Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitori 2

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

laplace77 ha scritto:
certo che non possono: ci sei tu a dirgli quanto e' aumentato lo zinco!!!

nel 1994 di fallimenti di costruttori ce ne sono stati... anche di grossi...


cmq, c'e' poco da fare: chi doveva e poteva comprare ha comprato...

Ecco infatti, i costruttori si regolano su quello (sui soldi o sui debiti) non sul mediatore che viene a piangere.
 
cavalliere ha scritto:
Ecco infatti, i costruttori si regolano su quello (sui soldi o sui debiti) non sul mediatore che viene a piangere.

il mediatore non viene a piangere da te...

...va a fare "l'esperto" da quello che ha comprato il nuovo un paio di anni fa...


...tanto tra nuovo e vecchio (di 2-10 anni) tutta questa differenza non c'e'...

mica le farai ecosostenibili le case, no???

no, no: per te contano le "ottime rifiniture"...


massi'...

un po' di stucco, qualche greca, i pavimenti a rombo, un po' di marmo, l'idromassaggio cinese, il condizionatore coreano...

fate pure: piu' in alto si sale, piu' cadendo si fanno danni...
 
cavalliere ha scritto:
Zona castelli non ho idea di dove possa essere. Non ho nulla da appioppare. Sto qui per diletto e farmi due risate. :D


so' de roma, "zona castelli" che sara'???

BURINO!

vabbe'...


cmq anche io sto qui per diletto, il gran premio ancora deve cominciare...
 
laplace77 ha scritto:
non parlo di 7 anni fa, parlo di quello che conviene fare oggi.

cmq e' molto ipocrita sparare i dati degli ultimi 7 anni, senza considerare l'inversione che c'e' stata di recente...

Prima hai scritto "l'immobiliare alla lunga rende giusto un po' piu' dell'inflazione, come fanno i titoli di stato" ed io ti ho fatto educatamente notare che è non è vero. Ora rispondi che hai scritto una cosa ma ne intendevi un'altra, sin qui mi può anche stare bene.

Poi però mi dai dell'ipocrita perchè non considero l'inversione che secondo te c'è stata di recente. Che nei prossimi anni gli immobili possano rendere complessivamente meno dei titoli di stato è una tua legittima opinione, tutta da verificare però. E' invece un fatto che storicamente il mattone abbia battuto l'inflazione reale, così come che ad oggi i bot non riescano a coprire l'inflazione reale .

laplace77 ha scritto:
nel marzo del 2000 facevi il promotore finanziario?

proponevi tiscali a 100 perche' negli ultimi 2 anni era passata da 10 a 120 e ora aveva avuto solo uno "storno passeggero", una evidente "opportunita' di acquisto"?

Gli attacchi personali sono sempre l'ultima ratio di chi non ha argomenti, in questo caso poi l'attacco è doppiamente stupido perchè di me non sai nulla.

laplace77 ha scritto:
certo, in provincia le quotazioni sono salite meno,

Quindi sparare un rialzo medio del 100% reale in 7 anni era una c.azzata.
 
laplace77 ha scritto:
credi a quello che ti pare...

ti dico che impegnando in borsa in media 70k dei 115k ricavati ho tirato fuori "spizzicando" sulla volatilita' 16k buoni buoni e ora, anche grazie ai risparmi tornato dai miei, sto a 140k.

continuo a monitorare le offerte, i forum, le news...
ricevo le chiamate delle agenzie, ma non comprero' tanto presto, anzi!


ciao ciao


pensa te se non avessi venduto ora senza nessuna fatica "borsistica" ora avresti venduto a 150k. senza contare la comodità di aver vissuto per ca.voli tuoi per altri 2 anni.
hihihhiihi :clap:
 
p.s: arrivano richieste pressanti per qualche litro di latte di capra. ce n'avresti un po' da rimediare dalle tue parti, laplace?
chiedono pure maglioncini in lana merinos, ce ne hai? belli caldi però...
 
