in questo momento variabile o fisso?

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

Da cosa l'hai dedotto che la rata ti passerà da 590 a 900? (dove se capisco bene quello che hai scritto la differenza sarebbe esclusivamente dell'interesse che verseresti alla banca).
Vabbene che l, €BOR sta aumentando e sembra continuare a farlo, però un incremento di 310€ /mese mi sembra un po troppo; se spiegassi meglio non sarebbe male anche nel darti qualche parere.

Se ha una rata di 590 € per 25 anni allo 0.1% di tasso (??) ha richiesto 175k di mutuo

Ora mancano 23 anni e ha una quota capitale residua di 160k, passando dallo 0.1 al 2% avrebbe una rata di 724€ (+134€)
Passando invece ad un fisso, sempre di 23 anni, al 2.9% passerebbe ad una rata di 795 € al mese (+205€)

Per avere una rata di 900€ ( in realtà 880€) , dovrebbe passare ad un fisso al 2.9% ma accorciando la durata a 20 anni.

Più o meno i conti sono questi quindi, concordo con te, i conti non tornano.
In ogni caso è una bella mazzata anche perchè, onestamente, con tutta quella quota capitale residua, essendo all'inizio del mutuo, un aumento dei tassi così violento anche solo per qualche anno ha una bella incidenza.
 
Se ha una rata di 590 € per 25 anni allo 0.1% di tasso (??) ha richiesto 175k di mutuo

Ora mancano 23 anni e ha una quota capitale residua di 160k, passando dallo 0.1 al 2% avrebbe una rata di 724€ (+134€)
Passando invece ad un fisso, sempre di 23 anni, al 2.9% passerebbe ad una rata di 795 € al mese (+205€)

Per avere una rata di 900€ ( in realtà 880€) , dovrebbe passare ad un fisso al 2.9% ma accorciando la durata a 20 anni.

Più o meno i conti sono questi quindi, concordo con te, i conti non tornano.
In ogni caso è una bella mazzata anche perchè, onestamente, con tutta quella quota capitale residua, essendo all'inizio del mutuo, un aumento dei tassi così violento anche solo per qualche anno ha una bella incidenza.

Grazie per aver fatto i conti.
Sulla parte evidenziata, (tasso dello 0.1%), in maniera molto, ma proprio molto, "dubbiosa", mi verrebbe da pensare che due anni fa forse potrebbe aver avuto un variabile privo del floor.
Ma è un'idea, la mia, con molte riserve; a me risulta che già nel 2018 era molto difficile trovare un variabile senza floor : praticamente sarebbe accaduto che sarebbe stata la banca a pagarmi gli interessi del mutuo e non viceversa.
 
La mia compagna mi ha chiesto un consiglio su quale mutuo stipulare in questa fase e vorrei un confronto con voi.
Non sia tratta di una somma tremendamente impegnativa: sono 80K a fronte di una Ral di 50K.
Una buona parte la copre cash.
Facendo un po di valutazioni lei sarebbe propensa per il mutuo "a rata costante", in pratica tu imposti una rata di partenza e se poi i tassi dovessero aumentare tu sempre quella rata paghi, semplicemente aumenta eventualmente la durata del mutuo.
L'alternativa sarebbe il tasso variabile con cap.
Qualche consiglio? Quello che non ho compreso di questo mutuo a rata costante è cosa accadrebbe in caso di futura discesa dei tassi.
 
Estinguere il mutuo su cui si detraggono gli interessi e con tassi relativamente molto bassi non è una scelta finanziariamente molto saggia.

Soprattutto ora che anche sui bond investment grade si ottengono rendimenti sicuramente superiori al tassi finito del mutuo, se poi si aggiunge un pelo di azionario globale (anche 10%), oro e bond mercati emergenti si può sicuramente far rendere il denaro in modo migliore.

La volatilitò e il rischio si possono calibrare in modo che non siano troppo elevati.

Per il resto se le cedole sono superiori alla quota interessi e se valore dell'investimento rimangono sopra il valore attuale residuo del mutuo si ottiene un risultato migliore che estinguere.

Anche perchè a mettere via un capitale decente si fa fatica.

E se il mutuo me lo pagano le cedole posso usare risparmi extra per aumentare il capitale investito.

