Ecco a voi la situazione del mercato immobiliare

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Mojito F.C.

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Tasse e spese sulla casa, rivincita dell'affitto
Dall'Imu alla Tarsu, quando e come resta conveniente investire sugli immobili


Come per tutte le medie vale la famosa avvertenza di Trilussa ma in generale l'Imu è, di fatto, un prelievo patrimoniale che incide tra lo zero (per le case di scarso pregio catastale) e lo 0,2% quando si tratta dell'abitazione principale del contribuente e tra lo 0,4 e lo 0,6% per gli alloggi per cui non si possa godere dell'aliquota agevolata. Meno commisurabile è l'impatto psicologico che sul mercato ha avuto l'introduzione dell'imposta, ma certo sta contribuendo non poco a deprimere un mercato delle compravendite che, se ci basiamo sui dati ufficiali relativi ai primi nove mesi dell'anno, chiuderà il 2012 con un calo superiore al 20%.
Ma non c'è solo l'Imu a lasciare dubbi sull'opportunità, in questa fase, di effettuare un investimento nel mattone; ci sono almeno due altri fattori a consigliare prudenza. Il primo è che le prospettive a breve del mercato immobiliare sono tutt'altro che buone. Nelle previsioni degli operatori del settore non c'è infatti nemmeno una indicazione di stabilità o men che meno di ripresa dei prezzi. Il secondo fattore è la concorrenza dei titoli di Stato, che garantiscono nel medio periodo rendimenti appetibili e una facilità di disinvestimento incomparabilmente maggiore rispetto all'immobile. Nella tabella di questa pagina abbiamo ipotizzato quattro diverse situazioni di acquisto del medesimo immobile e ne abbiamo valutato la convenienza rispetto all'affitto e all'investimento obbligazionario. La casa che abbiamo considerato è in una buona zona residenziale di Milano o di Roma, costa 280 mila euro o potrebbe venire affittata a 800 euro al mese. Con l'avvertenza che, come sempre quando si fanno confronti di questo genere, stiamo esaminando casi di scuola. Vediamo che cosa ne emerge. Tutti i confronti sono effettuati sull'arco di otto anni, la durata prevista dalla legge per le locazioni residenziali a canone libero.

In contanti
Per una casa da 280 mila euro vanno messe in conto ulteriori spese per 5 mila euro (imposte agevolate più notaio). Il valore dell'investimento va quindi computato in 285 mila euro. Il costo reale dell'acquirente è dato dagli interessi sulla somma che vengono persi negli otto anni (per tutti e quattro i casi li abbiamo considerati pari al 25% complessivo della spesa), più le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, che invece l'investitore non pagherebbe se andasse in affitto. Le spese condominiali ordinarie e la tassa sui rifiuti non sono rilevanti perché si pagherebbero anche da inquilini. In questo caso dopo otto anni l'acquirente otterrebbe un vantaggio se riuscisse a rivendere la casa ad almeno 284 mila euro. In pratica gli basterebbe non perdere sul valore iniziale dell'immobile.

Con il mutuo
Nella seconda ipotesi il potenziale acquirente deve ricorrere al mutuo; abbiamo ipotizzato che la somma finanziata sia pari alla metà del prezzo e che il prestito sia effettuato a tasso variabile, con un tasso medio di periodo al 4%. La somma pagata in contanti è di 147 mila euro (7 mila le spese per tasso e notaio, considerando gli oneri per il finanziamento ipotecario) e ovviamente su questa cifra va calcolato il mancato introito da interessi dei Btp. Considerando che dopo 8 anni il proprietario sarà ancora indebitato per quasi 97 mila euro, la rivendita per risultare remunerativa dovrà avvenire ad almeno 317 mila euro. In pratica la casa dovrà rivalutarsi del 15% in otto anni, e già così la redditività dell'affare è assai meno sicura. Va però detto che il mutuo può essere parzialmente dedotto dalle imposte sui redditi; non abbiamo inserito il dato nel calcolo (ai valori attuali il vantaggio fiscale sarebbe di circa 6 mila euro) nell'incertezza su che cosa sarà l'anno prossimo sulle deduzioni fiscali.

