Dilemma sulla manutenzione di un balcone

[claudiuccio]

1) Era per scherzare, infatti c'è una facciona che ride di fianco...la tua descrizione di 'immobile sito alle pendici dell'Etna ad oltre 600 metri di altezza' mi ha fatto immediatamente pensare a Zafferana che, una volta sì e una no, rischia di essere sghirata dalla lava piuttosto che necessitare salvataggi a mezzo elicottero. E comunque, anche se fosse stato come avevo erroneamente immaginato, solitamente si fa finta di non vedere oppure si condona quindi sono assolutamente certo che l'immobile sia ora perfettamente in regola...cosa non applicabile al tuo caso perchè sono certo che sia un immobile progettato, costruito e urbanizzato in perfetta regola ;
2) non capisco ma mi adeguo.
Il tuo cliente, per mio modo di vedere, è stato evidentemente negligente sia sotto il profilo pratico (normale manutenzione, cioè mantenimento) che formale (ha tranquillamente ignorato il problema, nè ha avvertito chi di dovere) e quindi non sarei molto certo di portare a casa un buon esito...cosa che peraltro avevi già notato
Tutto qua e chiedo scusa per la mia ignoranza negli interventi dovuta al fatto di essere la cosa più lontana esistente da un leguleio.
In bocca al lupo.

Visto che grazie al forum ho fatto un bel passo avanti nell'approfondimento del problema, quantomeno sotto il profilo tecnico, mi è venuta in mente un'ulteriore considerazione, anche se sconfina un po' di più nel campo legale.
Mi chiedo, cioè, se l'ar.1004 del codice civile, che stabilisce che le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione competono rispettivamente all'usufruttuario ed al nudo proprietario, sia una norma applicabile solo nel caso di cessione a titolo oneroso del diritto dal proprietario all'usufruttuario, e, quindi, non nel caso di trasferimento dell'usufrutto per successione mortis causa, in cui il coniuge superstite diventa usufruttuario ed il figlio nudo proprietario.
In questo caso, infatti, non vedo perchè il nudo proprietario, che non riceve nessuna utilità dal bene, debba per di più farsi carico delle spese di straordinaria manutenzione.
E' vero che potrebbero farsi delle disquisizioni in merito al tempo dìi durata dell'usufrutto per trarne qualche criterio di riparto delle spese, però mi sembra che il principio da me esposto non dovrebbe essere intaccato.
Ne avete mai sentito parlare di questa mia elucubrazione?

 

[broken brick]

Provo ad esporti il mio pensiero anche se mi manca la terminologia legale: cerca di interpretare i concetti:
-all'usufruttuario compete la parte di diritto sulla cosa/casa che riguarda l'uso; ne usufruisce, la abita e paga le spese relative all'uso quotidiano
-al nudo proprietario compete la parte che riguarda la proprietà come cosa che si conserva anche nel tempo: assicurazione/manut. straordinaria etc
Infine, non mi è chiaro perchè cambierebbe qualcosa in funzione del modo in cui ti è pervenuto il diritto reale: acquisto o eredità.
(PS si può vedere un po' come interessi/capitale?)

 

[claudiuccio]

Provo ad esporti il mio pensiero anche se mi manca la terminologia legale: cerca di interpretare i concetti:
-all'usufruttuario compete la parte di diritto sulla cosa/casa che riguarda l'uso; ne usufruisce, la abita e paga le spese relative all'uso quotidiano
-al nudo proprietario compete la parte che riguarda la proprietà come cosa che si conserva anche nel tempo: assicurazione/manut. straordinaria etc
Infine, non mi è chiaro perchè cambierebbe qualcosa in funzione del modo in cui ti è pervenuto il diritto reale: acquisto o eredità.
(PS si può vedere un po' come interessi/capitale?)

Premesso che il diritto reale non è pervenuto a me, ma ad un mio cliente, riconosco che le tue perplessità sulla mia riflessione sono più che legittime.
Comunque, il mio concetto parte dal presupposto che non ci può essere una obbligazione contrattuale o legale laddove non ci sia una controprestazione economicamente valutabile.
Quindi, se l'usufruttuario non ha pagato alcun corrispettivo per acquisire il diritto come fa a pretendere che il nudo proprieterio gli paghi le spese di straordianaria manutenzione su un immobile che possiede e gode lui personalmente?
Per lo stesso motivo, come potrebbe la legge imporre un onere reale al nudo proprietario a favore dell'usufruttuario se riconosce che questultimo acquisisce il diritto a titolo originario iure successionis senza il pagamento di alcun corrispettivo?
Intendiamoci, questa è solo una mia personale riflessione, che non trova nessuna conferma nella dottrina e nella giurisprudenza, almeno per quanto mi risulta, ma penso che alla fine la sottoporrò al giudice.

