Immobili e eredità

Nikkei

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Dopo lunga ed estenuante trattativa con altri eredi, siamo finalmente giunti ad una 'sistemazione', nell'ottica di interrompere la comunione ereditaria (ossia la comproprietà degli immobili, generata da una successione di alcuni anni fa).
A me viene ad essere assegnato un immobile.
Ci stavamo chiedendo quale fosse il modo più economico di effettuare l'assegnazione.
Cioè, il notaio dice che si deve registrare una normale compravendita, ma sull'importo io andrei a pagare il 3% (perchè è comunque la mia prima casa). Altri eredi, che invece prendono immobili come seconde case, si trovano a pagare il 10%.
Da qualche parte mi sembrava di avere letto che con la finanziaria 2005 (quella che rivedeva i costi di queste operazioni), le 'risistemazioni' susseguenti a successioni non fossero computate come compravendite.

Qualcuno sa qualcosa di più preciso?

Ciao

Nikkei
 

cleopatra758

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Non so perchè il notaio ti consigli la compravendita. Il modo più economico è la successione tra eredi, che opera anche in caso di risistemazione. Suggerisco di chiedere maggiori delucidazioni al tuo notaio.
 

harley-law

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Nikkei ha scritto:
Dopo lunga ed estenuante trattativa con altri eredi, siamo finalmente giunti ad una 'sistemazione', nell'ottica di interrompere la comunione ereditaria (ossia la comproprietà degli immobili, generata da una successione di alcuni anni fa).
A me viene ad essere assegnato un immobile.
Ci stavamo chiedendo quale fosse il modo più economico di effettuare l'assegnazione.
Cioè, il notaio dice che si deve registrare una normale compravendita, ma sull'importo io andrei a pagare il 3% (perchè è comunque la mia prima casa). Altri eredi, che invece prendono immobili come seconde case, si trovano a pagare il 10%.
Da qualche parte mi sembrava di avere letto che con la finanziaria 2005 (quella che rivedeva i costi di queste operazioni), le 'risistemazioni' susseguenti a successioni non fossero computate come compravendite.

Qualcuno sa qualcosa di più preciso?

Ciao

Nikkei



Questa se ho capito bene è una divisione amichevole, in cui voi eredi avete deciso di comune accordo come dividere i vari immobili in comunione derivanti dalla morte di un vostro parente avvenuta anni fa.
Per quello che ne so io la divisione amichevole,come atto mortis causa, si può fare anche tramite una semplice scrittura privata con firme autenticate.
Nella scrittura privata si scrive l'attivo e il passivo (i debiti se esistono) del de cuius e come vengono suddivisi.
A Tizio va X , a Caio va Y etcetc.
 

ilgattoelavolpe

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harley-law ha scritto:
Questa se ho capito bene è una divisione amichevole, in cui voi eredi avete deciso di comune accordo come dividere i vari immobili in comunione derivanti dalla morte di un vostro parente avvenuta anni fa.
Per quello che ne so io la divisione amichevole,come atto mortis causa, si può fare anche tramite una semplice scrittura privata con firme autenticate.
Nella scrittura privata si scrive l'attivo e il passivo (i debiti se esistono) del de cuius e come vengono suddivisi.
A Tizio va X , a Caio va Y etcetc.
no, serve atto pubblico (notaio) ...... ci sono immobili .....
 

FaGal

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no va bene una divisione cd bonaria con autenticazione dei sottoscrittori
 

ilgattoelavolpe

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FaGal ha scritto:
no va bene una divisione cd bonaria con autenticazione dei sottoscrittori
confesso che è una materia che non tratto, quindi ti chiedo: come si procede alla "registrazione" del cambio di proprietà alla conservatoria dei registri immobiliari? credo ... credevo ... son convinto ...... che lo potesse fare solo un notaio ............... ma forse mi sbaglio.
Saluti.
 

FaGal

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originale e copia conforme
 

Nikkei

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FaGal ha scritto:
originale e copia conforme

Non nego che la cosa mi interessa, visto che in questo modo riuscirei a risparmiare parecchi soldi.

Ma facendo così, eviterei anche il 10% sul valore della seconda casa?

Ad intuito, trattandosi di 'risistemazione', direi di sì.

Ciao e grazie

Nikkei
 

harley-law

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Nikkei ha scritto:
Non nego che la cosa mi interessa, visto che in questo modo riuscirei a risparmiare parecchi soldi.

Ma facendo così, eviterei anche il 10% sul valore della seconda casa?

Ad intuito, trattandosi di 'risistemazione', direi di sì.

Ciao e grazie

Nikkei

Ti è stato indicato il 10% sulla seconda casa ed il 3% sulla prima casa perchè ti è stata proposta una compravendita.

Dovresti chiedere al notaio perchè ti è stata proposta la compravendita, può darsi vi siano delle motivazioni plausibili ma vanno conosciute...

