garanzìa decennale immobili

  • Ecco la 56° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

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reboot

Retilio Serpentiello
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:cool: il quesìto è rivolto, in special modo, a chi s'intende di transazioni immobliari, ma anche a chi ne ha avuto esperienza...

il problema consiste nell'impossibilità di far valere la 'garanzìa decennale causa vizi occulti di costruzione' posta sugli immobili, a far data dall'acquisto nel caso il venditore e/o il costruttore si rifiutìno di intervenìre
Nel caso specifico si tratta di un difetto (perdìta) causata da una canna fumaria 'non condominiale' e quindi ricadente sotto la proprietà del privato acquirente.
preciso che ho contattato, senza esìto, la soc.venditrice
Secondo Voi vale la pena d'intentare una causa legale, per un importo complessìvo (riparazione+danno subìto) dell'ordine di 2,500,000 c.a?

(grazie per l'attenzione)
 
:cool: il quesìto è rivolto, in special modo, a chi s'intende di transazioni immobliari, ma anche a chi ne ha avuto esperienza...

il problema consiste nell'impossibilità di far valere la 'garanzìa decennale causa vizi occulti di costruzione' posta sugli immobili, a far data dall'acquisto nel caso il venditore e/o il costruttore si rifiutìno di intervenìre
Nel caso specifico si tratta di un difetto (perdìta) causata da una canna fumaria 'non condominiale' e quindi ricadente sotto la proprietà del privato acquirente.
preciso che ho contattato, senza esìto, la soc.venditrice
Secondo Voi vale la pena d'intentare una causa legale, per un importo complessìvo (riparazione+danno subìto) dell'ordine di 2,500,000 c.a?

(grazie per l'attenzione)

Il nostro condominio ha un caso analogo, ma di importo molto più elevato…. chi deve dare la garanzia il venditore o il costruttore?
 
Ciao,dovresti essere più preciso.
Il problema,comunque,non è tanto il fatto che il vizio sia relativo ad una canna privata (perchè comunque il costruttore/venditore risponde per i vizi dell'intera opera),quanto dal fatto che la garanzia decennale concerne unicamente quei vizi che ledono la stabilità dell'edificio (sostanzialmente,pericolo di crollo o comunque di rovina dell'edificio).
Non mi pare, tuttavia,sia questo il tuo caso .
Nella tua situazione, dovresti rivalerti quindi solo verso il venditore,nell'ordinario termine di garanzia annuale.
Dammi qualche dato in più,così potrò essere più chiaro,ok?
Ciao,Gus
 
Ultima modifica:
per quel che mi risulta la garanzia decennale è prestata unicamente dal costruttore

a me accadde che si forò la conduttura del gas, in un tratto interrato, e il lavoro di ripristino era piuttosto complesso, con necessità di modifiche, impalcature, etc

erano trascorsi 9 anni e 1/2 dal rogito (acquisto dal costruttore) :eek::eek:

la coop costruttrice sostenne che la garanzia sugl'impianti era solo triennale o quinquennale, ma poi accettò di dividere con me i costi di ripristino a regola d'arte, 50 e 50
 
per quel che mi risulta la garanzia decennale è prestata unicamente dal costruttore

Hai ragione,mi sono espresso male:con "costruttore/venditore" mi riferivo all'ipotesi in cui queste due figure sono cumulate (come spesso avviene in ambito immobiliare).
Ad ogni modo,senza conoscere nello specifico la natura del vizio,è difficile sapere se si può operare il richiamo all'art. 1669 c.c..
Nel caso di Andrea4891 ritengo ci fosse più margine,perchè si rientrava comunque nella fattispecie di "grave compromissione alla funzionalità degli impianti dell'edificio",per i quali la giurisprudenza parrebbe cmq orientata ad estendere la resonsabilità del costruttore.
Nel caso di rebbot non si capisce quanto sia grave la perdita della canna fumaria,e quanto incida sulla funzionalità e sul godimento dell'intero immobile.
Ciao,Gus
 
