Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari?

kronos333

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Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari? (Fonte: quotidianocasa.it - 24/09/2010)

Chiede un lettore, V.D.L.:

Buongiorno,
vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità. Vi espongo il mio caso...

Ho trovato un annuncio interessante su internet sull’acquisto di una casa, la mia prima casa.. chiamo e mi risponde l’agenzia n°1 la quale mi fa visitare la casa più volte e giustamente mi fa firmare la presa visione, inoltre mi invia per eMail un riassunto di tutte le spese accessorie che avrei dovuto affrontare nel caso di acquisto dell’immobile stesso...
Indeciso nei gg a seguire continuo a guardare su internet le varie inserzioni e ne trovo un’altra interessante, chiamo e mi risponde l’agenzia n°2... Prendo appuntamento con questa che mi porta a vedere casa con il proprietario/venditore, qui mi accorgo che si tratta della casa già vista con l’agenzia n°1 ma non dico niente, la presa visione è firmata e resto vago con loro dicendo che ci devo pensare ma che volevo cmq avere un’idea delle spese che avrei dovuto affrontare in caso di acquisto, così mi danno appuntamento x il giorno dopo, mi presento nel loro ufficio e mi scrivono le spese dettagliate (notaio, mutuo, assicurazioni, iva, provvigioni agenzia 3%) facendomi firmare lo stesso foglio.
Io volevo solo capire se anche questa agenzia n°2 avrebbe chiesto il 3% cm l’agenzia n°1. Visto che non cambiava nulla ho detto loro che dovevo pensarci e così facendo dopo alcuni giorni sono tornato dalla prima agenzia n°1.
Passato del tempo per decidere se acquistare chiamo l’agenzia n°1, con loro ho fatto la prima proposta, poi la seconda che è stata accettata, il compromesso e il rogito...
Dieci gg dopo il rogito mi contatta l’agenzia n°2 chiedendomi la provvigione per la casa che ho acquistato, anche loro vogliono i soldi perché hanno la presa visione e il riassunto spese accessorie firmato da me...
L’ho combinata grossa senza rendermene conto?? mi chiedono 5mila euro entro 10gg.. pensavo che le mie domande fossero semplici informazioni su un prodotto in vendita, nulla di più...non esiste il libero mercato in questo caso? tra l’altro il venditore non ha stipulato nessun contratto scritto ma verbale con le due agenzie...
Cordialmente

Risponde l’Avvocato Massimo Chimienti

Egr. Signore, a mio avviso l’agenzia 2 non può pretendere nulla in quanto l’attività di mediazione è stata svolta dall’agenzia 1 la quale è riuscita a raccogliere una sua proposta, farla accettare, anche se al secondo rialzo, favorendo così di fatto la conclusione dell’affare.

In caso di contenzioso, basterà dimostrare questo per far decadere qualsiasi richiesta di provvigione.


Se ha documentazione, me la invii pure all’indirizzo massimo@studioavvocatichimienti.com per esaminarla.

Cordialmente.

Avv. Massimo Chimienti

Oltre che sul nostro giornale i lettori potranno apprezzare i pareri dell’Avvocato Chimienti su Facebook attraverso il Gruppo da lui fondato: Novità giurisprudenziali nel settore immobiliare.

Per richiedere un parere legale su argomenti inerenti il settore immobiliare scrivere a: redazione@quotidianocasa.it

___________________________

Vedi anche:
Una sola provvigione per più agenzie
La giurisprudenza nella pluralità dei mediatori (Fonte: atticoinforma.net - 04 marzo 2010)
La conclusione dell’affare con pluralità di mediatori (Fonte: vetrina.ilsole24ore.com - Avv. Giuseppe Bordolli)
Mediazione immobiliare: diritto alla provvigione e pluralità di mediatori - documento originale (Fonte: dirittoepiemonte.it - Avv. Giuseppe Bordolli)
 
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langecon

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Giurisprudenza immobiliare, devo pagare due Agenzie immobiliari? (Fonte: quotidianocasa.it - 24/09/2010)

