in questo momento variabile o fisso?

bsg84

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Buongiorno ragazzi, per i più esperti chiedo questo: mutuo 15 anni 55k, devo scegliere tra variabile con spread 1.60 (euribor 6 mesi) o
fisso con spread 1.30 (IRS).
Voi quale fareste?
io sarei indirizzato sul fisso perché ho molta paura che da qui a 3 anni la BCE alzerà i tassi fino ad arrivare al 2% , realisticamente ipotizzo una tasso bce di 1.50 da qui a 3 anni. Mio parere è che le BCE non può far finta di nulla di questa inflazione, e quindi ci andrà giù pesante, di contro credo che la BCE non potrà aumentare i tassi oltre 2% per non creare problemi ai paesi con alto debito come l'Italia
PS. lo so lo spread che mi applica la banca è alto, ma purtroppo essendo mono reddito con partita iva questa è una delle poche banche che mi concede il mutuo....
 

Pred_01

compro i sogni
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Invece proprio guardando lo spread che ti applica la banca, che dal punto di vista ragionieristico, parrebbe sconsigliare il variabile; io "sospetto" che forse converrebbe il variabile; il dubbio è la durata : 15 anni di variabile è al limite.
Come spesso dico su queste pagine, il variabile può esser visto come una scommessa, la seguente : scommetto che da oggi e per i prossimi "tot" anni il valore a riferimento del variabile (chiamiamolo pure €BOR, ma può essere altro), non subirà sostanziali variazioni, o se ci saranno non saranno tali da stravolgere i miei piani; va da se che ad oggi, minore è la durata del mutuo, maggiore è la probabilità che io vinca la scommessa.

PS circa i "paesi ad alto debito pubblico", basta che la BCE continui ad acquistare nostri titoli di stato, ed ecco risolta l'equazione "tassi oltre il 2%", quindi io non considero il debito pubblico di "un grosso paese della UE" come elemento capace di fermare la risalita dell'€BOR.
 

bsg84

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Invece proprio guardando lo spread che ti applica la banca, che dal punto di vista ragionieristico, parrebbe sconsigliare il variabile; io "sospetto" che forse converrebbe il variabile; il dubbio è la durata : 15 anni di variabile è al limite.
Come spesso dico su queste pagine, il variabile può esser visto come una scommessa, la seguente : scommetto che da oggi e per i prossimi "tot" anni il valore a riferimento del variabile (chiamiamolo pure €BOR, ma può essere altro), non subirà sostanziali variazioni, o se ci saranno non saranno tali da stravolgere i miei piani; va da se che ad oggi, minore è la durata del mutuo, maggiore è la probabilità che io vinca la scommessa.

PS circa i "paesi ad alto debito pubblico", basta che la BCE continui ad acquistare nostri titoli di stato, ed ecco risolta l'equazione "tassi oltre il 2%", quindi io non considero il debito pubblico di "un grosso paese della UE" come elemento capace di fermare la risalita dell'€BOR.

Si esatto credo anche io che la scelta sia al limite.. Però io credo che per i prossimi anni ci possiamo scordare i tassi a 0.
Dipende tutto dalle scelte che farà la BCE che con questa inflazione non può stare ferma. Fatto sta è che questi aumenti dei prezzi non dipendono certo dalle banche centrali, e se la BCE alzasse troppo i tassi rischiamo veramente una bruttissima stagflazione. Sarebbe bello capire la BCE fino a che tasso possa arrivare... Una cosa non capisco IRS quanti rialzi di tassi sta scontando secondo voi?
 

sand1975

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Invece proprio guardando lo spread che ti applica la banca, che dal punto di vista ragionieristico, parrebbe sconsigliare il variabile; io "sospetto" che forse converrebbe il variabile; il dubbio è la durata : 15 anni di variabile è al limite.
Come spesso dico su queste pagine, il variabile può esser visto come una scommessa, la seguente : scommetto che da oggi e per i prossimi "tot" anni il valore a riferimento del variabile (chiamiamolo pure €BOR, ma può essere altro), non subirà sostanziali variazioni, o se ci saranno non saranno tali da stravolgere i miei piani; va da se che ad oggi, minore è la durata del mutuo, maggiore è la probabilità che io vinca la scommessa.

