Fisso o Variabile in questo momento?

[Tioppi]

Se quel tasso dell'1,4% è il TAEG e rimane su questo valore, a metà del sesto anno (intorno alla 70esima rata) il capitale residuo arriverà a 128.000 euro, cioè l'80% dei 160.000 euro (ipotizzando che il valore della casa tra 6 anni sarà ancora di 160.000 euro).

A quel punto potrai chiedere una surroga con tasso fisso a condizioni migliori, visto che fino all'80% troverai molte più banche e tassi migliori rispetto al 100%.

Quindi bisogna scommettere su due cose:
il variabile deve rimanere su questi livelli per 6-7 anni
il valore della casa deve rimanere di 160.000 euro tra 6-7 anni

 

[perasperadastra]

Con i valori riportati, a me esce una rata mensile di 632,41€.
Con un interesse, complessivamente percepito dalla banca, pari a 29.722,38 €.

esattamente.

non ho idea di quanto mi venga la rata con il fisso perché è un'opzione che non mi hanno dato
con il variabile stiamo ampiamente nel terzo del rapporto rata/reddito.
questo è quanto scritto sull'ammortamento (simulazione): 1,40000% (TAEG 1,73090% - TEG 2,07530%)
non ho altre opzioni, perché avendo avuto una pregressa anche se poi ripianata ed estinta segnalazione in CR Banca d'Italia nel 2017, che la banca ha visto, mi è già andata di lusso che mi abbiano dato l'ok

 

[Maìno della Spinetta]

esattamente.

non ho idea di quanto mi venga la rata con il fisso perché è un'opzione che non mi hanno dato
con il variabile stiamo ampiamente nel terzo del rapporto rata/reddito.
questo è quanto scritto sull'ammortamento (simulazione): 1,40000% (TAEG 1,73090% - TEG 2,07530%)
non ho altre opzioni, perché avendo avuto una pregressa anche se poi ripianata ed estinta segnalazione in CR Banca d'Italia nel 2017, che la banca ha visto, mi è già andata di lusso che mi abbiano dato l'ok

Sui 25 anni, con questi tassi, di sicuro fisso.

Poniamo 5/6 anni di Euribor basso, ci guadagni. Poi nel 2027 surroghi al fisso perché i tassi sono saliti, a quel punto per 19 anni hai un tasso sul capitale (a spanne su 110k) su un IRS cresciutello, rischi un 3%. E allora in poco tempo il vantaggio economico accumulato se ne va subito... Per mutui sotto i 10 (forse 15) anni invece non avrei dubbi: farei il variabile.

 

[Pred_01]

Il problema, è che il tasso fisso nn glielo danno.
l'alternativa che vedo io è di mettere da parte in questi primi anni dei soldi così da fare ai primi concreti sintomi di rialzo del tasso variabile, un'estinzione parziale anticipata; questo comporta che l'incremento del tasso non vedrebbe più il capitale originario ma quello che ne scaturisce ad estinzione parziale anticipata.

 

[oneone]

Il problema, è che il tasso fisso nn glielo danno.
l'alternativa che vedo io è di mettere da parte in questi primi anni dei soldi così da fare ai primi concreti sintomi di rialzo del tasso variabile, un'estinzione parziale anticipata; questo comporta che l'incremento del tasso non vedrebbe più il capitale originario ma quello che ne scaturisce ad estinzione parziale anticipata.

Se fa il variabile deve estinguere subito appena mette insieme 1000 euro per sfruttare l'effetto compound (capitale residuo ridotto un po' che produce quindi un po' meno interessi passivi e fa aumentare un po' la quota capitale, e via così a valanga), il capitale residuo scende in fretta e, se e quando, i tassi saliranno avrà poche centinaia di euro l'anno in più di interessi da pagare perché calcolati su un capitale residuo relativamente esiguo

 

[oneone]

esattamente.

non ho idea di quanto mi venga la rata con il fisso perché è un'opzione che non mi hanno dato
con il variabile stiamo ampiamente nel terzo del rapporto rata/reddito.
questo è quanto scritto sull'ammortamento (simulazione): 1,40000% (TAEG 1,73090% - TEG 2,07530%)
non ho altre opzioni, perché avendo avuto una pregressa anche se poi ripianata ed estinta segnalazione in CR Banca d'Italia nel 2017, che la banca ha visto, mi è già andata di lusso che mi abbiano dato l'ok

Se intendi andare avanti dovresti avere l'obiettivo e la disciplina personale di raggiungere l'LTV 80% quanto prima per poter fare una surroga e abbassare di quasi 100 punti base il tasso di interesse, per farlo devi lavorare di più e/o risparmiare tanto e estinguere a botte di 1000 euro appena li metti insieme sul conto corrente (un po' di liquidità per imprevisti va sempre tenuta)

