e liquidata separatamente dall'imposta dovuta per l'attività della società, secondo le disposizioni di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e che la stessa deve essere applicata distintamente per ciascun fondo.
Ciò comporta quindi - come precisato nelle istruzioni alla dichiarazione annuale IVA 2002 e 2003 - la necessità di istituire più contabilità separate agli effetti dell'IVA.
La società di gestione è tenuta, pertanto, a porre in essere tutti gli adempimenti ai fini IVA, separatamente per sè e per ciascun fondo gestito, istituendo autonomi registri, emettendo fatture con distinte serie di numerazione, effettuando distinte registrazioni delle operazioni, separate liquidazioni dell'imposta, ecc..
Tuttavia, la società di gestione, in virtù del principio dell'unicità del soggetto passivo d'imposta, deve presentare un'unica dichiarazione annuale, compilando un unico frontespizio, e tanti moduli quante sono le contabilità da essa istituite (ovvero un modulo per le proprie operazioni, ed un modulo per ciascun fondo gestito).
Inoltre, nonostante la gestione separata della contabilità IVA, in base a quanto stabilito dal terzo periodo del comma 1 del citato articolo 8 del decreto, la società è tenuta ad effettuare un unico versamento cumulativo dell'imposta, per le somme complessivamente dovute dalla società e dai fondi, al quale procede previa compensazione dei saldi IVA rilevati in ciascuna distinta contabilità.

5. 2. Detrazione dell'imposta
L'articolo 8 del decreto stabilisce che la società di gestione, nell'ambito della contabilità separata relativa a ciascun fondo, può detrarre ai sensi dell'articolo 19 del D.P.R. n. 633 del 1972 l'imposta pagata per gli acquisti di immobili, nonchè per la manutenzione degli stessi.
L'applicazione della disciplina sulla detraibilità degli acquisti, in realtà, consegue alla affermata soggettività passiva, ai fini IVA, della società di gestione anche con riferimento alle operazioni relative ai fondi.
Va altresì chiarito che, con la disposizione in commento, il legislatore non ha inteso derogare alle regole ordinarie che disciplinano il diritto alla detrazione, diritto che, anche nell'ipotesi in esame, resta subordinato ai criteri dettati dall'articolo 19 e seguenti del D.P.R. n. 633 del 1972. In particolare, per ciascun fondo, trova piena applicazione la disciplina del cosiddetto pro rata di cui al medesimo articolo 19, comma 5, del D.P.R. n. 633 del 1972.
Inoltre, rilevano ai fini del calcolo della percentuale di detraibilità, le operazioni esenti rientranti nell'attività caratteristica del fondo previste dai numeri 1), 3), 4) e 9) dell'articolo 10 del D.P.R. n. 633 del 1972, in quanto l'attuale formulazione dell'articolo 8 del decreto non ripropone la non rilevanza delle stesse a tali fini, statuita dalla previgente normativa. Tuttavia, tenuto conto che per i fondi immobiliari l'attività caratteristica è costituita dall'investimento in via prevalente in beni immobili, diritti reali immobiliari, nonchè dall'acquisto di partecipazioni in società immobiliari e di titoli rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione, trovano in ogni caso applicazione le disposizioni di cui all'articolo 19-bis, comma 2, del D.P.R. n. 633 del 1972 disciplinanti la determinazione della percentuale di detrazione. Pertanto, a tali fini, si tiene conto delle operazioni attive che riguardano le cessioni di partecipazioni in società immobiliari e di titoli rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione (in quanto rientrano nell'attività tipica del fondo), ma non si tiene conto delle operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) dell'articolo 10 dello stesso D.P.R. n. 633 del 1972, quando le predette operazioni non formano oggetto dell'attività propria del fondo o siano accessorie alle operazioni imponibili, ferma restando l'indetraibilità dell'imposta relativa ai beni e servizi utilizzati esclusivamente per effettuare queste ultime operazioni (ad esempio, operazioni di investimento della liquidità in attesa dell'acquisizione di beni immobili).

