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6 marzo 2004
Col fondo giusto il mattone è d’oro
Comprare in Borsa strumenti chiusi è conveniente. Un’analisi di Norisk individua il prodotto più promettente in Bnl crescita, mentre quello con il maggiore sconto è Nextra sviluppo
Il fondo che strappa l’Oscar per la quotazione più a sconto è Nextra sviluppo immobiliare. Mentre il prodotto che promette guadagni più ricchi tra quelli scambiati a Piazza Affari è Bnl portfolio immobiliare crescita. Il dato emerge dall’analisi effettuata da Norisk, società indipendente di consulenza, sui fondi immobiliari chiusi negoziati in Borsa, che investono cioè il loro patrimonio in abitazioni, uffici o centri commerciali. Il mercato del mattone, come si sa, ha corso molto negli ultimi anni, sospinto dall’afflusso dei capitali provenienti da risparmiatori che rifuggivano le Borse in evidente difficoltà. Ma, nonostante le azioni siano tornate da mesi a dare segnali di stabilità e di crescita, il valore degli immobili non sembra destinato a scendere e l’interesse dei risparmiatori non accenna a scemare, come dimostra il successo del recente collocamento del fondo Tecla di Pirelli real estate (vedere box a pagina 34). Investire in case e negozi appare interessante e i fondi immobiliari, che consentono di diversificare nel settore anche con un capitale limitato, sembrano convenienti. Soprattutto se si considera che questi strumenti sono quotati a sconto, cioè vengono negoziati a Piazza Affari a un prezzo più basso del loro stesso net asset value (nav), che rappresenta il valore contabile degli immobili in portafoglio.
COMPRARE IL MATTONE A SCONTO. In pratica, acquistare fondi immobiliari sul mercato secondario appare un buon affare, ma considerando il rovescio della medaglia, chi ha sottoscritto questi prodotti in fase di collocamento dovrebbe tenerseli stretti se non vuole correre il rischio di perdere parte del proprio capitale. Partendo da questi presupposti come bisogna orientarsi tra le offerte presenti sul mercato? Quali sono i rischi che si corrono? E le previsioni sui prezzi del mercato del mattone? E infine, quali sono i prodotti più interessanti?
Secondo Norisk, in cima alla classifica delle preferenze c’è Bnl portfolio immobiliare crescita, con un tasso interno di rendimento del 10,20% annuo, seguito dal fondo ad apporto pubblico Alpha, che vanta un rendimento effettivo del 9,83% annuo, e da Nextra sviluppo immobiliare, che secondo le previsioni dovrebbe restituire ogni anno il 7,34 per cento. «Il tasso interno di rendimento racchiude le stime sul rendimento atteso del fondo immobiliare calcolato tenendo conto dei canoni degli immobili presenti nel portafoglio del fondo, dei dividendi pagati e della rivalutazione del net asset value - spiega Carlo Mazzola, docente a contratto presso l’Università Cattolica di Milano e presidente di Norisk - Le nostre stime sono prudenti perché il modello ipotizza che il nav rimarrà identico fino alla scadenza e che i dividendi proverranno solo dalla gestione ordinaria. Per esempio - continua Mazzola - per il Fondo Alpha abbiamo ipotizzato un dividendo di 158 euro, più basso di quello che il prodotto riconoscerà quest’anno e pari a 228 euro. Abbiamo infatti escluso 70 euro che provenivano da utili straordinari». Dall’analisi della tabella di Norisk, i rendimenti che questi prodotti sono pronti a restituire appaiono così piuttosto interessanti, considerando che il fondo meno promettente, Immobilium 2001 di Beni stabili, è pronto a riconoscere un guadagno annuo del 4,87% sul corso di Borsa. Ma quanto sono probabili queste performance? È possibile, per esempio, che il nav a scadenza sia più basso di quello attuale o che i dividendi siano meno ricchi perché gli affitti si ridurranno? «Credo che i nav cresceranno. Per quanto riguarda Polis, per esempio, posso dire che la valutazione del nostro patrimonio fatta dalla società indipendente si è attenuta a criteri estremamente prudenti - dice Gianni Colombo, direttore generale di Polis fondi - La crescita del net asset value nel 2003 è stata di poco superiore all’1 per cento. Ma l’immobile che abbiamo venduto nel corso dell’anno (si tratta di un complesso a Lodi, ndr) ha garantito una plusvalenza superiore a 3 milioni, più del 18 per cento».
