Il mercato dei mutui da oggi in avanti - Futuro e sviluppi

Riccardo_1996

Nuovo Utente
Registrato
5/10/21
Messaggi
174
Punti reazioni
7
Ciao a tutti,

Sono curioso di sentire la vostra opinione circa le aspettative relative al mercato dei mutui da qui ai prossimi 5 anni.

Ad oggi ci troviamo come tutti sappiamo in una fase altamente inflattiva combattuta dalle banche centrali a forza di rialzi dei tassi di interesse. In particolare, nel mercato USA in cui l'inflazione è in larga parte dal lato della domanda, la FED sta agendo con forza per riportarla sotto controllo mediante consistenti aumenti dei tassi. Nel mercato Europeo in cui il problema è invece dovuto ai prezzi dell'energia e allo shock di offerta post covid, la BCE sta cercando di seguire l'esempio americano: alzare i tassi, seppur fino ad ora con ingente ritardo rispetto alle attese e sollevando la polemica circa l'efficacia di maggiori tassi di interesse su un'inflazione da offerta e non da domanda. In Europa abbiamo poi lo spettro dell'alto indebitamento e non godiamo di una situazione politica stabilissima (elezioni italiane a peggiorare il senso di instabilità).

In questo contesto, i mutui fissi sono arrivati a toccare punte del 4%, i variabili invece legati all'Euribor a 3M, per ora possono ancora contare su tassi "contenuti" del 2/2.5%.

Il mercato dei mutui sta già mostrando segni di cedimento e contrazione, soprattutto dopo la contrazione delle offerte di mutui CONSAP al 100%. Sono tornati di moda i variabili con CAP.

Secondo voi come si evolverà la situazione inflazione/tassi da qui ai prossimi anni?
  • Può l'Europa permettersi di innalzare i tassi sopra il 2%? Se si, l'Euribor 3M che oggi viene visto al 2/2.5%, fin quanto credete potrà arrivare in alto senza far scoppiare più di qualche testa?
  • Guardando i CAP venduti dalle Banche, si collocano tra il 3%-4%, calcolando uno spread medio dell'1%, vuol dire che la Banca si attende un livello del parametro di riferimento (Euribor per la maggior parte) di un massimo pari al 2-2.5%, esattamente le attese del mercato sulla curva forward al momento. Le Banche non sono sicuramente fesse, e se collocano un CAP del genere, non è certamente per far un favore ai clienti... si attendono tassi sicuramente in linea con lo strike del CAP venduto
  • Ritorneremo ad avere tassi fissi del 6% e variabili del 4/5% nei prossimi 5 anni? Oppure la recessione incombente farà rifare alla BCE una marcia indietro alla Trichet riportando i tassi in basso o tenendoli a lungo fermi?

Sono curioso di sentire le vostre opinioni. La mia è che sicuramente l'Europa non è nelle condizioni giuste per sostenere un tasso superiore al 4%, e questo mi fa dire che l'Euribor non dovrebbe schizzare oltre la soglia del 2/2.5% così a breve e a bocce ferme.

Riccardo
 

rockford

Nuovo Utente
Registrato
25/9/12
Messaggi
747
Punti reazioni
18
Sono d'accordo, anzi mi aspetto nel medio termine una correzzione verso il basso... molte aziende non saranno in grado di reggere l'urto di un rialzo dei tassi così marcato e repentino
 

lupins

Nuovo Utente
Registrato
26/1/09
Messaggi
85
Punti reazioni
2
mi sa che non sono proprio dell'opinione... alla BCE etc.
 

dolochov

Nuovo Utente
Registrato
2/8/22
Messaggi
29
Punti reazioni
2
se per "medio termine" intendiamo tra 3-5 anni per me ci sarà sicuramente un taglio dei tassi in quanto una volta terminato o assorbito questo periodo storico particolare ritorneremo a parlare dei problemi strutturali ed ormai irreversibili dell'europa quali declino demografico, alto debito, scarsa competitività.
 

memar

Nuovo Utente
Registrato
18/10/17
Messaggi
762
Punti reazioni
16
Purtroppo le previsioni sui tassi sono difficili in quanto influenzate da tanti fattori. L'unica cosa sensata da fare è guardare i futures sui tassi che ci danno indicazione di probabili rialzi fino alla primavera del 2023 con un tasso BCE compreso fra 2,00% e 2,50%.
 

genozzolo

Nuovo Utente
Registrato
9/7/08
Messaggi
9
Punti reazioni
0
Domanda stupidissima

Ciao

scusa ma domanda stupida ma preferisco avere una risposta sicura che affidarmi a chi " penso sia cosi"

Io 1 anno fa stavo per fare un mutuo 30 anni di 280.000 € , rata a tasso fisso di 1000 € , poi non si è fatto nulla ed ho aspettato di trovare la casa giusta.