5. 3. La disciplina dei rimborsi
L'articolo 8 del decreto detta inoltre una serie di disposizioni, in parte riproducendo il contenuto dell'articolo 15, comma 8, della legge n. 86 del 1994, in parte introducendo norme specifiche ed innovative, al fine di disciplinare le modalità di recupero della eventuale eccedenza di IVA a credito vantata dalla società di gestione.
In particolare, tali disposizioni rispondono all'esigenza di evitare che il ricorso alla struttura del fondo di investimento immobiliare origini crediti IVA di ingente ammontare e difficile e lunga recuperabilità.
In primo luogo è stabilito che gli immobili che costituiscono il patrimonio del fondo e le spese di manutenzione effettuate sono considerati, ai fini dell'articolo 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972, beni ammortizzabili, rendendosi così applicabile la disciplina di cui all'articolo 30, comma 3, lettera c), dello stesso D.P.R. n. 633 del 1972, che consente di ottenere il rimborso annuale dell'imposta relativa all'acquisto o importazione di beni ammortizzabili, nonchè il rimborso relativo a periodi inferiori all'anno, qualora ricorrano le condizioni previste dalla legge, ovvero quando gli acquisti e le importazioni di beni ammortizzabili superino i due terzi degli acquisti ed importazioni imponibili ai fini IVA.
Il citato articolo 8 del decreto stabilisce, altresì, che ai rimborsi d'imposta si procede entro e non oltre sei mesi dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione annuale, senza presentazione delle garanzie ordinariamente previste.
Detto termine deve intendersi riferito unicamente ai rimborsi annuali per i quali, in assenza di una specifica previsione, si sarebbe applicato l'ordinario termine, di cui all'articolo 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972, di tre mesi decorrenti dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione annuale. In ogni caso, considerato che un'eventuale ritardo nell'esecuzione del rimborso non ne inficia la validità, è da ritenere che il predetto termine sia ordinatorio, ovvero non a pena di decadenza.
Al riguardo, occorre tener presente che l'articolo 52 della legge 21 novembre 2000, n. 342, integrando le disposizioni del secondo comma del citato articolo 38-bis, consente il rimborso infrannuale delle eccedenze a credito IVA anche nelle ipotesi di acquisto di beni ammortizzabili.
Pertanto, si ritiene che l'esonero dalla presentazione delle predette garanzie sia applicabile anche alle istanze di rimborso infrannuale.

5. 4. Compensazioni
Il comma 2 dell'articolo 8 del decreto dispone che la società di gestione, in alternativa alla richiesta di rimborso, può utilizzare gli importi a credito IVA, riferibili alle operazioni imputate al fondo d'investimento immobiliare, in tutto o in parte, in compensazione delle imposte e contributi ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, senza tener conto del limite fissato dall'articolo 25, comma 2, dello stesso decreto (euro 516.456,90). Ciò vale sia in ipotesi di rimborso derivante dalla dichiarazione annuale, sia in caso di rimborso infrannuale spettante ai sensi dell'articolo 38-bis del D.P.R. n. 633 del 1972.
Viene, in sostanza, introdotta per i fondi immobiliari la possibilità di utilizzare il predetto strumento della compensazione, senza i limiti previsti per gli altri contribuenti.
Il successivo comma 3 dell'articolo 8 prevede che l'Amministrazione finanziaria stabilisca, con decreto, le modalità di attuazione delle disposizioni dei commi 1 e 2, anche con riguardo al versamento dell'imposta ed all'effettuazione delle compensazioni.
In merito, si precisa che il diritto alla compensazione dei crediti, al pari degli obblighi di versamento, derivando direttamente dalla norma primaria è pienamente vigente e non è subordinato all'emanazione di un provvedimento di carattere regolamentare. Pertanto la compensazione, oltre i limiti indicati dall'articolo 25, comma 2, del D.Lgs. n. 241 del 1997 è da ritenersi ammessa a partire dal 1 gennaio 2002.

