Dilemma sulla manutenzione di un balcone

[claudiuccio]

Come avvocato mi è stata sottoposta la seguente questione che non riesco a risolvere senza l'aiuto di un geometra:
il proprietario di un appartamento sito in un condominio ha fatto causa al mio cliente, proprietario del piano soprastante, perchè ha alcune inflitrazioni di umidità in due o tre parti del muro perimetrale del suo appartamento provenienti dal balcone che circonda per una lunghezza di circa 35 metri il soprastante appartamento.
Il mio cliente sostiene che per eliminare tale inconveniente sia sufficiente intervenire "a pelle di leopardo", ovviamente con la dovuta accuratezza, sulle specifiche zone del balcone non bene impermeabilizzate, mentre la controparte sostiene che sia necessario addirittura rifare la copertura e l'impermeabilizzazione del balcone per l'intera lunghezza di 35 metri, con un notevole ovvio aggravio di spesa per il mio cliente.
Ho chiesto ad alcuni geometri di mia conoscenza da che parte stia la ragione, ma non ho avuto risposte sufficientemente rassicuranti per affrontare un giudizio.
C'è, per favore, qualche tecnico del ramo che mi sappia dire se con un accurato, per quanto limitato, intervento "a pelle di leopardo", le infiltrazioni possono essere definitivamente eliminate, (ovviamente con riferimento alle sole zone in cui si è intervenuti)?
Grazie.

 

[broken brick]

Purtroppo per il tuo cliente io credo che solo un intervento completo possa risolvere definitivamente il problema delle infiltrazioni. In genere le impermeabilizzazioni non tengono per errori nella posa. Probabilmente hanno sbagliato la pendenza della terrazza e non hanno creato un adeguato "risvolto" che risalga verso il muro.
L'acqua si infiltra nei punti più critici, ma, se metti solo una pezza, cerca altre vie appena un po' più scomode...
Mando su e passo la parola ai più esperti....

 

[claudiuccio]

Purtroppo per il tuo cliente io credo che solo un intervento completo possa risolvere definitivamente il problema delle infiltrazioni. In genere le impermeabilizzazioni non tengono per errori nella posa. Probabilmente hanno sbagliato la pendenza della terrazza e non hanno creato un adeguato "risvolto" che risalga verso il muro.
L'acqua si infiltra nei punti più critici, ma, se metti solo una pezza, cerca altre vie appena un po' più scomode...
Mando su e passo la parola ai più esperti....

Grazie.

 

[tunzig]

Confermo: il trattamento va eseguito su tutta la superficie del lastrico, zoccoli e rivolti compresi.
Per essere più chiari, le macchie comparse sul plafone del vicino non sono indicative delle zone di infiltrazione in quanto l'acqua, permeando nella soletta, spesso fa dei percorsi poco prevedibili prima di fuoriuscire...alla stessa maniera, ragionando al contrario, è impossibile essere certi che un lavoro di ripristino 'a macchia di leopardo' basandosi sulla 'geografia' delle macchie sul plafone sia risolutivo.

L'unica cosa sulla quale si può ragionare è, tramite sopralluogo, il tenore dell'intervento (che potrebbe essere più o meno invasivo).

 

[cassettone]

Per provare da dove vengono le infiltrazioni, si possono mettere dei segnali di diversi colori da dove si pensa che l'acqua si infiltri, però a volte funziona ed a volte no.

 

[claudiuccio]

Confermo: il trattamento va eseguito su tutta la superficie del lastrico, zoccoli e rivolti compresi.
Per essere più chiari, le macchie comparse sul plafone del vicino non sono indicative delle zone di infiltrazione in quanto l'acqua, permeando nella soletta, spesso fa dei percorsi poco prevedibili prima di fuoriuscire...alla stessa maniera, ragionando al contrario, è impossibile essere certi che un lavoro di ripristino 'a macchia di leopardo' basandosi sulla 'geografia' delle macchie sul plafone sia risolutivo.
L'unica cosa sulla quale si può ragionare è, tramite sopralluogo, il tenore dell'intervento (che potrebbe essere più o meno invasivo).