In mancanza di motivazione è da supporre che tu possa esplicitare la divisione amichevole anche con un atto pubblico dal notaio o con una semplice scrittura privata autenticata(dal notaio) e poi registrata nella conservatoria dei registri immobiliari e quindi volturata al Catasto (ora compreso nell' Agenzia del Territorio).
Nell'allegato trovi le tariffe notarili.

Leggi questo link riguardo alla tassazione delle divisioni.
http://www.notariato.it/cnn/notaio/Studi_e_approfondimenti\Tributario\73-2005.htm
Se la divisione che ti riguarda ha rispettato le quote senza gravare su qualcuno dei partecipanti alla comunione allora la tassazione dovrebbe essere dell'1% per l'imposta di registro, al posto del 3% a te prospettato nel caso di compravendita della 1° casa.
Altrimenti se sono previsti conguagli superiori al 5% della propria quota di diritto le cose cambiano.

Puoi provare a telefonare anche al call center dell'Agenzia delle Entrate per avere informazioni sulla tassazione: 848 800 444
 

Allegati

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Nikkei

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harley-law ha scritto:
Ti è stato indicato il 10% sulla seconda casa ed il 3% sulla prima casa perchè ti è stata proposta una compravendita.

Dovresti chiedere al notaio perchè ti è stata proposta la compravendita, può darsi vi siano delle motivazioni plausibili ma vanno conosciute...

In mancanza di motivazione è da supporre che tu possa esplicitare la divisione amichevole anche con un atto pubblico dal notaio o con una semplice scrittura privata autenticata(dal notaio) e poi registrata nella conservatoria dei registri immobiliari e quindi volturata al Catasto (ora compreso nell' Agenzia del Territorio).
Nell'allegato trovi le tariffe notarili.

Leggi questo link riguardo alla tassazione delle divisioni.
http://www.notariato.it/cnn/notaio/Studi_e_approfondimenti\Tributario\73-2005.htm
Se la divisione che ti riguarda ha rispettato le quote senza gravare su qualcuno dei partecipanti alla comunione allora la tassazione dovrebbe essere dell'1% per l'imposta di registro, al posto del 3% a te prospettato nel caso di compravendita della 1° casa.
Altrimenti se sono previsti conguagli superiori al 5% della propria quota di diritto le cose cambiano.

Puoi provare a telefonare anche al call center dell'Agenzia delle Entrate per avere informazioni sulla tassazione: 848 800 444

Grazie di cuore.

Allora, la compravendita mi era stata prospettata come 'atto conclusivo' dall'avvocato, quindi direi che la fonte era attendibile fino ad un certo punto.
Oggi vado da un notaio a chiedere maggiori lumi. E' evidente che, comunque, chiederò anche ad altri, visto che il notaio potrebbe essere interessato a propormi una compravendita anche quando non necessario.

Ciao

Nikkei
 

harley-law

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Nikkei ha scritto:
Grazie di cuore.

Allora, la compravendita mi era stata prospettata come 'atto conclusivo' dall'avvocato, quindi direi che la fonte era attendibile fino ad un certo punto.
Oggi vado da un notaio a chiedere maggiori lumi. E' evidente che, comunque, chiederò anche ad altri, visto che il notaio potrebbe essere interessato a propormi una compravendita anche quando non necessario.

Ciao

Nikkei


Prego!

Comunque ti faccio notare, se per caso non lo sai, che dallo scorso Gennaio nella compravendita tra privati di immobili ad uso abitativo si paga per la prima casa il 3% dell'imposta di registro (come ti è stato detto) ma non sul valore commerciale, bensì sul valore catastale.





Cosa cambia con la finanziaria 2006 per mutui e casa?


Il comma 497 dell'articolo unico della legge Finanziaria 2006 che entra in vigore dal 1 Gennaio 2006 recita:

"In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.
Gli onorari notarili sono ridotti del 20 per cento."

In breve è previsto, solo per le cessioni fra persone fisiche (prima e seconda casa), che l'imposta di registro negli atti di compravendita immobiliare sia pagata in base al valore catastale a prescindere dalla cifra pattuita nell'atto di compravendita.
La legge risponde all'esigenza di rimediare al diffuso malcostume di dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente pagato.

Ad esempio:
se si acquista un immobile come "prima casa" con un valore catastale di 70.000,00 Euro per un prezzo dichiarato di 250.000,00 Euro l'imposta dovuta dall'acquirente per la registrazione dell'atto è 2.436,00 contro i 7.836,00 euro che si sarebbero dovuti pagare nel 2005.

La nuova tassazione si applica se:
- l'acquirente lo richieda espressamente nel rogito;
- si tratti di una compravendita tra "privati";
- l'oggetto della compravendita sia una abitazione (e relative pertinenze).

I costi notarili relativi agli onorari sono ridotti del 20% (in teoria) ma visto che saranno calcolati non sul valore catastale ma sul prezzo reale di compravendita indicato in atto rimangono "di fatto" in linea con quelli praticati nel 2005.