5. 5. Cessione del credito IVA
L'articolo 8, comma 2, del decreto, prevede che la società di gestione possa cedere a terzi il credito IVA risultante dalla dichiarazione annuale.
A tale ipotesi risultano applicabili le regole contenute negli articoli 43-bis e 43-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, che prevedono due distinte modalità di trasferimento dei crediti.
La prima riguarda le eccedenze già richieste a rimborso, la cui cessione deve essere comprovata da atto pubblico o scrittura privata autenticata, da notificare all'Ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate e al competente concessionario del servizio della riscossione. Per espressa previsione del medesimo articolo 8, comma 2, del decreto, gli atti e le scritture in questione sono sottoposti ad imposta di registro in misura fissa.
La seconda modalità di trasferimento concerne i crediti per i quali non è stata, né sarà presentata, richiesta di rimborso ed è riservata alle società facenti parte di uno stesso gruppo, come definito dal comma 4 dell'articolo 43-ter del D.P.R. n. 602 del 1973.
In tal caso non è richiesto che la cessione sia comprovata da atto pubblico o scrittura privata, né è necessaria la notifica all'Amministrazione finanziaria.
Occorre, invece, ai sensi del comma 2 dell'articolo 43-ter, che la società di gestione indichi nella dichiarazione annuale gli estremi dei soggetti cessionari facenti parte dello stesso gruppo e gli importi ceduti ad ognuno dei soggetti; il cessionario, infatti, acquisisce la titolarità del credito ricevuto solo con la presentazione della dichiarazione annuale da parte del cedente.
Si ricorda che il credito in tal modo acquisito può essere utilizzato nelle liquidazioni periodiche o nella dichiarazione annuale ovvero mediante compensazione a partire dall'inizio del periodo d'imposta successivo a quello in cui il credito si è generato in capo al soggetto cedente, a norma dell'articolo 5 del D.P.R. 14 ottobre 1999, n. 542.

5. 6. La disciplina IVA degli apporti
Il decreto non prevede alcuna specifica disposizione con riguardo alla disciplina fiscale degli apporti ai fini dell'IVA.
Pertanto, gli apporti ai fondi immobiliari in questione sono soggetti alle imposte ordinariamente applicabili in capo all'apportante e, quindi, l'applicazione o meno dell'IVA dipende dalla natura del soggetto apportante. Se l'apportante è un soggetto IVA (società commerciale o soggetto che svolge attività d'impresa commerciale) l'imposta si applica su un imponibile che, in assenza di un corrispettivo contrattuale e in considerazione della natura permutativa dell'operazione, è rappresentato dal valore normale del bene apportato determinato ai sensi dell'articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972.
In ogni caso, è da tener presente che l'imponibilità dell'operazione deve essere verificata, a seconda della tipologia del bene oggetto dell'apporto alla luce dei principi contenuti nel D.P.R. n. 633 del 1972.
In particolare, nel caso di apporto di beni immobili dovrà essere verificato se ricorrono le condizioni per l'applicazione dell'esenzione dall'imposta di cui all'articolo 10, comma 1, numero 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972. Come noto, detta disposizione considera esenti da IVA le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa effettuate da imprese diverse da quelle costruttrici o da imprese immobiliari che hanno come oggetto esclusivo o principale la rivendita di tali fabbricati.
Nel caso, invece, in cui oggetto dell'apporto siano partecipazioni, l'operazione è sempre qualificabile come esente ai fini dell'IVA (art. 10, comma 1, n. 4, del D.P.R. n. 633 del 1972).

La circolare è oggi parzialmente valida, venuta in parte meno per la riforma del regime di tassazione diretta
 
ammazza..

che papiro, ora me lo studio

grazie redon!
 
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