Grazie. Ci proverò.

 

[claudiuccio]

Per provare da dove vengono le infiltrazioni, si possono mettere dei segnali di diversi colori da dove si pensa che l'acqua si infiltri, però a volte funziona ed a volte no.

Grazie, ma il vicino ha detto che non si fida di questo sistema.

 

[claudiuccio]

Confermo: il trattamento va eseguito su tutta la superficie del lastrico, zoccoli e rivolti compresi.
Per essere più chiari, le macchie comparse sul plafone del vicino non sono indicative delle zone di infiltrazione in quanto l'acqua, permeando nella soletta, spesso fa dei percorsi poco prevedibili prima di fuoriuscire...alla stessa maniera, ragionando al contrario, è impossibile essere certi che un lavoro di ripristino 'a macchia di leopardo' basandosi sulla 'geografia' delle macchie sul plafone sia risolutivo.
L'unica cosa sulla quale si può ragionare è, tramite sopralluogo, il tenore dell'intervento (che potrebbe essere più o meno invasivo).

Grazie a tutti. C'è, però, ancora una piccola complicazione.
Infatti, il mio cliente, che sta al piano soprastante, ne è anche usufruttuario ed ha, quindi, chiesto che alle relative spese provveda il nudo proprietario, ai sensi dell'art. 1004 del codice civile, in quanto l'intero rifacimento del piano del balcone consisterebbe in un intervento di straordinaria manutenzione.
Il nudo proprietario, però, si oppone perchè sostiene che il vicino del piano sottostante avrebbe negli anni passati fatto molte volte presente all'usufruttuario mio cliente il problema delle infiltrazioni di umidità, per cui se lui avesse provveduto tempestivamente ad eseguire gli opportuni interventi di ordinaria manutenzione, ora non sarebbe necessario l'intervento straordinario.
Evidentemente, è ancora un problema tecnico perchè si tratta di stabilire se sarebbero stati a suo tempo possibili interventi di ordinaria manutenzione, cioè di portata più superficiale e leggera essendo eseguiti in modo ripetuto nel tempo.
Ammesso, quindi, che tale ragionamento sia corretto sotto il profilo tecnico, ora, secondo il nudo proprietario, l'usufruttuario dovrebbe eseguire a proprie spese i lavori di la straordinaria manutenzione, in luogo del nudo proprietario, ai sensi dell'art. 1004 - 2 comma - del codice civile, il quale stabilisce che sono a carico dell'usufruttuario le spese di ordinaria manutenzione, nonchè quelle di straordinaria manutenzione se non ha adempiuto agli obblighi di ordinaria manutenzione posti dalla legge a suo carico.
Secondo me, il mio cliente non è in una delle situazioni più rassicuranti.
Grazie ancora per le vostre eventuali osservazioni.

 

[broken brick]

A mio avviso questo difetto è dovuto alla cattiva esecuzione e/o alla possibilità che nel tempo la guaina si sia seccata, usurata e sgretolata .
Quindi, per me, la manutenz.ord. non c'entra.
L'usufruttuario (ma anche inquilino o comodatario) sarebbe colpevole se delle foglie tappassero lo scarico, se non avesse tenuto pulito, se continuando ad annaffiare le piante avesse fatto tracimare....
Qual'è il problema? Farlo capire al giudice che non è un tecnico.

 

[claudiuccio]

A mio avviso questo difetto è dovuto alla cattiva esecuzione e/o alla possibilità che nel tempo la guaina si sia seccata, usurata e sgretolata .
Quindi, per me, la manutenz.ord. non c'entra.
L'usufruttuario (ma anche inquilino o comodatario) sarebbe colpevole se delle foglie tappassero lo scarico, se non avesse tenuto pulito, se continuando ad annaffiare le piante avesse fatto tracimare....
Qual'è il problema? Farlo capire al giudice che non è un tecnico.