Fonte: Agenzia delle Entrate


http://www.migliormutuo.it/finanziaria_2006.asp
 

Nikkei

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harley-law ha scritto:
Comunque ti faccio notare, se per caso non lo sai, che dallo scorso Gennaio nella compravendita tra privati di immobili ad uso abitativo si paga per la prima casa il 3% dell'imposta di registro (come ti è stato detto) ma non sul valore commerciale, bensì sul valore catastale.

Grazie, comunque avevo notizia di questa cosa.

Vi aggiorno sul colloquio.

Allora, la divisione, che sarebbe la cosa più pratica e 'snella', ha vantaggi e svantaggi:
- Vantaggio: nell'asse ereditario c'è anche una srl, per cui ci vorrebbe un altro migliaio di euro per la cessione di quote da erede a erede, mentre con la divisione sarebbe tutto già fatto, basterebbe annotarlo a libro soci.
- Svantaggio: nell'asse ereditario c'è anche una importante fetta di 'conti titoli'. Il valore attualizzato di tali conti, è ben superiore al valore degli immobili. Per cui, applicando il forfait del 1% al totale ereditario, si supera la tassazione del 10% applicata solo alle porzioni di immobili che passano da erede a erede con una compravendita fittizia.

Ciao

Nikkei
 

sentex

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Non è semplice darti consigli senza conoscere con precisione come è composto l'asse ereditario, relativi valori e gli accordi presi in via legale (mi sembra di capire che da una divisione giudiziale a seguito di accordo si sia giunti ad una divisione bonaria).

La via probabilmente meno costosa sarebbe fare un atto di divisione dove ad ognuno vengono assegnati i propri beni.
Diciamo così, se il valore degli immobili che ognuno deve avere corrisponde al valore della quota che ognuno ha sulla massa, si eviterebbero conguagli e un atto di divisione sembra la migliore strada.
Ti ricordo che la divisione paga come imposta di registro l'1% sulla massa da dividere.
 

nazram

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harley-law ha scritto:
Prego!

Comunque ti faccio notare, se per caso non lo sai, che dallo scorso Gennaio nella compravendita tra privati di immobili ad uso abitativo si paga per la prima casa il 3% dell'imposta di registro (come ti è stato detto) ma non sul valore commerciale, bensì sul valore catastale.





Cosa cambia con la finanziaria 2006 per mutui e casa?


Il comma 497 dell'articolo unico della legge Finanziaria 2006 che entra in vigore dal 1 Gennaio 2006 recita:

"In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, per le sole cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto.
Gli onorari notarili sono ridotti del 20 per cento."

In breve è previsto, solo per le cessioni fra persone fisiche (prima e seconda casa), che l'imposta di registro negli atti di compravendita immobiliare sia pagata in base al valore catastale a prescindere dalla cifra pattuita nell'atto di compravendita.
La legge risponde all'esigenza di rimediare al diffuso malcostume di dichiarare un prezzo inferiore a quello realmente pagato.

Ad esempio:
se si acquista un immobile come "prima casa" con un valore catastale di 70.000,00 Euro per un prezzo dichiarato di 250.000,00 Euro l'imposta dovuta dall'acquirente per la registrazione dell'atto è 2.436,00 contro i 7.836,00 euro che si sarebbero dovuti pagare nel 2005.

La nuova tassazione si applica se:
- l'acquirente lo richieda espressamente nel rogito;
- si tratti di una compravendita tra "privati";
- l'oggetto della compravendita sia una abitazione (e relative pertinenze).

I costi notarili relativi agli onorari sono ridotti del 20% (in teoria) ma visto che saranno calcolati non sul valore catastale ma sul prezzo reale di compravendita indicato in atto rimangono "di fatto" in linea con quelli praticati nel 2005.

Fonte: Agenzia delle Entrate


http://www.migliormutuo.it/finanziaria_2006.asp
per l'acquisto di un immobile da adibire ad attività commerciale, allora si pagano sempre le tasse sul valore dichiarato e non sul valore catastale, come per le abitazioni ?
 

nazram

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per favore rispondetemi.
grazie
 

harley-law

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nazram ha scritto:
per l'acquisto di un immobile da adibire ad attività commerciale, allora si pagano sempre le tasse sul valore dichiarato e non sul valore catastale, come per le abitazioni ?


Parrebbe che il tuo caso non ricada nell' "agevolazione" di cui si parla nel comma 497 della Finanziaria 2006...ma chiedi conferma al call center dell'Agenzia delle Entrate:


848.800.444 (con operatore)
Il call center fornisce assistenza ed informazioni sulle materie fiscali di competenza dell’Agenzia delle Entrate ed è attivo dal lunedì al venerdì dalle ore 9 alle 17,il sabato dalle ore 9 alle 13. Costo della telefonata: tariffa urbana a tempo (T.U.T.).

Saluti