Ciao,dovresti essere più preciso.
Il problema,comunque,non è tanto il fatto che il vizio sia relativo ad una canna privata (perchè comunque il costruttore/venditore risponde per i vizi dell'intera opera),quanto dal fatto che la garanzia decennale concerne unicamente quei vizi che ledono la stabilità dell'edificio (sostanzialmente,pericolo di crollo o comunque di rovina dell'edificio).
Non mi pare, tuttavia,sia questo il tuo caso .
Nella tua situazione, dovresti rivalerti quindi solo verso il venditore,nell'ordinario termine di garanzia annuale.
Dammi qualche dato in più,così potrò essere più chiaro,ok?
Ciao,Gus
Il nostro è un problema condominiale: macchie in corrispondenza di una canna fumaria, umidità ed infiltrazioni, problemi impiantistici ecc.
Il condominio si deve rivalere sul venditore, sulla ditta costruttrice o sui subappaltatori che hanno fatto l’impermeabilizzazione e gli impianti?
Grazie per la tua disponibilità.
 
Il condominio non può agire nei confronti dei subappaltatori,perchè non c'è un rapporto contrattuale diretto con loro.
Può agire (così come i singoli acquirenti) solo verso il costruttore per i gravi vizi dell'immobile,entro 10 anni dalla consegna,ovvero nei confronti del venditore per far valere l'ordinaria garanzia della vendita (entro un anno dalla consegna).
Mi pare di aver capito che la garanzia del venditore si sia prescritta,quindi vi resta solo il costruttore,nella speranza che quel tipo di vizio rientri nella tipologia dei gravi difetti strutturali dell'edificio.
Ciao,Gus
 
Il condominio non può agire nei confronti dei subappaltatori,perchè non c'è un rapporto contrattuale diretto con loro.
Può agire (così come i singoli acquirenti) solo verso il costruttore per i gravi vizi dell'immobile,entro 10 anni dalla consegna,ovvero nei confronti del venditore per far valere l'ordinaria garanzia della vendita (entro un anno dalla consegna).
Mi pare di aver capito che la garanzia del venditore si sia prescritta,quindi vi resta solo il costruttore,nella speranza che quel tipo di vizio rientri nella tipologia dei gravi difetti strutturali dell'edificio.
Ciao,Gus
Grazie Gus
Il condominio ha un rapporto contrattuale solo col venditore. In caso di problemi impiantistici la garanzia decennale da chi è data, dal costruttore o dai singoli impiantisti?

La garanzia del venditore decorre dalla data della consegna o del rogito?

Alla fine dell’anno di garanzia del venditore, eventuali difetti a chi vanno contestati?
 
Solo per fare chiarezza:
La garanzia della vendita è una cosa,quella per gravi vizi e difetti un'altra.
La prima è azionabile solo nei confronti del venditore,ha durata annuale dal momento della consegna ed il vizio deve essere denunziato entro 8 gg.
La garanzia decennale per i gravi vizi e difetti che grava sul costruttore è,invece, posta sia a favore del primo acquirente dell'immobile che dei successivi aventi causa (ovvero altri acquirenti),sempre nel termine di dieci anni.
Questo significa che tutti gli acquirenti successivi possono esercitare quel diritto,anche se non sono stati i primi compratori dell'immobile (ad es.,pensa a chi acquista una casa dopo 9 anni dalla sua ultimazione).
Inoltre, se il venditore ha comunque assunto un ruolo direttivo nella realizzazione dell'immobile (ad es. perchè ha commissionato la realizzazione dell'opera,e non ha svolto mera attività di intermediazione immobiliare),lo stesso sarà tenuto a rispondere esattamente come il costruttore,ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Ti riporto una sentenza in proposito:
"il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell'opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell'ipotesi in cui la realizzazione dell'opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale. Ne consegue che il giudice di merito, nel verificare la responsabilità del venditore ex art. 1669 cod. civ., non può limitarsi ad accertare se l'opera sia stata direttamente compiuta dal medesimo, essendo necessario stabilire - anche quando nell'esecuzione siano intervenuti altri soggetti - se la costruzione sia ugualmente a lui riferibile, per avere egli mantenuto il potere di direttiva o di controllo sull'operato dei predetti. (Nella specie, è stata ritenuta la responsabilità ex art.1669 cod. civ.del venditore, in quanto l'esecuzione dell'opera da parte dell'appaltatore era avvenuta sotto il controllo tecnico affidato dallo stesso venditore a persona di sua fiducia)."