Molto chiaro e convincente! Per venire al sodo, però, può attribuirsi qualche responsabilità all'usufruttuario se non ha provveduto nel corso degli anni ed in tempi successivi a far eseguire degli efficaci, per quanto limitati, interventi in ben localizzate aree del suo balcone per tacitare le lamentele di infiltrazioni di umidità da parte del piano sottostante, senza che sia necessario risalire alle precise cause tecniche che hanno determinato l'indebolimento della guaina di impermeabilizzazione del pavimento del balcone?
Tante grazie, anche se mi stai facendo perdere la causa.

 

[tunzig]

Se fossi stato chiamato io a decidere, avrei senz'altro giudicato il comportamento dell'usufruttuario come censurabile, a prescindere dal tipo di problema che il lastrico presenta: in primis perchè non si è attivato per tentare di risolvere il problema (visto che il problema avrebbe potuto essere risolto con un intervento di natura di ordinaria manutenzione); in secundis perchè non ha avvertito il nudo proprietario alla prima avvisaglia (visto che il problema avrebbe potuto essere strutturale e quindi richiedente una opera straordinaria, magari di minore entità rispetto ad ora).
Nel merito, non sappiamo neanche se le infiltrazioni possano essere dovute (o semplicemente aggravate) da un comportamento scorretto dell'usufruttuario (vedi vasi&annaffio) o se, banalmente, se ne sia semplicemente 'sbattuto' perchè tanto non era affar suo.
Qualora il problema sia strutturale (guaina saltata o mal posata) il tuo cliente è nelle canne e gli toccherà rifare tutto a sue spese (oltre a dover sopportare il ghigno dell'usufruttuario).

Domanda da girare ai tecnici contrattuali: se la sigillatura di una soglia si secca e salta oppure una fuga tra le piastrelle si cavilla, il ripristino è opera di ordinaria manutenzione o straordinaria?

 

[claudiuccio]

Se fossi stato chiamato io a decidere, avrei senz'altro giudicato il comportamento dell'usufruttuario come censurabile, a prescindere dal tipo di problema che il lastrico presenta: in primis perchè non si è attivato per tentare di risolvere il problema (visto che il problema avrebbe potuto essere risolto con un intervento di natura di ordinaria manutenzione); in secundis perchè non ha avvertito il nudo proprietario alla prima avvisaglia (visto che il problema avrebbe potuto essere strutturale e quindi richiedente una opera straordinaria, magari di minore entità).
Nel merito, non sappiamo neanche se le infiltrazioni possano essere dovute (o semplicemente aggravate) da un comportamento scorretto dell'usufruttuario (vedi vasi&annaffio) o se, banalmente, se ne sia semplicemente 'sbattuto' perchè tanto non era affar suo.
Qualora il problema sia strutturale (guaina saltata o mal posata) il tuo cliente è nelle canne e gli toccherà rifare tutto a sue spese (oltre a dover sopportare il ghigno dell'usufruttuario).
Domanda da girare ai tecnici contrattuali: se la sigillatura di una soglia si secca e salta oppure una fuga tra le piastrelle si cavilla, il ripristino è opera di ordinaria manutenzione o straordinaria?