Usando solo la matematica sì, però la finanza non è solo matematica. Quando i soldi sono tuoi e non della banca si tende in generale ad usarli meglio, più saggiamente e a spendere anche meno (non è un caso che chi ha debiti tenda a fare ancora più debiti... anche le carte di credito tendono a far spendere di più rispetto all'equivalente carta di debito che pesca direttamente dal conto corrente).
La percezione della spesa, dell'investimento, la propensione al risparmio sono tutti fattori che spesso si vanno a sottovalutare.
Nella mia esperienza senza debiti si tende a risparmiare di più e ad investire meglio, con più serenità e questo porta a guadagni migliori in tempistiche più brevi rispetto a provare a superare la cedola del mutuo (che diventa un obbligo e rischia di far rischiare più del dovuto o di essere troppo conservativi visto che i soldi sono in pratica quelli della banca a seconda della persona che si ritrova a gestirli).
C'è poi anche il discorso "nella vita non si sa mai", finché sulla casa c'è un'ipoteca di fatto il rischio, anche tenendo i soldi in un conto deposito, è molto più elevato di quel che dovrebbe essere perché la garanzia è pur sempre la casa stessa.
Un altro fattore importante è la libertà di poter puntare su un lavoro più remunerativo rischiando un cambio di lavoro... è qualcosa che di norma finché si ha un mutuo in corso è difficile valutare, è molto più semplice farlo quando si è estinto il mutuo fare una scelta del genere. E considerato che il miglior modo per aumentare le proprie entrate è il lavoro questo è probabile che abbia un impatto di gran lunga maggiore rispetto a qualsiasi interesse/cedola/dividendo da investimento (aumentare il proprio stipendio del 10% cambiando lavoro non è poi così complicato, far carriera nella stessa azienda è un miraggio).

Ultima considerazione: senza mutuo mettere da parte un capitale decente non è poi così faticoso... si pensi che ogni rata anche minima (esempio 300€) può essere investita, questo significa nel giro di un anno avere un minimo di 3600€ da investire solo dal risparmio della ipotetica rata mutuo, continuando così per 10 anni sono 36000€ (+ interessi composti) che sono già una bella cifra con un'impegno tutto sommato minimo. Io riesco praticamente sempre a risparmiare più del doppio, anche 800-1000€ al mese, questo significa che in 10 anni dovrei riuscire a mettere da parte da 96k fino a 120k (+interessi composti), l'ultimo aumento di stipendio è stato possibile tra l'altro proprio grazie al fatto che non avendo mutuo ero più propenso a rischiare sotto questo punto di vista.
I soldi che ho investiti inoltre se non fossero stati miei probabilmente, essendo molto prudente, li avrei messi solo in conti deposito e avrei quindi guadagnato molto meno.

Gli esseri umani non sono macchine che fanno sempre le scelte più logiche, mai sottovalutare quest'aspetto. Per questo io consiglio di evitare i debiti quando possibile e, quando non è proprio possibile, fare di tutto per estinguerli nel minor tempo possibile (a prescindere dal tasso).
Poi ovviamente ognuno fa come gli pare, c'è chi vive nei debiti tutta la vita ed è felice come una pasqua, io non ci riuscirei. Già solo pensare di tenere un debito per 20 anni (per dire) mi farebbe venir male. I soldi non fanno la felicità certo ma sono uno strumento che se si ha rende più liberi, se si deve a qualcuno rende servi.

Ciò detto ancora ancora un mutuo a tasso fisso ha un costo certo e lo posso capire, ma come si è letto qua non è strano ritrovare dei tassi variabili che stanno diventando insostenibili o che si allungano senza una fine predefinita.
 
Usando solo la matematica sì, però la finanza non è solo matematica.
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Ciò detto ancora ancora un mutuo a tasso fisso ha un costo certo e lo posso capire, ma come si è letto qua non è strano ritrovare dei tassi variabili che stanno diventando insostenibili o che si allungano senza una fine predefinita.

Tutto vero ma ci stiamo spostando nel campo della finanza comportamentale

Salvo situazioni particolari, estinguere un mutuo con tassi molto bassi non ha molto senso.

La situazione particolare, ad esempio, in questo momento di alta inflazione e ribasso dei mercati potrebbe essersi verificata per chi non sopporta ribassi del mercato azionario e non vuole incrementare la propria posizione.
In questo caso, la liquidità non utilizzata, potrebbe essere usata per estinguere, anche parzialmente, la quota capitale del mutuo.
 
