fondi immobiliari e immobili

  • Ecco la 56° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Settimana da incorniciare per i principali indici internazionali grazie alla trimestrale più attesa dell’anno che non ha deluso le aspettative. Nvidia negli ultimi tre mesi del 2023 ha generato ricavi superiori all’intero 2021, confermando la crescita da record della società grazie agli investimenti globali nell’intelligenza artificiale. I mercati azionari hanno festeggiato aggiornando i record assoluti a Wall Street e in Europa, mentre il Nikkei giapponese raggiunge un nuovo massimo storico dopo 34 anni. Le prossime mosse delle banche centrali rimangono sempre al centro dell’attenzione. Per continuare a leggere visita il link

mr.flamel

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15/5/06
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premetto il mio approccio dilettantistico al tema, i miei conti sono molto simili a quelli della serva ma mi piacerebbe conoscere la vostra opinione in proposito: dalle mie parti un bilocale seminuovo 45/50mq si compra con 100.000 euro circa, imposte come seconda casa perizia e ipoteca + notaio costo
complesivo 115.000 euro, teorizzando un investimanto di 60.000 euro ed un mutuo trentennale di 55.000 ( dati presi su mutuionline.it) avremmo una rata mensile di 275 euro al mese,i bilocali della zona sono affittati a cifre che variano dai 450 ai 500 euro al mese, ovviamente dobbiamo, calcolare l'irpef, che la rendita genera (nella fascia più bassa dovrebbe incidere per un 23%)
le manutenzioni del fabbricato, e la variabile dell'affidabilità dell'inquilino, ed inoltre la "liquidità" del bene, ma se a tutte queste variabili aggiungiamo anche la rivalutazione degli ultimi anni andiamo a dei rendimenti molto interessanti. cosa ne pensate.
 
mr.flamel ha scritto:
aggiungiamo anche la rivalutazione degli ultimi anni andiamo a dei rendimenti molto interessanti. cosa ne pensate.

che difficilmente ci saranno rivalutazioni come quelle degli ultimi anni...
 
probabilmente no ma di sicuro un 4% lordo non è poco inoltre la rendita oltre a remunerare il capitale investito copre le rate del mutuo per cui la rendita è superiore al 4%, amministrare un immobile dà qualche impegno ma per un investimento di 5/10 anni non è un'idea disprezzabile, oltretutto visto che i prezzi si sono stabilizzati ci sono anche opportunità di comprare bene.
 
Peccato non averlo fatto nel 2001 compravi a meta stipulavi il mutuo invece che a 30 anni a 15 anni.
Dalle mie parti per circa 10 anni i prezzi sono rimasti sempre gli stessi per raddoppiare negli ultimi 4 anni.Quindi se e' per investimneto io personalmente aspetterei a comprare.
 
mr.flamel ha scritto:
probabilmente no ma di sicuro un 4% lordo non è poco inoltre la rendita oltre a remunerare il capitale investito copre le rate del mutuo per cui la rendita è superiore al 4%, amministrare un immobile dà qualche impegno ma per un investimento di 5/10 anni non è un'idea disprezzabile, oltretutto visto che i prezzi si sono stabilizzati ci sono anche opportunità di comprare bene.

per fare un confronto dovresti usare la rata di un mutuo a tasso fisso,nn so come è il tuo....se l'hai fatto a tasso variabile devi tener conto dell'eventuale aumento dei tassi con aumento della rata, che su un trentennale incide parecchio....e se aumenta la rata nn è detto che aumenti l'affitto....
 
dunque, facciamo qualche ipotesi
affitto mensile 475, annuale 5700 (reddito lordo 5.7%)
tasso di sfitto 2% (supponendo che ogni 4 anni ti rimanga sfitto per 2 mesi)
affitto al netto dello sfitto 5600
spese aministrative 100
spese straordinarie 500
ici 350
irpef 1150 (23% del 90% di 5600)
rendita netta 3500 = 3.0%

non e' malaccio, e' vero, ma solo se pensiamo di non avere mai problemi con gli inquilini e se si ipotizza una rivalutazione dell'immobile nel periodo interessato superiore al tasso di inflazione, senza considerare che al momento di rivendere la casa si perde un 15% o giu' di li' in spese e costi vari

comunque per quello che posso vedere a milano i numeri sono piu' sfavorevoli, nel senso che si affittano a 8500/9500 mono/bilocali che ne costerebbero sui 200/250.000 costi compresi (reddito lordo ca 4.0%), mentre per appartamenti piu' grandi e costosi il rendimento scende verso il 3.5%

non sono un esperto del mercato immoibiliare, ma a a spanne la situazione non mi sembra premiante per chi voglia comprare in un'ottica di investimento, tutto considerato
 
effettivamente ci sono molte variabili ed è anche vero che negli anni ottanta i fabbricati residenziali hanno patito una stagnazione lunghina, poi come ogni fenomeno
speculativo che si rispetti, sono partiti al galoppo, le aree universitarie sono spesso
interessanti abito vicino ad urbino ora gli studenti sono un po' in calo, ma nelle zone
del centro un posto letto costa minimo 200,00 euro più le spese e in un bilocale ci fanno stare almeno 3 studenti, ci sono regimi fiscali concordati con il comune e gli affittuari pagano per forza a urbino per un bilo ci vogliono però 130/150.000 euro
urbino è una città degli studenti un po' magica ogni sera è festa da 12.00 le vie del centro si popolano e i locali diventano luogo di trastullo fino a tarda notte...
 
mr.flamel ha scritto:
probabilmente no ma di sicuro un 4% lordo non è poco inoltre la rendita oltre a remunerare il capitale investito copre le rate del mutuo per cui la rendita è superiore al 4%, amministrare un immobile dà qualche impegno ma per un investimento di 5/10 anni non è un'idea disprezzabile, oltretutto visto che i prezzi si sono stabilizzati ci sono anche opportunità di comprare bene.


per un 4% c'è il btp 2037 che rende anche di più oggi come oggi e non devi sbatterti così tanto
 
da qui al 2037 il btp potrebbe perdere qualche colpo in conto capitale e se dovessi esserci e non aver venduto l'immobile da qui a 31 anni penso potrebbe aver anche quintuplicato il suo valore ma queste sono solo le mie modestissime opinioni.
 
comunque in alternativa all'investimento diretto in immobile puoi valutare quello di investire nei fondi immobliari chiusi,che per ora stanno dando dei rendimenti interessanti....

personalmente per problemi di tempo e gestione evito investimenti diretti,e in ottica di diversificazione trovo validi i fondi immobiliari.
 
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