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Passato del tempo per decidere se acquistare chiamo l’agenzia n°1, con loro ho fatto la prima proposta, poi la seconda che è stata accettata, il compromesso e il rogito...
Dieci gg dopo il rogito mi contatta l’agenzia n°2 chiedendomi la provvigione per la casa che ho acquistato, anche loro vogliono i soldi perché hanno la presa visione e il riassunto spese accessorie firmato da me...
L’ho combinata grossa senza rendermene conto?? mi chiedono 5mila euro entro 10gg.. pensavo che le mie domande fossero semplici informazioni su un prodotto in vendita, nulla di più...non esiste il libero mercato in questo caso? tra l’altro il venditore non ha stipulato nessun contratto scritto ma verbale con le due agenzie...
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Egr. Signore, a mio avviso l’agenzia 2 non può pretendere nulla in quanto l’attività di mediazione è stata svolta dall’agenzia 1 la quale è riuscita a raccogliere una sua proposta, farla accettare, anche se al secondo rialzo, favorendo così di fatto la conclusione dell’affare.

In caso di contenzioso, basterà dimostrare questo per far decadere qualsiasi richiesta di provvigione.


Se ha documentazione, me la invii pure all’indirizzo massimo@studioavvocatichimienti.com per esaminarla.

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quello che dice l'avvocato non è sbagliato, anche se il nostro amico poteva risparmiarsi quello che ho scritto in grassetto!!
ma che ci vai a fare in ufficio il giorno dopo???

vuoi vedere che se gli dicevano 1% faceva con l'agenzia n.2????
ste furbacchiate non le capisco....
 

ArPi

c'ho da fa'
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Mah... va a visitare e non dice niente sul fatto che l'ha già vista... mi puzza, manca qualcosa.

Mal voluto non è mai troppo.
 

gorio

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Diciamo, a mio parere più estensivamente, che l'attività d'intermediazione l'hanno, in vero, svolta entrambe le agenzie, non solo la prima, come potrebbe, al contrario, far indurre a credere, erroneamente, la risposta, molto probabilmente per esigenza di sintesi.
La prima ha avuto l'effetto di portare alla conclusione dell'affare, quindi, senz'altro, con diritto alla provvigione.
Il diritto alla provvigione dellla prima, però, non escluderebbe, a priori, che qualche altro mediatore possa aver maturato, anch'esso, il diritto alla provvigione, mentre la risposta, tagliando corto, potrebbe far credere questo.
La seconda agenzia, invece, non ha diritto anch'essa diritto alla provvigione in quanto la sua attività d'intermediazione, pur svolta e concretizzatasi nell'aver segnalato e fatto visitare l'immobile, non ha avuto alcun apporto causale nella conclusione dell'affare.
Insomma, tra l'attività della seconda agenzia e la conclusione dell'affare non vi è una correlazione di causa - effetto, neanche nel senso che ha agevolato la conclusione dell'affare.
 

kronos333

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Diciamo, a mio parere più estensivamente, che l'attività d'intermediazione l'hanno, in vero, svolta entrambe le agenzie, non solo la prima, come potrebbe, al contrario, far indurre a credere, erroneamente, la risposta, molto probabilmente per esigenza di sintesi.
La prima ha avuto l'effetto di portare alla conclusione dell'affare, quindi, senz'altro, con diritto alla provvigione.
Il diritto alla provvigione dellla prima, però, non escluderebbe, a priori, che qualche altro mediatore possa aver maturato, anch'esso, il diritto alla provvigione, mentre la risposta, tagliando corto, potrebbe far credere questo.
La seconda agenzia, invece, non ha diritto anch'essa diritto alla provvigione in quanto la sua attività d'intermediazione, pur svolta e concretizzatasi nell'aver segnalato e fatto visitare l'immobile, non ha avuto alcun apporto causale nella conclusione dell'affare.
Insomma, tra l'attività della seconda agenzia e la conclusione dell'affare non vi è una correlazione di causa - effetto, neanche nel senso che ha agevolato la conclusione dell'affare.
Grazie per l'approfondimento, più di una volta, infatti, ho letto quanto hai evidenziato, ossia quello dovrebbe essere il punto chiave per stabilire l'attribuzione della provvigione.
Molti anni fa mi è capitato di riscontrare il medesimo immobile proposto da 9 differenti agenzie e tre differenti richieste di prezzo, situazioni simili, per chi è poco informato, possono procurare spiacevoli sorprese, per questo mi sono sentito di evidenziare questo potenziale problema.

