I Contratti di Locazione Transitoria e non solo : questi sconosciuti

Lustri_85

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Buongiorno a tutti,
mi servirebbe in locazione un immobile per 6/12 mesi o qualcosa in più dipende dalla situazione lavorativa; ho trovato un contratto transitorio possibile, domanda, il canone mensile stabilito in questo tipo di contratti è stabilito dal locatore? A cosa dovrei porre attenzione? Possibile inserire in caso di contratto transitorio annuale clausola che mi liberi con preavviso anche prima?
Grazie
 

broken brick

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Nella mia città i contratti transitori sono a canone concordato. Puoi fartelo calcolare dai sindacati in accordo con il locatore. Se siete d'accordo potete mettere la disdetta solo 3 mesi prima invece dei 6 di legge, o anche meno.
 

zinfandel

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Nella mia città i contratti transitori sono a canone concordato. Puoi fartelo calcolare dai sindacati in accordo con il locatore. Se siete d'accordo potete mettere la disdetta solo 3 mesi prima invece dei 6 di legge, o anche meno.

Visto che a Milano i contratti transitori prevedono canoni concordati a prezzi totalmente impraticabili (circa la metà dei prezzi di mercato), volevo una vostra opinione su queste due soluzioni:

1) contratto transitorio con canone libero -> capisco che l'inquilino potrebbe chiederne la conversione in un 4+4. Ma in tal caso il canone rimarrebbe quello pattuito a contratto, oppure verrebbe ri-adeguato a quello concordato? Nel primo caso, potrebbe essere pure il male minore (i transitori solitamente sono anche più cari), nel secondo il proprietario sarebbe "cornuto & mazziato"
2) contratto 4+4 con canone libero, e contestuale disdetta dell'inquilino al fine di avere una data di fine del contratto corrispondente al periodo transitorio desiderato -> è possibile/legale?

grazie
 

broken brick

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Pensavo di aprire un nuovo 3d per chiarimenti sulla legge 431, ma vedo che in questo, che è messo in evidenza, c'è già praticamente tutto.
 

broken brick

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Visto che a Milano i contratti transitori prevedono canoni concordati a prezzi totalmente impraticabili (circa la metà dei prezzi di mercato), volevo una vostra opinione su queste due soluzioni:

1) contratto transitorio con canone libero -> capisco che l'inquilino potrebbe chiederne la conversione in un 4+4. Ma in tal caso il canone rimarrebbe quello pattuito a contratto, oppure verrebbe ri-adeguato a quello concordato? Nel primo caso, potrebbe essere pure il male minore (i transitori solitamente sono anche più cari), nel secondo il proprietario sarebbe "cornuto & mazziato"
2) contratto 4+4 con canone libero, e contestuale disdetta dell'inquilino al fine di avere una data di fine del contratto corrispondente al periodo transitorio desiderato -> è possibile/legale?

grazie
Rispondo anche, molto in ritardo, ma avevo un po' accantonato ingiustamente questo 3d.
- nella mia città, sicuramente la seconda che hai detto
- anche questa credo che qui da me non sia praticabile.
 

zinfandel

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Rispondo anche, molto in ritardo, ma avevo un po' accantonato ingiustamente questo 3d.
- nella mia città, sicuramente la seconda che hai detto
- anche questa credo che qui da me non sia praticabile.

Ciao grazie di aver risposto.
Sul punto 1), nel frattempo ho fatto un po' di ricerche e ho trovato questo:

Che cosa accade rispetto al canone se la parte conduttrice domanda giudizialmente la trasformazione di un contratto di locazione transitoria in uno così detto 4+4?

Secondo la Corte di Cassazione, che si è stata chiamata ad esprimersi sulla questione, "tale schema comporta che il canone possa essere liberamente determinato ragione per cui non può ritenersi nulla la pattuizione relativa al canone contenuto nel contratto; mentre deve ritenersi nulla quella relativa alla durata, per la quale la legge del 1998 prevede che il contratto abbia durata di quattro anni più quattro" (Cass. 30 luglio 2015, n. 16191).

Come dire: cambia la durata ma non l'ammontare del canone se questo era stato determinato liberamente dalle parti.


Fonte: Locazione, il contratto transitorio invalido si trasforma in un contratto 4+4


Dubito possano esserci differenze a livello di città, in quanto la disciplina che regola i contratti di affitto è nazionale.

Sul punto 2), è chiaramente non "ortodossa" ma credo sia gestibile (d'altronde, si hanno 30 giorni di tempo per registrare il contratto d'affitto all'AdE, giusto? pertanto, in quel lasso di tempo, si potrebbe fare in modo di ricevere la disdetta come da accordi).