LA BENZINA C’È. Le stime caute del net asset value, secondo Mazzola, caratterizzano un po’ tutto il sistema dei fondi. «Nell’ultimo semestre le rivalutazioni effettuate dalle società indipendenti sembrano piuttosto contenute», conferma il presidente di Norisk. Come dire che i fondi stanno mettendo fieno in cascina per affrontare eventuali periodi difficili del mercato immobiliare. «Credo che le previsioni di Norisk siano l’ipotesi peggiore che si possa realizzare - aggiunge Michele Cibrario, amministratore delegato di Bnl Fondi Immobiliari - È difficile che il net asset value di questi fondi non cresca da qui a 10 anni quando molti prodotti scadranno». E in Borsa, secondo Cibrario, ci sono veri gioielli. «Per esempio Bnl portfolio immobiliare crescita - prosegue l’ad di Bnl Fondi Immobiliari - è un fondo che non distribuisce dividendi e deve ancora restituire ai sottoscrittori tutto il valore accumulato. Si tratta di un’autentica opportunità d’investimento almeno fino a quando raggiungerà un valore di 2.500 euro. E poi scadrà solo nel 2008, quindi non bisognerà aspettare troppo tempo per incassare il risultato». E i dividendi futuri potranno sgonfiarsi insieme ai canoni di locazione? «Potrebbero essere limati da eventuali peggioramenti delle condizioni economiche. L’Italia deve uscire dalla stasi economica altrimenti i valori immobiliare non potranno continuare a crescere - prosegue Cibrario - Ma bisogna ragionare con orizzonti di medio lungo termine. Anche ipotizzando un rallentamento del mercato del mattone nei prossimi due-tre anni i prezzi riprenderanno sicuramente a salire». In realtà le prime difficoltà ci sono state anche nel 2003: affittuari come Giacomelli e Tecnosistemi erano infatti presenti in alcuni fondi (box in pagina). «Si è trattato solo di limitate criticità - minimizza però Colombo, di Polis - E poi il fatto che alcuni contratti siano in scadenza è un elemento positivo. Per esempio nel 2005 rinegozieremo gli affitti del centro commerciale il Globo di Busnago a Milano che dispone di 64 negozi - aggiunge Colombo - Si tratta di contratti firmati nel ’93 che ora sono più bassi del mercato».
RISCHIO LIQUIDAZIONE. Ma anche in questi prodotti qualche rischio non manca. Si tratta di strumenti nuovi per il mercato italiano e quindi senza storia alle spalle. Il primo fondo immobiliare a scadere sarà, nel 2008, Bnl portfolio immobiliare crescita. Considerando che il mercato del mattone non è liquido è possibile immaginare che al momento della chiusura le sgr richiedano un periodo di proroga per vendere al meglio gli asset. Possibilità prevista dagli stessi regolamenti. Chi acquista questi strumenti deve quindi mettere in conto anche questa ipotesi. «I fondi possono chiedere un periodo di grazia di tre anni - spiega Mazzola di Norisk - nel quale si può chiedere ai partecipanti di rinnovare la durata del fondo. Finora nessun prodotto è scaduto, quindi non ci sono certezze, ma è possibile immaginare che gli immobili finiscano in nuovi fondi pronti a nascere». Quando si compra un fondo immobiliare chiuso bisogna infine ricordare che alcuni prodotti prevedono commissioni di performance. In pratica la società di gestione trattiene una percentuale se il fondo supera un determinato traguardo. Caratteristica che si ritrova in Bnl portfolio immobiliare crescita, nel fondo Alpha e in Nextra sviluppo immobiliare (vedere tabella a pagina 33). «Forse questi prodotti comprati in fase di collocamento non sono molto efficienti - conclude Mazzola - ma lo sconto con cui sono trattati in Borsa permette di riassorbire parte dei costi, che sono onestamente alti».
http://www.assinews.it/rassegna/articoli/bf060304fon.html