Per investimento
Il discorso dal punto di vista finanziario non cambia molto se si considera l'ipotesi di acquistare in contanti e poi affittare l'immobile. Le spese iniziali sono più elevate (se non si pagano le imposte di trasferimento agevolate per imposte e notaio bisogna mettere in conto almeno 15 mila euro) e sui canoni incassati bisogna calcolare l'incidenza dell'Imu e la cosiddetta «cedolare secca» che si porta via il 21% dei proventi. In teoria basterebbe che la casa si rivalutasse del 2% all'anno per andare in pari. Nella pratica bisognerebbe trovare un inquilino affidabile che paghi per tutti gli otto anno e che poi lasci libero l'appartamento senza problemi. Le cronache dicono che le cose non sempre funzionano così. Non abbiamo considerato l'ipotesi che chi compra accenda anche un mutuo perché succede di rado sul mercato, il trattamento fiscale del prestito è molto più oneroso e le possibilità di ottenere il finanziamento minori.

L'acquisto fine a se stesso
Infine un'ipotesi che oggi è davvero da considerare teorica: comprare una casa da tenere semplicemente a disposizione sperando nel capital gain di medio periodo. In questo caso pagando quindi tutte le spese anche ordinarie di gestione e l'Imu al massimo delle aliquote, e inoltre bisogna mettere in conto il mancato introito delle cedole semestrali dei Btp. Si tratta di un'operazione che oggi si può considerare ad alto rischio, perché la casa in questione dovrebbe rivalutarsi nel giro di otto anni di almeno il 42%. È una performance che nelle fasi di crescita del mercato si è registrata ma che oggi ha più che altro ha il sapore di una scommessa.

Tasse e spese sulla casa, rivincita dell'affitto - Corriere.it
 
investire su un mercato in calo prossimo al tracollo definitivo è da co:censored:

quindi adattissimo a chi vota per certa gentaglia ancora in circolazione :clap: :clap: :clap:
 
E tu ritieni che questo sia un successo?

Questa è la sconfitta della politica.

Uno stato serio deve avere tra i propri compiti quello di dare solidità e certezze alla vita dei suoi cittadini. Fino a quando non sono arrivati al governo i ragionieri tassatori la casa è sempre stata una priorità perchè possedre la casa in cui si abita è considerata una assicurazione contro i cicli economici negativi della vita. Per decenni sono state fatte politiche per le case popolari, per incentivare l'acquisto. Scelte politiche illuminate che hanno permesso all'80% degli italiani di non dover dipendere da altri.

Lo spostamento della convenienza verso l'affitto anzichè verso l'acquisto è una sconfitta del sistema politico. E saranno i giovani, come al solito, a pagarne le spese.
 
secondo me solo l'IMU può salvare il mercato immobiliare del ns. Paese dal tracollo, si comincerà a mettere in vendita e ad affittare per necessità ed i prezzi scenderanno epoi si stabilizzeranno pian piano

se il mattone continua ad essere esentasse e le case rimangono chiuse si arriverà al crollo :yes:
 
E tu ritieni che questo sia un successo?

Questa è la sconfitta della politica.

Uno stato serio deve avere tra i propri compiti quello di dare solidità e certezze alla vita dei suoi cittadini. Fino a quando non sono arrivati al governo i ragionieri tassatori la casa è sempre stata una priorità perchè possedre la casa in cui si abita è considerata una assicurazione contro i cicli economici negativi della vita. Per decenni sono state fatte politiche per le case popolari, per incentivare l'acquisto. Scelte politiche illuminate che hanno permesso all'80% degli italiani di non dover dipendere da altri.

Lo spostamento della convenienza verso l'affitto anzichè verso l'acquisto è una sconfitta del sistema politico. E saranno i giovani, come al solito, a pagarne le spese.