Sinceramente grazie per questo approfondito intervento.
La conferma alla tua impostazione logica del ragionamento mi sembra che possa desumere anche da queste ulteriori considerazioni.
L'immobile si trova sulle pendici dell'Etna ad un'altezza di circa 600 metri ed è completamente esposto a tutte le forti intemperie invernali di tale microzona climatica, cioè neve, forti piogge, vento gelido.
Quindi, la manutenzione ordinaria pe riparare i danni subiti dai materiali incorporati nel pavimento del balcone sarebbe stata doverosa da parte dell'usufruttuario, dato che i danni si manifestavano progressivamente ed in modo continuativo ogni anno con la seguente successione: 1) dapprima le intemperie distruggevano le intercapedini di calce tra le varie piastrelle; 2) quindi l'acqua ed il gelo potevano penetrare sempre più in profondità usurando fino a renderlo del tutto inefficace, presumibilmente per zone " a macchia di leopardo", lo strato impermeabilizzante.
A ciò si deve aggiungere sia il fatto che l'usufruttuario era perfettamente cosciente che i materiali originariamente impiegati erano molto scadenti in quanto prima che il mio cliente divenisse usufruttuario per eredità era lui il pieno proprietario dell'immobile e lui stesso aveva costruito l'immobile, sia il fatto che il nudo proprietario lo informava costantemente del progressivo degrado del pavimento del balcone.
Per concludere, e visto che l'appetito vien mangiando, mi sta venendo l'idea di far fare al nudo proprietario lo stesso ragionamento anche per le travi di legno del tetto, che l'usufruttuario non ha mai a poco a poco sostituito nell'ambito di normali operazioni di manutenzione ordinaria negli oltre trent'anni di usufrutto di cui ha finora goduto, ma che avrebbe dovuto nel corso degli anni doverosamente eseguire, come custode dell'immobile posseduto a titolo di usufrutto, per motivi di sicurezza e staticità del manufatto trattandosi di legno posato in una zona soggetta a forti intemperie estremamente logoranti per tale materiale.
Quindi, se ritenete queste considerazioni ragionevolmente sostenibili, quantomeno in una ipotesi minimale di ripartizione in misura paritetica delle spese, consiglierei al nudo proprietario di rifiutarsi in prima battuta di assumersi sia le spese di rifacimento della struttura del balcone che del tetto.
Ringrazio ancora per gli interventi che vorrete fare perchè io come avvocato queste cose le potevo tutt'al più solo intuire, il che non è sufficiente per mandare un cliente davanti al giudice.

 

[broken brick]

Molto chiaro e convincente! Per venire al sodo, però, può attribuirsi qualche responsabilità all'usufruttuario se non ha provveduto nel corso degli anni ed in tempi successivi a far eseguire degli efficaci, per quanto limitati, interventi in ben localizzate aree del suo balcone per tacitare le lamentele di infiltrazioni di umidità da parte del piano sottostante, senza che sia necessario risalire alle precise cause tecniche che hanno determinato l'indebolimento della guaina di impermeabilizzazione del pavimento del balcone?
Tante grazie, anche se mi stai facendo perdere la causa.

Ma và! Ti sono prezioso, invece!! Così sai già che obiezioni ti faranno dall'altra parte
Allora...dubito che la guaina impermeabilizzante usurata e tantomeno la struttura portante di un tetto, possano essere liquidate come manutenzione ordinaria!
Sono interventi che si fanno ogni 30/50 anni e sono a carico del nudo proprietario (ps: infatti si chiama nudo-proprietario o in-mutande-proprietario)..

 

[tunzig]

Abitazione abusiva a manetta, quindi...con la lava che gli passa di fianco

Quello che mi/vi chiedo è: se l'usufruttuario avesse fatto cadere un vaso e avesse rotto una piastrella (sbattendosene altamente di ripararla) e l'acqua infiltrata, nel ciclo caldo/freddo delle stagioni, avesse spaccato il sottostante, egli passerebbe comunque indenne e il tutto sarebbe a carico del proprietario?
Alla stessa maniera se una soglia, una giunta o una fugatura si fosse deteriorata non sarebbe stata buona norma ripristinarla in prima persona o provvedere ad avvisare ufficialmente il padrone di casa affinchè intervenisse tempestivamente?

