Dubbio mutuo variabile

[tlo]

Ho una questione piuttosto banale da dirimere.

Ho un mutuo stipulato nel 2018 a condizioni particolari (figli dipendenti di una banca) che è strutturato secondo una formula un po' particolare.

In pratica il mutuo aveva un tasso x fino a quando il tasso BCE non arrivava al 2% e adesso passerà ad un tasso Y che rimarra invariato a meno che il tasso BCE non superi il 5%.

La domanda è la seguente: dato chela BCE ha annunciato l'aumento dei tassi il 27 ottobre io dovrei vedere già la rata modificata nel mese di ottobre? Ho visto che è stata incassata senza variazioni e al momento anche le prossime sono previste secondo l'importo consueto.

Normalmente dopo quanto tempo si aggiornano le rate dei mutui variabili? Scusate la domanda sciocca ma è la prima volta che mi capita.

 

[tlo]

Forse ho capito l'inghippo. La BCE ha annunciato la decisione ma il cambio dei tassi avverrà il 23 novembre. Dunque, dovrei vedere la prima modifica della rata sul prossimo mese.

 

[Pred_01]

Di solito viene riportato nel PIES, di sicuro sul contratto di mutuo, il giorno in cui la banca "vede" il valore raggiunto dalla BCE, e quindi tutto ciò che avviene a quella data (aumento o diminuzione del tasso di riferimento), ha effetto sulla rata di prossima scadenza, viceversa, se la variazione della BCE ha valore dopo quella data, il tutto è rimandato di un mese.

Almeno a me così capita di interpretare la cosa.

 

[perasperadastra]

Di solito viene riportato nel PIES, di sicuro sul contratto di mutuo, il giorno in cui la banca "vede" il valore raggiunto dalla BCE, e quindi tutto ciò che avviene a quella data (aumento o diminuzione del tasso di riferimento), ha effetto sulla rata di prossima scadenza, viceversa, se la variazione della BCE ha valore dopo quella data, il tutto è rimandato di un mese.

Almeno a me così capita di interpretare la cosa.

quindi se sul mio contratto di mutuo (a tasso variabile puro) io leggo come parametro di indicizzazione "euribor 6 mesi 365 gg media mesi aprile e ottobre arr. ai 5 CNT sup decorrenza 1/5 e 1/11" vuol dire che la rata fluttua ai mesi di maggio e novembre e rimane costante su quell'importo nei sei mesi di riferimento?
Io ho stipulato mutuo anno scorso proprio a novembre e, a seguito del rialzo dei tassi, la rata originaria mi è cambiata dal corrente mese di novembre (purtroppo in aumento di circa 150 euro/mese). A maggio di questo anno non ho visto cambiamenti ma perché il tasso Euribor 6Mera ancora negativo (-0,5) mentre al 01/11 era già a 2,20.
Se il mio ragionamento è giusto, fino a maggio 2023 dovrei rimanere con la rata attuale di novembre e poi a maggio 2023 in base all'andamento del tasso potrei avere un ulteriore aumento o una diminuzione. Dico bene?

 

[Pred_01]

quindi se sul mio contratto di mutuo (a tasso variabile puro) io leggo come parametro di indicizzazione "euribor 6 mesi 365 gg media mesi aprile e ottobre arr. ai 5 CNT sup decorrenza 1/5 e 1/11" vuol dire che la rata fluttua ai mesi di maggio e novembre e rimane costante su quell'importo nei sei mesi di riferimento?
Io ho stipulato mutuo anno scorso proprio a novembre e, a seguito del rialzo dei tassi, la rata originaria mi è cambiata dal corrente mese di novembre (purtroppo in aumento di circa 150 euro/mese). A maggio di questo anno non ho visto cambiamenti ma perché il tasso Euribor 6Mera ancora negativo (-0,5) mentre al 01/11 era già a 2,20.
Se il mio ragionamento è giusto, fino a maggio 2023 dovrei rimanere con la rata attuale di novembre e poi a maggio 2023 in base all'andamento del tasso potrei avere un ulteriore aumento o una diminuzione. Dico bene?

Fai attenzione che tu hai detto, che :

A maggio di questo anno non ho visto cambiamenti ma perché il tasso Euribor 6Mera ancora negativo (-0,5)

Questo può significare che se tu hai un mutuo variabile "puro" (standard), ma con "floor", è chiaro che le variazioni del tasso di riferimento finchè si mantengono "nell'area negativa" non hanno effetto sulla rata del mutuo; ipotesi, se quel tasso di riferimento, in quello stesso periodo date preso in esame, fosse divenuto ulteriormente negativo, tu avresti continuato a pagare esattamente la stessa rata, viceversa, essendo variato, ma di valore significativo tale da spostarlo "dall'area negativa" ad un valore "positivo" (cioè è definitivamente scomparso quel "meno 0.5) allora si che gli effetti sulla rata iniziano a farsi sentire.
Il floor, come certamente saprai, è una sorta di "paracadute" di cui si sono dotate le banche per far si che non si possa creare la situazione che potrebbero divenire loro tue creditrici = ti pagherebbero per avere un debito con loro.
Non conosco cosa è scritto sul tuo contratto di mutuo, ma se riporta quanto da te sopra scritto, dovresti assistere ad una variazione dell'importo della rata non prima di maggio 2023, perché appunto per calcolarti la rata, si prenderebbe come termine di riferimento il valore medio del tasso in parola rilevato nel mese di Aprile.