Non vorrei fare la parte dell'uomo d'ordine ma...........

I raffronti tra mercati diversi si fanno su 40/50 anni non su 10. E l'immobiliare dal punto di vista della remunerazione non è mai stato competitivo con bond ed equity. Abbiamo avuto l'eccezione di questi ultimi anni dovuta, in buona sostanza, all'introduzione dell' €. Attenzione che non si abbia anche l'eccezione contraria e cioè il primo vero crollo immobiliare nella storia del nostro Paese.

La maggiore sicurezza dei mattoni è dovuta al suo valore d'uso. Tuttavia è un investimento molto oneroso: solvibilità di inquilini che comunque degradano significativamente l'immobile, spese fisse nonchè straordinarie, possibili eventi socio-ambientali che deprezzano lo stabile, etc.

Ribadisco che oltre alla prima casa (a mio giudizio decisiva nell'allocazione dei propri asset) è saggio diversificare. Purtuttavia oggi come oggi oltre alla prima casa non ne vorrei mai altre. Al limite un garage. Così come nel marzo 2.000 francamente ci volevano dei matti a comprare tecnologia...........non voglio fare il fenomeno: io la tecnologia l'ho acquistata nel 2.004/2.005 ed era ancora troppo presto. Non demordo poichè sono convinto che il suo momento stia per arrivare. Come quello per la liquidità.

La verità, lasciatemelo dire, è che è solo questione di timing. Che, normalmente, non azzecchi per bravura ma solo per grandissimo...........c u l o.

L'ingrediente decisivo di ogni avventura della vita!
 
Pinco Pallino II ha scritto:
E' invece un fatto che storicamente il mattone abbia battuto l'inflazione reale, così come che ad oggi i bot non riescano a coprire l'inflazione reale .

certo certo

l'inflazione reale e' quella che fa comodo a te?
 
Gekko's ha scritto:
pensa te se non avessi venduto ora senza nessuna fatica "borsistica" ora avresti venduto a 150k. senza contare la comodità di aver vissuto per ca.voli tuoi per altri 2 anni.
hihihhiihi :clap:

signori e signore e' arrivato il supervenditore...

ti ripeto, per l'ultima volta, che forse un agentino interessato a prendere i 50€ per il mandato me l'avrebbe messa in vendita a 150k

venderla effettivamente sarebbe stata tutt'altra storia...


...ma forse le tue capacita' divinatorie tiu rendono in grado di valutare pure immobili che non solo non conosci perche' non ci hai vissuto, ma che non hai nemmeno mai visto


ma vai a vendere la fontana di trevi, vai...
 
Freedom ha scritto:
Non vorrei fare la parte dell'uomo d'ordine ma...........

I raffronti tra mercati diversi si fanno su 40/50 anni non su 10. E l'immobiliare dal punto di vista della remunerazione non è mai stato competitivo con bond ed equity. Abbiamo avuto l'eccezione di questi ultimi anni dovuta, in buona sostanza, all'introduzione dell' €. Attenzione che non si abbia anche l'eccezione contraria e cioè il primo vero crollo immobiliare nella storia del nostro Paese.

La maggiore sicurezza dei mattoni è dovuta al suo valore d'uso. Tuttavia è un investimento molto oneroso: solvibilità di inquilini che comunque degradano significativamente l'immobile, spese fisse nonchè straordinarie, possibili eventi socio-ambientali che deprezzano lo stabile, etc.

Ribadisco che oltre alla prima casa (a mio giudizio decisiva nell'allocazione dei propri asset) è saggio diversificare. Purtuttavia oggi come oggi oltre alla prima casa non ne vorrei mai altre. Al limite un garage. Così come nel marzo 2.000 francamente ci volevano dei matti a comprare tecnologia...........non voglio fare il fenomeno: io la tecnologia l'ho acquistata nel 2.004/2.005 ed era ancora troppo presto. Non demordo poichè sono convinto che il suo momento stia per arrivare. Come quello per la liquidità.

