inadempienza contrattuale

[fel953]

scusatemi se approfitto di voi per un altro quesito un po’ fuori tema

sto acquistando un appartamento ed ho sottoscritto un compromesso che per il pagamento prevede 10% di caparra 40% a completamento lavori e saldo al rogito

fine lavori prevista per fine aprile e rogito non oltre metà giugno
avevo introdotto la quota a fine lavori per incentivare il venditore e garantirmi la consegna per la data stabilita (non erano state introdotte penali)

da tempo i lavori vanno avanti a rilento sono stati usati anche materiali di qualità inferiore al previsto ed ho timore che non mi possa essere garantita la consegna per la data del rogito

premesso che non mi interessa recedere dal contratto per inadempienza contrattuale del venditore ma vorrei pagare un prezzo adeguato e garantirmi la disponibilità dell’immobile per la data stabilita

potrei secondo voi sollecitare il completamento dei lavori introducendo delle penali?

potrei pretendere una revisione del prezzo che tenga conto della evidente minor qualità dei materiali utilizzati? (non mi è mai stato consegnato un capitolato, ma i materiali erano stati definiti in presenza del geometra che mi aveva assistito nel contratto)

vi ringrazio per eventuali risposte

fel

 

[Verm & Solitair]

Certo: trova applicazione la disciplina sulla vendita (garanzie): e ciò anche se il venditore è un costruttore (salvo che non sia stato stipulato un appalto). Il riferimento è alla disciplina del codice: riduzione del prezzo.

 

[Verm & Solitair]

E' ovvio poi che il contratto non può essere unilateralmente modificato (introduzioni di penali cui fai cenno, clausole di revisioni ecc.)

Salutoni

 

[fel953]

Scritto da Verm & Solitair
E' ovvio poi che il contratto non può essere unilateralmente modificato (introduzioni di penali cui fai cenno, clausole di revisioni ecc.)

Salutoni

non era mia intenzione modificare unilateralmente il contratto, ma quali strumenti ho per tutelare i miei interessi?

pensavo ad una lettera di sollecito per il rispetto dei tempi (era prevista la fine dei lavori per fine aprile) segnalando anche che si è rilevato l’impiego di materiali non corrispondenti agli accordi intercorsi

se si dovesse verificare (e sicuramente andrà a finire così) che questo signore continuerà a usare i materiali che vuole e non completerà i lavori per la data del rogito (tra l’altro il pagamento del 40% è previsto a fine lavori) come mi devo comportare già da ora per limitare i danni?

come potrò pretendere un adeguamento del prezzo se non lo richiedo?
come potrò pretendere dei danni per il mancato completamento dei lavori se non evidenzierò il fatto richiedendo una penale o segnalando gli eventuali danni che andrò a subire?

mi serve proprio un tuo consiglio

saluti
fel

 

[Verm & Solitair]

eccepire le indampienze è corretto: anche in via preventiva.

 

[fel953]

Scritto da Verm & Solitair
eccepire le indampienze è corretto: anche in via preventiva.

vorrei anche cercare di fargli applicare i rivestimenti a suo tempo concordati
non esiste un capitolato ma erano stati definiti verbalmente in presenza del geometra che mi assisteva

chiaramente sta cercando di completare i lavori al risparmio
come posso imporgli di utilizzare i materiali concordati?

 

[Verm & Solitair]

dicendo che diversamente richiederai risarcimento (riduzione prezzo)

 

[fel953]

Scritto da Verm & Solitair
dicendo che diversamente richiederai risarcimento (riduzione prezzo)

potresti per favore darmi qualche riferimento al CC relative a garanzie e riduzione prezzo

saluti

fel

 

[Servo Della Gleba]

Non puoi introdurre le penali, ma se l'oggetto del singolo Articolo contemplato nel Computo Metrico Estimativo allegato al progetto è stato modificato introducendo materiali più scadenti hai diritto al risarcimento del danno oppure la demolizione/ricostruzione delle parti difformi a spese dell'impresa. Se hai un Direttore Lavori chiedigli una riduzione della parcella per non aver ottemperato pienamente al suo incarico di controllare che i materiali utilizzati siano conformi a quanto previsto dal Capitolato.