Usando solo la matematica sì, però la finanza non è solo matematica. Quando i soldi sono tuoi e non della banca si tende in generale ad usarli meglio, più saggiamente e a spendere anche meno (non è un caso che chi ha debiti tenda a fare ancora più debiti... anche le carte di credito tendono a far spendere di più rispetto all'equivalente carta di debito che pesca direttamente dal conto corrente).
La percezione della spesa, dell'investimento, la propensione al risparmio sono tutti fattori che spesso si vanno a sottovalutare.
Nella mia esperienza senza debiti si tende a risparmiare di più e ad investire meglio, con più serenità e questo porta a guadagni migliori in tempistiche più brevi rispetto a provare a superare la cedola del mutuo (che diventa un obbligo e rischia di far rischiare più del dovuto o di essere troppo conservativi visto che i soldi sono in pratica quelli della banca a seconda della persona che si ritrova a gestirli).
C'è poi anche il discorso "nella vita non si sa mai", finché sulla casa c'è un'ipoteca di fatto il rischio, anche tenendo i soldi in un conto deposito, è molto più elevato di quel che dovrebbe essere perché la garanzia è pur sempre la casa stessa.
Un altro fattore importante è la libertà di poter puntare su un lavoro più remunerativo rischiando un cambio di lavoro... è qualcosa che di norma finché si ha un mutuo in corso è difficile valutare, è molto più semplice farlo quando si è estinto il mutuo fare una scelta del genere. E considerato che il miglior modo per aumentare le proprie entrate è il lavoro questo è probabile che abbia un impatto di gran lunga maggiore rispetto a qualsiasi interesse/cedola/dividendo da investimento (aumentare il proprio stipendio del 10% cambiando lavoro non è poi così complicato, far carriera nella stessa azienda è un miraggio).

Ultima considerazione: senza mutuo mettere da parte un capitale decente non è poi così faticoso... si pensi che ogni rata anche minima (esempio 300€) può essere investita, questo significa nel giro di un anno avere un minimo di 3600€ da investire solo dal risparmio della ipotetica rata mutuo, continuando così per 10 anni sono 36000€ (+ interessi composti) che sono già una bella cifra con un'impegno tutto sommato minimo. Io riesco praticamente sempre a risparmiare più del doppio, anche 800-1000€ al mese, questo significa che in 10 anni dovrei riuscire a mettere da parte da 96k fino a 120k (+interessi composti), l'ultimo aumento di stipendio è stato possibile tra l'altro proprio grazie al fatto che non avendo mutuo ero più propenso a rischiare sotto questo punto di vista.
I soldi che ho investiti inoltre se non fossero stati miei probabilmente, essendo molto prudente, li avrei messi solo in conti deposito e avrei quindi guadagnato molto meno.

Gli esseri umani non sono macchine che fanno sempre le scelte più logiche, mai sottovalutare quest'aspetto. Per questo io consiglio di evitare i debiti quando possibile e, quando non è proprio possibile, fare di tutto per estinguerli nel minor tempo possibile (a prescindere dal tasso).
Poi ovviamente ognuno fa come gli pare, c'è chi vive nei debiti tutta la vita ed è felice come una pasqua, io non ci riuscirei. Già solo pensare di tenere un debito per 20 anni (per dire) mi farebbe venir male. I soldi non fanno la felicità certo ma sono uno strumento che se si ha rende più liberi, se si deve a qualcuno rende servi.

Ciò detto ancora ancora un mutuo a tasso fisso ha un costo certo e lo posso capire, ma come si è letto qua non è strano ritrovare dei tassi variabili che stanno diventando insostenibili o che si allungano senza una fine predefinita.

guarda che siamo in un forum di finanza, non in un forum di psicologia.
dammi un solo motivo per il quale io, con il mio mutuo all'1,3 con i BTP decennali che rendono il 4% se ora ho 30k li devo mettere nel mutuo e non nel BTP quando nel mutuo risparmierei 6mila euro di interessi???
 
guarda che siamo in un forum di finanza, non in un forum di psicologia.
dammi un solo motivo per il quale io, con il mio mutuo all'1,3 con i BTP decennali che rendono il 4% se ora ho 30k li devo mettere nel mutuo e non nel BTP quando nel mutuo risparmierei 6mila euro di interessi???

Perché con Inflazione (almeno) al 10%, il capitale che hai investito in BTP, dopo un anno avrà un potere d'acquisto del 6% inferiore (forse anche meno perché quel 4% dovrebbe essere Lordo e comunque a fine anno ci devi pagare lo 0.2%).

