Fondo immobiliare Tecla Uffici: evitare la sottoscrizione

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Voltaire

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E’ in collocamento fino al 27 febbraio (gli intermediari on line terminano il 20) il fondo immobiliare chiuso Tecla Fondo Uffici, promosso da Pirelli Real Estate.

Il fondo puo’ essere considerato valido, ma non all’emissione e tenendo ben presente i rischi che presenta, a partire dall’esposizione settoriale ed alla leva finanziaria.

Cerchero’, quindi, di smontare le storielle raccontate dai venditori e di evidenziare i rischi che gli stesso “dimenticano” di evidenziare.

Prima storiella: col mattone non si perde mai. Mercato immobiliare ai massimi, si parla apertamente di bolla, i grossi (stato, enti previdenziali, banche, assicurazioni, societa’) vendono ai piccoli direttamente ed indirettamente tramite i fondi, al punto che per il 2004 e’ previsto il lancio di circa 20 fondi immobiliari, un numero maggiore rispetto a quelli creati dalla loro nascita ad oggi. Tutto cio’ non vi ricorda qualcosa?

Non agevole liquidabilità degli immobili: cio’ potrebbe prorogare la scadenza del fondo, originariamente prevista di sette anni, al periodo di grazia previsto dalla legge, fino ad un massimo di tre anni. Inoltre, c’è rischio di incidenza negativa sul prezzo di vendita (gli altri sanno che Tecla deve vendere, e magari cercano di approfittarne).

Tecla presenta una scarsa diversificazione della tipologia di immobili: e’ un fondo settoriale, in pratica. Il 30% degli immobili è classificato “centrale telefonica/terziario”. Essere esposti su un singolo settore, e poco diversificati all’interno dello stesso, rappresenta un ulteriore elemento di rischio.

Seconda storiella: il fondo e’ offerto “a sconto” sul NAV (valore di bilancio). Bell’affare. Tutti i fondi quotano a sconto, e sul mercato lo sconto cresce rispetto a quello applicato all’emissione.

Un precedente molto simile: il fondo Alpha, anch’esso ad apporto. Arrivo’ in borsa il 4 luglio 2002. Dopo le prime sedute con sostegno del prezzo a 2600 (prezzo di collocamento), il 9 luglio il prezzo era già sotto, per poi calare ancora a 2400 il 18 luglio ed a 2190 (22 luglio 2002), – 16% circa in appena 18 giorni. Inoltre, il 10% delle quote sara’ sottoscritto da TiglioI, che si impegna a non cederle per due anni: a quel punto, le quote potrebbero arrivare sul mercato, aumentando l’offerta ed incidendo negativamente sul prezzo di borsa.

Terza storiella: Tecla rendera’ il 5,5 % sul valore medio della quota ed offrira’ un ritorno sul capitale dell’ 8% sui 7 anni della durata del fondo. Si tratta solo di ipotesi: nessuna garanzia puo’ essere offerta sul rendimento, e nemmeno sul capitale investito. Niente capitale garantito, quindi.

Tra le tante “dimenticanze”, c’è anche la leva finanziaria: Tecla ha deciso di avvalersi delle nuove regole sui fondi immobiliari, contraendo debiti: se il costo debito sara’ maggiore della redditivita’ degli immobili, il valore del fondo sara’ destinato a calare. Mercato immobiliare ai massimi, unito all’indebitamento, vuol dire ancora rischio elevato.

Infine: un dettaglio molto significativo. Come ha riportato IlSole24Ore, durante la presentazione del fondo, nessuna domanda e’ stata posta dagli analisti al management. Strano? Niente affatto: le quote saranno prese tutte dal pubblico al dettaglio, e nessun istituzionale ci perde tempo.
 
Grazie mille Voltaire , hai risposto a tutti i miei dubbi. Avevo già pensato di evitare la sottoscrizione , ora ne sono certo ;).
 
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