Marco
 
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ArPi

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Per chi non mastica il legalese di GORIO (che invito a correggermi se sbaglio) il concetto che esprime è:

Il diritto alla provvigione maturato da un mediatore NON esclude che altri mediatori possano avere anch'essi diritto alla provvigione, quindi, non basta dire "ho pagato l'altro" per escludere i diritti esigibili da altri mediatori.

Nel caso in questione la seconda agenzia NON ha diritto alla mediazione perchè nel suo operato non sono ravvisabili azioni (secondo l'interpretazione dei due avvocati) che hanno determinato la conclusione dell'affare, a differenza della prima agenzia. IN pratica, che questa ci fosse o non ci fosse l'affare si sarebbe concluso lo stesso così come è.

(Gorio correggi se scasso)
 

pippuzz

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In ogni caso un pò di correttezza in più non avrebbe guastato ...:D:D
 

sylvestro

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...
Il diritto alla provvigione maturato da un mediatore NON esclude che altri mediatori possano avere anch'essi diritto alla provvigione, quindi, non basta dire "ho pagato l'altro" per escludere i diritti esigibili da altri mediatori.
...

Mi farebbe piacere conoscere un esempio semplice per capire ;)
 

ArPi

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Beh, meglio che lo faccia gorio :D
 

ArPi

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Nono, è che non voglio sporcargli più di tanto i concetti... :D

Poi se vuoi certezze nel diritto devi cambiare paese. ;)

Sono alle prese con una sentenza a mio sfavore che ribalterebbe dei principi giuridici importantissimi, te lo dico al ricorso... roba da far tremare l'intero sistema economico :D

Ma i giudici e i loro giudizi sommari... brrr.

Altro che 10% di decurtazione, non si meritano nemmeno il 20% dei soldi che pijano...
 

geografico

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nel mio caso ho pagato 7200 euro per non concludere nulla
 

gorio

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Grazie per l'approfondimento, più di una volta, infatti, ho letto quanto hai evidenziato, ossia quello dovrebbe essere il punto chiave per stabilire l'attribuzione della provvigione.
Molti anni fa mi è capitato di riscontrare il medesimo immobile proposto da 9 differenti agenzie e tre differenti richieste di prezzo, situazioni simili, per chi è poco informato, possono procurare spiacevoli sorprese, per questo mi sono sentito di evidenziare questo potenziale problema.

Marco

Infatti io credo che la risposta sia stata un pò frettolosa per ragioni di sintesi.
Nulla vieta che più mediatori possano aver maturato il diritto alla provvigione, sempre che abbiano apportato, con la loro attività, un contributo alla conclusione della trattativa.
Non c'é un numero chiuso.
In parole povere viene pagato chiunque che, possedendo alcuni requisiti soggettivi, abbia svolto una funzione al fine della conclusione dell'affare.
Nella specie in esame la seconda agenzia aveva svolto un'attività tipicamente mediatoria, mentre la risposta potrebbe, erroneamente, far ritenere il contrario, ma tale attivita non aveva avuto un apporto causale alla conclusione dell'affare.
Non vi è nesso eziologico tra la sua attività e la conclusione dell'affare.
Siccome quella del mediatore è una obbligazione di risultati, nel senso che non viene pagato, a prescindere, per l'attività svolta, bensì unicamente se tale attività sia in connessione di causa - effetto con la conclusione dell'affare, la seconda agenzia non ha diritto alla provvigione.
Qualora, invece, la seconda agenzia avesse apportato un contributo alla conclusione della trattativa, ad esempio avesse indicato all'acquirente elementi significativi per l'accettazione del venditore e, di questo apporto, se ne fosse agevolata la trattativa stessa, entrambe avrebbero diritto alla provvigione.
Resta un pò inspiegabile, a mio parere, l'allusione sulla sufficienza di poter dimostare in giudizio che la prima agenzia aveva fatto attività mediatoria poi terminata con successo per escludere il diritto alla provvigione della seconda agenzia.
Perlomeno io così lo interpreto.
Ripeto, spesso per sintesi si tralasciano alcuni elementi significativi, perché, invece, è il secondo agente che deve dimostrare di aver svolto un'attività e che tale attività è stata concausa della conclusione dell'affare.
Ma, una volta dimostarto tutto questo da parte dell'agente, nulla potrebbe fare l'acquirente, non solo per l'impossibilità della prova negativa ma, anche e sopratutto, perché è lo stesso codice civile che ammette la possibilità di più mediatori nello stesso affare.
 