Quindi, non dico di togliersi tutti i soldi che sono "messi da parte", ma una quota che permette di soddisfare, anche solo in parte, il pensiero espresso da Maestr, non sarebbe una cattiva idea.
 
guarda che siamo in un forum di finanza, non in un forum di psicologia.
dammi un solo motivo per il quale io, con il mio mutuo all'1,3 con i BTP decennali che rendono il 4% se ora ho 30k li devo mettere nel mutuo e non nel BTP quando nel mutuo risparmierei 6mila euro di interessi???

La finanza è anche comportamento, è assurdo non tenerne conto per quanto mi riguarda. Non è questione di fare psicologia è un dato di fatto che rischiare i propri risparmi rispetto ai soldi della banca è molto diverso. Oltre a quel che ti ha detto Pred_01 ci sono un paio di altri punti da considerare:
1. I soldi che metti sui btp in caso non vengano portati a scadenza possono calare. In caso tu abbia un problema di liquidità dovresti vendere in anticipo rischiando una perdita di capitale che però non è tuo ma della banca e questo significa che, avendo ipotecato la casa, il rischio è molto più alto rispetto a comprare btp con i propri soldi.

2. Se l'Italia ristruttura il debito rischi anche in quel caso che per quanto remoto non è assolutamente impossibile.

Poi ovviamente ognuno fa quel che gli pare e un mutuo a tasso fisso basso è meno rischioso di uno a tasso variabile... Ma considerare le implicazioni delle proprie scelte è importante ed evitare di fare troppo affidamento sul debito è uno stile di vita che porta al successo.
 
vedendo le ultime notizie, ci sta per voi un 7% fisso (tasso finito) nel T1 del 2023 ?
 
Buonasera,
Vorrei un consiglio per una surroga o rinegoziazione del mutuo visto i periodi.

Importo residuo 150k
20 anni
Variabile euribor 1M + spred 1.70 Taeg 3%
Il mutuo è stato stipulato nel 2012 mai saltato una rata pagamenti puntuali con banca intesa.

Forse il mio errore cullandomi di questi 10 anni di euribor sotto zero è stato quello di non ringraziarlo prima per abbassare almeno lo spread.
Secondo voi i possono essere margini di trattativa ?
Grazie
 
Buonasera,
Vorrei un consiglio per una surroga o rinegoziazione del mutuo visto i periodi.

Importo residuo 150k
20 anni
Variabile euribor 1M + spred 1.70 Taeg 3%
Il mutuo è stato stipulato nel 2012 mai saltato una rata pagamenti puntuali con banca intesa.

Forse il mio errore cullandomi di questi 10 anni di euribor sotto zero è stato quello di non ringraziarlo prima per abbassare almeno lo spread.
Secondo voi i possono essere margini di trattativa ?
Grazie

Scusa ma perché non hai rinegoziato tra 2020 e 2021? Ok EUR1 ma pagavi sempre 1,7% di spread; adesso puoi provare, come hai detto te, a fare una surroga cambiando EUR di riferimento e magari/soprattutto abbassare lo spread.
 
Scusa ma perché non hai rinegoziato tra 2020 e 2021? Ok EUR1 ma pagavi sempre 1,7% di spread; adesso puoi provare, come hai detto te, a fare una surroga cambiando EUR di riferimento e magari/soprattutto abbassare lo spread.

Non avevo più le stesse documentazioni per un eventuale surroga, mia moglie ha perso il lavoro e non accettavano con 1 busta paga
 
Non avevo più le stesse documentazioni per un eventuale surroga, mia moglie ha perso il lavoro e non accettavano con 1 busta paga

Provando adesso forse riesci a farti abbassare lo spread di qualche 0.0x% o se sei fortunato anche di qualche 0.x%; considera che io ho avviato pratica quasi 2 settimane fa e mi hanno proposto 1.2% + EUR1, spero che al rogito non cambino anche lo spread.
 
Provando adesso forse riesci a farti abbassare lo spread di qualche 0.0x% o se sei fortunato anche di qualche 0.x%; considera che io ho avviato pratica quasi 2 settimane fa e mi hanno proposto 1.2% + EUR1, spero che al rogito non cambino anche lo spread.

Hai fatto surroga o rinegoziazione?
 
Provando adesso forse riesci a farti abbassare lo spread di qualche 0.0x% o se sei fortunato anche di qualche 0.x%; considera che io ho avviato pratica quasi 2 settimane fa e mi hanno proposto 1.2% + EUR1, spero che al rogito non cambino anche lo spread.