 

[Pred_01]

Se fa il variabile deve estinguere subito appena mette insieme 1000 euro per sfruttare l'effetto compound (capitale residuo ridotto un po' che produce quindi un po' meno interessi passivi e fa aumentare un po' la quota capitale, e via così a valanga), il capitale residuo scende in fretta e, se e quando, i tassi saliranno avrà poche centinaia di euro l'anno in più di interessi da pagare perché calcolati su un capitale residuo relativamente esiguo

Secondo me, si deve seguire una "linea mediata".
Mi spiego, all'inizio è vero che gli interessi sono proporzionati al "quasi totale" del capitale avuto in prestito, ma è anche vero che lo è anche la quota capitale mensilmente restituita; questo significa che finchè l'€BOR "dorme sonni tranquilli" (come oggi accade), pur mettendo da parte soldi da destinare alla riduzione del mutuo, conviene non intervenire con estinzioni parziali anticipate, perché - conseguentemente - andrei a ridurre "la botta" (la portata) di quanto riduco mensilmente il capitale avuto in prestito.

Io agirei il giorno in cui venisse conclamato un "furioso" risveglio dell'€BOR, perché allora si che avrò bisogno di ridurre gli interessi che pagherei al sistema creditizio e questo posso farlo appunto riducendo il capitale che inizialmente mi è stato prestato.

 

[Maìno della Spinetta]

Secondo me, si deve seguire una "linea mediata".
Mi spiego, all'inizio è vero che gli interessi sono proporzionati al "quasi totale" del capitale avuto in prestito, ma è anche vero che lo è anche la quota capitale mensilmente restituita; questo significa che finchè l'€BOR "dorme sonni tranquilli" (come oggi accade), pur mettendo da parte soldi da destinare alla riduzione del mutuo, conviene non intervenire con estinzioni parziali anticipate, perché - conseguentemente - andrei a ridurre "la botta" (la portata) di quanto riduco mensilmente il capitale avuto in prestito.

Io agirei il giorno in cui venisse conclamato un "furioso" risveglio dell'€BOR, perché allora si che avrò bisogno di ridurre gli interessi che pagherei al sistema creditizio e questo posso farlo appunto riducendo il capitale che inizialmente mi è stato prestato.

mi piace. Accantoni più che puoi e quando le cose si scaldano butti giù.

 

[DoctorT]

Chi ha paura non guadagna nulla, è così dalla notte dei tempi e sempre così sarà.
Intanto passano gli anni e quelli che hanno il tasso variabile si godono le centinaia di euro risparmiate ogni anno sulle rate del mutuo...
Prima o poi i tassi saliranno sì, chissà...

Miss BCE non sembra proprio intenzionata a far andare l'euribor all'1% e oltre, ma neanche al 0.2%

Vedremo

Sai bisogna saper valutare il rapporto tra rischio e rendimento ... per chi ha uno stipendio fisso vedersi aumentare la rata del 50% è un rischio
bello grande ed è una cosa già successa a diversi conoscenti nel periodo tra il 2007 e il 2011 dall'altra parte puoi risparmiare da 10K ai 20k di interessi
in 30 anni ... una cosa positiva che comunque non ti cambia la vita.

 

[oneone]

Secondo me, si deve seguire una "linea mediata".
Mi spiego, all'inizio è vero che gli interessi sono proporzionati al "quasi totale" del capitale avuto in prestito, ma è anche vero che lo è anche la quota capitale mensilmente restituita; questo significa che finchè l'€BOR "dorme sonni tranquilli" (come oggi accade), pur mettendo da parte soldi da destinare alla riduzione del mutuo, conviene non intervenire con estinzioni parziali anticipate, perché - conseguentemente - andrei a ridurre "la botta" (la portata) di quanto riduco mensilmente il capitale avuto in prestito.

Io agirei il giorno in cui venisse conclamato un "furioso" risveglio dell'€BOR, perché allora si che avrò bisogno di ridurre gli interessi che pagherei al sistema creditizio e questo posso farlo appunto riducendo il capitale che inizialmente mi è stato prestato.