Mi è venuta in mente un'altra modalità: stipulare un normale contratto 4+4 con un canone molto elevato (supponiamo, il doppio del prezzo che si sarebbe accordato), salvo prevedere una clausola in cui il canone è scontato del 50% (tornando quindi al prezzo di partenza) per X mesi iniziali (corrispondenti alla vera durata desiderata della locazione). In tal modo, sarebbe l'inquilino stesso ad avere tutto l'interesse a dare disdetta prima del passaggio a "canone pieno". Opinioni sulla fattibilità di questa opzione?
 

pydra

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Domanda per i più esperti dei contratti transitori: dovrei affittare un monolocale per 3 mesi ad un mio conoscente (in pratica gli è crollato un solaio della casa e deve fare lavori urgenti come potete immaginare). Nel contratto ovviamente indicherò la tipologia di contratto e la motivazione quindi non dovrebbero esserci problemi.


Posso richiedere il pagamento anticipato delle 3 mensilità o c'è qualche vincolo? Parliamo di circa 1000 euro per i 3 mesi.


In caso non riuscisse a finire questi lavori in tempo dovremo rifirmare un nuovo contratto o si può semplicemente fare comunicazione all'AdE? Essendo in cedolare secca non ci sarebbero comunque costi.
 

broken brick

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E' il solito discorso: verifica se nella tua città i contratti transitori devono avere un canone agevolato. In quel caso devi calcolarlo, farlo asseverare etc.
Ovvero come rendere difficile la vita agli italiani che cercano di essere onesti.
 

pydra

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Santa pace del signore! :eek:

Ignoravo completamente tutte queste clausole per i contratti transitori! Purtroppo essendo in capoluogo di regione mi trovo obbligato al canone agevolato.

Questo significa perdere tempo prezioso se volessi seguire la legge, poi chi sa se in questi giorni di festa tutto ciò è fattibile. Bha, davvero inspiegabile. :wall:
 

aeroxr1

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Nel mentre che devo ristrutturare casa vorrei andare a stare in affitto per 12/24 mesi.
Purtroppo vedo molti contratti di affitto 3+2 e 4+4 , ma pochi transitori.
Su un 3+2 posso fare inserire una clausola dove posso rescindere dopo 24 mesi senza aspettare il terzo anno ? :confused:
 

broken brick

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Il conduttore (=inquilino) in pratica può risolvere il contratto quando vuole, con un preavviso di almeno 6 mesi(ma può anche chiedere che nel contratto vengano previsti 3 mesi). Il vincolo dei 4+4 anni o dei 3+2 (canone concordato) vale solo per il locatore (=proprietario)
Evita che nel contratto scrivano "gravi motivi", comunque anche in quel caso non ci sono grossi problemi.
 

boschivo

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se in un contratto di affitto 3+2 mi metto d'accordo con il proprietario per andare via con 3 mesi di preavviso (quando sul contratto c'erano scritto 6), lo scrivo nella raccomandata di disdetta?

se poi questo fa il furbo attaccandosi ai 6 mesi da contratto come posso tutelarmi?
 
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aeroxr1

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Il conduttore (=inquilino) in pratica può risolvere il contratto quando vuole, con un preavviso di almeno 6 mesi(ma può anche chiedere che nel contratto vengano previsti 3 mesi). Il vincolo dei 4+4 anni o dei 3+2 (canone concordato) vale solo per il locatore (=proprietario)
Evita che nel contratto scrivano "gravi motivi", comunque anche in quel caso non ci sono grossi problemi.

Grazie mille ! mi hai sollevato la serata.. sei stato chiarissimo !
 

broken brick

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se in un contratto di affitto 3+2 mi metto d'accordo con il proprietario per andare via con 3 mesi di preavviso (quando sul contratto c'erano scritto 6), lo scrivo nella raccomandata di disdetta?

se poi questo fa il furbo attaccandosi ai 6 mesi da contratto come posso tutelarmi?

Premesso che non sono un avvocato, parlo solo per esperienza personale, escludo che ti faccia causa per tre mesi di affitto. Comunque io invierei la raccomandata di disdetta per tempo, non certo l'ultimo giorno, eventualmente anche un mese prima, e scriverei "come da accordi verbali" o qualcosa di simile. Se hai qualche mail in cui lui si dice d'accordo conservale.
 

valeriaf.

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Scusate, ma se faccio un transitorio con canone concordato, devo allegare per forza documentazione che attesti la transitorietà del contratto? Es. se devo affittare casa ad una ragazza in crisi col fidanzato, non posso farle un transitorio per motivi personali e basta? Troppo facile eh? :p