Se hai ricevuto il PIES, non credo avvenga.
 
Salve a tutti,
approfitto di questo post per capire se ho ancora la minima possibilità di realizzare il mio progetto di cambiare casa. Premetto che non sono esperta, ma provo a spiegarmi.

Dopo l'estinzione del mutuo sulla casa di proprietà, ci siamo messi alla ricerca di una casa più grande per esigenze di spazio e dopo un paio di offerte non andate a buon fine nei primi mesi del 2022, per le quali avevamo ottenuto dei preventivi di mutuo con Che Banca che ci garantiva un tasso fisso decisamente abbordabile, ci siamo ritrovati in questa bufera di rialzi dei tassi, con evidenti ripercussioni sulla somma totale da poter ottenere in mutuo.

Di conseguenza abbiamo abbassato le nostre aspettative sulla somma da richiedere, che comunque è alta ma contiamo di vendere la casa di proprietà quanto prima (la zona è centrale e ben servita) per abbattere nel giro di un paio di anni almeno la metà del mutuo.

Volevo delle opinioni su cosa converrebbe fare a queste condizioni di mercato, per un mutuo di 300k e valore casa 335k (che banca finanzia anche il 100% con l'estensione dell'ipoteca su altro immobile)

opzione fisso: 3,17 (TAN)
rata:1335

opzione variabile:2,33 (euribor3m/360 pari a 1,10% più spread1,23)
rata:1197

Ovviamente non è periodo per i variabili puri, mi rendo conto, ma avevo idea di mettere da parte 10k per eventuali (praticamente certi) incrementi di rata fino a quando non abbatto parzialmente il mutuo e poi magari faccio una surroga.
Lo so che non abbiamo la palla di vetro, ma volevo un'opinione anche solo per capire meglio...
Grazie a tutti
 
Salve a tutti,
approfitto di questo post per capire se ho ancora la minima possibilità di realizzare il mio progetto di cambiare casa. Premetto che non sono esperta, ma provo a spiegarmi.

Dopo l'estinzione del mutuo sulla casa di proprietà, ci siamo messi alla ricerca di una casa più grande per esigenze di spazio e dopo un paio di offerte non andate a buon fine nei primi mesi del 2022, per le quali avevamo ottenuto dei preventivi di mutuo con Che Banca che ci garantiva un tasso fisso decisamente abbordabile, ci siamo ritrovati in questa bufera di rialzi dei tassi, con evidenti ripercussioni sulla somma totale da poter ottenere in mutuo.

Di conseguenza abbiamo abbassato le nostre aspettative sulla somma da richiedere, che comunque è alta ma contiamo di vendere la casa di proprietà quanto prima (la zona è centrale e ben servita) per abbattere nel giro di un paio di anni almeno la metà del mutuo.

Volevo delle opinioni su cosa converrebbe fare a queste condizioni di mercato, per un mutuo di 300k e valore casa 335k (che banca finanzia anche il 100% con l'estensione dell'ipoteca su altro immobile)

opzione fisso: 3,17 (TAN)
rata:1335

opzione variabile:2,33 (euribor3m/360 pari a 1,10% più spread1,23)
rata:1197

Ovviamente non è periodo per i variabili puri, mi rendo conto, ma avevo idea di mettere da parte 10k per eventuali (praticamente certi) incrementi di rata fino a quando non abbatto parzialmente il mutuo e poi magari faccio una surroga.
Lo so che non abbiamo la palla di vetro, ma volevo un'opinione anche solo per capire meglio...
Grazie a tutti

Dici di voler vendere l'immobile già in possesso ma di applicarci sopra un'ipoteca per il nuovo mutuo: non credo sia una cosa fattibile perché non riusciresti a venderla la casa. Quando faranno i controlli, risulterà un'ipoteca su di essa e il notaio non procederà.
Secondo me con i tassi attuali un fisso o un variabile sopra l'80% è troppo oneroso paragonato a qualche tempo fa. Se potete aspettate, secondo me è la cosa migliore. Rischiate di prendere un mutuo molto sopra la media (e quelli sopra l'80% già lo sono di loro) a causa della psicosi attuale.
Se proprio volete procedere, vendendo anche l'altra casa, dovete fare le cose in parallelo, cioè vendendo e comprando allo stesso tempo. Io ho fatto così.
In questo modo entreranno qualche giorno prima i soldi della vendita e poi si procede all'acquisto.
Neanche io ho la palla di vetro, ma queste sono le mie ipotesi.
 
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