Giustissimo, chi ha detto il contrario, lo Stato DEVE garantire a tutti il diritto primario all'abitazione.
E quindi scoraggiare, o anche REQUISIRE, le case destinate ad altro uso :yes: :yes:
 
E tu ritieni che questo sia un successo?

Questa è la sconfitta della politica.

Uno stato serio deve avere tra i propri compiti quello di dare solidità e certezze alla vita dei suoi cittadini. Fino a quando non sono arrivati al governo i ragionieri tassatori la casa è sempre stata una priorità perchè possedre la casa in cui si abita è considerata una assicurazione contro i cicli economici negativi della vita. Per decenni sono state fatte politiche per le case popolari, per incentivare l'acquisto. Scelte politiche illuminate che hanno permesso all'80% degli italiani di non dover dipendere da altri.

Lo spostamento della convenienza verso l'affitto anzichè verso l'acquisto è una sconfitta del sistema politico. E saranno i giovani, come al solito, a pagarne le spese.


io sono giovane, e in linea di principio non mi fre.ga nulla di comprare casa (se non a precise condizioni, come ad esempio zona universitaria di grande città in modo da affittare subito, dare un'opportunità futura ai miei figli e assicurarmi rivendibilità certa ed a prezzi che ritengo adeguati, ovviamente)

non ho valutato nel dettaglio la questione, ma a spanne credo sia anche più conveniente comprare casa ed affittarla piuttosto che comprare la casa nella quale si vive, trovo una pessima idea incastrarsi in un condominio o in una zona che fra 10 anni potrebbe diventare un suk o troiaio simile... comprare in pieno centro beh, potendo sarebbe una buona idea, ma neanche tanto alla fin fine ;)

il Paese è al tracollo, è questa la sconfitta della politica; i giovani non ci pensano proprio a comprare immobili (lo dice la parola stessa di cosa parliamo) aggiungendo una ulteriore àncora della loro vita ad un paese in declino inesorabile...
 
Giustissimo, chi ha detto il contrario, lo Stato DEVE garantire a tutti il diritto primario all'abitazione.
E quindi scoraggiare, o anche REQUISIRE, le case destinate ad altro uso :yes: :yes:


non esagerare....;) un po di meno, ci caschi sempre......:p
 
le case lasciate sfitte

secondo me solo l'IMU può salvare il mercato immobiliare del ns. Paese dal tracollo, si comincerà a mettere in vendita e ad affittare per necessità ed i prezzi scenderanno epoi si stabilizzeranno pian piano

se il mattone continua ad essere esentasse e le case rimangono chiuse si arriverà al crollo :yes:

sono un obbrobbrio e devono essere tassate.
ma non le prime case ne tantomeno quelle destinate alla locazione.
 
sono un obbrobbrio e devono essere tassate.
ma non le prime case ne tantomeno quelle destinate alla locazione.

mi spieghi il perchè ? :mmmm: la casa è patrimonio, c'è chi ha investito in borsa e chi ha acquistato due case, perchè in un caso tassi solo la rendita e nell'altro caso tassi rendita e patrimonio ? :mmmm: qual'è la logica del discorso ? :bye:
 
non esagerare....;) un po di meno, ci caschi sempre......:p

è uno spreco per la Nazione intera tenere case vuote :yes: :yes:

la ricchezza deve circolare o essere usata, siamo in crisi anche perchè mentre i tedeschi (che non hanno avuto nessuna bolla immobiliare, UNICI in Europa e forse nel mondo) hanno investito nella tecnologia, innovazione e ristrutturazione delle loro industrie, gli italiani hanno buttato centinaia di mld di euro nella rendita parassitaria del mattone in bolla!!!!
Adesso inutile frignare contro i tedeschi cattivi, come si sono permessi di fare investimenti PRODUTTIVI invece di fare come noi italiani furbetti che speravamo e speriamo ancora di campare a sbafo sulle spalle di qualcun altro? :rolleyes:
 
sono un obbrobbrio e devono essere tassate.
ma non le prime case ne tantomeno quelle destinate alla locazione.