PS circa i "paesi ad alto debito pubblico", basta che la BCE continui ad acquistare nostri titoli di stato, ed ecco risolta l'equazione "tassi oltre il 2%", quindi io non considero il debito pubblico di "un grosso paese della UE" come elemento capace di fermare la risalita dell'€BOR.

Invece sta alla base della teoria della deflazione da debiti. Se si entra in recessione le banche centrali non possono far altro che usare politiche monetarie incentivanti abbassando i tassi.

Non è la prima volta che dopo un rialzo tassi li hanno dovuti poi riabbassare subito.

Trichet 2009 se non ricordo male ma anche Powell 2018.
 

peach

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Euribor o Bce?

Seguo anch'io per lo stesso dubbio.
A parità di tipologia mutuo, qual è il tasso migliore?
Su un variabile meglio il bce vs l'euribor sperando in una migliore stabilità o si rischia invece un ritardato adeguamento?

Grazie
 

Riccardo_1996

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Ragazzi,

Non posso sbilanciarmi troppo per contratti ecc. Lavoro a contatto con la maggior parte delle Banche italiane e tocco con mano i loro numeri e previsioni di Budget.

Posso dirvi che, al momento, prendendo cinque di queste banche, nessuna si aspetta di sfondare la soglia dell'EURIBOR negativo prima della metà del 2025.

Riccardo
 

sand1975

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Ragazzi,

Non posso sbilanciarmi troppo per contratti ecc. Lavoro a contatto con la maggior parte delle Banche italiane e tocco con mano i loro numeri e previsioni di Budget.

Posso dirvi che, al momento, prendendo cinque di queste banche, nessuna si aspetta di sfondare la soglia dell'EURIBOR negativo prima della metà del 2025.

Riccardo

Il problema del variabile è lo spread, se mi facessero lo stesso spread del fisso ci penserei. Purtroppo è solitamente ben più alto.
 

Riccardo_1996

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Il problema del variabile è lo spread, se mi facessero lo stesso spread del fisso ci penserei. Purtroppo è solitamente ben più alto.

Chiaro, lo spread sul variabile è frutto della scommessa della Banca. Infatti come tu stesso accenavi (o forse un altro utente), un mutuo variabile è una scommessa tra 2 soggetti: la Banca e noi. L'incertezza è caricata sia su di noi che sulla Banca. Chiaramente, il soggetto "informato" è la Banca, che gioca con le carte rivolte a suo favore. Ma, quanto più incerta sarà la Banca sull'evoluzione futura dei tassi e quanto maggiore sarà lo spread che applicherà alla scommessa di un tasso variabile (soprattutto in un momento come quello attuale in cui, come accennavo, le Banche non si aspettano che i tassi tornino positivi così a breve come i giornali di settore stanno millantando in giro).

Conclusione: ognuno di noi presenta una certa propensione al rischio, ci sono soggetti propensi e soggetti avversi (lasciando da parte la teoria dei soggetti neutrali a cui credo poco). Tra ricevere 50 euro oggi sicuri e riceverne €100 domani con il 50% di probabilità (€0 nell'altro 50% di probabilità)... cosa preferite? Lo stesso ragionamento applicate al mutuo! Tasso finito oggi o scommessa con x% di probabilità a n anni?

Ad oggi, quella probabilità di vincere la scommessa si sta leggermente abbassando, ma, è ancora a nostro favore per scadenze T<15 anni.

Riccardo
 

andry86

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sono le ultime settimane in cui i tassi sui mutui sono ancora bassi: tempo qualche mese e voleranno
 

therealstig

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Chiaro, lo spread sul variabile è frutto della scommessa della Banca. Infatti come tu stesso accenavi (o forse un altro utente), un mutuo variabile è una scommessa tra 2 soggetti: la Banca e noi. L'incertezza è caricata sia su di noi che sulla Banca. Chiaramente, il soggetto "informato" è la Banca, che gioca con le carte rivolte a suo favore. Ma, quanto più incerta sarà la Banca sull'evoluzione futura dei tassi e quanto maggiore sarà lo spread che applicherà alla scommessa di un tasso variabile (soprattutto in un momento come quello attuale in cui, come accennavo, le Banche non si aspettano che i tassi tornino positivi così a breve come i giornali di settore stanno millantando in giro).