Ragionamento lungo e corretto che si riassume in quanto segue:
Finché il tasso è basso accumulo liquidità perché investire nella riduzione del mutuo ha un rendimento risibile



Ma se c'è l'obiettivo di raggiungere l'LTV 80% per surrogare allora il rendimento dato delle estinzioni parziali è ben diverso

 

[Pred_01]

Ragionamento lungo e corretto che si riassume in quanto segue:
Finché il tasso è basso accumulo liquidità perché investire nella riduzione del mutuo ha un rendimento risibile

SI.
Ma, non solo, tenendomi quei soldi "in mano" (quindi nn li impiego immediatamente nel ridurre il debito del mutuo), possono essermi utili per soddisfare altre esigenze che al momento non avevo previsto; (tipo si rompe - o mi scoccio di tenermi sempre la stessa - l'auto, o roba del genere, dove se mi rivolgessi a Compass, come a Findomestic - ed altre - quello stesso identico denaro lo pagherei molto di più).

Quanto sopra, se invece andrei a restituire a "botte di 1000/5000 euro ad anno (o ad evento da me deciso) il mutuo, non potrei farlo.

 

[Tioppi]

Aggiungo una cosa che prima avevo solo accennato. Da quel che so, le case nuove si svalutano più in fretta. E' una regola che può essere considerata come regola generale?

Quindi se la casa nuova oggi vale 160.000 euro, si dovrà attendere di arrivare a 128.000 di residuo per surrogare all'80%.
Diciamo che tra 4 anni riusciamo ad arrivare a 128.000 grazie a rate pagate ed estinzione parziale con i risparmi. Se tra 4 anni la casa vale 140.000 euro, l'80% si allontanerà a 112.000 euro.

Se invece la casa è ad esempio degli anni '90, forse prima valeva 200.000 euro, ora si è svalutata a 160.000 euro e tra 4 anni il valore sarà ancora 160.000, o al limite 155.000 euro.

 

[oneone]

Aggiungo una cosa che prima avevo solo accennato. Da quel che so, le case nuove si svalutano più in fretta. E' una regola che può essere considerata come regola generale?

Quindi se la casa nuova oggi vale 160.000 euro, si dovrà attendere di arrivare a 128.000 di residuo per surrogare all'80%.
Diciamo che tra 4 anni riusciamo ad arrivare a 128.000 grazie a rate pagate ed estinzione parziale con i risparmi. Se tra 4 anni la casa vale 140.000 euro, l'80% si allontanerà a 112.000 euro.

Se invece la casa è ad esempio degli anni '90, forse prima valeva 200.000 euro, ora si è svalutata a 160.000 euro e tra 4 anni il valore sarà ancora 160.000, o al limite 155.000 euro.

Il mercato non è prevedibile ma se ti aspetti che i prezzi scendano non devi comprare la casa, a maggior ragione a debito. Fatto salvo che non sia una casa eccezionale e un'occasione da non perdere perché perfetta per le necessità personali e/o familiari.

Valido in generale il discorso che se si svaluta il denominatore in LTV diminuisce e quindi il rapporto sale e ci si può ritrovare dopo anni impossibilitati a surrogare, ci sono thread qui che riportano casi reali

 

[perasperadastra]

Il problema, è che il tasso fisso nn glielo danno.
l'alternativa che vedo io è di mettere da parte in questi primi anni dei soldi così da fare ai primi concreti sintomi di rialzo del tasso variabile, un'estinzione parziale anticipata; questo comporta che l'incremento del tasso non vedrebbe più il capitale originario ma quello che ne scaturisce ad estinzione parziale anticipata.

Se fa il variabile deve estinguere subito appena mette insieme 1000 euro per sfruttare l'effetto compound (capitale residuo ridotto un po' che produce quindi un po' meno interessi passivi e fa aumentare un po' la quota capitale, e via così a valanga), il capitale residuo scende in fretta e, se e quando, i tassi saliranno avrà poche centinaia di euro l'anno in più di interessi da pagare perché calcolati su un capitale residuo relativamente esiguo

Se intendi andare avanti dovresti avere l'obiettivo e la disciplina personale di raggiungere l'LTV 80% quanto prima per poter fare una surroga e abbassare di quasi 100 punti base il tasso di interesse, per farlo devi lavorare di più e/o risparmiare tanto e estinguere a botte di 1000 euro appena li metti insieme sul conto corrente (un po' di liquidità per imprevisti va sempre tenuta)

Secondo me, si deve seguire una "linea mediata".
Mi spiego, all'inizio è vero che gli interessi sono proporzionati al "quasi totale" del capitale avuto in prestito, ma è anche vero che lo è anche la quota capitale mensilmente restituita; questo significa che finchè l'€BOR "dorme sonni tranquilli" (come oggi accade), pur mettendo da parte soldi da destinare alla riduzione del mutuo, conviene non intervenire con estinzioni parziali anticipate, perché - conseguentemente - andrei a ridurre "la botta" (la portata) di quanto riduco mensilmente il capitale avuto in prestito.