 

[claudiuccio]

Ma và! Ti sono prezioso, invece!! Così sai già che obiezioni ti faranno dall'altra parte
Allora...dubito che la guaina impermeabilizzante usurata e tantomeno la struttura portante di un tetto, possano essere liquidate come manutenzione ordinaria!
Sono interventi che si fanno ogni 30/50 anni e sono a carico del nudo proprietario (ps: infatti si chiama nudo-proprietario o in-mutande-proprietario)..

Proprio per tenere conto anche del tipo di possibili obiezioni da te esposte penso che proporrò alla controparte di ripartire in qualche modo le spese di rifacimento del pavimento del balcone.
Comunque, poichè l'usufruttuario è la madre del nudo proprietario, la quale tanti anni fa costruì la casa insieme al marito poi deceduto, non può negare che effettivamente i materiali originariamente usati erano assolutamente scadenti, per cui, considerato altresì che si tratta di un immobile sito alle pendici dell'Etna ad oltre 600 metri di altezza, soggetto durante l'inverno a pesantissime condizioni climatiche di neve, pioggia e vento gelido, si può ragionevolmente ritenere che un'adatta manutenzione ordinaria, quantomeno del conglomerato costituito dalle piastrelle del pavimento e dai materiali di riempimento delle fessure tra le piastrelle, avrebbe ora consentito di evitare l'intervento di manutenzione straordinaria.
In sostanza, questo intervento ora lo dovrebbe fare il nudo proprietario solo perchè l'usufruttuario per oltre trent'anni non ha fatto quantomeno qualsiasi minima manutenzione ordinaria della parte di copertura più a contatto delle intemperie, come richiesto dalle proibitive condizioni invernali della microzona climatica dell'Etna e come sempre fatto presente dal nudo proprietario.
Ancora grazie perchè qualsiasi tipo di osservazione mi serve per fare una ragionevole proposta conciliativa davanti al giudice.

 

[broken brick]

Abitazione abusiva a manetta, quindi...con la lava che gli passa di fianco

Quello che mi/vi chiedo è: se l'usufruttuario avesse fatto cadere un vaso e avesse rotto una piastrella (sbattendosene altamente di ripararla) e l'acqua infiltrata, nel ciclo caldo/freddo delle stagioni, avesse spaccato il sottostante, egli passerebbe comunque indenne e il tutto sarebbe a carico del proprietario?
Alla stessa maniera se una soglia, una giunta o una fugatura si fosse deteriorata non sarebbe stata buona norma ripristinarla in prima persona o provvedere ad avvisare ufficialmente il padrone di casa affinchè intervenisse tempestivamente?

Se un danno è avvenuto per colpa di Tizio è evidente che egli dovrà risarcire...! (nudo prop./ usufruttuario/antennista/amico di famiglia...)

 

[tunzig]

Se un danno è avvenuto per colpa di Tizio è evidente che egli dovrà risarcire...! (nudo prop./ usufruttuario/antennista/amico di famiglia...)

Se è da anni che non fa una cippa di manutenzione, capire se una frattura è stata fisicamente causata da lui o dovuta a naturale degrado la vedo dura...resta il fatto della negligenza totale verso il proprietario.

 

[claudiuccio]

Abitazione abusiva a manetta, quindi...con la lava che gli passa di fianco
Quello che mi/vi chiedo è: se l'usufruttuario avesse fatto cadere un vaso e avesse rotto una piastrella (sbattendosene altamente di ripararla) e l'acqua infiltrata, nel ciclo caldo/freddo delle stagioni, avesse spaccato il sottostante, egli passerebbe comunque indenne e il tutto sarebbe a carico del proprietario?
Alla stessa maniera se una soglia, una giunta o una fugatura si fosse deteriorata non sarebbe stata buona norma ripristinarla in prima persona o provvedere ad avvisare ufficialmente il padrone di casa affinchè intervenisse tempestivamente?

1) Come avvocato difensore ti garantisco che ho personalmente accertato che l'immobile è assolutamente in regola sotto il profilo edilizio.
2) Per il resto sono d'accordo anche se qui non siamo nell'ambito della responsabilità extracontrattuale, ma di quella legale in quanto prevista dal codice civile.