La verità, lasciatemelo dire, è che è solo questione di timing. Che, normalmente, non azzecchi per bravura ma solo per grandissimo...........c u l o.

L'ingrediente decisivo di ogni avventura della vita!


sottoscrivo..
ed ecco perché bisognerebbe evitare di essere fanatici..
quale che che sia la parte..
 
anche se di immobili me ne restano diversi..
personalmente da qualche anno punto molto sulla liquidità..
avrò ragione? e che ne so..
 
laplace77 ha scritto:
certo certo

l'inflazione reale e' quella che fa comodo a te?


L'inflazione ufficiale dall'ingresso nell'euro è stata circa del 13% . Visto che vivi con la mamma che fa la spesa tutti i giorni puoi chiederle se le pare che quel dato corriponda al vero o meno. Scommetto che ti risponderà esagerando un pò che il costo della vita in questi anni è raddoppiato.
 
Pinco Pallino II ha scritto:
L'inflazione ufficiale dall'ingresso nell'euro è stata circa del 13% . Visto che vivi con la mamma che fa la spesa tutti i giorni puoi chiederle se le pare che quel dato corriponda al vero o meno. Scommetto che ti risponderà esagerando un pò che il costo della vita in questi anni è raddoppiato.


:D OK!
 
Pinco Pallino II ha scritto:
L'inflazione ufficiale dall'ingresso nell'euro è stata circa del 13% . Visto che vivi con la mamma che fa la spesa tutti i giorni puoi chiederle se le pare che quel dato corriponda al vero o meno. Scommetto che ti risponderà esagerando un pò che il costo della vita in questi anni è raddoppiato.

sara'...

non ne sono sicuro, ma mi pare sia successo qualcosa del genere anche in giappone, prima del botto...
 
Pinco Pallino II ha scritto:
"l'immobiliare alla lunga rende giusto un po' piu' dell'inflazione, come fanno i titoli di stato" ma dove ? chi ha investito 7 anni fa in bot ha incrementato il capitale di circa il 20% mentre l'inflazione reale è stata almeno del 40% (e sto basso) quindi in termini reali ha avuto una riduzione del proprio capitale di almeno il 20%
1 - nel 1998 e' terminato il ciclo negativo del mercato immobiliare che era iniziato sin dal 1992. Per fare un confronto corretto occorrerebbe misurare l'incremento dei prezzi immobiliari "picco su picco", ed allora vedremmo che nel giro di 15 anni i guadagni non sono poi stati cosi' strabilianti
2 - e' scorretto utilizzare, per comparare i rendimenti dell'immobiliare a quelli dell'obbligazionario, i BOT. Un investimento di lungo periodo va' confrontato con un altro investimento di lungo periodo, non con un impiego a breve termine. Quindi e' molto meglio usare i BTP, che nel periodo 1992/2007 hanno garantito rese molto superiori al tasso d'inflazione
3 - sul tasso d'inflazione concordo con laplace: se non vogliamo mandare la fantasia al potere dobbiamo utilizzare l'inflazione ufficiale istat. Altrimenti ognuno e' libero di sparare il primo numero che gli passa per la testa e non se ne esce piu'.
4 - concordo invece che nell'arco di qualche decennio l'investimento immobiliare ha mediamente battuto quello obbligazionario, ma le condizioni oggi non sono piu' quelle degli anni '60 e '70, quando il paese stava ancora crescendo ed inurbandosi
 
laplace77 ha scritto:
sara'...

non ne sono sicuro, ma mi pare sia successo qualcosa del genere anche in giappone, prima del botto...


la deflazione o fenomeno simile non è un'ipotesi remota..
 
visch ha scritto:
la deflazione o fenomeno simile non è un'ipotesi remota..


Non lo sarebbe se non continuassero a fare salire M3 ad un ritmo di piu' del 10% all'anno... E non parlo solo della BCE, ma anche della FED, il Giappone, etc. etc.