Io agirei il giorno in cui venisse conclamato un "furioso" risveglio dell'€BOR, perché allora si che avrò bisogno di ridurre gli interessi che pagherei al sistema creditizio e questo posso farlo appunto riducendo il capitale che inizialmente mi è stato prestato.

grazie davvero a tutti per i vostri suggerimenti.

sul conto c'è liquidità sempre e non certo di 1.000,00 euro ma ben superiore. In più ho risparmi riscattabili in ogni momento, non sono tantissimi soldi ma un po' di copertura me la danno, quindi direi che se un domani dovessi trovarmi un Euribor in crescita potrei valutare una estinzione parziale anche di 30/40k, senza rimanere a secco e magari valutare surroga su importi più ragionevoli.
Se l'Euribor stesse tranquillo almeno per 5 o 6 anni mi basterebbe per poi poter, in caso di "impennata", ridurre ulteriormente il debito e fare surroga.

A questo punto sarei per andare avanti con le condizioni proposte (anche perché non ho alternative) e soprattutto confidare nel buon esito perizia e Consap
Ci tengo molto a comprare questa casa da lasciare a mio figlio, ormai sono over 40 e, come si dice, ora o mai più!

Ancora grazie a tutti.

 

[Pred_01]

Visto che hai il "fieno in cascina", di che ti preoccupi se di offrono il variabile?

Ripeto, pur non essendo io Mario Draghi (con la sua intelligenza e conoscenza della materia), dico che tassi alti non convengono a nessuno ne ai singoli cittadini, ma neanche a quegli stati (come il nostro) molto indebitati : un €BOR basso (magari nn come ora che quello a 3 mesi è ancora negativo) conviene soprattutto per pagare meno gli interessi su debito pubblico che noi (ma anche altri paesi) abbiamo.
Personalmente sarei portato a pensare che un arco temporale di 5/6 anni di €BOR "umano" li abbiamo ancora davanti, poi si vedrà.

Piuttosto chiedi se il variabile che ti offrono è con/senza floor : monetariamente a te cambierebbe poco, però psicologicamente sapresti che le cose inizierebbero a cambiare non appena l'€BOR (a tre mesi) tornerebbe ad essere positivo, ma anche qui, credo tempo ce ne sia a sufficienza.

 

[perasperadastra]

Visto che hai il "fieno in cascina", di che ti preoccupi se di offrono il variabile?

Ripeto, pur non essendo io Mario Draghi (con la sua intelligenza e conoscenza della materia), dico che tassi alti non convengono a nessuno ne ai singoli cittadini, ma neanche a quegli stati (come il nostro) molto indebitati : un €BOR basso (magari nn come ora che quello a 3 mesi è ancora negativo) conviene soprattutto per pagare meno gli interessi su debito pubblico che noi (ma anche altri paesi) abbiamo.
Personalmente sarei portato a pensare che un arco temporale di 5/6 anni di €BOR "umano" li abbiamo ancora davanti, poi si vedrà.

Piuttosto chiedi se il variabile che ti offrono è con/senza floor : monetariamente a te cambierebbe poco, però psicologicamente sapresti che le cose inizierebbero a cambiare non appena l'€BOR (a tre mesi) tornerebbe ad essere positivo, ma anche qui, credo tempo ce ne sia a sufficienza.

il "fieno in cascina" non sarebbe certo sufficiente ad estinguere l'intero capitale residuo dopo soli 5/6 anni, per questo mi preoccupavo ;-). Poi leggendo i vari commenti al post, dove quasi tutti caldeggiavano il fisso sul lungo periodo, mi era venuto lo scrupolo.
Mi informerò su questo "floor".
Grazie ancora per l'aiuto

 

[Tioppi]

quasi tutti caldeggiavano il fisso sul lungo periodo, mi era venuto lo scrupolo.
Mi informerò su questo "floor".

Nell'arco di 20-25-30 anni si può ipotizzare una crescita dei tassi. Io che non ho i risparmi per abbattere il capitale, prendo il fisso e sto tranquillo fino alla fine.

Chi invece ha la possibilità di estinguere il mutuo in un colpo solo preferisce il variabile perchè per i prossimi 2-3-5 anni si prevedono tassi bassi, quindi il variabile è meglio del fisso.
Ovviamente se poi i tassi dovessero schizzare in alto, chi ha il capitale può estinguere il debito.

 

[*Bushido*]

Aggiungo una cosa che prima avevo solo accennato. Da quel che so, le case nuove si svalutano più in fretta. E' una regola che può essere considerata come regola generale?