 

[fel953]

Scritto da ChessMaster8000
Non puoi introdurre le penali, ma se l'oggetto del singolo Articolo contemplato nel Computo Metrico Estimativo allegato al progetto è stato modificato introducendo materiali più scadenti hai diritto al risarcimento del danno oppure la demolizione/ricostruzione delle parti difformi a spese dell'impresa. Se hai un Direttore Lavori chiedigli una riduzione della parcella per non aver ottemperato pienamente al suo incarico di controllare che i materiali utilizzati siano conformi a quanto previsto dal Capitolato.

in condizioni normali si dovrebbe sicuramente procedere così
purtroppo la situazione è un po’ intricata
ho aperto questo thread in prima persona ma in realtà il problema è di mio suocero che ha portato avanti tutto il discorso in modo troppo superficiale e bonario
allo stato attuale esiste un compromesso di un immobile in fase di ristrutturazione secondo un capitolato mai consegnato
al momento della definizione dei materiali per rivestimenti e pavimentazioni (trattandosi di una casa al mare che utilizzeremmo anche noi) avevo partecipato anch’io e mia moglie portandomi un geometra mio amico (solo per un consiglio nella scelta dei materiali non è il direttore dei lavori)
a questo punto (visto che l’immobile ci serve da metà giugno) pensavo di accettare i rivestimenti di qualità inferiore con una riduzione del prezzo
non avendo un capitolato sottoscritto dal fornitore ma solo degli impegni verbali anche se in presenza di terzi è possibile far valere le proprie ragioni?
per il momento oltre ai reclami verbali di mio suocero ci siamo limitati a invitare la società venditrice a mezzo raccomandata al rispetto degli accordi tra di noi intercorsi chiedendo per i materiali non conformi una riduzione del prezzo
è sufficiente per il momento?
il passo successivo quale dovrebbe essere rivolgersi ad un legale?

saluti

fel

 

[Servo Della Gleba]

Scritto da fel953


in condizioni normali si dovrebbe sicuramente procedere così
purtroppo la situazione è un po’ intricata
ho aperto questo thread in prima persona ma in realtà il problema è di mio suocero che ha portato avanti tutto il discorso in modo troppo superficiale e bonario
allo stato attuale esiste un compromesso di un immobile in fase di ristrutturazione secondo un capitolato mai consegnato
al momento della definizione dei materiali per rivestimenti e pavimentazioni (trattandosi di una casa al mare che utilizzeremmo anche noi) avevo partecipato anch’io e mia moglie portandomi un geometra mio amico (solo per un consiglio nella scelta dei materiali non è il direttore dei lavori)
a questo punto (visto che l’immobile ci serve da metà giugno) pensavo di accettare i rivestimenti di qualità inferiore con una riduzione del prezzo
non avendo un capitolato sottoscritto dal fornitore ma solo degli impegni verbali anche se in presenza di terzi è possibile far valere le proprie ragioni?
per il momento oltre ai reclami verbali di mio suocero ci siamo limitati a invitare la società venditrice a mezzo raccomandata al rispetto degli accordi tra di noi intercorsi chiedendo per i materiali non conformi una riduzione del prezzo
è sufficiente per il momento?
il passo successivo quale dovrebbe essere rivolgersi ad un legale?

saluti

fel

1) Se nell'accordo verbale è stato consegnato un campione per ciascun articolo (piastrella monocottura, gres, marmo, ecc.) è sufficiente perchè vincolante anche se non sottoscritto.
2) Il fatto che tu richieda una riduzione fa comunque parte di una modifica unilaterale del contratto. Se dovesse negarti ciò l'unica via potrà essere quella legale, a meno che l'impresa accetti un arbitrato tra il suo tecnico, il tuo e un terzo imparziale.