Conclusione: ognuno di noi presenta una certa propensione al rischio, ci sono soggetti propensi e soggetti avversi (lasciando da parte la teoria dei soggetti neutrali a cui credo poco). Tra ricevere 50 euro oggi sicuri e riceverne €100 domani con il 50% di probabilità (€0 nell'altro 50% di probabilità)... cosa preferite? Lo stesso ragionamento applicate al mutuo! Tasso finito oggi o scommessa con x% di probabilità a n anni?

Ad oggi, quella probabilità di vincere la scommessa si sta leggermente abbassando, ma, è ancora a nostro favore per scadenze T<15 anni.

Riccardo

Riccardo, come dici tu, in questo periodo parliamo proprio di una scommessa.
Visto che l'IRS sta galoppando, e i rialzi previsti (promessi) dalla FED, a cui seguiranno quelli di BCE, ho la sensazione che dopo questi incrementi e le loro conseguenze seguirà una marcia indietro…
A questo punto mi chiedo se anche per mutui a scadenza lunga possa essere una scelta (almeno in questo momento) il tasso variabile, con una strategia che includa la surroga verso un tasso fisso se Euribor dovesse aumentare troppo.
Ho rogito a fine luglio 2022, importo mutuo 197.000 su 247.000 di valore immobile (LTV<80%) per una durata di 25 anni. Rapporto rata/reddito ampiamente sotto il 30% sia nel caso di tasso fisso (2% circa adesso) che variabile (0,8% circa).

Vista la durata sarebbe obbligatorio un tasso fisso, ma la mia paura è di “bloccare” un tasso fisso a luglio che sia sconveniente, e che probabilmente in un futuro prossimo potrà riabbassarsi.
Scegliendo un variabile invece mi esporrei al rischio del rialzo dell’Euribor, che prima o poi arriverà.
In entrambi i casi avrei il paracadute della surroga, da “sganciare” fra 3/4/5 anni in base all’evoluzione dei tassi.
A novembre poi ho in programma rogito di vendita della mia attuale abitazione, e avrò a disposizione capitale per un’eventuale estinzione parziale anticipata.
Troppe variabili?? Come dite in questi periodi si tratta proprio di una scommessa…
 

sand1975

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Riccardo, come dici tu, in questo periodo parliamo proprio di una scommessa.
Visto che l'IRS sta galoppando, e i rialzi previsti (promessi) dalla FED, a cui seguiranno quelli di BCE, ho la sensazione che dopo questi incrementi e le loro conseguenze seguirà una marcia indietro…
A questo punto mi chiedo se anche per mutui a scadenza lunga possa essere una scelta (almeno in questo momento) il tasso variabile, con una strategia che includa la surroga verso un tasso fisso se Euribor dovesse aumentare troppo.
Ho rogito a fine luglio 2022, importo mutuo 197.000 su 247.000 di valore immobile (LTV<80%) per una durata di 25 anni. Rapporto rata/reddito ampiamente sotto il 30% sia nel caso di tasso fisso (2% circa adesso) che variabile (0,8% circa).

Vista la durata sarebbe obbligatorio un tasso fisso, ma la mia paura è di “bloccare” un tasso fisso a luglio che sia sconveniente, e che probabilmente in un futuro prossimo potrà riabbassarsi.
Scegliendo un variabile invece mi esporrei al rischio del rialzo dell’Euribor, che prima o poi arriverà.
In entrambi i casi avrei il paracadute della surroga, da “sganciare” fra 3/4/5 anni in base all’evoluzione dei tassi.
A novembre poi ho in programma rogito di vendita della mia attuale abitazione, e avrò a disposizione capitale per un’eventuale estinzione parziale anticipata.
Troppe variabili?? Come dite in questi periodi si tratta proprio di una scommessa…

Secondo me devi fare un'analisi del rischio:

Le ipotesi sono 3.