 

[perasperadastra]

Fai attenzione che tu hai detto, che :

Questo può significare che se tu hai un mutuo variabile "puro" (standard), ma con "floor", è chiaro che le variazioni del tasso di riferimento finchè si mantengono "nell'area negativa" non hanno effetto sulla rata del mutuo; ipotesi, se quel tasso di riferimento, in quello stesso periodo date preso in esame, fosse divenuto ulteriormente negativo, tu avresti continuato a pagare esattamente la stessa rata, viceversa, essendo variato, ma di valore significativo tale da spostarlo "dall'area negativa" ad un valore "positivo" (cioè è definitivamente scomparso quel "meno 0.5) allora si che gli effetti sulla rata iniziano a farsi sentire.
Il floor, come certamente saprai, è una sorta di "paracadute" di cui si sono dotate le banche per far si che non si possa creare la situazione che potrebbero divenire loro tue creditrici = ti pagherebbero per avere un debito con loro.
Non conosco cosa è scritto sul tuo contratto di mutuo, ma se riporta quanto da te sopra scritto, dovresti assistere ad una variazione dell'importo della rata non prima di maggio 2023, perché appunto per calcolarti la rata, si prenderebbe come termine di riferimento il valore medio del tasso in parola rilevato nel mese di Aprile.

Sì il mio mutuo ha una clausola floor perché è previsto che il tasso non possa mai essere inferiore a 1,40 che è lo spread applicato dalla mia banca, quindi anche quando l'Euribor era negativo ho sempre pagato 1,4% di interesse.
Per il resto c'è scritto proprio quello che ho indicato tra virgolette, e infatti la rata mi è cambiata ora a novembre perché la somma euribor+spread è andata a 3,6% (2,2% euribor + 1,4% spread).
A questo punto il prossimo aggiornamento della rata, in aumento o in diminuzione (si spera), me lo aspetto a maggio 2023.

 

[Ingegna]

Domanda (solo per capire, no polemica):
Perché quando tassi erano bassi non hai bloccato con un fisso? Un anno fa un variabile che non poteva andare sotto l'1.4% non era molto conveniente.

 

[tlo]

Chiarimento mutuo variabile

la situazione che voglio portare alla vostra attenzione in sintesi è la seguente:

- ho un mutuo a condizioni vantaggiose (figli di dipendenti) che in poche parole mi garantisce un tasso pari a 0,25% fino a quando il tasso BCE non raggiunge il 2%.
- una volta raggiunta questa quota il tasso di interesse passa al 2% e resta così fino a quando (spero mai) il tasso BCE non superi il 5%.

Fino ad ottobre la rata mensile era fissa e variavano di mese in mese la consistenza di quota capitale e interessi.

Oggi è stato aggiornato il piano di ammortamento e non mi torna quello che ho visto.

In pratica la colonna relativa al capitale è rimasta uguale al vecchio piano d'ammortamento mentre è cambiata solo la colonna interessi. Il risultato è che ogni mese (pur ipotizzando che resti fisso l'interesse del 2%) la rata cambia e diventa sempre più piccola.

Io mi sarei aspettato una cosa diversa: ricalcolo del debito complessivo (capitale residuo + interessi calcolati con il nuovo tasso)/numero di rate rimanenti = nuova rata "fissa" più alta.

Ho sbagliato io nel fare questa previsione? Chiaramente andrò a rileggere il contratto e chiamerò la banca però volevo anche un vostro parere.

Intanto speriamo che arrivi presto la crisi così la BCE torna sotto il 2%

 

[Pred_01]

la situazione che voglio portare alla vostra attenzione in sintesi è la seguente:

- ho un mutuo a condizioni vantaggiose (figli di dipendenti) che in poche parole mi garantisce un tasso pari a 0,25% fino a quando il tasso BCE non raggiunge il 2%.
- una volta raggiunta questa quota il tasso di interesse passa al 2% e resta così fino a quando (spero mai) il tasso BCE non superi il 5%.

Fino ad ottobre la rata mensile era fissa e variavano di mese in mese la consistenza di quota capitale e interessi.

Oggi è stato aggiornato il piano di ammortamento e non mi torna quello che ho visto.

In pratica la colonna relativa al capitale è rimasta uguale al vecchio piano d'ammortamento mentre è cambiata solo la colonna interessi. Il risultato è che ogni mese (pur ipotizzando che resti fisso l'interesse del 2%) la rata cambia e diventa sempre più piccola.

Io mi sarei aspettato una cosa diversa: ricalcolo del debito complessivo (capitale residuo + interessi calcolati con il nuovo tasso)/numero di rate rimanenti = nuova rata "fissa" più alta.

Ho sbagliato io nel fare questa previsione? Chiaramente andrò a rileggere il contratto e chiamerò la banca però volevo anche un vostro parere.

Intanto speriamo che arrivi presto la crisi così la BCE torna sotto il 2%

Sulla parte evidenziata, voglio dire che a me sembra di capire che quanto da te descritto, avviene in caso di restituzione parziale (o totale) anticipata del debito/mutuo; mentre nel caso di variazione del tasso d'interesse preso a riferimento, non mi sembra che ciò avvenga.

Però, è sempre preferibile leggere cosa dice il contratto a suo tempo firmato, di cui io non ho visione.