 

[fel953]

Scritto da ChessMaster8000


1) Se nell'accordo verbale è stato consegnato un campione per ciascun articolo (piastrella monocottura, gres, marmo, ecc.) è sufficiente perchè vincolante anche se non sottoscritto.
2) Il fatto che tu richieda una riduzione fa comunque parte di una modifica unilaterale del contratto. Se dovesse negarti ciò l'unica via potrà essere quella legale, a meno che l'impresa accetti un arbitrato tra il suo tecnico, il tuo e un terzo imparziale.

non sono stati consegnati campioni ma i materiali sono stati individuati in modo inequivocabile (per le piastrelle colore marca tipo 1° scelta, per altri rivestimenti tipo granito e spessore, per pavimentazioni esterne porfido con dimensione blocchetti)

le differenze sono macroscopiche (marca e scelta nelle piastrelle, spessore nei rivestimento e autobloccanti al posto del porfido)

se si dovesse arrivare ad un’azione legale escludendo la testimonianza dei famigliari sarà sufficiente quella del solo geometra per sperare in una risoluzione a nostro favore senza rischiare di andare incontro a perdite di tempo e spese inutili?

grazie e saluti

fel

 

[Servo Della Gleba]

Scritto da fel953


non sono stati consegnati campioni ma i materiali sono stati individuati in modo inequivocabile (per le piastrelle colore marca tipo 1° scelta, per altri rivestimenti tipo granito e spessore, per pavimentazioni esterne porfido con dimensione blocchetti)

le differenze sono macroscopiche (marca e scelta nelle piastrelle, spessore nei rivestimento e autobloccanti al posto del porfido)

se si dovesse arrivare ad un’azione legale escludendo la testimonianza dei famigliari sarà sufficiente quella del solo geometra per sperare in una risoluzione a nostro favore senza rischiare di andare incontro a perdite di tempo e spese inutili?

grazie e saluti

fel

Dipende, per esperienza... se ambe due le parti esporranno e si ostineranno a dire la loro versione negando reciprocamente l'altra probabilmente in mancanza di elementi certi (perchè non ci sono) è possibile che il giudice decida in via equitativa. Ora c'è da stabilire l'ammontare delle spese processuali in che importo incideranno per ciascuna delle parti per valutare la convenienza di un'azione legale.
Comunque di certo c'è la fornitura di AUTOBLOCCANTI anzichè di PORFIDO. Lì sicuramente il giudice darà ragione a te perchè l'oggetto contrattuale è diverso. Nel caso delle piastrelle è già più difficile. Tieni conto che le lastre di granito di rivestimento delle scale sono di norma 30/32 mm. di spessore per le pedate, 20 mm. per le alzate. I pavimenti possono avere spessori da 20 a 30 mm. nè di più (troppo carico) nè di meno (problemi di fessurazione a causa della flessione dei solai, freccia, ecc.).

 

[fel953]

Scritto da ChessMaster8000
Non puoi introdurre le penali, ma se l'oggetto del singolo Articolo contemplato nel Computo Metrico Estimativo allegato al progetto è stato modificato introducendo materiali più scadenti hai diritto al risarcimento del danno oppure la demolizione/ricostruzione delle parti difformi a spese dell'impresa. Se hai un Direttore Lavori chiedigli una riduzione della parcella per non aver ottemperato pienamente al suo incarico di controllare che i materiali utilizzati siano conformi a quanto previsto dal Capitolato.

le tue delucidazioni mi sono molto utili
domani dovrei riuscire ad avere il nome del loro direttore dei lavori
posso pretendere che mi venga consegnato il capitolato (peraltro già più volte richiesto alla società venditrice)
il fatto di non averlo mai consegnato può essre considerata inadempienza contrattuale e giocare a mio favore?
saluti
fel

 

[fel953]

X Verm

Scritto da Verm & Solitair
Certo: trova applicazione la disciplina sulla vendita (garanzie): e ciò anche se il venditore è un costruttore (salvo che non sia stato stipulato un appalto). Il riferimento è alla disciplina del codice: riduzione del prezzo.

vorrei documentarmi un pò
potresti per favore darmi qualche riferimento al CC relative a garanzie e riduzione prezzo

saluti

fel

 

[fel953]

Scritto da Verm & Solitair
dicendo che diversamente richiederai risarcimento (riduzione prezzo)

alla mia raccomandata ha risposto con la sospensione dei lavori motivandola con divergenze con l'impresa che effettua la posa
da informazioni raccolte sembra invece che la società abbia seri problemi economici
a parte il disagi ed il danno economico se non mi verrà consegnato l'immobile nei tempi previsti
rischio la caparra?