1. Dopo il rogito i tassi salgono.

2. Dopo il rogito i tassi scendono.

3. Dopo il rogito i tassi rimangono costanti.


Io sono, come te, per una ridiscesa dei tassi appena si normalizzerà l'inflazione. Movimenti simili dei rendimenti ( e quindi IRS) sono avvenuti molte volte, ultima il 2018 e sono sempre state mosse delle banche centrali di politica monetaria per avere più spazio per muoversi dopo. In USA e soprattutto europa viene indicata possibile recessione e per questo probabilmente vogliono avere spazio per politiche dovish.

Detto questo.

1. Hai bloccato il tuo tasso ad un 2,5% circa per 30 anni (mi pare di capire), se i tassi dovessero salire ancora è facile che su 30 anno con aumenti di euribor così veloci tu possa prenderla di dietro. Diverso il caso di un 10/15 anni.

2. Puoi surrogare. Ovviamente in quel caso aver fatto il variabile ti avrebbe fatto risparmiare interessi. Quanto? 100 euro al mese scarsi per un 200k? Quando pensi di surrogare? Tra un anno? Due? 1200/2400 euro persi -19% che recuperi in interessi.

3. Cosa più difficile che accada specialmente su tempi lunghi. In quel caso euribor salirebbe si ma meno di quanto scontato dal fisso e forse su 30 anni pagheresti meno interessi.

Ora devi valutare tu. Se pensi che i rendimenti scendano nel giro di 1/2 anni vale la pena rischiare che avvenga il contrario (punto 1) per non pagare 1000/2000 euro di interessi in più?

Io ho fatto lo stesso ragionamento e credo che non valga la pena. TU cosa ne pensi? Hai da aggiungere?
 

sand1975

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sono le ultime settimane in cui i tassi sui mutui sono ancora bassi: tempo qualche mese e voleranno

Anche questa previsione da dove arriva?

I rendimenti attuali dei BUND sono molto tirati perchè scontano diversi aumenti dei tassi BCE, e bisogna ancora vedere se avranno il coraggio di farne anche uno solo mandando in stagflazione l'Europa.

Addirittura dici tu che scontano aumenti inferiori a quelli che saranno nella realtà? Ovvero alla BCE saranno ancora più falchi?

A quel punto allora il fallimento per l'Italia e paesi PIGS sarà quasi inevitabile oltre che per migliaia di grandi aziende indebitate. Disoccupazione, recessione, ecc...
E il problema minore sarà il tasso sul mutuo.
 

therealstig

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Secondo me devi fare un'analisi del rischio:

Le ipotesi sono 3.

1. Dopo il rogito i tassi salgono.

2. Dopo il rogito i tassi scendono.

3. Dopo il rogito i tassi rimangono costanti.


Io sono, come te, per una ridiscesa dei tassi appena si normalizzerà l'inflazione. Movimenti simili dei rendimenti ( e quindi IRS) sono avvenuti molte volte, ultima il 2018 e sono sempre state mosse delle banche centrali di politica monetaria per avere più spazio per muoversi dopo. In USA e soprattutto europa viene indicata possibile recessione e per questo probabilmente vogliono avere spazio per politiche dovish.

Detto questo.

1. Hai bloccato il tuo tasso ad un 2,5% circa per 30 anni (mi pare di capire), se i tassi dovessero salire ancora è facile che su 30 anno con aumenti di euribor così veloci tu possa prenderla di dietro. Diverso il caso di un 10/15 anni.

2. Puoi surrogare. Ovviamente in quel caso aver fatto il variabile ti avrebbe fatto risparmiare interessi. Quanto? 100 euro al mese scarsi per un 200k? Quando pensi di surrogare? Tra un anno? Due? 1200/2400 euro persi -19% che recuperi in interessi.

3. Cosa più difficile che accada specialmente su tempi lunghi. In quel caso euribor salirebbe si ma meno di quanto scontato dal fisso e forse su 30 anni pagheresti meno interessi.

Ora devi valutare tu. Se pensi che i rendimenti scendano nel giro di 1/2 anni vale la pena rischiare che avvenga il contrario (punto 1) per non pagare 1000/2000 euro di interessi in più?

Io ho fatto lo stesso ragionamento e credo che non valga la pena. TU cosa ne pensi? Hai da aggiungere?