E' il classico esempio di venditore/committente che nomina il Direttore dei Lavori ed affida la realizzazione dell'appalto a terzi soggetti.
Sarebbe quindi opportuno fare chiarezza su questo punto,per capire effettivamente su quali soggetti grava la responsabilità.
La giurisprudenza,peraltro,è incline ad estendere questa forma di responsabilità nei confronti dei professionisti (D.L. e progettista) che,con la loro opera,possono aver concorso a cagionare l'evento.
Capita,infatti,spesso che questi soggetti siano chiamati a rispondere "a cascata".

Ciò detto,e venendo ora alla tua domanda,è chiaro che a rispondere per i difetti impiantistici (ovviamente,nel caso in cui gli stessi possano essere qualificati come gravi difetti) sarà il soggetto responsabile della costruzione:venditore/committente,venditore/costruttore,costruttore.
E' per te indifferente il fatto che,materialmente,quell'impianto sia stato realzzato in subappalto,perchè la responsabilità è sempre configurata a monte.
Sarà,se mai,onere di chi è chiamato in causa rivalersi sul terzista.

Quanto al calcolo del termine decennale,l'art. 1669 c.c. parla di compimento dell'opera:talune pronunce sostengono debba farsi riferimento al momento di accettazione dell'opera da parte del committente (collaudo),altre alla dichiarazione di fine lavori da parte dell'impresa.
Quindi,devi fare riferimento a questo momento,e non alla stipulazione del rogito (anche perchè come ti dicevo,la garanzia sussiste pure nell'ipotesi di successive compravendite).

Se,invece,ti riferivi alla garanzia annuale della vendita,allora si fa riferimento al momento della consegna.

Per quanto concerne,infine,il soggetto cui denunziare vizi o difetti,anche qui:
se si tratta di vizi della vendita (ad es. serramento rotto,ecc...),ovviamente solo al venditore.
Se,invece,si tratta di vizi costruttivi,nel dubbio fai la denunzia vizi sia al venditore che all'impresa costruttrice.
Chiedimi pure se ti è poco chiaro,comprendo la complessità...
Ciao,Gus
 
Mi pare di aver capito che la garanzia del venditore si sia prescritta,quindi vi resta solo il costruttore,nella speranza che quel tipo di vizio rientri nella tipologia dei gravi difetti strutturali dell'edificio.
Ciao,Gus
Ho trovato questo.... si parla di due anni.

"La "Garanzia del Venditore" (c.d. “garanzia legale di conformità”) è attualmente prevista agli
articoli che vanno dal 128 al 135 del “Codice del Consumo” (Decreto Legislativo n. 206 del 6
settembre 2005). La materia era precedentemente regolata dal Decreto Legislativo n. 24 del 2
febbraio 2002, decreto di attuazione della direttiva comunitaria 1999/44/CE, che aveva introdotto
nel Codice Civile alcuni articoli (dal 1519-bis al 1519-nonies) attualmente abrogati (art. 146 Codice
del Consumo).
Il venditore è responsabile nel confronti del consumatore per qualsiasi difetto di conformità
esistente al momento della consegna del bene (art. 130, comma 1).
I prodotti nuovi hanno una garanzia minima di 2 anni, quelli usati di almeno 1 anno (artt. 132 c. 1 e
134 c. 2). Il difetto del bene deve essere denunciato dal consumatore entro due mesi dalla scoperta;
se il difetto si presenta entro sei mesi dall'acquisto si presume che il prodotto fosse già difettoso alla
consegna, mentre se il difetto si manifesta dopo i primi sei mesi sarà il consumatore (con una
perizia) a dover dimostrare che il difetto era già presente.
Il venditore è obbligato alla riparazione del prodotto che risulta difettoso, o alla sua sostituzione,
senza alcuna spesa per il consumatore; pertanto nel caso in cui il bene abbia un difetto il
consumatore deve semplicemente riportarlo dove lo ha comprato e sarà il venditore eventualmente a
doverlo spedire, senza alcuna spesa per il consumatore, al centro di assistenza per la riparazione!
Le riparazioni o le sostituzioni devono essere effettuate entro un congruo termine dalla richiesta e
non devono arrecare notevoli inconvenienti al consumatore, tenendo conto della natura del bene e
dello scopo per il quale egli ha acquistato il bene. Se i tempi di riparazione si allungano è bene
inviare al venditore un sollecito scritto tramite raccomandata con ricevuta di ritorno"

