Fondo immobiliare Tecla Uffici: evitare la sottoscrizione

Voltaire

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E’ in collocamento fino al 27 febbraio (gli intermediari on line terminano il 20) il fondo immobiliare chiuso Tecla Fondo Uffici, promosso da Pirelli Real Estate.

Il fondo puo’ essere considerato valido, ma non all’emissione e tenendo ben presente i rischi che presenta, a partire dall’esposizione settoriale ed alla leva finanziaria.

Cerchero’, quindi, di smontare le storielle raccontate dai venditori e di evidenziare i rischi che gli stesso “dimenticano” di evidenziare.

Prima storiella: col mattone non si perde mai. Mercato immobiliare ai massimi, si parla apertamente di bolla, i grossi (stato, enti previdenziali, banche, assicurazioni, societa’) vendono ai piccoli direttamente ed indirettamente tramite i fondi, al punto che per il 2004 e’ previsto il lancio di circa 20 fondi immobiliari, un numero maggiore rispetto a quelli creati dalla loro nascita ad oggi. Tutto cio’ non vi ricorda qualcosa?

Non agevole liquidabilità degli immobili: cio’ potrebbe prorogare la scadenza del fondo, originariamente prevista di sette anni, al periodo di grazia previsto dalla legge, fino ad un massimo di tre anni. Inoltre, c’è rischio di incidenza negativa sul prezzo di vendita (gli altri sanno che Tecla deve vendere, e magari cercano di approfittarne).

Tecla presenta una scarsa diversificazione della tipologia di immobili: e’ un fondo settoriale, in pratica. Il 30% degli immobili è classificato “centrale telefonica/terziario”. Essere esposti su un singolo settore, e poco diversificati all’interno dello stesso, rappresenta un ulteriore elemento di rischio.

Seconda storiella: il fondo e’ offerto “a sconto” sul NAV (valore di bilancio). Bell’affare. Tutti i fondi quotano a sconto, e sul mercato lo sconto cresce rispetto a quello applicato all’emissione.

Un precedente molto simile: il fondo Alpha, anch’esso ad apporto. Arrivo’ in borsa il 4 luglio 2002. Dopo le prime sedute con sostegno del prezzo a 2600 (prezzo di collocamento), il 9 luglio il prezzo era già sotto, per poi calare ancora a 2400 il 18 luglio ed a 2190 (22 luglio 2002), – 16% circa in appena 18 giorni. Inoltre, il 10% delle quote sara’ sottoscritto da TiglioI, che si impegna a non cederle per due anni: a quel punto, le quote potrebbero arrivare sul mercato, aumentando l’offerta ed incidendo negativamente sul prezzo di borsa.

Terza storiella: Tecla rendera’ il 5,5 % sul valore medio della quota ed offrira’ un ritorno sul capitale dell’ 8% sui 7 anni della durata del fondo. Si tratta solo di ipotesi: nessuna garanzia puo’ essere offerta sul rendimento, e nemmeno sul capitale investito. Niente capitale garantito, quindi.

Tra le tante “dimenticanze”, c’è anche la leva finanziaria: Tecla ha deciso di avvalersi delle nuove regole sui fondi immobiliari, contraendo debiti: se il costo debito sara’ maggiore della redditivita’ degli immobili, il valore del fondo sara’ destinato a calare. Mercato immobiliare ai massimi, unito all’indebitamento, vuol dire ancora rischio elevato.

Infine: un dettaglio molto significativo. Come ha riportato IlSole24Ore, durante la presentazione del fondo, nessuna domanda e’ stata posta dagli analisti al management. Strano? Niente affatto: le quote saranno prese tutte dal pubblico al dettaglio, e nessun istituzionale ci perde tempo.
 
Molto interessante, grazie :)
 
Grazie x la info.
Buono a sapersi.
 