Ti ringrazio molto per la tua opinione.
Purtroppo in questi tempi incerti prendere una decisione ponderata non è semplice.
In linea di massima sono d'accordo con quello che scrivi. Al momento non ho ancora bloccato nessun tasso, rogiterò a luglio, quindi anche nel caso di un tasso fisso sono in balia dell'incremento dell'IRS e la durata del finanziamento sarà di 25 anni.

Se, come supponiamo questo rialzo sarà poi seguito da una discesa, come già visto in passato, una strategia potrebbe essere partire con un tasso fisso (sperando che da qui a luglio non subisca incrementi troppo repentini), e poi surrogare a breve verso un tasso più conveniente.

Penso sia meglio partire da subito con un tasso fisso anzichè variabile per mantenere una strategia più conservativa, ed essere tutelato nel caso in cui le nostre previsioni non si realizzino e i tassi invece continuino ad essere incrementati. Leggo oggi che la BCE ha intenzione di riportare in positivo l'Euribor entro fine anno...
 

Bits10

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Ti ringrazio molto per la tua opinione.
Purtroppo in questi tempi incerti prendere una decisione ponderata non è semplice.
In linea di massima sono d'accordo con quello che scrivi. Al momento non ho ancora bloccato nessun tasso, rogiterò a luglio, quindi anche nel caso di un tasso fisso sono in balia dell'incremento dell'IRS e la durata del finanziamento sarà di 25 anni.

Se, come supponiamo questo rialzo sarà poi seguito da una discesa, come già visto in passato, una strategia potrebbe essere partire con un tasso fisso (sperando che da qui a luglio non subisca incrementi troppo repentini), e poi surrogare a breve verso un tasso più conveniente.

Penso sia meglio partire da subito con un tasso fisso anzichè variabile per mantenere una strategia più conservativa, ed essere tutelato nel caso in cui le nostre previsioni non si realizzino e i tassi invece continuino ad essere incrementati. Leggo oggi che la BCE ha intenzione di riportare in positivo l'Euribor entro fine anno...

sono anchio nella tua stessa situazione rogito a luglio durata 30 anni e tendenzialmente seguirei la stessa linea fisso ( mi sono messo come tetto 3% ) e surroga quando caleranno i tassi spero entro 4/5 anni.
nella banca in cui chiederò il muto ipotizzano tassi tra il 2.5 e il 3% per la data del rogito
 

therealstig

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sono anchio nella tua stessa situazione rogito a luglio durata 30 anni e tendenzialmente seguirei la stessa linea fisso ( mi sono messo come tetto 3% ) e surroga quando caleranno i tassi spero entro 4/5 anni.
nella banca in cui chiederò il muto ipotizzano tassi tra il 2.5 e il 3% per la data del rogito

Allora siamo sulla stessa barca... che LTV hai?
Hai già idea di quale istituto considerare per il mutuo?
 

Amaranto1982

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Io ero non particolarmente soddisfatto di un TF 25y 1.90%, con LTV 95%, fatto a Giugno 2021.

Ovviamente con il senno di poi non mi lamento, perché adesso mi sarebbe costato 2.60% circa

É tutto relativo, ma in fin dei conti chi rogita adesso intorno al 2.5% fa comunque un buon affare IMHO
 

skybox

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il mio consulente finanziario mi consiglia il tasso variabile con rata fissa. Potrebbe essere un compromesso? Allungherebbe il tempo del mutuo max di 6 mesi.
 

sand1975

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il mio consulente finanziario mi consiglia il tasso variabile con rata fissa. Potrebbe essere un compromesso? Allungherebbe il tempo del mutuo max di 6 mesi.

I là tuo consulente finanziario se è quello della banca non è altro che un venditore di prodotti, e ti ha consigliato un prodotto che con ogni probabilità conviene... solo alla banca visto che si solito su questi mutui misti o rata costante o mille altri nomi commerciali ci infilano costi assurdi. In realtà probabilmente un mutuo a rata costante non è altro che un variabile a spread molto alto, probabile Floor e altre condizioni quasi mai vantaggiose per il cliente. Ma se ti va puoi condividere il preventivo così possiamo valutare.

Ps senza conoscere le consizioni direi che l’allungamento massimo di 6 mesi è ben poca cosa e coprirebbe aumenti dei tassi in modo molto limitato quindi è probabile che il maggior costo del prodotto in termini di tasso abbia limitatissimi vantaggi