Ora l ho trovata ma stesso mutuo viene 1300 € di rata circa, sempre tasso fisso.

La mia domanda è :

Se io faccio il mutuo ora, e tra 5 anni le condizioni di mercato tornano come 2 anni fa, posso fare qualcosa per abbassare la rata ? Ho letto di surroghe etc ma qualcuno mi ha detto che " non sempre puoi farlo" .

PS : io ho 42 anni per cui niente agevolazioni "giovani" etc. ed ho i genitori come garanti extra, perchè da solo mi davano max 900 € di rata

Non so se vi serve altro da sapere :-)

Grazie!
 

Riccardo_1996

Nuovo Utente
Registrato
5/10/21
Messaggi
174
Punti reazioni
7
Ciao

scusa ma domanda stupida ma preferisco avere una risposta sicura che affidarmi a chi " penso sia cosi"

Io 1 anno fa stavo per fare un mutuo 30 anni di 280.000 € , rata a tasso fisso di 1000 € , poi non si è fatto nulla ed ho aspettato di trovare la casa giusta.

Ora l ho trovata ma stesso mutuo viene 1300 € di rata circa, sempre tasso fisso.

La mia domanda è :

Se io faccio il mutuo ora, e tra 5 anni le condizioni di mercato tornano come 2 anni fa, posso fare qualcosa per abbassare la rata ? Ho letto di surroghe etc ma qualcuno mi ha detto che " non sempre puoi farlo" .

PS : io ho 42 anni per cui niente agevolazioni "giovani" etc. ed ho i genitori come garanti extra, perchè da solo mi davano max 900 € di rata

Non so se vi serve altro da sapere :-)

Grazie!

Ciao!

Un mutuo può sempre essere surrogato a patto che le tue condizioni economiche restino stabili ed affidabili, ed anche praticamente in modo gratuito.

A maggior ragione che il tuo non è un mutuo giovani/Consap (che comunque può essere surrogato poste certe condizioni che non sto ad elencare), potrai surrogare potenzialmente anche 1 mese dopo averlo contratto.

Come regola generale, solitamente le banche non vedono bene una surroga nei primi mesi del mutuo e concedono essa superati i 12 mesi (1 anno dall'ottenimento del mutuo).

La surroga è e sarà sempre un diritto.

Cordialmente,

Riccardo
 

lupins

Nuovo Utente
Registrato
26/1/09
Messaggi
85
Punti reazioni
2
Secondo voi la previsione di un 5% fisso a inizio 2023 è realistico?
 

fabbry21

Nuovo Utente
Registrato
4/7/21
Messaggi
23
Punti reazioni
0
Ciao!

Un mutuo può sempre essere surrogato a patto che le tue condizioni economiche restino stabili ed affidabili, ed anche praticamente in modo gratuito.

A maggior ragione che il tuo non è un mutuo giovani/Consap (che comunque può essere surrogato poste certe condizioni che non sto ad elencare), potrai surrogare potenzialmente anche 1 mese dopo averlo contratto.

Come regola generale, solitamente le banche non vedono bene una surroga nei primi mesi del mutuo e concedono essa superati i 12 mesi (1 anno dall'ottenimento del mutuo).

La surroga è e sarà sempre un diritto.

Cordialmente,

Riccardo
Ciao Riccardo scusa se ti faccio un paio di domande :)

La surroga in caso di ottenimento mutuo consap/giovani non è possibile da quello che dici? Chiedo perché pensavo fosse sempre possibile come un mutuo "normale"

La surroga poi se appunto è un diritto perché non dovrebbero concederla?