Pensi che possa valere per i componenti degli impianti?
Grazie
 
I beni immobili non rientrano nella categoria dei beni di consumo,ai sensi dell'art. 128 del Codice da te citato.
E la canna fumaria fa parte dell'immobile.
Altro discorso sarebbe stato se il problema avesse riguardato un impianto realizzato successivamente alla consegna dell'immobile,per il quale si sarebbero potute richiamare le garanzie del consumatore.
Ciao,Gus
 
I beni immobili non rientrano nella categoria dei beni di consumo,ai sensi dell'art. 128 del Codice da te citato.
E la canna fumaria fa parte dell'immobile.
Altro discorso sarebbe stato se il problema avesse riguardato un impianto realizzato successivamente alla consegna dell'immobile,per il quale si sarebbero potute richiamare le garanzie del consumatore.
Ciao,Gus

Non mi riferivo alla canna fumaria...chiedevo se poteva valere per i componenti degli impianti? Stanno venendo fuori un sacco di problemi: videocitofono, valvole termostatiche, un paio di schede degli ascensori, ecc.
Potrebbe forse subentrare la garanzia del costruttore dei singoli componenti?
 
Ma queste componenti sono state installate successivamente alla consegna dell'immobile?
Se sì,la garanzia biennale decorre dal momento della loro installazione/sostituzione,altrimenti no.E comunque l'azione si sarebbe abbondantemente prescritta.
Ciao,Gus
 
Ma queste componenti sono state installate successivamente alla consegna dell'immobile?
Se sì,la garanzia biennale decorre dal momento della loro installazione/sostituzione,altrimenti no.E comunque l'azione si sarebbe abbondantemente prescritta.
Ciao,Gus

Grazie Gus… purtroppo si tratta di componenti montati nel corso della realizzazione degli impianti: verificherò le date di collaudo e consegna.

Abbiamo invece un problema per il quale alcuni condomini hanno proposto di richiedere una riduzione prezzo.

Non è stata separata la produzione dell’energia termica per riscaldamento ed acqua calda non consentendo in futuro il ricorso al solare o a pompe di calore (nello spirito del DPR 412/93), che avrebbe consentito al condominio un risparmio di svariate migliaia di euro all’anno.

Il DPR all’art. 6 recita come segue:
“6. Negli impianti termici di nuova installazione, nonche' in quelli sottoposti a ristrutturazione, la produzione centralizzata dell'energia termica necessaria alla climatizzazione invernale degli ambienti ed alla produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari per una pluralità di utenze, deve essere effettuata con generatori di calore separati, fatte salve eventuali situazioni per le quali si possa dimostrare che l'adozione di un unico generatore di calore non determini maggiori consumi di energia o comporti impedimenti di natura tecnica o economica. Gli elementi tecnico-economici che giustificano la scelta di un unico generatore vanno riportati nella relazione tecnica di cui all'art. 28 della legge 9 gennaio 1991, n. 10. L'applicazione della norma tecnica UNI 8065, relativa ai sistemi di trattamento dell'acqua, e' prescritta, nei limiti e con le specifiche indicate nella norma stessa, per gli impianti termici di nuova installazione con potenza complessiva superiore o uguale a 350 kW.”