kronos333

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Infatti io credo che la risposta sia stata un pò frettolosa per ragioni di sintesi.
Nulla vieta che più mediatori possano aver maturato il diritto alla provvigione...
Ottimi chiarimenti.
Mi sembra, ma questa è solo la mia opinione, da profano in materia, che se da un punto di vista la legge la si potrebbe ritenere corretta, nel senso che giustamente garantisce una ricompensa a seguito di una utile prestazione erogata, dall'altro la si potrebbe pensare quantomeno discutibile perché, paradossalmente e nella peggiore delle ipotesi, potrei ritrovarmi nella condizione di dover pagare ben più di una provvigione.
Nel caso che ho riportato in precedenza, ossia in presenza di un immobile, ben 9 mediatori e 3 differenti richieste di prezzo il problema potrebbe non essere poi così infrequente infatti, essendo i mediatori in concorrenza tra di loro, comprendo (e condivido) i tentativi da parte del compratore di rintracciare l'agenzia con la quale spendere meno.
Che altro dire, fortunatamente situazioni di questo tipo adesso non sono all'ordine del giorno, il caso estremo dei 9 mediatori è infatti collocabile intorno all'anno 2003, in piena euforia immobiliare tutto era possibile e, in un certo senso, conseguentemente "lecito".
Talvolta, sebbene tutto sia nella perfetta liceità, comunque qualcosa non mi torna, tanto dipende anche dall'onesta delle persone che s'incontrano.

Marco
 
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geografico

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mazza che c...
hai voglia di raccontare cos'è successo?

Sarò breve nel agosto 2009 attraverso un'agenzia facente capo ad un nota franciaisnig visito un appartamento,mi piace,faccio una proposta che viene acettata dal costruttore,alla consegna della caparra l'agenzia mi chiede la sua parte che saldo con un assegno.Il rogito deve avvenire a febbraio 2010,per vari motivi imputabili al costruttore si arriva a maggio davanti al notaio,la sua banca rifiuta le sue garanzie per estinguere l'ipoteca di cantiere,da quel giorno il costruttore sparisce e l'agenzia non svolge il suo compito
 

ArPi

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Il compito dell'agenzia è forse impedire al costruttore di fallire?

O coprire l'ipoteca o rinunciare a parte di essa al posto della banca?

O forse sapere in anticipo se il costruttore fallirà o se la banca smetterà di finanziarlo o di ridurgli l'ipoteca?

Tra l'altro è una casistica che dipende molto di più dalle cambiate politiche bancarie che dall'effettiva volontà/capacità del costruttore, sono queste che cambiano in cors ale loro pretese e magari non gli fanno restringere l'ipoteca per toglierla dal TUO appartamento perchè pretendono L'INTERA cifra.

L'agenzia HA svolto il suo compito che è quello di far concludere l'affare, poi ti può sostenere e aiutare a raggiungere il ROGITO ma in questo caso nessuno può qualcosa.

LE agenzie NON sostituiscono la LEGGE, NON sonon garanti della BUONA FEDE ALTRUI, non sono ENTI ASSICURATIVI, dove in cambio del compenso provvigionale queste sono obbligate a garantirti un indennizzo in caso di incidenti.

Le agenzie rispondono come tutti, delle LORO azioni e delle LORO responsabilità, che oggi si sono ampliate di molto rispetto a un decennio fa.