 

[tunzig]

1) Come avvocato difensore ti garantisco che ho personalmente accertato che l'immobile è assolutamente in regola sotto il profilo edilizio.
2) Per il resto sono d'accordo anche se qui non siamo nell'ambito della responsabilità extracontrattuale, ma di quella legale in quanto prevista dal codice civile.

1) Era per scherzare, infatti c'è una facciona che ride di fianco...la tua descrizione di 'immobile sito alle pendici dell'Etna ad oltre 600 metri di altezza' mi ha fatto immediatamente pensare a Zafferana che, una volta sì e una no, rischia di essere sghirata dalla lava piuttosto che necessitare salvataggi a mezzo elicottero. E comunque, anche se fosse stato come avevo erroneamente immaginato, solitamente si fa finta di non vedere oppure si condona quindi sono assolutamente certo che l'immobile sia ora perfettamente in regola...cosa non applicabile al tuo caso perchè sono certo che sia un immobile progettato, costruito e urbanizzato in perfetta regola ;
2) non capisco ma mi adeguo.
Il tuo cliente, per mio modo di vedere, è stato evidentemente negligente sia sotto il profilo pratico (normale manutenzione, cioè mantenimento) che formale (ha tranquillamente ignorato il problema, nè ha avvertito chi di dovere) e quindi non sarei molto certo di portare a casa un buon esito...cosa che peraltro avevi già notato

...l'usufruttuario dovrebbe eseguire a proprie spese i lavori di la straordinaria manutenzione, in luogo del nudo proprietario, ai sensi dell'art. 1004 - 2 comma - del codice civile, il quale stabilisce che sono a carico dell'usufruttuario le spese di ordinaria manutenzione, nonchè quelle di straordinaria manutenzione se non ha adempiuto agli obblighi di ordinaria manutenzione posti dalla legge a suo carico.
Secondo me, il mio cliente non è in una delle situazioni più rassicuranti.

Tutto qua e chiedo scusa per la mia ignoranza negli interventi dovuta al fatto di essere la cosa più lontana esistente da un leguleio.
In bocca al lupo.

 

[claudiuccio]

1) Era per scherzare, infatti c'è una facciona che ride di fianco...la tua descrizione di 'immobile sito alle pendici dell'Etna ad oltre 600 metri di altezza' mi ha fatto immediatamente pensare a Zafferana che, una volta sì e una no, rischia di essere sghirata dalla lava piuttosto che necessitare salvataggi a mezzo elicottero. E comunque, anche se fosse stato come avevo erroneamente immaginato, solitamente si fa finta di non vedere oppure si condona quindi sono assolutamente certo che l'immobile sia ora perfettamente in regola...cosa non applicabile al tuo caso perchè sono certo che sia un immobile progettato, costruito e urbanizzato in perfetta regola ;
2) non capisco ma mi adeguo.
Il tuo cliente, per mio modo di vedere, è stato evidentemente negligente sia sotto il profilo pratico (normale manutenzione, cioè mantenimento) che formale (ha tranquillamente ignorato il problema, nè ha avvertito chi di dovere) e quindi non sarei molto certo di portare a casa un buon esito...cosa che peraltro avevi già notato
Tutto qua e chiedo scusa per la mia ignoranza negli interventi dovuta al fatto di essere la cosa più lontana esistente da un leguleio.
In bocca al lupo.

Sei stato comunque molto utile mettendomi a conoscenza delle tue specifiche conoscenze tecniche, che era proprio ciò di cui avevo bisogno.
Il paese non è Zafferana, ma gli è molto vicino, anche se sono di Roma e sto facendo un favore ad una persona che conosco da molto tempo.
Ribadisco che ho personalmente accertato che è tutto in ordine dal punto di vista edilizio fin dall'origine, cioè fin dagli anni '70.