per le prime case bisogna trovare il modo per evitare che ogni testa una casa esentasse, anche per famiglie conviventi ;)

quelle destinate alla locazione vanno tassate meno se affittate a canone concordato (reale), con imposta progressiva onde evitare l'accumulo di immobili

nei Paesi civili succede esattamente questo :yes:
 
mi spieghi il perchè ? :mmmm: la casa è patrimonio, c'è chi ha investito in borsa e chi ha acquistato due case, perchè in un caso tassi solo la rendita e nell'altro caso tassi rendita e patrimonio ? :mmmm: qual'è la logica del discorso ? :bye:

cioè vorresti tassare il saldo c/c? :mmmm:
 
ma a sinistra si parla solo di tasse?
reddito, impresa, patrimonio a livelli assurdi ....e per voi è ancora morale parlare di ulteriori tasse? e basta!
 
cioè vorresti tassare il saldo c/c? :mmmm:

magari il discorso giusto da fare sarebbe: quanto reddito produce il paese ? stabiliamo un livello accettabile di tassazione di questo reddito e poi facciamo in modo che le spese rientrino nel budget disponibile.

se avessimo fatto così avremmo gestito meglio appalti per le opere pubbliche, non avremmo acquistato due portaerei :wall: :wall: con relativi veicoli che non servono a 'na mazza, non avremmo sprecato soldi pubblici per l'alitalia la tirrenia ed altro, non avremmo regalato pensioni vitalizi stipendi da nababbi ... avremmo usato i soldi disponibile per le esigenze della popolazione ... e, per far quello, erano sufficienti :yes:

ecco perchè sono inquazzato, perchè non vedo buon senso da nessuna parte, da una parte si cerca di spremere il più possibile, anche il patrimonio, dall'altra si pronmettono le solite fole che finiranno per arricchire solo ladri, evasori et similia come avvenuto nel passato :cool:

speranza : zero :bye:
 
secondo me solo l'IMU può salvare il mercato immobiliare del ns. Paese dal tracollo, si comincerà a mettere in vendita e ad affittare per necessità ed i prezzi scenderanno epoi si stabilizzeranno pian piano

se il mattone continua ad essere esentasse e le case rimangono chiuse si arriverà al crollo :yes:

io non so cosa può salvare il mercato immobiliare, ma temo che tu non sappia nemmeno di cosa stai parlando
 
è uno spreco per la Nazione intera tenere case vuote :yes: :yes:

la ricchezza deve circolare o essere usata, siamo in crisi anche perchè mentre i tedeschi (che non hanno avuto nessuna bolla immobiliare, UNICI in Europa e forse nel mondo) hanno investito nella tecnologia, innovazione e ristrutturazione delle loro industrie, gli italiani hanno buttato centinaia di mld di euro nella rendita parassitaria del mattone in bolla!!!!
Adesso inutile frignare contro i tedeschi cattivi, come si sono permessi di fare investimenti PRODUTTIVI invece di fare come noi italiani furbetti che speravamo e speriamo ancora di campare a sbafo sulle spalle di qualcun altro? :rolleyes:

Ma scusa, un privato che con anni di sudore si è messo da parte un po' di soldi per comprarsi la casa al mare per andarci quando sarà in pensione che deve fare? Deve investire a 60 anni in azioni per fare "investimenti produttivi"?
 
Ma scusa, un privato che con anni di sudore si è messo da parte un po' di soldi per comprarsi la casa al mare per andarci quando sarà in pensione che deve fare? Deve investire a 60 anni in azioni per fare "investimenti produttivi"?

La 2° casa non è un diritto costituzionale che deve essere garantito per forza

Se la vuole, se ne assumerà anche gli oneri e non solo gli onori :yes: :yes:
 
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