Scusa se ti faccio queste domande ma davvero non ne so tantissimo e in questo forum mi sto facendo una "cultura" da questo punto di vista xD

Ti ringrazio:)
 

Riccardo_1996

Nuovo Utente
Registrato
5/10/21
Messaggi
174
Punti reazioni
7
Ciao Riccardo scusa se ti faccio un paio di domande :)

La surroga in caso di ottenimento mutuo consap/giovani non è possibile da quello che dici? Chiedo perché pensavo fosse sempre possibile come un mutuo "normale"

La surroga poi se appunto è un diritto perché non dovrebbero concederla?

Scusa se ti faccio queste domande ma davvero non ne so tantissimo e in questo forum mi sto facendo una "cultura" da questo punto di vista xD

Ti ringrazio:)

Ciao,

Come scrivo, anche il mutuo CONSAP può essere surrogato. Il punto però è che normalmente, le banche concedono l’80% della somma richiesta. Chi ha richiesto un mutuo CONSAP ha invece ottenuto il 100%. Chiedendo una surroga dovrai trovare una banca disposta a darti come la Banca originaria un mutuo superiore al fatidico 80%.

Ecco perché il CONSAP spesso viene surrogato quando l’importo restante del mutuo scende al di sotto dell’80%.

Esempio:
  • Mutuo €100.000
  • Ottenuto il 100%
  • La probabilità che una Banca accetti la surroga è massima a partire da un debito residuo <80.000 euro (cioè l’80% che ogni Banca offre nella sua normale operatività)

Cordialmente,

Riccardo
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
321
Punti reazioni
28
Ciao

scusa ma domanda stupida ma preferisco avere una risposta sicura che affidarmi a chi " penso sia cosi"

Io 1 anno fa stavo per fare un mutuo 30 anni di 280.000 € , rata a tasso fisso di 1000 € , poi non si è fatto nulla ed ho aspettato di trovare la casa giusta.

Ora l ho trovata ma stesso mutuo viene 1300 € di rata circa, sempre tasso fisso.

La mia domanda è :

Se io faccio il mutuo ora, e tra 5 anni le condizioni di mercato tornano come 2 anni fa, posso fare qualcosa per abbassare la rata ? Ho letto di surroghe etc ma qualcuno mi ha detto che " non sempre puoi farlo" .

PS : io ho 42 anni per cui niente agevolazioni "giovani" etc. ed ho i genitori come garanti extra, perchè da solo mi davano max 900 € di rata

Non so se vi serve altro da sapere :-)

Grazie!

Non ti offendere ma stai giocando di azzardo (hai 42 anni e non 22) e ti impegoli per 30 anni per una casa che tra 30 anni sarà già da rifare a nuovo?
Ora dipende dal tuo reddito se ai entrate 10 X rispetto al mutuo procedi, se no ringrazia i Santi in Paradiso per non aver ancora contratto un debito del genere.
Tornando a noi, oggi come oggi farei il variabile.
 

smandracchio

Nuovo Utente
Registrato
5/4/18
Messaggi
17
Punti reazioni
1
Scusami ma non conosci le caratteristiche delle casa (nuova costruzione, usata, villa, condominio...), non puoi dire che fra 30 anni sarà da rifare a nuovo. Se per comprare una casa servissero entrate 10x rispetto al mutuo nessuno comprerebbe. Sono tue opinioni, non c'è da ringraziare santi.

Io se possibile ad oggi farei un fisso, non credo i tassi resteranno su per molto, ma questa situazione durerà più di qualche anno a mio avviso.

Non ti offendere ma stai giocando di azzardo (hai 42 anni e non 22) e ti impegoli per 30 anni per una casa che tra 30 anni sarà già da rifare a nuovo?
Ora dipende dal tuo reddito se ai entrate 10 X rispetto al mutuo procedi, se no ringrazia i Santi in Paradiso per non aver ancora contratto un debito del genere.
Tornando a noi, oggi come oggi farei il variabile.
 

*Bushido*

No tengo Dinero!
Registrato
23/6/12
Messaggi
17.825
Punti reazioni
940
Scusami ma non conosci le caratteristiche delle casa (nuova costruzione, usata, villa, condominio...), non puoi dire che fra 30 anni sarà da rifare a nuovo. Se per comprare una casa servissero entrate 10x rispetto al mutuo nessuno comprerebbe. Sono tue opinioni, non c'è da ringraziare santi.