A questi ritmi di cresita monetaria l'inflazione appare uno scenario piu' probaile che una deflazione :mmmm:

In fatti, la crescita dei prezzi immobiliari "lags" (come si dice in italiano? :confused: ) di un'anno il 2001, anno in cui la le banche centrali cominciarono ad iniettare liquidita'
 
balabiott ha scritto:
1 - nel 1998 e' terminato il ciclo negativo del mercato immobiliare che era iniziato sin dal 1992. Per fare un confronto corretto occorrerebbe misurare l'incremento dei prezzi immobiliari "picco su picco", ed allora vedremmo che nel giro di 15 anni i guadagni non sono poi stati cosi' strabilianti

Concordo, nessun rialzo stratosferico degli immobili, mai detto il contrario. Mi riferisco in particolare alla mia zona, Modena, che sarà sì un campione limitato ma è cmq una delle provincie più ricche d'Italia con una concentrazione demografica tra le più alte d'Europa. Dal 2001 rialzo nominale medio del 60-70%

balabiott ha scritto:
2 - e' scorretto utilizzare, per comparare i rendimenti dell'immobiliare a quelli dell'obbligazionario, i BOT. Un investimento di lungo periodo va' confrontato con un altro investimento di lungo periodo, non con un impiego a breve termine. Quindi e' molto meglio usare i BTP, che nel periodo 1992/2007 hanno garantito rese molto superiori al tasso d'inflazione

Dissento per 2 motivi . Primo perchè il periodo '92-2001 che ha preceduto l'ingresso nel'euro con la convergenze dei tassi italiani verso quelli tedeschi e la conseguente rivalutazione dei BTP è irripetibile, la creazione di una moneta unica europea è infatti un evento unico nella storia.
Secondo perchè in questi 3D immobiliari viene sempre effettuato il confronto tra la redditività delle locazioni, rischiosa, e quella dei titoli di stato, sicura. In quest'ottica si può considerare sicuro il rendimento dei bot, non quello dei BTP (per chi non lo sapesse, ad ogni aumento dei tassi cala la quotazione dei BTP già emessi)

balabiott ha scritto:
3 - sul tasso d'inflazione concordo con laplace: se non vogliamo mandare la fantasia al potere dobbiamo utilizzare l'inflazione ufficiale istat. Altrimenti ognuno e' libero di sparare il primo numero che gli passa per la testa e non se ne esce piu'.

La fantasia è di chi ritiene realistica una valutazione dell' incremento dell'inflazione reale 2001-2007 di solo un 13% . Non ritieni congrua una stima prudenziale del 40% ? Chiediti quanto spendevi in lire per alimentari, utenze, artigiani, liberi professionisti, affitti 7 anni fa e quanto spendi oggi in euro.

balabiott ha scritto:
4 - concordo invece che nell'arco di qualche decennio l'investimento immobiliare ha mediamente battuto quello obbligazionario, ma le condizioni oggi non sono piu' quelle degli anni '60 e '70, quando il paese stava ancora crescendo ed inurbandosi

Vero. Quando scrivo che l'immobile tendenzialmente batte l'inflazione reale non lo dico tanto in funzione dei rendimenti passati, quanto perchè sino a quando la massa monetaria M3 continua a crescere a ritmi dell'8-10% una rivalutazione nel medio periodo degli asset reali (terreni, immobili) è inevitabile.

Che il mercato immobiliare si muova a cicli è un fatto, che dopo un periodo di crescita siamo in fase di rallentamento pure. Che questo rallentamento si traduca però in un ribasso del 30% e oltre su base nazionale come alcuni qui paiono dare per scontato invece non mi pare probabile, visto sia l'incremento medio degli immobili tutt'altro che eccezionale nel ciclo 91-2007 sia il tasso di crescita della massa monetaria.
 
Tassi a lungo giù

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Il tasso IRS di riferimento per i mutui a 20 anni, dal 5,07% del 9/7 al 4,86% di oggi!
 
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