QUINDI, a meno che nella fretta tu abbia omesso qualcosa o che l'agenzia ti abbia fatto percepire un certo menefreghismo per la tua condizione che si è venuta a creare per colpa di ALTRI e ti abbia sdegnato, ritengo che potresti rivedere il tuo giudizio, ma puoi tranquillamente continuare a usarla come capro espiatorio, lo fanno tutti... ;)

Resta il fatto che l'Agente avrebbe potuto incassarsi con il costruttore, starti vicino, ma NON avrebbe probabilmente cambiato al situazione.

MAl comprendo, sinceramente, come non si riesca a capire questo status di cose, ci sono tutele di LEGGE, attivabili: la fidejussione c'era? Probailmente l'immobile è già finito, altrimenti ci sarebbe stata...
il compromesso è a posto e trascritto? Probailmente se vai adesso da un Notaio NON te lo farà trascrivere, proprio perchè c'è l'ipoteca e non vuole creare situazioni dubbie, meglio farlo prima...

Per analizzare una situazione e trovare le responsabilità, si deve, credo, individuare chi è colui che la crea.

IN questo caso o è il costruttore o è la banca.

Ma la colpa è sicuramente dell'agenzia.

PS.

Sono sicuro che tu NON stai pensando che in caso il costruttore avesse avuto il comportamento che ha tenuto e tu non avessi ancora pagato l'agenzia, avresti potuto non pagarla.... ne sono sicuro perchè oggi sono ottimista.

Se questo fosse un concetto pensabile, si arriverebbe a:

Le agenzie per riscuotere dovrebbero stare alla sorte, pur avendo fatto il loro lavoro, e riscuotere SOLO se le parti agiscono in buona fede.

Gli Agenti Immobiliari dovrebbero riscuotere solo se la volontà degli altri glielo consente e non quando hanno fatto ciò per cui esistono.

Concetti che secondo me hanno molto poco di civile.

A meno che gli Agenti Immobiliari non abbiano una sorta di carta di credito che gli permette, in cambio del loro martirio sociale, di pagare senza aver denari.

;)
 
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clash

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io tutta questa sicurezza non l'avrei...

1) Il comportamento dell'acquirente non è orientato a principi di buona fede e correttezza, magari non paga le provvigioni, ma i soldi li sgancia...

2) l'AI può riuscire a dimostrare di aver contribuito alla vendita con informazioni dettagliate sulle spese (informazioni successive a quelle rilasciate dalla prima AI) e che hanno fatto superare quelle resistenze che impedivano una formale proposta d'acquisto

da studiare il primo punto (materia che conosco poco per aver mantenuto sempre eccellenti rapporti con tutti gli AI)
 

Soso1972

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Grazie per l'approfondimento, più di una volta, infatti, ho letto quanto hai evidenziato, ossia quello dovrebbe essere il punto chiave per stabilire l'attribuzione della provvigione.
Molti anni fa mi è capitato di riscontrare il medesimo immobile proposto da 9 differenti agenzie e tre differenti richieste di prezzo, situazioni simili, per chi è poco informato, possono procurare spiacevoli sorprese, per questo mi sono sentito di evidenziare questo potenziale problema.

Marco

L'intervento di una pluralità di mediatori nella conclusione dell'affare è una fattispecie conosciuta dal cc, infatti l'art.1758 cc stabilisce: se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
La norma può trovare applicazione anche qualora non vi sia uno specifico accordo tra i mediatori fatto salvo il contributo causale alla conclusione dell'affare (che ha una portata differente rispetto alla mera attività pratica)
In altri termini, il mediatore ha diritto alla provvigione se la conclusione dell'affare si trova in diretto rapporto causale con la sua attività ovvero mediante un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell'affare.
E non sembra questo il caso (sempre che i fatti siano questi)

Quando l'affare si è viceversa concluso tramite il contributo causale di più mediatori occorre ripartire la quota della provvigione (presumo in parti uguali in assenza di formulazione pattizia oppure secondo il differente contributo alla conclusione dell'affare)

Resta da capire perchè una volta visitata la casa con la seconda agenzia il cliente non abbia dichiarato di aver già visitato l'immobile tramite un diverso mediatore, esponendosi così al rischio (fondato o meno) di fronteggiare la richiesta della seconda agenzia.
 
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