Io se possibile ad oggi farei un fisso, non credo i tassi resteranno su per molto, ma questa situazione durerà più di qualche anno a mio avviso.


appunto...cioè dovrei guadagnare 10K netti al mese per poterne spendere 1000 di mutuo? in pratica un ricco che fa vita da povero. :D
una casa bella te la godi e migliora la qualità della vita, giusto non impiccarsi e dover contare il 20 euro, ma per la prima casa vale pena fare qualche sacrificio.
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
321
Punti reazioni
28
appunto...cioè dovrei guadagnare 10K netti al mese per poterne spendere 1000 di mutuo? in pratica un ricco che fa vita da povero. :D
una casa bella te la godi e migliora la qualità della vita, giusto non impiccarsi e dover contare il 20 euro, ma per la prima casa vale pena fare qualche sacrificio.

Per carità è una mia opinione, ognuno faccia come vuole.
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
321
Punti reazioni
28
Scusami ma non conosci le caratteristiche delle casa (nuova costruzione, usata, villa, condominio...), non puoi dire che fra 30 anni sarà da rifare a nuovo. Se per comprare una casa servissero entrate 10x rispetto al mutuo nessuno comprerebbe. Sono tue opinioni, non c'è da ringraziare santi.

Io se possibile ad oggi farei un fisso, non credo i tassi resteranno su per molto, ma questa situazione durerà più di qualche anno a mio avviso.

Ho considerato solo l'età del richiedente e la durata del mutuo, altri fattori no (non li conosco ) Comunque come scrivevo, è solo una mia considerazione personale, ognuno faccia come vuole.
 

Ingegna

Nuovo Utente
Registrato
12/5/20
Messaggi
160
Punti reazioni
6
Ho considerato solo l'età del richiedente e la durata del mutuo, altri fattori no (non li conosco ) Comunque come scrivevo, è solo una mia considerazione personale, ognuno faccia come vuole.

Sì ma non puoi fare terrorismo in questo modo, non è neanche giusto. Una casa di 30 anni nuova costruzione (o 50 considerando una fatta negli ultimi 20 anni) non si può considerare vecchia e da rifare, assolutamente!
Gli impianti di oggi durano MINIMO 50 anni a meno che uno non combini qualcosa.
Rifare i pavimenti è un optional e non una necessità, rifare gli impianti anche (a meno di un guasto che può succedere a chiunque).
La manutenzione ordinaria poi ce l'hanno tutte le case.
La soluzione quindi quale sarebbe? A 40 anni andare a vivere sotto un ponte? L'affitto solo per evitare la manutenzione?
Oppure sono da evitare i mutui a 30 anni perché tra 30 anni è da rifare? Non capisco il ragionamento, credimi.
Boh, alle volte leggo dei post che mi sembrano proprio alienati dalla realtà.
 

Ingegna

Nuovo Utente
Registrato
12/5/20
Messaggi
160
Punti reazioni
6
Ciao

scusa ma domanda stupida ma preferisco avere una risposta sicura che affidarmi a chi " penso sia cosi"

Io 1 anno fa stavo per fare un mutuo 30 anni di 280.000 € , rata a tasso fisso di 1000 € , poi non si è fatto nulla ed ho aspettato di trovare la casa giusta.

Ora l ho trovata ma stesso mutuo viene 1300 € di rata circa, sempre tasso fisso.

La mia domanda è :

Se io faccio il mutuo ora, e tra 5 anni le condizioni di mercato tornano come 2 anni fa, posso fare qualcosa per abbassare la rata ? Ho letto di surroghe etc ma qualcuno mi ha detto che " non sempre puoi farlo" .

PS : io ho 42 anni per cui niente agevolazioni "giovani" etc. ed ho i genitori come garanti extra, perchè da solo mi davano max 900 € di rata

Non so se vi serve altro da sapere :-)

Grazie!