Ne prendo atto. grazie
 
Grazie approvo quanto scrivi.
Per favore sai dirmi dove posso trovare un grafico del fondo Alpha?
Ieri ho spulciato tutto il sole 24 ore senza trovare nulla, e tanto meno su internet salvo qualche comunicato ormai datato.
Grazie
 
Scritto da Voltaire

Seconda storiella: il fondo e’ offerto “a sconto” sul NAV (valore di bilancio). Bell’affare. Tutti i fondi quotano a sconto, e sul mercato lo sconto cresce rispetto a quello applicato all’emissione.

che significa che tutti i fondi quotano a sconto?
e xké sul mercato lo sconto cresce rispetto a quello applicato all'emissione?
a cosa fai riferimento quando parli delle nuove norme sui fondi immobiliari?

grazie

:)
 
Scritto da arowana
che significa che tutti i fondi quotano a sconto?
e xké sul mercato lo sconto cresce rispetto a quello applicato all'emissione?
a cosa fai riferimento quando parli delle nuove norme sui fondi immobiliari?



A sconto rispetto al valore di bilancio. Lo sconto sul mercato è maggiore rispetto a quello di emissione appunto perché il prezzo di mercato è inferiore rispetto a quello di collocamento (vedi esempio del fondo Alpha). Le nuove norme, in realtà non recentissime, consentono ai fondi immobiliari di contrarre debiti, mentre prima era vietato.
 
Scritto da Voltaire
A sconto rispetto al valore di bilancio. Lo sconto sul mercato è maggiore rispetto a quello di emissione appunto perché il prezzo di mercato è inferiore rispetto a quello di collocamento (vedi esempio del fondo Alpha). Le nuove norme, in realtà non recentissime, consentono ai fondi immobiliari di contrarre debiti, mentre prima era vietato.


cortese e disponibile come al solito:)
ti ringrazio
ciao
 
un funzionario della filiale fineco,dopo anni di silenzio, ha sentito il dovere di contattarmi segnalandomi "l'opportunità". Sospetto quindi che qualcuno avrà degli incentivi per vendere. Sulla quotazione, non sono ribassista.Le argomentazioni di Voltaire sono chiare,logiche,inconfutabili.ma ora come ora non conviene a nessuno che l'affare non vada in porto, specialmentecon tante nuove emissioni alle porte.quindi se salirà,bene..se no,lo puntelleranno.
 
acquistare la società che emette il fondo se riesce il colpo?
 
ho sfortunatamente un fondo immobiliare che ho sottoscritto a 2500 caldeggiato da un pf.adesso quota 1800.lo tengo fino a scadenza ma ho il sospetto che neanche a scadenza si abbia la certezza che mi tornino i soldi.potrebbero compravendere immobili del fondo in conflitto di interessi per peggiorare in nav magari a qualche società collegata e così rigirarsi i favori.;) ;)
Non voglio essere malfidato ma dopo i recenti scandali delle banche mi aspetto di tutto.
Voi cosa ne pensate?
 
Scritto da Voltaire
Dovresti averlo nel TOL, dato che è quotato in borsa.

Sarò un poco imbranato ma non riesco a trovarlo, saresti così gentile da inviarmelo oppure darmi un indirizzo dove trovarlo?
C'è un certo promotore di fineco che mi stà pressando per acquistare Tecla all'emissione sotenendo che anche alpha ha dato ottimi risultati, vorrei inviargli il grafico :) :)
Grazie molte
 
Eccoti Alpha Imm.
 

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Scritto da pm
Sarò un poco imbranato ma non riesco a trovarlo, saresti così gentile da inviarmelo oppure darmi un indirizzo dove trovarlo?
C'è un certo promotore di fineco che mi stà pressando per acquistare Tecla all'emissione sotenendo che anche alpha ha dato ottimi risultati, vorrei inviargli il grafico :) :)
Grazie molte


Considerando il dividendo staccato, Alpha è sopra il prezzo di emissione, ma se vedi il grafico noterai come sia stato possibile acquistarlo abbondantemente sotto il prezzo di collocamento (2600), anche entro il mese successivo (vedi la prima parte del grafico, con un bel crollo).

Alpha, comunque, è un fondo migliore di Tecla, sotto gli aspetti che abbiamo analizzato, e non è nemmeno comparabile. Gli altri fondi, poi, sono rimasti per anni sotto il prezzo di partenza.
 
Grazie molto gentili :) :)
 
Scritto da alexis
acquistare la società che emette il fondo se riesce il colpo?

Notizia già scontata: il tutto esaurito è certo...tanto col mattone non si perde mai.
 
Affermazione innocente

Non esiste nessuno che abbia interesse ad acquistare un fondo immobiliare al collocamento
 
fineco?!