Trattandosi di una costruzione recente non ci possono essere elementi tecnico-economici che giustifichino tale scelta. Da tempo è stata richiesta copia della relazione del termotecnico, ma non ci è stata data.

Cosa ne pensi?
 
Non sono un esperto in materia e dovrei,pertanto,verificare a fondo sia il testo normativo che eventuali modifiche.
Ma non credo vi sia margine per chiedere la riduzione del prezzo,posto che trattasi sempre di azione da esperire nei confronti del venditore entro un anno dalla consegna dell'immobile (anche nel caso in cui non si parlasse di vizi ma di mancanza di qualità della cosa venduta).

La relazione,invece, vi spetta,ed avete pieno diritto di chiederla ed ottenerla.
Ciao,Gus
 
La relazione,invece, vi spetta,ed avete pieno diritto di chiederla ed ottenerla.
Ciao,Gus
Grazie Gus
Seguendo il tuo consiglio abbiamo nuovamente richiesto la pratica delle prove fonometriche e la relazione del termotecnico.
L’impresa ha fatto sapere all’amministratore che tutti i documenti intestati a nome del Condominio sono stati a lui rilasciati e che per i documenti intestati al costruttore venditore, questi non è tenuto a consegnare nulla al condominio.
Secondo te cosa dobbiamo fare per ottenerli?
 
Ciao,
per quanto concerne la relazione tecnica di cui alla Legge 10/91,una copia deve trovarsi depositata necessariamente in Comune.
Ti riporto l'articolo di Legge:

Art. 28.

(Relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni)

1. Il proprietario dell'edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell'inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge.
[omissis]
4. Una copia della documentazione di cui al comma 1 è conservata dal comune ai fini dei controlli e delle verifiche di cui all'articolo 33.
5. La seconda copia della documentazione di cui al comma 1, restituita dal comune con l'attestazione dell'avvenuto deposito, deve essere consegnata a cura del proprietario dell'edificio, o di chi ne ha titolo, al direttore dei lavori ovvero, nel caso l'esistenza di questi non sia prevista dalla legislazione vigente, all'esecutore dei lavori. Il direttore ovvero l'esecutore dei lavori sono responsabili della conservazione di tale documentazione in cantiere.


Inoltre,ai sensi del successivo art. 30,è prescritto che una copia della certificazione energetica debba essere consegnata agli acquirenti delle singole unità immobiliari.Se dicono di averle consegnate all'amministratore,non dovrebbero avere difficoltà a provarlo...


Art. 30.

(Certificazione energetica degli edifici)

2. Nei casi di compravendita o di locazione il certificato di collaudo e la certificazione energetica devono essere portati a conoscenza dell'acquirente o del locatario dell'intero immobile o della singola unità immobiliare
.

Ai sensi dell'art. 36,invece,è vosto onere denunciare al Comune eventuali difformità,entro un anno dalla scoperta.

Art. 36.
(Irregolarita' rilevate dall'acquirente o dal conduttore)

1. Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformita' dalle norme della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.


A prescindere,poi,dalla prescrizione o meno dell'azione risarcitoria,la Legge dà titolo al proprietario di richiedere una verifica da parte del Comune,anche dopo l'ultimazione delle opere.

Art. 33.(Controlli e verifiche)

1. Il comune procede al controllo dell'osservanza delle norme della presente legge in relazione al progetto delle opere in corso d'opera ovvero entro cinque anni dalla data di fine lavori dichiarata dal committente.

2. La verifica puo' essere effettuata in qualunque momento anche su richiesta e a spesa del committente, dell'acquirente dell'immobile, del conduttore, ovvero dell'esercente degli impianti.

3. In caso di accertamento di difformita' in corso d'opera il sindaco ordina la sospensione dei lavori.

4. In caso di accertamento di difformita' su opere terminate il sindaco ordina, a carico del proprietario, le modifiche necessarie per adeguare l'edificio alle caratteristiche previste dalla presente legge.