 

[tunzig]

L'esempio di broken mi sembra sia abbastanza sensato: la casa è paragonabile ad un BTP in carico al prezzo di 100 e che rimborserà a 100 fra n anni facendomi perdere valore d'acquisto mentre le cedole, che sono quelle che dovrebbero salvaguardarmi dalla perdita (vivendoci io oppure affittando a terzi), le incassa un altro (l'usufruttuario).

Con il massimo rispetto, ma con sincerità, a me la tua tesi non convince molto...mi sembra un po' astratta mentre ci sono delle evidenze più pragmatiche su cui impostare il discorso...al limite, si potrebbe far notare che (riprendendo l'esempio del BTP) l'unica maniera per il nudo proprietario per poter entrare in pieno possesso di un immobile che abbia un minimo di valore spendibile sul mercato (e quindi 'realizzare' quello che fu il volere del de cuius che ne designò la proprietà) sia quello di mantenere l'immobile stesso nelle condizioni migliori e quindi dovrebbe essere di tutta evidenza che il proprietario abbia tutto l'interesse ad intervenire nella maniera più pronta possibile in caso di manutenzione...però, l'avvocato sei tu

 

[claudiuccio]

L'esempio di broken mi sembra sia abbastanza sensato: la casa è paragonabile ad un BTP in carico al prezzo di 100 e che rimborserà a 100 fra n anni facendomi perdere valore d'acquisto mentre le cedole, che sono quelle che dovrebbero salvaguardarmi dalla perdita (vivendoci io oppure affittando a terzi), le incassa un altro (l'usufruttuario).
Con il massimo rispetto, ma con sincerità, a me la tua tesi non convince molto...mi sembra un po' astratta mentre ci sono delle evidenze più pragmatiche su cui impostare il discorso...al limite, si potrebbe far notare che (riprendendo l'esempio del BTP) l'unica maniera per il nudo proprietario per poter entrare in pieno possesso di un immobile che abbia un minimo di valore spendibile sul mercato (e quindi 'realizzare' quello che fu il volere del de cuius che ne designò la proprietà) sia quello di mantenere l'immobile stesso nelle condizioni migliori e quindi dovrebbe essere di tutta evidenza che il proprietario abbia tutto l'interesse ad intervenire nella maniera più pronta possibile in caso di manutenzione...però, l'avvocato sei tu

Capisco le perplessità dei miei due interlocutori ed in parte le condivido.
Tuttavia, a questo punto, dopo un'encomiabile opera di approfondimento da parte di tutti, secondo me si possano trarre le seguenti conclusioni:
1) l'usufruttuario deve, ai sensi dell'art.1004 del codice civile, eseguire i lavori di manutenzione ordinaria atti a mantenere in normali condizioni di uso l'immobile;
2) per individuare questi lavori si potrebbe fare riferimento, per esempio, ai regolamenti pubblici che indicano per quali lavori si richiede la denuncia di inizio attività e quelli per i quali tale denucia non è richiesta.
Nel caso in esame la denuncia non sarebbe stata richiesta per la manutenzione con opportune verniciature delle travi del tetto e per il rifacimento della copertura e dell'impermeabilizzazione dei balconi, in quanto lavori considerati di manutenzione ordinaria.
Da tenere presente che se fossero stati eseguiti periodocamente tali lavori di manutenzione ordinaria sia il tetto che il balcone non avrebbero ora bisogno di manutenzione straordinaria e conserverebbero una durata ancora di decenni.
Quindi, l'usufruttuario non avendo eseguito i periodici lavori di manutenzione ordinaria di sua competenza deve ora farsi carico, ai sensi del II comma dell'art. 1004 del codice civile, le spese di manutenzione straordinaria.
Queste sono le richieste che vorrei sottoporre al giudice, salvo un'eventuale
parziale assunzione di tali spese da parte del mio cliente in segno di buona volontà per chiudere subito la lite.
Grazie.
Saluti.

 

[broken brick]

In bocca al lupo (era un "tu" ipotetico....)