Quindi se la casa nuova oggi vale 160.000 euro, si dovrà attendere di arrivare a 128.000 di residuo per surrogare all'80%.
Diciamo che tra 4 anni riusciamo ad arrivare a 128.000 grazie a rate pagate ed estinzione parziale con i risparmi. Se tra 4 anni la casa vale 140.000 euro, l'80% si allontanerà a 112.000 euro.

Se invece la casa è ad esempio degli anni '90, forse prima valeva 200.000 euro, ora si è svalutata a 160.000 euro e tra 4 anni il valore sarà ancora 160.000, o al limite 155.000 euro.

le case "vecchie" sono drogate dai bonus (soprattutto lo scellerato 110%), e vengono proposte a prezzi alti rispetto al valore "tecnico"...ormai tutti gli annunci riportano la frase "ristrutturala gratis col 110%" cosa falsissima peraltro dato che una serie di lavori sono solo al 50-65%

 

[Pred_01]

il "fieno in cascina" non sarebbe certo sufficiente ad estinguere l'intero capitale residuo dopo soli 5/6 anni, per questo mi preoccupavo ;-). Poi leggendo i vari commenti al post, dove quasi tutti caldeggiavano il fisso sul lungo periodo, mi era venuto lo scrupolo.
Mi informerò su questo "floor".
Grazie ancora per l'aiuto

Non mi sono spiegato.
A te non serve fare un'estinzione totale anticipata; a te deve interessare che in caso di sostanziale/rilevante, aumento del tasso d'interesse la tua rata mensile sia ancora gestibile.
Provo a farti un esempio; poniamo che debba chiedere i già citati 160K di mutuo, da restituire in 20 anni (cito questo per semplicità di calcolo ed esposizione del mio concetto), questo significa che la rata che paghi mensilmente ti dice che dopo un anno dal mutuo hai restituito alla banca circa 8K di capitale (questo è l'ordine di grandezza : volendo essere precisi il valore sarà un poco sotto gli 8K il/i primi anni, sarà decisamente sopra questo valore verso la fine della durata del mutuo), se l'€BOR iniziasse a "galoppare" dopo i già citati 6 anni, questo ci direbbe che intanto del capitale iniziale (160K) ne sono stati restituiti 48 (8K x 6 anni), a questo punto si può pensare di fare una restituzione parziale anticipata chessò di 32K (il minimo solitamente è 1K), significa che il piano d'ammortamento che ne seguirà vedrà un capitale dimezzato : 80K contro i 160K iniziali; quindi anche se, il tasso d'interesse della banca, venisse raddoppiato rispetto all'iniziale, la rata mensile sarebbe la stessa (o quasi), questo perché ad un raddoppio del tasso d'interesse fa da contrappeso il taglio del 50% del capitale sul quale andrebbe applicato.

Ed in tutto questo, non si è manco minimamente preso in considerazione una eventuale/possibile rinegoziazione/surroga perché magari anche l'LTV è variato.

 

[perasperadastra]

Non mi sono spiegato.
A te non serve fare un'estinzione totale anticipata; a te deve interessare che in caso di sostanziale/rilevante, aumento del tasso d'interesse la tua rata mensile sia ancora gestibile.
Provo a farti un esempio; poniamo che debba chiedere i già citati 160K di mutuo, da restituire in 20 anni (cito questo per semplicità di calcolo ed esposizione del mio concetto), questo significa che la rata che paghi mensilmente ti dice che dopo un anno dal mutuo hai restituito alla banca circa 8K di capitale (questo è l'ordine di grandezza : volendo essere precisi il valore sarà un poco sotto gli 8K il/i primi anni, sarà decisamente sopra questo valore verso la fine della durata del mutuo), se l'€BOR iniziasse a "galoppare" dopo i già citati 6 anni, questo ci direbbe che intanto del capitale iniziale (160K) ne sono stati restituiti 48 (8K x 6 anni), a questo punto si può pensare di fare una restituzione parziale anticipata chessò di 32K (il minimo solitamente è 1K), significa che il piano d'ammortamento che ne seguirà vedrà un capitale dimezzato : 80K contro i 160K iniziali; quindi anche se, il tasso d'interesse della banca, venisse raddoppiato rispetto all'iniziale, la rata mensile sarebbe la stessa (o quasi), questo perché ad un raddoppio del tasso d'interesse fa da contrappeso il taglio del 50% del capitale sul quale andrebbe applicato.

Ed in tutto questo, non si è manco minimamente preso in considerazione una eventuale/possibile rinegoziazione/surroga perché magari anche l'LTV è variato.

chiarissimo, ti ringrazio.