5. Nei casi previsti dai commi 3 e 4 il sindaco informa il prefetto per la irrogazione delle sanzioni di cui all'articolo 34.


Art. 34.(Sanzioni)

1. L'inosservanza dell'obbligo di cui al comma 1 dell'articolo 28 e' punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni.

2. Il proprietario dell'edificio nel quale sono eseguite opere difformi dalla documentazione depositata ai sensi dell'articolo 28 e che non osserva le disposizioni degli articoli 26 e 27 e' punito con la sanzione amministrativa in misura inferiore al 5 per cento e non superiore al 25 per cento del valore delle opere.

3. Il costruttore e il direttore dei lavori che omettono la certificazione di cui all'articolo 29, ovvero che rilasciano una certificazione non veritiera nonche' il progettista che rilascia la relazione di cui al comma 1 dell'articolo 28 non veritiera, sono punti in solido con la sanzione amministrativa non inferiore all'1 per cento e non superiore al 5 per cento del valore delle opere, fatti salvi i casi di responsabilita' penale.

4. Il collaudatore che non ottempera a quanto stabilito dall'articolo 29 e' punito con la sanzione amministrativa pari al 50 per cento della parcella calcolata secondo la vigente tariffa professionale 5. Il proprietario o l'amministratore del condominio, o l'eventuale terzo che se ne e' assunta la responsabilita', che non ottempera a quanto stabilito dall'articolo 31, commi 1 e 2, e' puntito con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque miloni. Nel caso in cui venga sottoscritto un contratto nullo ai sensi del comma 4 del medesimo articolo 31, le parti sono punite ognuna con la sanzione amministrativa pari a un terzo dell'importo del contratto sottoscritto, fatta salva la nullita' dello stesso.

6. L'inosservanza delle prescrizioni di cui all'articolo 32 e' punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire cinque milioni e non superiore a lire cinquanta milioni, fatti salvi i casi di responsabilita' penale.

7. Qualora soggetto della sanzione amministrativa sia un professionista, l'autorita' che applica la sanzione deve darne comunicazione all'ordine professionale di appartenenza per i provvedimenti disciplinari conseguenti.

8. L'inosservanza della disposizione che impone la nomina, ai sensi dell'articolo 19, del tecnico responsabile per la conservazione e l'uso razionale dell'energia, e' punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire dieci milioni e non superiore a lire cento milioni.



In caso di difformità riscontrate,quindi,il proprietario è tenuto a rispondere delle sanzioni,ma solidalmente con costruttore e professionisti incaricati.

Il mo consiglio è,ad ogni modo,di procurarsi una copia della relazione in Comune,e far verificare la conformità dell'immobile ad un tecnico specializzato,onde valutare se vi siano responsabilità di sorta da parte del costruttore.
Se così fosse,potreste minacciare di intraprendere azioni nei confronti del costruttore e professionisti,sia a livello amministrativo che disciplinare (per il progettista,ad esempio).Chiedere la verifica da parte del Comune,ovviamente,potrebbe portare al risultato di vedervi sanzionati (ed anche pesantemente),quindi valuterei questa soluzione con molta delicatezza.
Valgono,ovviamente,tutte le riflessioni già fatte in materia di prescrizione delle azioni di garanzia.
Ciao,Gus
 
Hai ragione,mi sono espresso male:con "costruttore/venditore" mi riferivo all'ipotesi in cui queste due figure sono cumulate (come spesso avviene in ambito immobiliare).
Ad ogni modo,senza conoscere nello specifico la natura del vizio,è difficile sapere se si può operare il richiamo all'art. 1669 c.c..
Nel caso di Andrea4891 ritengo ci fosse più margine,perchè si rientrava comunque nella fattispecie di "grave compromissione alla funzionalità degli impianti dell'edificio",per i quali la giurisprudenza parrebbe cmq orientata ad estendere la resonsabilità del costruttore.
Nel caso di rebbot non si capisce quanto sia grave la perdita della canna fumaria,e quanto incida sulla funzionalità e sul godimento dell'intero immobile.
Ciao,Gus