Non è detto. Ad esempio da 2 anni a questa parte le condizioni delle surroghe sono peggiorative a confronto delle nuove stipule, in virtù del fatto che il guadagno della banca si è talmente assottigliato da non avere vantaggi a stipularle (dovendo pagare loro le spese correlate alla nuova stipula).
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
321
Punti reazioni
28
Sì ma non puoi fare terrorismo in questo modo, non è neanche giusto. Una casa di 30 anni nuova costruzione (o 50 considerando una fatta negli ultimi 20 anni) non si può considerare vecchia e da rifare, assolutamente!
Gli impianti di oggi durano MINIMO 50 anni a meno che uno non combini qualcosa.
Rifare i pavimenti è un optional e non una necessità, rifare gli impianti anche (a meno di un guasto che può succedere a chiunque).
La manutenzione ordinaria poi ce l'hanno tutte le case.
La soluzione quindi quale sarebbe? A 40 anni andare a vivere sotto un ponte? L'affitto solo per evitare la manutenzione?
Oppure sono da evitare i mutui a 30 anni perché tra 30 anni è da rifare? Non capisco il ragionamento, credimi.
Boh, alle volte leggo dei post che mi sembrano proprio alienati dalla realtà.

Ma quale terrorismo, ho le mie idee sugli immobili, a 43 anni si è ben oltre il mezzo della vita media: 76 anni per gli uomini: attenzione che i piu' "begli anni " sono dai 15 ai 40/45 poi gli anni diventano meno belli, acciacchi vari, problemi, malattie piu' o meno serie.
dimostrami che a 50 anni hai la "forza fisica e mentale di un 20 enne...) immagina a a 60 e poi a 70.

io a 43 anni non mi "impicco" per 30 anni per acquistare un immobile che (salvo infarti malattie varie: basta un nulla, divorzi, crisi economiche, guerre) forse finirò di pagare a 73 anni quando ormai mi alzerò 4 volte a notte per fare pipi, con diabete ed ipertensione (se sarò fortunato)

Gli immobili dopo 30 anni sono da manutenere e pesantemente (soprattutto quelli costruiti oggi) visto che le pompe di calore durano il tempo della garanzia, riscaldamento a pavimento idem (i massetti come vengono realizzati dal muratore Bergamasco o dal Mohammed?) il tetto quanto dura secondo te?
la linea vita da sostituire ogni 10 anni e mantenere ogni 2, le valvole termostatiche che ogni 4/6 anni si rompono (parlo di quelle elettroniche) potrei andare avanti all'infinito
ripeto finisci di pagare il mutuo e via altro mutuo per ristrutturazione pesante. ma avran già 73 anni se ci arrivi e non passi a miglior vita prima

ho estremizzato il 10 X del reddito perchè una rata di 1000 euro al mese è una mostruosità per redditi normali, se invece hai redditi 10 X ma anche solo 6/7 X è ok fermo restando l'azzardo.

Soluzione? Ci avrebbe dovuto pensare 20 anni fa a 23 anni ora è tardi, che non significa non comprare, ma comprare un immobile meno costoso, ristrutturarlo e godere dei benefici fiscali. e soprattutto pensare ad un mutuo che non superi i 15/18 anni visto che ne ha già 43

Sembrano tutti giovanotti, guardatevi intorno, dopo i 40 i primi acciacchi arrivano a tutti ed essere schiavo di un mutuo per 30 anno non la vedo cosa sensata.
Ripeto questa è una ia opinione.

per quanto riguarda il tasso sceglierei il variabile: se gioco d'azzardo mi piace rischiare.
 

Ingegna

Nuovo Utente
Registrato
12/5/20
Messaggi
160
Punti reazioni
6
Perdonami ma mi pare un ragionamento troppo polarizzato. Porti avanti una tesi con dati e numeri solo a tuo vantaggio.
Parli di riscaldamento a pavimento e poi di valvole termostatiche (che costano 30 Euro l'una...)
Parli di pompa di calore unica e non di caldaia o singole pompe di calore.
Parli di linea vita, cosa che il 90% delle case non ha.
Parli di tetto da rifare quando quelli in cemento armato sono praticamente eterni (se non in rari casi).
Fare un pavimento non costa come "ristrutturare pesantemente".
Secondo me non sei molto del mestiere. Senza considerare che a quei 70 anni, con tutti gli acciacchi del caso, rischi di trovarti a pagare un affitto che magari è il doppio dell'attuale mutuo.

Poi, permettimi di dirti: faccio il mutuo così lascio casa a mia figlia. Se poi non hai nessuno a cui lasciare qualcosa mi dispiace per te che ti sei perso il più bello e grande investimento che nella vota potevi fare.