Scritto da esse-esse
un funzionario della filiale fineco,dopo anni di silenzio, ha sentito il dovere di contattarmi segnalandomi "l'opportunità". Sospetto quindi che qualcuno avrà degli incentivi per vendere. Sulla quotazione, non sono ribassista.Le argomentazioni di Voltaire sono chiare,logiche,inconfutabili.ma ora come ora non conviene a nessuno che l'affare non vada in porto, specialmentecon tante nuove emissioni alle porte.quindi se salirà,bene..se no,lo puntelleranno.

premetto che tutto quello che puoi pensare sui promotori fin. è vero...ma...

il fatto che tu possa chiamare "funzionario" un promotore fineco, mi fa capire come veramente i tuoi rapporti con lui siano inesistenti, infatti i p.f. fineco si sono fatti chiamare financial planner fino al 2002 e poi di nuovo P.F. , si vede che appena senti l'odore del promotore il moto di disgusto ti porta a non considerare mai quello che potrebbe avere da dirti...

gli incentivi per vendere sono la assoluta normalità in ambito bancario....

e poi siamo alle solite....se si parla di investimenti sui mercati mobiliari c'è sempre il "rischio" e la fregatura ed "è meglio" investire sugli immobili e quando si parla di immobili, viene fuori che anche questi non sono poi così sicuri e garantiti...
il che mi fa proprio pensare che ci sia un muro invalicabile di diffidenza!!

ciao
 
Re: fineco?!

Scritto da cataflic
premetto che tutto quello che puoi pensare sui promotori fin. è vero...ma...

il fatto che tu possa chiamare "funzionario" un promotore fineco, mi fa capire come veramente i tuoi rapporti con lui siano inesistenti, infatti i p.f. fineco si sono fatti chiamare financial planner fino al 2002 e poi di nuovo P.F. , si vede che appena senti l'odore del promotore il moto di disgusto ti porta a non considerare mai quello che potrebbe avere da dirti...

gli incentivi per vendere sono la assoluta normalità in ambito bancario....

e poi siamo alle solite....se si parla di investimenti sui mercati mobiliari c'è sempre il "rischio" e la fregatura ed "è meglio" investire sugli immobili e quando si parla di immobili, viene fuori che anche questi non sono poi così sicuri e garantiti...
il che mi fa proprio pensare che ci sia un muro invalicabile di diffidenza!!

ciao
A parte il muro invalicabile di diffidenza...
non si può negare che quello che viene presentato come l'affare del secolo, l'offerta imperdibile si risolva poi solo in un abile mossa di marketing per raccogliere il parco buoi in determinati "recinti".
4 anni fà vennero creati fondi comuni specializzati in tutti i più disparati settori, vennero fatte imponenti campagne di marketing e l'enorme massa di sottoscrizioni contribuì ad alimentare l'ultima vampata della bolla speculativa. Dopo 3 anni, ai minimi di mercato, tutti a proporre prodotti a capitale garantito, per tutelarsi da cosa? dai ribassi degli ultimi 3 anni? o si fa solo leva sulla psicologia dell'investitore medio? risultato: portafogli ingessati per i prossimi 4-5-6 o più anni su prodotti inefficienti che non permetteranno mai di recuperare quanto precedentemente perso. Ora la moda dei fondi immobiliari, che come ha ben sottolineato Voltaire inglobano molti rischi e possibili sorprese negative, il tutto facendo sempre leva sulla psicologia dell'investitore medio che molto semplicisticamente pensa che col mattone non si perda mai (provate a chiedere come se la passa il padrone di casa a cui gli inquilini non pagano l'affitto da vari mesi e su cui comunque deve pagare le tasse). La corsa alle case degli ultimi tempi somiglia molto alla corsa al fondo hi tech di 4 anni fà. Provate solo a pensare cosa avrebbe ora in portafoglio chi avesse monetizzato l'investimento azionario qualche anno fa per acquistare un immobile e rivenderlo adesso a chi crede che sia la migliore soluzione d'investimento.
Nessuno indovinerà mai i tempi giusti, ma cercare di non farsi condizionare troppo dalle mode è indispensabile.
Scusate per l'intervento in questo 3d che parlava d'altro. :)
 
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