sono Reboot
ciao e bentrovati,

la questione si è risolta, trascorsi quattro (dico quattro) anni c.a.
in pratica il venditore (e il costruttore 'obbligato in solido) hanno fatto 'orecchie da mercante'
dato che sarebbe stato necessario intentare una causa civile - e l'entità dell'intervento, dopo preventivo, non era giustificato - si è pensato di provvedere direttamente 'in privato' sostenendo la spesa dell'impermeabilizzazione delle canne fumarie (essendo anche l'altro condòmino interessato, poiché il suo scarico-fumi utilizza lo stesso 'torrìno' e non si capìva quale delle due condutture provocasse la condensa...
l'intervento tecnico, per altro piuttosto semplice, è stato regolato con bonifico bancario - come da regolamento Agenz.entrate - dato che rientra nelle spese detraibili al 36% 'manutenzione/miglioramento immobili'

nonostante la richiesta di più di un preventivo, e con importi differenti e differenti soluzioni tecniche (tra le quali il sistema di raccolta della ricaduta di condensa, un semplice 'tubetto' che raccoglie il gocciolamento dall'interno del tubo principale) dicevo, la ditta artigiana ha com.que preteso un compenso che, alla fine del lavoro, non pare adeguato alle prestazioni... ma questa è un'altra storia

saluti
 
Mi pare di aver capito che la garanzia del venditore si sia prescritta,quindi vi resta solo il costruttore,nella speranza che quel tipo di vizio rientri nella tipologia dei gravi difetti strutturali dell'edificio.
Ciao,Gus
Scusa Gus se ritorno su questo vecchio problema, ma ci sono novità.
Ho saputo da un consigliere che tempo fa, prima che scadesse l’anno di garanzia, era stato fatto un sopralluogo in cantiere (venditore, impresa, amministratore e due consiglieri). Nell’occasione erano stati evidenziati una serie di lavori non eseguito e regola d’arte (non vizi occulti, ma lavori eseguiti male o incompleti). L’amministratore aveva fatto seguire una lettera blanda in cui si sollecitava di eseguire quanto evidenziato nel corso del sopralluogo (senza fare una lista dei lavori stessi) in tempi brevi, ma l’impresa non ha fatto nulla.
Nel frattempo dice di aver fatto pressione sul costruttore, per convincerlo a rimediare all'obrobrio fatto, senza alcun risultato.
Ora abbiamo ricevuto un rimborso da un’assicurazione che l’amministratore dovrebbe girare al venditore.
Rifacendosi a quella lettera (anche se nel frattempo il termine di garanzia è scaduto) si potrebbe intimare di eseguire i lavori, all’epoca decisi, entro un certo tempo, comunicando al venditore che, trascorso il termine indicato, il condominio farà eseguire i lavori rimasti in sospeso per conto suo deducendo i relativi costi dal rimborso dovuto?
Grazie
 
Ciao,non ho ben compreso la questione del rimborso da "girare" al venditore...
Cmq,se avete fatto la denunzia ma,come si suol dire,non l'avete coltivata,l'azione di garanzia si è prescritta.
Potete certamente diffidare il venditore,ma questi potrà opporvi l'interventuta prescrizione.
Ovvio,sarebbe bene leggere il verbale di quel sopralluogo,poichè se in quell'occasione il venditore si fosse assunto l'impegno di eseguire il ripristino,lo stesso si sarebbe accollato un'obbligazione del tutto autonoma,e potreste ancora farla valere.
Quanto alla soluzione proposta,se il rimborso spetta effettivamente al venditore - ed il condominio ne è venuto in possesso per un non meglio precisato motivo - non potrete trattenerlo,perchè trattasi di somme che non vi spettano.Rischiate anzi la denuncia per appropriazione indebita.
Se,invece,si tratta di somme che possono essere qualificate come debito del condominio verso l'assicurazione,allora la cosa potrebbe cambiare.
Ma devi darmi qualche dettaglio in più,ok?
Ciao,Gus
 
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